Del 1 Tilstandsrapport LANDÅS HOVEDGÅRD KANONHAUGEN

Transkript

1 Del 1 Tilstandsrapport LANDÅS HOVEDGÅRD KANONHAUGEN

2 Etat for bygg og eiendom LANDÅS HOVEDGÅRD Tilstandsrapport Dato: Side 1 av 20 INNHOLDSFORTEGNELSE TILSTANDSRAPPORT LANDÅS HOVEDGÅRD Formål Eiendomsopplysninger Rapportering Oppsummering med tiltak og kalkyler Enkel beskrivelse av tilstand og tiltak basert på risikobasert tilstandsreg Byggspesifikke målinger og resultater - enkel vurdering Rapport (nr. 1) fra særskilte kartlegginger Skjemaer for risikobasert tilstandsregistrering med summeringsark, fotoserier og situasjonsplan Del 2 - Vedlegg Bygger på NS-EN 16096: 2012 Tilstandsanalyse av fredete og verneverdige byggverk

3 Etat for bygg og eiendom LANDÅS HOVEDGÅRD Tilstandsrapport Dato: Side 2 av 20 TILSTANDSRAPPORT LANDÅS HOVEDGÅRD Landås Hovedgård er en boligeiendom med BTA lik 558 m 2, bestående av et hovedhus med et tilknyttet uthus/garasje, samt en liten komponisthytte. Hovedhuset har blitt benyttet som prestebolig de siste 50 årene, men nå har denne leieavtalen gått ut og bygningen står tom. Den inneholder to leiligheter fordelt i hhv. 1. og 2. etasje samt loft. I tillegg er det kjeller under deler av huset. Hovedhuset er antatt oppført en gang mellom 1664 og 1680, da med én etasje og kjeller. Deretter ble huset i 1910 utvidet med en ny etasje, samt utvidelse mot sør. I 1897 ble tilbygget mot sør og uthuset oppført. Etter dette er det ikke utført flere utbygginger. De siste årene er det kun utført nødvendige tiltak på utvendig fasader, slik som blant annet utskifting av skadet kledning og overflatebehandling av vinduer. I tillegg er deler av yttertaket utbedret. Bygningen ble fredet i mai 1927 og er å finne på kulturminnesok.no. Bygningene preges av manglende vedlikehold, spesielt på utvendig trekledning og vinduer. I tillegg er det behov for en del overflatebehandling av innvendige overflater, blant annet vegger og dører. Sanitærinstallasjoner er i tilfredsstillende stand og kan benyttes videre uten store vedlikeholdskostnader. Bygningen er ikke sprinklet. Det elektriske anlegget er delvis utskiftet, mens brannalarmanlegget er av eldre type. Uthus, komponisthytte og deler av hagen preges også av manglende vedlikehold. Enøk-potensiale er i utgangspunktet stort, men byggemetode og store begrensninger på grunn av vernestatus, gjør at mange ENØK-tiltak ikke er mulige å utføre. Det samme gjelder for universell utforming. Behov for tiltak de neste 10 årene dreier seg aller mest om vedlikehold i form av overflatebehandling og oppgradering av elektriske komponenter, samt installere sprinkleranlegg. Det er ikke avsatt midler til bygningen i gjeldende investeringsbudsjett. Foreslåtte tiltak de neste 10 årene summeres totalt til ca. 4,4 mill kr. inkl. mva., hvor 75 % er vedlikeholdskostnader og 25 % er utviklingskostnader. Restlevetid for Landås Hovedgård er ikke vurdert, da den er fredet. Estimert kostnad i kommende 10-års periode utgjør kr /m 2. Basert på en samlet vurdering av risiko og anbefalte tiltak faller, etter Sweco Norge AS sin vurdering, Landås Hovedgård inn i kategorien Overordnet tiltaksklasse: TK 2= Moderate reparasjoner og ytterligere undersøkelser. Det anbefales at overflatebehandling av fasader, vinduer og dører, samt innvendige overflater som har behov for det, og installering sprinkler- og brannalarmanlegg og utbedring av elektriske komponenter, blir prioritert i 10 års perioden. Etat for Bygg og Eiendom presiserer at oppgitte kostnadskalkyler primært relaterer seg til eksisterende bygningsmasse og trenger derfor nødvendigvis ikke samsvare med budsjettbehov. I vurderingsprosessen videre kan andre kostnader påløpe som f. eks behov for erstatningslokaler, reguleringsplanendringer, påbygg, modernisering og ombygging for bedre arealutnyttelse o.a. Bygger på NS-EN 16096: 2012 Tilstandsanalyse av fredete og verneverdige byggverk

4 Etat for bygg og eiendom LANDÅS HOVEDGÅRD Tilstandsrapport Dato: Side 3 av Formål Denne rapporten tar for seg tilstandskartlegging av bygningsmassen med anbefalinger om tiltak og kostnader. Rapporten skal danne basis for videre vedlikeholdsplanlegging for leietakere og er en del av Etat for bygg og eiendom sin strategi for overordnet HMS-forvaltning i kommunale bygg. Tilstandsrapporteringen er videre et ledd i pålegg fra Arbeidstilsynet i 2011 som var rettet mot skolebygg om bl. a å kartlegge helsefarer forbundet med inneklima, risikovurdere dette og utarbeide tiltaksplaner. Det tas sikte på at tilstandsrapportene vil revideres hvert 4. år og fortrinnsvis med bistand fra leietaker på gjeldende tidspunkt. Vurderingene er gjort utfra befaring foretatt av Sweco Norge AS inklusive samtaler med byggforvalter, understøttet av aktuelle målinger og fremlagt dokumentasjon. Aktuelle kartlegginger som er utført av leietaker, leietakers byrådsavdeling, bedriftshelsetjenesten, tilsynsrapporter, fagrapporter o.l. som relaterer seg til bruk av bygget er vurdert og integrert i rapporten dersom slik dokumentasjon er fremlagt. Basert på forannevnte er de ulike registreringer sammenført og tiltaksvurdert i skjemaet «risikobasert tilstandsregistrering» som fremgår av kapittel 3.0. Samlet vurdering med anbefalinger om tidfestede tiltaksplaner er forelagt: Tjenesteplass/funksjon Navn Sign Etat for bygg og eiendom Knut Folkestad Tjenestestedsleder Verneombud 1.2 Eiendomsopplysninger Kommune: Bergen Gnr/Bnr: 161/812 Adresse: Kanonhaugen 39 Postnr/Sted: 5097 Byggeår: 1680 BTA: 558 Antall bygninger 1 Vernestatus: Fredet, 1927 Antall etasjer: 4 Lokalitets-ID: (SEFRAK-register) Etasjer under terrengnivå: 1 Reguleringsforhold: Regulert Bygningstype: Enebolig Tomtestørrelse: Bygningen brukes i dag til: Ikke i bruk Tomteopparbeidelse: Bygningens tidligere bruk: To leiligheter Ant. P-plasser: 4 Større påkostninger: Nei Vei/adkomst: Via Kanonhaugen Ferdigattest: Ukjent Vannforsyning: Offentlig Bygningsnummer: Avløp: Offentlig Bygningsbrannklasse: Ukjent. Åpent for publikum: Nei. Antall brukere/ kapasitet Antall ansatte Andre bruksformål - antall pers. To familier Ingen Ingen. Bygger på NS-EN 16096: 2012 Tilstandsanalyse av fredete og verneverdige byggverk

5 Etat for bygg og eiendom LANDÅS HOVEDGÅRD Tilstandsrapport Dato: Side 4 av Rapportering Denne rapporten er bygget opp som følger: Del 1: Tilstandsrapport: Kapittel angir på overordnet nivå tiltak pr hovedbygningsdel med kostnader samt diverse grunnlagsinformasjon for rapporten Kapittel angir en litt mer detaljert tilstandsoversikt med gjennomførte kartlegginger. Kapittel 3.0 angir detaljer om anbefalte tiltak inkl. fotoserier og situasjonsplan Del 2: Vedlegg: Kapittel 4.0 vedlegg fremgår av egen innholdsfortegnelse under kapittelet Rapport: Utført av: Dato: Tilstandsrapport Ragnhild Soldal Sjøholt Tilstandsrapporten er kontrollert Torgeir Eraker Næss Tilstandsrapporten er et resymè som anbefaler aktuelle tiltak basert på vedlagte delrapporter: Rapport: Utført av: (firma, navn, tittel/funksjon) Dato: Tilstandsregistrering med kostnadsestimater Sweco Norge AS RIB Ragnhild Soldal Sjøholt, ingeniør RIE Geir Bruun, siv.ing. RIV Ragnhild Wessel-Holst, ingeniør Følgende målinger er gjennomført: Rapport: Utført av: Dato: Fuktmåling Ragnhild Soldal Sjøholt. Observert visuelt, samt fuktindikator Inneklimalogging (CO 2, temp, Relativ luftfukt) Ingen registreringer. Belysning/ støy utført ved behov Geir Bruun. Kun observert visuelt. Utlegging/innhenting av sporfilmer Radon Ingen registreringer. Analyse av sporfilmer Ingen registreringer. Tidligere asbestkartlegging Ingen registreringer. Foreslåtte tiltak er etter beste evne basert på risikovurdering relatert til ovennevnte inklusiv opplysninger gitt av byggforvalter. Følgende verktøy/måleinstrumenter er brukt: Måling: Verktøy/måleinstrument Fukt Protimeter Surveymaster Annen informasjon: Annen informasjon Værforhold ved befaring Manglende tilgang Pålitelighet for innsamlede data Tid medgått til inspeksjon på stedet Konstruksjoner som er åpnet opp i Behov for tilleggsundersøkelser Beskrivelse Lettskyet, ca. 10 grader. Komponisthytte. Noe ufullstendig timer Ikke aktuelt. Brannteknisk tilstandskontroll bør utføres når videre bruk er avklart. Kontroll av fuktskadet tresøyle i kjeller. Bygger på NS-EN 16096: 2012 Tilstandsanalyse av fredete og verneverdige byggverk

6 Etat for bygg og eiendom LANDÅS HOVEDGÅRD Tilstandsrapport Dato: Side 5 av 20 Ventilasjon Ifm tilstandskartleggingen vil aktuelle innreguleringsprotokoller legges ved der dette foreligger. Vurdering av tilstand er basert på resultater av fremlagt informasjon og ventilasjonsanleggets alder. Eventuell logging av CO 2, temp og RF for å gi et bilde av luftskifte vil foretas dersom dette er hensiktsmessig. Logging vil normalt skje i et representativt utvalg av rom (3-7 stk) som er beregnet for permanent opphold for flere personer. På generelt faglig grunnlag tilføyes det at et ventilasjonsanlegg sin funksjonelle levetid antas ikke være mer enn 20 år, men kan fungere godt teknisk i 30 år uten at dette gir negativ helsemessig effekt. Jo eldre anlegget er, jo mindre sannsynlig er det at det forefinnes oppdaterte innreguleringsprotokoller. Etat for bygg og eiendom vil for de tilfeller støtte seg på anleggets alder og tilført informasjon og vurdere tilstand deretter, subsidiært foreta inneklimalogging etter behov. Ventilasjonsanlegg med kanalføringer er en del av byggets infrastruktur og vil normalt anbefales utskiftet ifm større rehabiliteringsarbeider. Medvirkning Ifm kartleggingsarbeidene av den bygningsmessige tilstand er tjenestestedsleder kontaktet og bedt om å involvere byggets øvrige nøkkelpersonell som verneombud, tillitsvalgte, annet personale for å få frem brukernes erfaringer og observasjoner av bygningstilstand. Herunder plukke ut aktuelle rom og arealer for eventuelle nærmere målinger, samt kunne gi uttale til arbeidsutkast til tilstandsrapport. Verktøy for Tilstandsregistrering og metode Tilstandsrapporten angir på overordnet nivå aktuelle tiltak i sin helhet. Kartleggingsskjemaet «Risikobasert tilstandsregistrering» er brukt som underlag for sluttrapporten. Denne bygger i utgangspunktet på «NS3424-Tilstandsanalyse av byggverk» og «NS3451- Bygningsdelstabellen». Disse er så langt praktisk mulig tilpasset «NS-EN 16096:2012. Bevaring av kulturminner. Tilstandsanalyse av fredete og verneverdige byggverk». Anbefalinger om tiltak og tidspunkt for gjennomføring baserer seg på faglig skjønn av tilstandsgrad, konsekvenstype, konsekvensgrad og sannsynlighet som resulterer i risiko og score. Referansenivå vurderes utfra personlig fagbedømmelse. Dette verktøyet er en del av kommunens «Overordnet rutine for systematisk HMS-forvaltning i kommunale bygg-vedlikeholdsstrategi» som er under implementering hvor bl.a FDV-systemet BkBygg står sentralt. Det er etablert egne moduler for tilstandsregistrering og kontroller. I den grad det lar seg gjøre er anbefalingene med kostnadsestimater (nåverdi) sett ca 21+ år frem i tid. I tilstandsrapporten er estimatene periodisert i kategoriene Strakstiltak <1år, 1-5år, 6-10år og 11+år fordelt etter følgende kostnadstyper: Akutt (D-V) Skader og mangler som ifølge lover og forskrifter må utbedres eller forhold som kan sette menneskers liv eller helse i fare eller varig tap av kulturminne. 0-1 år Vedlikehold (V) Tiltak som er nødvendig for å opprettholde byggverket på et fastsatt kvalitetsnivå/ funksjonsnivå og derved gjøre det mulig å bruke det til sitt tiltenkte formål innenfor en gitt brukstid. Gjelder også utskifting av bygningsdeler/tekniske installasjoner med kortere levetid enn resten av byggverket. Utvikling (U) (Modernisering)Investering Tiltak som er nødvendig for å utvikle byggverket for å opprettholde dets verdi over tid i forhold til nye krav fra brukere, marked og myndigheter. Enøk vurdert eksplisitt utfra kost/nytte perspektiv. For nærmere redegjørelse av kostnadskategoriseringen (D-V-U) henvises det til NS3454 Livssykluskostnader for byggverk. Prinsipper og struktur. Registreringsnivå 2 iht «NS 3424:2012 Tilstandsanalyse av byggverk» er lagt til grunn ifm kartleggingsarbeidene. Det tas forbehold om at skjulte feil og mangler kan forekomme. Annet enn nevnt i foregående tabell er det ikke åpnet opp i konstruksjoner. Bygger på NS-EN 16096: 2012 Tilstandsanalyse av fredete og verneverdige byggverk

7 Etat for bygg og eiendom LANDÅS HOVEDGÅRD Tilstandsrapport Dato: Side 6 av 20 For det enkelte bygg vil snittverdi for Tilstandsgrad (TG), Konsekvenstype (KT), Risiko og Score fremkomme. Snittverdiene er i forhold til antall registreringer og det presiseres at snittverdiene kun er en overordnet pekepinn på verdiene og trenger nødvendigvis ikke være et «rettferdig» bilde av situasjonen. Dette henger bl. a sammen med antall registreringer og omfang av disse. Ved regelmessig tilstandskartlegging hvert 4. år vil verdiene kunne reflektere utviklingen av tilstand og HMS status i det enkelte bygg. Konsekvenstype bør ikke ligge på rødt område. Eksempler og forklaring vist nedenfor: Snittverdi Snittverdi Snittverdi TG KT risiko Score 1,7 6,0 2,00 84 Risiko fremkommer slik: Konsekvensgrad (0-3) x Sannsynlighetsgrad (1-3) for at skade kan inntreffe innenfor valgt konsekvenstype Score fremkommer slik: Tilstandsgrad(0-3) x Konsekvenstype (Vekttall 1-9) x Risiko. Score kan være et uttrykk for prioritering av tiltak på et bygg eller mellom flere bygg. Tilstandsgrader 0-3 (TG) Konsekvenstyper 1-9 (KT) (Vekttall 1-9 i parantes) Nærmere om konsekvenstyper finnes nederst på summeringsark registreringsskjema Risiko 0-9 Risiko R = KG x S KG = Konsekvensgrad 0-3 S = Sannsynlighet = Ingen symptomer 1=Fare for liv og helse/ Tap av kulturminne (9) 1-2,5 = Liten risiko 1 = Svake symptomer 2=Pålegg foreligger (8) 2,5-5 = Middels risiko 2 = Vesentlige symptomer 3=Sikkerhet (7) 5-9 = Stor risiko 3 = Kraftige eller alvorlige symptomer 4=Pålegg påregnelig/ Tap av verneverdi (6) 5=Helse og Miljø/ Mulig tap av opprinnelige materialer (5) 6=Driftsavbrudd/ Reparasjon (4) 7=Vedlikehold/ Forebyggende konservering (3) 8=Funksjonalitet (2) 9=Estetikk (1) Overordnet tiltaksklasse, jfr NS-EN 16096:2012 En overordnet tiltaksklasse for byggverket som helhet angis som en samlet vurdering av risiko og anbefalte tiltak for alle bygningsdeler. Tiltaksklassen kommer som et resultat av en vurdering av hver enkelt bygningsdel, dens tilstand og konsekvensgrad. Tiltaksklasse (TK) TK 0 TK 1 TK 2 TK 3 Mulige tiltak Ingen tiltak Vedlikehold/ forebyggende konservering Moderate reparasjoner og/ eller ytterligere undersøkelser Store inngrep basert på diagnose Kritiske bygningsdeler, som bærende konstruksjoner, tak, bygningsdeler med særlig betydning eller verdi og evt spesielle skadetyper som ekte hussopp eller pågående setninger tillegges høyre vekt i vurderingen av TK. Definisjoner, jfr «NS-EN Bevaring av kulturminner. Tilstandsanalyse av fredete og verneverdige byggverk» Kulturarv : Materielle og immaterielle uttrykk av betydning for nålevende og fremtidige Generasjoner Skade Diagnose Undersøkelse : Endring som reduserer betydning eller stabilitet : Prosess for å identifisere et objekts nåværende tilstand og å bestemme type endring i tilstand og årsak til mulige endringer, så vel som å trekke konklusjoner. : Innsamling av all informasjon som trengs i beslutningsprosessen for en konservering. Bygger på NS-EN 16096: 2012 Tilstandsanalyse av fredete og verneverdige byggverk

8 Etat for bygg og eiendom LANDÅS HOVEDGÅRD Tilstandsrapport Dato: Side 7 av 20 Vedlikehold Objekt Forebyggende Konservering Reparasjon Symptom Andre definisjoner: Metodebeskrivelse Rehabilitere Renovere : Forebyggende konservering utført som regelmessige aktiviteter i den hensikt å beholde et objekt i en tilstand som er nødvendig for at dets betydning opprettholdes. : Kulturell eiendom, lokalitet, bygning eller konstruksjon (eller manifestasjon av materiell kulturarv) : Tiltak og aktiviteter for å unngå eller begrense framtidig skade, nedbrytning og tap, og følgelig behovet for direkte inngrep. : Tiltak som utføres på et objekt eller en del av det for å gjenopprette dets funksjoner og/ eller dets utseende. : Indikator på endring av tilstand : En nærmere anvisning av fremgangsmåte for vedlikehold, forebyggende konservering og reparasjon av en eller flere bygningsdeler. Benyttes som utdypende supplement til tilstandsanalysen og inngår som vedlegg til rapporten når dette er en del av oppdraget. (Egendefinert) : Utbedring hvor det tas sikte på å bevare mest mulig av antikvariske verdi eller arkitektonisk kvalitet. : Fornye, gjenopprette. Gjenopprette en bygningsdel tilsvarende tilstand som ny. Kan også bety forbedre, rense opp og gjøre rent. Om kildedata og Det er meget viktig å peke på at ikke alle automatisk fredete kulturminner er registrert. I de aller fleste tilfeller vil mangelen på kulturminner i et område være en indikasjon på manglende registreringer. Det betyr at selv om Askeladden viser at det ikke er registrert kulturminner i et område, er det ingen garanti for at det ikke finnes kulturminner i det området. Videre er det viktig å være klar over at mange kulturminner ble registrert for lenge siden, da kartfestingsmetoder og standarder ikke var like gode som de er i dag. Dette innebærer at det kan forekomme feil i kartplassering av enkelte objekter, og disse data bør derfor ikke brukes som grunnlag for detaljplanlegging uten at regional kulturminneforvaltning kontaktes. Informasjon og data fra Askeladden er enerettslig beskyttet etter Åndsverkloven 43 første ledd. Ved sitering fra basen skal Askeladden alltid oppgis som kilde. Bygger på NS-EN 16096: 2012 Tilstandsanalyse av fredete og verneverdige byggverk

9 Etat for bygg og eiendom LANDÅS HOVEDGÅRD Tilstandsrapport Dato: Side 8 av Oppsummering med tiltak og kalkyler Bygningsmassen består av et bygg oppført i tidsrommet Nedenforstående tabell angir og kategoriserer tiltak og kostnader etter risikovurdering. Vurdert restlevetid: Ikke vurdert. Landås Hovedgård -TOTALT Antall bygg vurdert : 1 Areal totalt: 558 BTA Estimert rivekostnad ved < 15 år restlevetid : Kr Anbefalte tiltak Strakstiltak <1 år Tiltak 1-5 år Tiltak 6-10 år Tiltak 11 + Totalt Kr. pr. m 2 (0-10 år) Enøk Driftsmessige forhold D 0 0 (anbefalte forbedringer) U 0 0 Bygning V U 0 VVS V U Elkraft V U 0 Tele og automasjon V U 0 Andre installasjoner V 0 U 0 Utendørs V U 0 Dokumentasjon - V rapporter - HMS U 0 0 Sum Drift eks. mva D 0 Sum Vedlikeh. eks.mva V Sum Utvikling eks mva U SUM Eks. mva VU Uforutsett 20% VU Rigg, drift, adm, prosj, PL,BL 25% VU MVA VU TOT. ESTIMAT Inkl.mva VU Som en generell merknad presiseres det at ovennevnte kostnader er rettet mot eksisterende bygningsmasse med eventuelle kostnader ved nødvendig arealutvidelse/ ombygging for tilpassing rundt ansattes arbeidsforhold. Eventuelle behov for erstatningslokaler ved gjennomføring av tiltak er ikke hensyntatt. Snittverdi Snittverdi Snittverdi TG KT risiko Score 1,5 6,8 1, Anbefalte organisatoriske forhold: Anbefalte tiltak Generell vedlikehold av hageanlegg etter avtale med eier Ansvar Leietaker Investeringsplaner: Det er så langt vi kan se ikke avsatt midler til eiendommen i vedtatt investeringsbudsjett. For ytterligere detaljer om anbefalte tiltak og tidspunkter for utførelser henvises det til kap. 2 og 3. Bygger på NS-EN 16096: 2012 Tilstandsanalyse av fredete og verneverdige byggverk

10 Etat for bygg og eiendom LANDÅS HOVEDGÅRD Tilstandsrapport Dato: Side 9 av 20 Landås Hovedgård ble oppført en gang mellom 1664 og Bygningen består av fire etasjer; kjeller, 1. og 2. etasje samt loft. Den er per dags dato delt opp slik at 1. og 2. etasje med loft er hver sin leilighet med kjøkken, bad, vaskerom, bod soverom og stue. Bygningens hovedkonstruksjon er mur og tre, med bærende yttervegger av laftet tømmer og reisverk. Den er lokalisert på Kanonhaugen ved Landås i Bergen, og bruttoareal er opplyst å være 558 m 2. Av større tiltak gjennomført de siste 10 år opplyses blant annet følgende: utskifting av råteskadet kledning og bord på fasader mot vest og sør, skraping og overflatebehandling av fasader, samt vinduer og dører og utbedring av diverse vinduer. Det er usikkert hva bygningen skal benyttes til i fremtiden. Det er ikke avsatt midler til bygningen i gjeldende investeringsbudsjett. Bygningen fremstår i dag med følgende kvaliteter: Fundamenter, hovedbæresystem og yttertak er i tilfredsstillende stand. Yttervegger/kledning har behov for overflatebehandling og mulig utskifting av fuktskadet kledning. Vinduer har generelt mye malingsavflassing og to av vinduene må totalrehabiliteres. Innervegger er generelt i god stand, men det er noen skader på platekledning og tapet. Innerdører, himling og gulvoverflater samt trapper er stort sett i god stand, men har behov for noe overflatebehandling. Sanitærinstallasjoner og rørføringer er i tilfredsstillende stand og det er ikke installert ventilasjonsanlegg i bygningen. Elektriske anlegg er delvis nytt og delvis gammelt, elektriske ovner er slitt og brannalarmanlegg er gammelt og utdatert og ikke koblet mot brannvesen. Uthus/garasje og komponisthytte er oppført i tre og bærer preg av manglende vedlikehold av overflater og hagen er delvis vedlikeholdt, men gror fort til. Bygningen har begrenset enøk-potensiale på grunn av alder og fredestauts. Fra kulturminnesok.no opplyses det at bygningen er vedtaksfredet. Iht «NS-EN 16096:2012-Tilstandsanalyse av fredete og verneverdige byggverk» er det Sweco Norge sin samlede vurdering av risiko og anbefalte tiltak at bygget faller inn i overordnet tiltaksklasse: TK 2= Moderate reparasjoner og ytterligere undersøkelser. Sammendrag og anbefalinger kommende 10 år-byggnavn Det er etter vår vurdering og gjennomgang av risiko estimert og anbefalt følgende tiltak: Strakstiltak (0-1år): Undersøke fuktskadet tresøyle i kjeller Tildekking i el-tavler og utbedring av rom med blanding av jordet og ujordet uttak Utskifting av defekte panelovner Digitalisere og innhente dokumentasjon for bygningen Måling av radon Videre anbefaling (1-10år): Landås Hovedgård har i første rekke behov for vedlikeholdstiltak på utvendig trekledning og vinduer slik at fukt- og råteskader ikke får utvikle seg videre. Innvendig er det behov for diverse overflatebehandling av vegger, himling og dører. Det anbefales å installere sprinkleranlegg for brannslukking. Deler av det elektriske anlegget og hele brannalarmanlegg må oppgraderes til dagens standard. Utvendig må uthus og komponisthytte overflatebehandles og hagen på ryddes. Fremtidig bruk av bygningen er ikke avklart, og det anbefales derfor ikke noe større standardheving, slik som oppgradering av eldre bad og kjøkken da dagens overflater stort sett fungerer tilfredsstillende. Overordnet tiltaksklasse etter NS-EN 16096:2012 er satt på grunnlag av tilstand på fasader og vinduer. Det anbefales at følgende tiltak for prioritet i 10 årsperioden: Overflatebehandling av fasader, inkl. vinduer og dører Overflatebehandling av innvendige flater, inkl. dører Installere sprinkleranlegg Nytt brannalarmanlegg Overflatebehandling av uthus og komponisthytte Utbedring av treport Brannteknisk tilstandsanalyse Bygger på NS-EN 16096: 2012 Tilstandsanalyse av fredete og verneverdige byggverk

11 Etat for bygg og eiendom LANDÅS HOVEDGÅRD Tilstandsrapport Dato: Side 10 av Enkel beskrivelse av tilstand og tiltak basert på risikobasert tilstandsreg. Følgende er en kortfattet overordnet beskrivelse av bygningsdeler med teknisk tilstand inklusiv sammendrag av forelagt dokumentasjon på befaringstidspunktet med anbefalinger om tiltak. Det enkelte bygg som denne rapporten omhandler er vurdert separat Bygningsmessig (NS3451 2) 200 Bygninger generelt Bygningen er oppført en gang mellom 1664 og 1680, da som en enetasjes bygning. I ca ble stuen mot sør utvidet med to meter langs helefasaden og det ble laget en etasje til. I 1897 ble tilbygget mot sør oppført, sammen med uthuset. I dag er det to fulle etasjer (1. og 2. etasje), samt loft og kjeller. Bygningen har bærende konstruksjoner i tre, med utvendig trekledning og vinduer og dører fra ulike tidsperioder. Taket er et valmtak tekket med takstein. Bygningen bærer generelt preg av manglende vedlikehold de siste tiårene, spesielt utvendig. Tilstand: TG 2 basert på manglende vedlikehold. Tiltak: Anbefalinger av tiltak er medtatt under hver bygningsdel. 210 Grunn og fundamenter Det er kjeller under deler av bygningen, både fra byggeår og fra utvidelsen i Det er antatt at det er murte fundamenter på fjell/grunn. Det er ikke påvist vesentlige setningsskader eller problemer relatert til grunn. Gulvet i kjeller består av stein og det antas at det er lagt direkte på utgravd grunn. Tilstand: TG 1 ingen avvik registrert. Tiltak: Ingen tiltak. 220 Bæresystemer Bygningen har fra byggeår bærende yttervegger av laftet tømmer i 1. etasje som hviler på tørrmur i kjeller. Bæresystemet i 2. etasje, samt loft (1810) og tilbygget mot sør (1897), antas å bestå av bærende yttervegger av reisverk av tømmer. Laftet tømmer i 1. etasje kan sees under trapp til 2. etasje. I kjeller er det observert en søyle som er fuktskadet, denne bør kontrolleres nærmere. Tilstand: TG 2 basert på fuktskadet tresøyle i kjeller. Tiltak: Fuktskadet tresøyle må kontrolleres nærmere og eventuelt repareres. 230 Yttervegger Kjellervegger av mur, yttervegger over terreng av laftet tømmer i 1. etasje og reisverk i 2. etasje og på loft. Utvendig liggende trekledning fra ulike perioder, malt med linoljemaling, har malingsavflassing og noe fukt, spesielt på værutsatte hjørner. Vinduer er fra ulike perioder, alt fra antatt 1800-tallet til vinduer fra Det er i all hovedsak ettlags vinduer med vareramme på innsiden og koblede vinduer. Vinduer har mye malingsavflassing og noen få har større skader. Ytterdører er av malt tre, og i tilfredsstillende stand. Tilstand: TG 2 basert på generell tilstand på fasader og vinduer. Bygger på NS-EN 16096: 2012 Tilstandsanalyse av fredete og verneverdige byggverk

12 Etat for bygg og eiendom LANDÅS HOVEDGÅRD Tilstandsrapport Dato: Side 11 av 20 Tiltak: Fasader, vinduer og dører rengjøres og skrapes for hånd og overflatebehandles iht. Riksantikvarens retningslinjer. To av vinduene må tas ut og rehabiliteres. Kjellervegg/mur over terreng pusses ved behov. 240 Innervegger Innervegger består av laftet tømmer eller reisverk med platekledning av ulike typer. Generelt er overflater i tilfredsstillende stand, med unntak av noen skader i blant annet stue. Profilerte gulv- og taklister. Innerdører er fra ulike perioder, hvorav noen få er fra ca. sent 1700-tallet. De fleste dørene er i god stand, med unntak av tre dører, hvorav to gamle dører har knust rute, og en trefiberdør fra 70-tallet har hull tvers gjennom døren. Tilstand: TG 1 basert på generell tilstand av bygningsdeler. Tiltak: Innvendig overflater rengjøres og overflatebehandles, og skader utbedres. Skadet dør fra 1970-tallet skiftes ut. Resten av innerdørene, med dørlister, rengjøres, skrapes og overflatebehandles. Det kan undersøke om dører med knust rute kan repareres, men det er usikkert om type glass er mulig å få tak i. 250 Dekker Etasjeskillere i bygget er oppført som trebjelkelag. Gulvoverflater i kjeller er av murte steinheller, mens det i resten av bygningen hovedsakelig er ulike typer banebelegg. Baderom har keramiske fliser og stuer i 2. etasje har laminat. Enkelte rom har tregulv. Overflater er i godt stand, men noe slitt. Det har vært en lekkasje, muligens fra en oljeovn eller tilsvarende, i spisestue og i stue i 2. etasje. Svart væske har stivnet og det er usikkert om dette kan fjernes med rengjøring eller om gulv må skiftes og vegg må males. Himlinger i bygningen er stort sett faste, enten som slette flater eller som takplater. Ingen vesentlige avvik er registrert. Tilstand: TG 1 basert på generell tilstand for overflater. Tiltak: Rengjøring av lekkasje i stuer i 2. etasje, eventuelt utbedring. Innen ca. 5 år anbefales det å enten fjerne eller skifte ut banebelegget. Dette må vurderes med tanke på videre bruk av bygningen. Tregulv og himlinger overflatebehandles etter behov. 260 Yttertak Yttertak er oppført som et valmtak med et lite ark mot vest. Taket er tekket med svart, glasert takstein. Taket har bærende konstruksjoner i tre, tømmer, og er bygget opp som et sperretak med sutak av suete bord. Yttertaket er ikke inspisert utvendig, men bilder antyder at takstein er i god stand. Det er ingen tegn til lekkasjer på loft, tømmeret er tørt (ingen utslag på fuktindikator) og det er ingen synlige tegn til svakheter. Deler av sutaket og takstein er utskiftet i senere tid. Takrenner og nedløp er generelt i tilfredsstillende stand. Tilstand: TG 1 ingen avvik registrert på yttertak. Tiltak: Taknedløp skiftes ut etter hvert og på sikt må en beregne at takstein må skiftes ut. Bygger på NS-EN 16096: 2012 Tilstandsanalyse av fredete og verneverdige byggverk

13 Etat for bygg og eiendom LANDÅS HOVEDGÅRD Tilstandsrapport Dato: Side 12 av Fast inventar Det er et kjøkken i 1. etasje og et i 2. etasje. Kjøkken i 1. etasje er fra ca og er i god stand. Kjøkken i 2. etasje er fra ca og er noe mer slitt. Bad i 1. etasje er bygget på 1980-tallet og plassering av badekar har ført til at vinduer er blitt vannskadet. Ellers er badet i ok tilstand. Bad i 2. etasje, fra tallet, er i tilfredsstillende stand, men er noe gammelt. Ved kjøkkenet i 2. etasje er det laget til et rom med vask og tørkeskap. Dette kan med fordel flyttes til en bedre egnet plass. Det samme gjelder for toalett ved bitrapperom. Her er det ingen baderomsmøbler, kun sanitærinstallasjoner, se kapittel 310. Tilstand: TG 2 basert på alder og tilstand på kjøkken og bad. Tiltak: Det anbefales å skifte ut kjøkken i 2. etasje og samtidig flytte vaskerommet til en bedre egnet plass. Det anbefales ikke å ha sanitærinstallasjoner i rom ved bitrapperom, se kapittel 310. Kostnader for utskifting av et kjøkken er medtatt. 280 Trapper, balkonger mm Innvendige trapper er utført i tre, hvor de fleste er fra byggeår. Unntaket er trapp opp til loft fra 2. etasje, denne er fra 80-tallet. Generell tilstand på trappen er god, men eldre trapp fra 2. etasje til loft (ved kjøkkenet) er veldig skjev. Det vurderes at trappen ikke repareres, da den fungerer tilfredsstillende. Utvendige trapper er oppført som pusset steinmur. Trapp på fasade mot øst har noe avskalling av puss og begge trappene har slitt rekkverk av malt jern. Tilstand: TG 1 basert på generell tilstand på trapper. Tiltak: Innvendige trapper rengjøre og overflatebehandles. Rekkverk på utvendige trapper stålbørstes og overflatebehandles. Pusset steintrapp mot øst utbedres VVS (NS3451 3) 310 Sanitærinstallasjon I bygget er det to bad, et separat toalett, to kjøkken og to vaskerom. De sanitære installasjoner er funksjonelle og i relativt god stand, men overflatene i rommene er slitt. Røropplegget er i god stand basert på utvendig visuell kontroll. Innsiden av rørene er ikke kontrollert. Det er antatt at installasjoner av rør, avløp og sanitær er fra tidlig tallet. Det er benyttet kobberrør for vannledninger, og plastrør for avløp. De eldste avløpsrørene er av støpejern. Tilstand: TG 2 basert på alder og egnethet. Tiltak: På sikt anbefales det at vaskerom og separat toalett flyttes til en bedre egnet plassering eller fjernes. Kjøkken i 2. etasje anbefales skiftes ut innen ca. 10 år. På bad i 1. etasje fjernes badekaret og det monteres dusjkabinett istedenfor. 320 Varmeinstallasjon Det er en luft til luft varmepumpe installert i stue i 1. etasje. Installasjonsår er ikke kjent og pumpen var ikke i bruk på befaringstidspunkt. Forventet levetid er ca år. Ellers er det elektrisk oppvarming og vedovner i bygningen. Se pkt Tilstand: TG 2 basert på alder. Bygger på NS-EN 16096: 2012 Tilstandsanalyse av fredete og verneverdige byggverk

14 Etat for bygg og eiendom LANDÅS HOVEDGÅRD Tilstandsrapport Dato: Side 13 av 20 Tiltak: Det anbefales ikke å installere ny luft til luft varmepumpe når eksisterende varmepumpe ikke fungerer lenger. Kostander for fjerning av varmepumpe er medtatt. 330 Brannslokking Bygningen er ikke sprinklet og det er kun håndholdte brannslukningsapparater. Se vedlagt brannrapport for mer informasjon. Tilstand: TG 3 basert på manglende slukkeutstyr. Tiltak: Det anbefales å helsprinkle bygningen med synlige rør og sprinkelhoder. Kostnadsestimatet gjelder prosjektering, installasjon (enkel standard) og ekstra bygningsarbeider. 360 Luftbehandling Det er ingen ventilasjonsinstallasjoner i bygningen. Kun naturlig ventilasjon, med enkelte avtrekksventiler i vegg på bad, kjøkken og vaskerom. Tilstand: TG 1 basert på generell tilstand. Tiltak: Ingen tiltak Elektro/automasjon (NS og 5) 410 Basisinstallasjoner for elkraft Kabelføringer er i hovedsak utført som utenpåliggende installasjon, enkelte stedet skjult anlegg. Det er ikke etablert et strukturert system for kabelføring, da bygget er oppført som boligbygg og kabelmengde er begrenset. Det er ikke installert lynvernanlegg på bygget. Jordelektrode er ikke angitt i tavleskjema. Tilstand: TG 1 basert på generell tilstand. Tiltak: Ingen tiltak. 430 Lavspent forsyning Bygget har luftinntak og innvendig inntakssikring. Bygget har to underfordelinger som har egne elmålere. Begge fordelingene er ny siste 2-3 år og i god stand. Det manglet noe avdekking. Kursopplegget i bygget er av varierende alder. Noe er svært gammelt, mens enkelte deler av installasjonen er nyere. For eksempel er det supplert med stikkontakter i noen rom. I hovedsak er det ikke jordet anlegg, med unntak av kjøkken, baderom og enkelte oppholdsrom. I ett av oppholdsrommene var det blanding av jordet og ujordet uttak, dette må utbedres. I kjeller var det lange strekk med skjøteledninger, dette bør utbedres Tilstand: TG 1-2 Basert på enkelte mindre, men alvorlige avvik. Tiltak: Ingen tiltak. 440 Belysningsanlegg Belysningen består av ulike armaturer, de fleste er mellom 5-15 år gamle og typisk boligbelysning med E27 skrusokkel. Det er også noen lysekroner som antas å være fra perioden Armaturene er i tilfredsstillende stand. Bygger på NS-EN 16096: 2012 Tilstandsanalyse av fredete og verneverdige byggverk

15 Etat for bygg og eiendom LANDÅS HOVEDGÅRD Tilstandsrapport Dato: Side 14 av 20 Tilstand: TG 1 basert på generell tilstand. Tiltak: Ingen tiltak. 450 Elvarme Den elektriske oppvarmingen består av eldre panelovner med trinnbrytere, noen nyere gjennomstrømningsovner med termostat og varmekabler på en del baderom. Varmekablene styres varierende av trinnbryter og termostat. Flere av ovnene hadde synlige merker etter varmgang, og bør skiftes ut. Tilstand: TG 1/2 Ut fra alder og at enkelte elementer må skiftes ut. Tiltak: Utskifting av ovner med varmgang. 520 Integrert kommunikasjon Det er lagt opp uttak for telefon og data i flere av oppholdsrommene. Opplegget var preget av løse kontakter og ledninger, og ikke fagmessig utført. Tilstand: TG 2 basert på generell tilstand. Tiltak: Nytt anlegg. 542 Brannalarmanlegg Det er installert et brannalarmanlegg av type LBS-804 fra Servoteknikk. Dette er svært gammelt og bør skiftes ut. Anlegget har ikke full dekning. Tilstand: TG 2 basert på alder og funksjonalitet. Tiltak: Nytt heldekkende brannalarmanlegg koblet til brannvesen Heis/andre installasjoner (NS3451 6) Ikke relevant Utendørs (NS3451 7) 700 Utendørs generelt Eiendommen består av blant annet grusvei langs huset, trær av ulike typer, en stor kjøkkenhage på den nordlige delen av tomten, noe beplanting i bed langs huset, en liten hytte ellers mye gressareal. Mot sørvest er det en slags passasje av trær ned til et utsiktspunkt med et bord. Tilstand: TG 2 basert på generell tilstand av hagen. Tiltak: Tiltak er beskrevet i punktene nedenfor. Bygger på NS-EN 16096: 2012 Tilstandsanalyse av fredete og verneverdige byggverk

16 Etat for bygg og eiendom LANDÅS HOVEDGÅRD Tilstandsrapport Dato: Side 15 av Utendørs konstruksjoner Garasje/uthus ved oppstillingsplass er oppført som en forlengelse av tilbygget fra Det er ikke vurdert som et eget kulturminne, men det ble oppført før vernestatus ble gitt, og det bør derfor ivaretas på lik linje som vernet bygning. Uthuset har to etasjer og er oppført i tre med korrugerte stålplater som tekking. Det er to store porter og en dør på fremsiden av bygningen, og en port og dør på baksiden. Uthuset har tilsammen fem vinduer. Bygningen har malt trekledning og bærer preg av manglende vedlikehold. Uthuset er bygget før fredestatus, og det bør derfor behandles deretter. Taknedløp på baksiden av uthuset har rustet opp og er ødelagt. Overflatetilstand på uthuset er mindre tilfredsstillende, men det fungerer til sin bruk, som er bod. På den sørlige delen av tomten er det oppført en liten hytte, «komponisthytte». Denne er ca. 16 m 2 og er oppført i tre, og har mye malingsavflassing. Gjerder på tomten finnes som tregjerder, og som flettverksgjerde i metall. Tilstand: TG 2 basert på manglende vedlikehold på uthus og hytte. Tiltak: Uthus og hytte rengjøres, skrapes og overflatebehandles. Taknedløp på baksiden av uthuset skiftes ut og tregjerder rundt på tomten males. Port i tre på nordsiden av huset utbedres slik at den fungerer tilfredsstillende. 760 Veier og plasser Innkjørsel og gårdsplass er grusbelagt, samt vei langs fasade mot nord og vest. Grusbelagt sti til "komponist hytte" og utsiktspunkt, sørvest på tomten. Tilstand: TG 1 basert på generell tilstand. Tiltak: Ingen tiltak. 770 Parker og hager Tomten består av både trær, busker, opparbeidet kjøkkenhage, lekeapparater, steinbord og bed. Kjøkkenhagen på nordlig del av tomten er drevet av en frivillig organisasjon. Drift av denne må vurderes av eier. Ellers bærer hagen generelt preg av manglende vedlikehold og mye ugress. Hagen er lite stelt. Tilstand: TG 2 basert på manglende vedlikehold av hage. Tiltak: Eier må avklare om frivillig organisasjon skal fortsette å drifte kjøkkenhagen. Ellers krever hagen vedlikehold blant annet i form av klipping og nedskjæring av busker Dokumentasjon-rapporter-HMS (9) Generelt Generelt Det foreligger noe FDV-dokumentasjon for bygningen, slik som eiendomsopplsyninger, brannteknisk vurdering, utført av Brann & Sprinkler teknikk AS datert 4. mai 2010, energiattest, brannalarmrapport og vedlikeholds rapport, samt noen håndtegninger fra Det foreligger ikke tegninger som viser dagens oppbygning, eller tegninger fra før I tillegg finnes det ikke søknadspapirer om tiltak som er utført, slik som utskifting og innsetting av vinduer. Det finnes ingen sertifiseringer av bygningen. Bygger på NS-EN 16096: 2012 Tilstandsanalyse av fredete og verneverdige byggverk

17 Etat for bygg og eiendom LANDÅS HOVEDGÅRD Tilstandsrapport Dato: Side 16 av 20 Kulturminne Det finnes internkorrespondanse fra Byantikvaren vedørende Landås Hovedgård: Landås Hovedgårds hovedbygning er fremdeles et godt synlig landemerke i området og et av Bergens fremste kulturminner. Bygningen ble fredet i mai 1927, etter lov om bygningsfredning fra Etter å ha fungert som prestebolig fra 1966 til 2014, står nå bygningen tom. Anlegget har vært i Bergen kommunes eie siden Universell utforming Bygningen går over fire plan og det er ikke installert heis. Begge inngangspartiene har trapp og det er dørterskler inn til alle rom. Dører har lys farge, slik som store deler av innvendige overflater, noe som gir lite kontraster. Flere av dørene er to-fløyet. Slik bygningen er i dag, med vernestatus, vurderes det at det må store inngrep til for å oppnå gjeldende krav til universell utforming for bygningen. Det kan være mulig å tilrettelegge slik at 1. etasje er tilnærmet universell utformet, med f. eks rampe opp til hoveddøren, og ramper over dørterskler innvendig. I tillegg kan det vurderes en annen farge på innvendig kledning, slik at kontrast mellom innvendig kledning og innerdører er større. Det er kan også vurderes å montere rett type nødlys, samt teleslynge og automatisk døråpner på enkelte av innerdørene. Det vil blant annet være problematisk å gjøre noe med svingradius for rullestoler, handicap-wc og tilgang til de andre etasjene. Funksjonalitet, planløsninger og utforming Bygningen består av to hovedetasjer, kjeller og loft. I dag står huset tomt, men det har, de siste 50 årene, vært utleid til presteboliger fordelt på to leiligheter, en i 1. etasje og en i 2. etasje. Det har bodd en familie i hver leilighet. Etasjene har stue, soverom, bad og kjøkken. Kjeller og loft består av bodareal i tillegg til et innredet rom på loft. Det er usikkert om loftet ble benyttet som soverom eller bod. Det er ikke avklart hva bruk bygningen skal ha i fremtiden. Fleksibilitet, Arealbruk Det er noen utfordringer ved en eventuell innvendig ombygging, spesielt gjelder dette for kjeller, 1. og 2. etasje. Veggene er gamle og bør bevares. Det anbefales ikke å flytte eller fjerne vegger, med mindre det er lett vegger fra senere år. I loftsetasjen har det vært utført ombygging siden 1978, så denne etasjen gir noe mer fleksibilitet med tanke på ombygging. Kjøkkenhagen på nordlig del av tomten driftes av en frivillig organisasjon. Eier har ingen kontrakt eller skriftlige avtale med denne organisasjonen. Eier må avklare dette forholdet. Enøk Det foreligger ikke egen enøkrapport, men energiattesten har en tiltaksliste, som blant annet foreslår å montere tettelister rundt vinduer, etterisolere loft/yttertak, utskifting av vinduer med mer. Bygningen er energimerket, datert , av Gunnar Jetmundsen. Bygningen får energikarakter F. Oppvarmingsbehovet dekkes av elektrisitet og varmepumpe noe som gir oransje oppvarmingskarakter. Det er ikke foreslått energieffektviserende tiltak i denne rapporten på bakgrunn av fredestatus Helse Det foreligger ingen fagrapport vedrørende fukt, sopp, mugg eller råte, og det er på befaring kun funnet et tilfelle av innvendig fukt, nærmere bestemt i kjeller. Dette er beskrevet nærmere i post 220. Det er påvist noe fukt i deler av utvendig kledning, se post 230. Det foreligger heller ikke rapporter vedrørende skadedyr, og i kjeller var det ingen tegn til dette. På loft var det spor etter mit i noe treverk, men ikke i slikt omfang at det er behov for tiltak. Bygningen er tilkoblet offentlig vann. Det foreligger ikke kartleggingsrapport vedrørende farlig avfall. Ved eventuelle tiltak på bygningen bør det vurderes om det er behov for en miljøsaneringsrapport, iht. TEK10. Det er ikke observert asbest, og det er liten grunn til å tro at det er asbestholdige materialer i bygningen på grunn av byggeår. Termisk inneklima er ikke vurdert spesielt da bygningen er ubebodd/tom og ikke møblert, med unntak av noen få skap. Men bygningen har et stort fyringsbehov, noe som kan føre til tørr inneluft og variabel komfort med store variasjoner i temperatur. Med tanke på akustisk miljø vurderes det at eksisterende materialer på vegger og i tak er gode lydabsorbenter. Det Bygger på NS-EN 16096: 2012 Tilstandsanalyse av fredete og verneverdige byggverk

18 Etat for bygg og eiendom LANDÅS HOVEDGÅRD Tilstandsrapport Dato: Side 17 av 20 er lite støy fra området rundt bygningen. Belysning er tilfredsstillende med tanke på boligformål. Det foreligger ikke radonmålinger og det er ikke trafo i bygget, eller høyspentlinjer over tomten. Varmekabler er begrenset til enkelte baderom. Det vurderes derfor å være lite sannsynlig at det er elektromagnetiske feltstyrker ut over krav/anbefalinger. Med tanke på mekanisk miljø vurderes inngangspartiet som tilfredsstillende utført med tanke på inntransportering av skitt og støv. Det er dørmatter foran trapp på utsiden og foran inngangsdør. Det finnes ikke barnesikring på vinduer, med unntak av vinduer fra 1980-tallet. Det er montert rekkverk i forbindelse med alle trapper og blandebatterier er i all hovedsak skiftet til nyere ett-greps armaturer. Svømme-/ badeanlegg Ikke relevant. Separat vannforsyning Ikke relevant Miljø Det foreligger aktsomhetsrapport for eiendommen og den avdekker at det er mur i området med mye PCB i murpuss. I tillegg er det nevnt en GAB-kobling som også inneholder PCB. Området faller inn i aktsomhetskategori 2 og det kreves tiltaksplan på grunn av mulig forurensing. På grunn av byggeår kan det finnes andre miljøgifter som ikke avdekkes i denne rapporten. Ved eventuelle tiltak på bygningen bør det utføres en miljøkartlegging Sikkerhet Det foreligger ikke rasvurderingsrapport for området. Området ligger på en høyde og det vurderes at det ikke er fare for verken flom eller ras. Brann Det foreligger en brannteknisk vurdering av bygningen, datert 4. mai 2010, utført av Brann & Sprinkler teknikk AS. Den konkluderer med at en brann raskt kan spre seg i bygningen på grunn av mange hulrom og brennbare byggematerialer. Videre kommer det frem at det ikke er tilfredsstillende rømningsveier, spesielt fra loft. Det anbefales at loftetasjen ikke benyttes til oppholdsrom. I tillegg bør det elektriske anlegget og brannalarmanlegget oppgraderes. Rapporten nevner også at dagens bruk av bygningen øker faren for brann. Dette gjelder for eksempel ved økt fyring på grunn av dårlig isolert klimaskjerm, improvisert bruk av vaskerom, og økt bruk av elektriske komponenter. Det anbefales å utføre en ny brannteknisk tilstandsrapport når videre bruk av bygningen er avklart. Dette for å avklare blant annet sikre rømningsveier, og bruk av loftsetasjen. Tilfluktsrom/fortifikatoriske anlegg Ikke relevant Arealer Opplyst totalt bruttoareal (BTA) fra Etat for eiendom er 558 m 2. Bruksareal (BRA) hentet fra matrikkelen/ offentlig eiendomsinformasjon er 558 m 2. Differansen er 0 m 2 som utgjør 0 %. Normal differanse mellom BRA og BTA ligger mellom 5-10%. Arealdifferansen vurderes være utenfor normalområde. Rubrikker i rapporten inneholdende BTA arealinformasjon er hentet fra Etat for eiendom sitt FDVsystem/ Eiendomsregister. Vurdering av arealdifferanse er ment som kvalitetssjekk av arealer for eventuell viderehåndtering og pålitelighetsvurdering av eiendomsregister og rundt kalkyler og nøkkeltall i kr/ m 2 basert på BTA. I kalkylesammenheng bl.a for innvendige gulvflater er BRA fra matrikkelen lagt til grunn da dette antas være mest korrekt. Bygger på NS-EN 16096: 2012 Tilstandsanalyse av fredete og verneverdige byggverk

19 Etat for bygg og eiendom LANDÅS HOVEDGÅRD Tilstandsrapport Dato: Side 18 av Byggspesifikke målinger og resultater - enkel vurdering Utførte målinger Det presiseres at målingene er stikkprøver tatt på steder som sammen med bruker anses å være representative for vurderingen Inneklimalogging (CO 2, temp og RF) Måling ikke utført Fuktregistrering Skjønnsmessig vurdering lagt til grunn Radon Måling ikke utført av EBE Lysmålinger Skjønnsmessig vurdering lagt til grunn. Bygger på NS-EN 16096: 2012 Tilstandsanalyse av fredete og verneverdige byggverk

20 Etat for bygg og eiendom LANDÅS HOVEDGÅRD Tilstandsrapport Dato: Side 19 av Tidligere målinger/kartlegginger I tillegg følger tidligere målinger/ kartlegginger som vi mener fortsatt har relevans for vurderingen. Disse målinger/ kartlegginger er: Kartlegging av asbest Ikke forelagt rapport Mugg/sopprapporter Ikke forelagt rapport PCB Ikke forelagt rapport Annet Ingen rapporter fremlagt. 2.3 Rapport (nr. 1) fra særskilte kartlegginger Ingen særskilte kartleggingsrapporter er lagt frem utover hva som er omtalt i foregående kapitler. Bygger på NS-EN 16096: 2012 Tilstandsanalyse av fredete og verneverdige byggverk

21 Etat for bygg og eiendom LANDÅS HOVEDGÅRD Tilstandsrapport Dato: Side 20 av Skjemaer for risikobasert tilstandsregistrering med summeringsark, fotoserier og situasjonsplan. Fremgår på neste side. 4.0 Del 2 - Vedlegg 1. Følgebrev fra Rådgiver 2. Plantegninger 3. Energiattest 4. Antikvarisk dokumentasjon 5. Andre målinger og dokumentasjon/ rapporter som har relevans for kartleggingen - Brannteknisk vurdering - Rapport vedlikehold - Aktsomhetsrapport 6. Andre aktuelle vedlegg som er utlevert/ mottatt/ fremskaffet. - Takst Landås Hovedgård 7. Merknader fra høringsrunde 8. Kildehenvisninger Bygger på NS-EN 16096: 2012 Tilstandsanalyse av fredete og verneverdige byggverk

22 Landås Hovedgård Etat for bygg og eiendom Tilstandsregistrering summert Landås hovedgård Objektnr: Risiko 0-9 Tilstandsgrad 0-3 Risiko = KG x S Konsekvenstype 1-9 (KT) (TG) KG=Konsekvensgr 0-3 S=Sannsynlighet 0-3 HMS=1-5 0=Ingen avvik 1=Fare for liv og helse 1-2,5=Liten risiko 1=Ingen vesentlige 2=Pålegg foreligger 2,5-5=Middels risiko 2=Vesentlige avvik 3=Sikkerhet 5-9=Stor risiko 3=Stort/ alvorlig avvik 4=Pålegg påregenlig 5=Helse og miljø 6=Driftsavbrudd 7=Vedlikehold 8=Funksjonalitet 9=Estetikk KALKYLER - PERIODISERING - NÅVERDI. Se detaljregistrering om anbefalinger av tiltaksår ENØK Kr pr m 2 Kr pr pe Snittverdi Snittverdi Snittverdi Strakstiltak Potensiale BTA Brukere TG KT risiko Score Landås hovedgård TOTALT < 1 år 1-5 år 6-10år år 16-20år 21+ år off. tilskudd (0-10år) (0-10år) 2 Bygning V U 3 VVS V U Elkraft V U 5 Tele og automatisering V U 6 Andre installasjoner V 0 U 7 Utendørs V U 9 Dokumentasjon - rapporter - HMS V U 1,5 1,8 1,6 2,0 #DIV/0! 1,6 1,1 6,9 6,8 5,4 5,5 #DIV/0! 7,2 6,7 1,90 3,60 2,20 1,50 #DIV/0! 1,00 1, Total vedlikeholdskostnad eks. mva (2-9) V Total utviklingskostnad eks. mva (1-9) U Sum eks.mva Marginer og reserver Rigg, drift, adm, prosj, PL,BL MVA TOTALT ESTIMAT AVRUNDET Alle kostnader inkl uforutsett, rigg, drift, adm og mva Kostnadstype V+U % % % ,5 6,8 1, FORKLARING KOSTNADSTYPER FORKLARING KONSEKVENSTYPER Driftskostnad kostnader til Løpende drift (lønn, materiell, tilsyn, smøring, justering, tekniske anlegg, brannvern, 1=Fare for liv og helse/ Tap av kulturminne Direkte eller overhengende fare for liv og helse. (F.eks store alvorlige helseplager for flere brukere/ fare for sammenbrudd av konstruksjoner). Avstengning sannsynlig nødvendig og strakstiltak/ avbøtende tiltak kreves. serviceavtaler, skader, hærverk etc), Renhold, Energi, 1=Tap av kulturminne Fare for tap av byggverkets historiske verdi eller betydning, fare for tap av hele kulturminnet. VA, Avfallshåndtering, Vakt & Sikring, Utendørs 2=Pålegg foreligger Det foreligger skriftlig pålegg eller instruks fra tilsynsmyndighet om tiltak (snømåking, feiing, grøntanlegg, drift av tekniske anlegg) 3=Sikkerhet F. eks fare for brann, bæreevne, fare for innbrudd og hærverk, mindre personskade etc (NS3454) 4=Pålegg påregenlig Pålegg eller skriftlig instruks/ ordre om tiltak fra tilsynsmyndighet vurderes som påregnelig. Gjerne i farvannet av tilsynsrapport eller forskriftsavvik/ endring/ Vedlikeholdskostnad Kostnader som er nødvendig for å oppretteholde 4=Tap av verneverdi Fare for tap av flere viktige bygningsdeler og sammenhengen/ relasjonene mellom disse. byggverket på et fastsatt kvalitetsnivå og derved gjøre 5=Helse og miljø F. eks Luftkvalitet, Inneklima, Støy, Renhold, Legionella, vannkvalitet, Fare for forurensning, fukt, helseplager rapporteres, Enøk etc/ Original bygningsdel vurderes tapt og kan ikke repareres det mulig å bruke det til sitt tiltenkte formål innenfor en 5=Mulig tap av opprinnelig materiale Fare for tap av enkelte opprinnelige/ vernede materialer i bygningsdeler. gitt brukstid. Mrk. Utskifting av bygningsdeler/ tekniske 6=Driftsavbrudd Fare for driftsstans etc installasjoner med kortere levetid enn resten av 6=Reparasjon Behov for tiltak på bygningsdel eller en del av denne for å gjenopprette dens funksjon eller dets utseende, uten tap av opprinnelige/ vernede materialer byggverket er også definert som vedlikehold (NS3454). 7=Vedlikehold Fare for følgeskade, varig skade etc 7=Vedlikehold/ Forebyggende konservering Behov for tiltak utført som regelmessig aktivitet i den hensikt å beholde en bygningsdel i en tilstand som er nødvendig for at dets betydning opprettholdes (Preventivt) Utviklingskostnad Kostnader til utvikling av byggverket for å opprettholde 8=Funksjonalitet Brukbarhet, adkomst, tilgjengelighet, bedre tilrettelegging for utstyr, installasjoner eller brukere etc dets verdi over tid i forhold til nye krav fra brukere, marked og myndigheter.(ns3454) 9=Estetikk Design, utforming, fargevalg, overflater etc Snittverdiene er i forhold til antall registreringer Det undersstrekes at snittverdiene er kun en overordnet pekepinn på verdiene og trenger nødvendigvis ikke være et "rettferdig "bilde av situasjonen. Dette henger bl.a sammen med antall registeringer og omfang av disse. Bygger på NS-EN 16096:2012 Side 1 av 14

23 Landås Hovedgård RISIKOBASERT TILSTANDSREGISTRERING - ETAT FOR BYGG OG EIENDOM Landås hovedgård HMS-konsekvens/ Verneutsatt = = Liten/ ubetydelig risiko Landås hovedgård Drifts-, reparasjons- og vedlikeholdskonsekvens = = Middels/ betydelig risiko Kulturbygg Objektnr: Estetikk og funksjonalitetskonsekvens = Areal BTA (m 2 ): 558 Antall brukere: 2 Registreringsformål: Vedlikehold, forskriftsavvik og- endringer Byggeår: 1680 Overordnet tiltaksklasse: 2 Bygningsnummer: Registreringsdato: Utført av: Sweco v/ RIV Ragnhild Wessel-Holst, RIE Geir Bruun og RIB Ragnhild Soldal Sjøholt BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak 2 Bygning 210 Grunn og fundamenter Kjeller under deler av bygningen. Antatt murte fundamenter på fjell/grunn. Det er ikke påvist vesentlige setningsskader eller problemer relatert til grunn. Gulvet i kjeller består av stein og det antas at det er lagt direkte på utgravd grunn. Ingen tiltak på grunn og fundament. 220 Bæresystemer Bygningen har fra byggeår bærende yttervegger av laftet tømmer i 1. etasje som hviler på tørrmur i kjeller. Bæresystemet i 2. etasje, samt loft (1810) og tilbygget mot sør (1897), antas å bestå av bærende yttervegger av reisverk. Laftet tømmer i 1. etasje kan sees under trapp til 2. etasje. Ingen tiltak på hovedbæresystemer. 220 Bæresystemer Det er en fuktskadet tresøyle lokalisert til høyre rett før hvelvet. Det er påvist fukt med fuktindikator og søylen er noe skadet. Dette bør kotrolleres nærmere. Kjelleren er ellers tørr, og i ok stand for bruken. Det er tegn til at det er utført vedlikeholdsarbeid i senere tid, se vedlegg "2004_Rapport vedlikehold". 230 Yttervegger Bygningen består av ulike byggetrinn. Første etasje og deler av kjeller er fra ca. 1680, 2. etasje og utvidelsen av hovedhuset mot sør er fra ca. 1910, mens tilbygget mot sør, med blant annet bitrapp, er fra ca Spesielt er fasader mot sør og vest mest slitt og værutsatt. 230 Yttervegger Utvendig kledning må vaskes og skrapes for hånd på grunn av vernestatus. I tillegg må fuktskadet kledning tørke opp, slik at maling kan påføres. Det er i senere tid utskiftet en del kledning, se vedlegg "2004_Rapport vedlikehold". 230 Yttervegger Det er antatt at kjellervegger er bygget opp delvis som tørrmur med puss på innsiden og utsiden, og delvis som kistemur. Veggene varierer i tykkelse fra. Ca 30 cm til 60 cm. Det er ikke registrert fuktskader på kjellerelementer. Hjemmel: 10. Granneloven 1. Brann- og eksplosjonsvernloven 11. Diskr.- og tilgjengelighetsloven 2. Arbeidsmiljøloven 12. PBL 3. Eltilsynloven 13. Kulturminneloven 4. Energiloven 14. Produktkontrolloven 5. Sivilbeskyttelsesloven 15. Leiekontrakt 6. Strålevernloven 16. Vedtak bystyre/ byråd 7. Lov om folkehelsearbeid 17. Krav i FDVU-dok 8. Matloven 18. Forsikringskrav 9. Forurensningsloven 19. Særlige bruker/ funksjonskrav Tilstandsgrader: 0=Ingen symptomer 1=Svake symptomer 2=Vesentlige symptomer 3=Kraftige eller alvorlige symptomer Tresøyle i kjeller bør kontrolleres med tanke på fuktinnhold og en eventuell reparasjon. Tilstandsnivå 3. Tiltak for kledning er beskrevet i postene nedenfor. Håndvask og håndskraping av utvendig kledning. Opptørking av horisontale vannbord med høy fuktandel. Ca. 450 m2. Bilde nr Innvendig overflate på kjellervegger vedlikeholdes med overflatebehandling med jevne mellomrom med rett type puss/mørtel. Ca. 100 m Bildenummer fotoserie Hjemmel/ krav Hjemmel Tilstandsgrad 0-3 Konsekvenstype Konsekvensgrad 0-3 Sannsynlighet 0-3 Risiko=KGXS = Stor/ kritisk risiko Score=TGxKTxR TG KT KG S R Score År Kalkyle netto TOTALT (V+U) Sum eks. mva: Anbefales utført innen Konsekvenstyper: 1=Fare for liv og helse/ Tap av kulturminne(9) 2=Pålegg foreligger(8) 3=Sikkerhet(7) 4=Pålegg påregnelig/ Tap av verneverdi(6) 5=Helse og Miljø/ Mulig tap av opprinnelige materialer(5) 6=Driftsavbrudd/ KALKYLE Konsekvensgrader: 0= Ingen konsekvenser 1= liten konsekvens (<20%) 2= middels konsekvens(20-50%) 3= store konsekvenser(>50%) Sannsynlighetsgrader: 1=liten sannsynlighet (>10.år) 2=middels sannsynlighet (1-10) 3=stor sannsynlighet (< årlig) KOSTNADSFORDELING Vedlikeholdskostnad (V) Utviklingskostnad (U) ENØK off. tilskudd potensiale (av U) Bygger på NS-EN 16096:2012 Side 2 av 14

24 Landås Hovedgård BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak 230 Yttervegger Yttervegger i 1. etasje er bygget opp som laftet tømmer og yttervegger i 2. etasje og loft er antatt oppført med reisverk. Bygningen har utvendig liggende trekledning og innvendige platekledning. Det er usikkert når utvendig trekledning er fra, men det antas at den har blitt utskiftet etterhvert som det har vært behov for det. Kledning bærer preg av malingsavflassing og manglende vedlikehold. Trekledning avsluttes mot mur med et utstikkende vannbord. Hjørner er avsluttet med vertikale vannbord med dekor/utsmykning. Kledning er overflatebehandlet med linoljebasert maling og dette må videreføres. Flere steder hvor maling har flasset av er det påvist høyt fuktinnhold i trevirke, slik som i horisontale vannbord rundt hele bygget. Først og fremst bør trevirke tørke opp, deretter kan det vurderes om det kan brukes videre eller må skiftes ut. Det har tidligere vært utført noe vedlikeholdsarbeid på fasader, se vedlegg "2004_Rapport vedlikehold". Det må vurderes om fuktskadet trekledning kan brukes videre, eller om den må skiftes ut med tilsvarende type kledning. Det gjelder spesielt horisontale, utsikkende vannbord mot mur. Ca. 60 lm. Det er lagt inn en rund sum for utskifting av eventuell råteskadet kledning. Bilde nr Hjemmel TG KT KG S R Score År Kalkyle netto TOTALT (V+U) Vedlikeholdskostnad (V) Utviklingskostnad (U) off. tilskudd potensiale (av U) 230 Yttervegger Trekledningen er montert liggende og er overflatebehandlet med hvit linoljemaling. Kledningen generelt bærer preg av manglende vedlikehold. Dette vises blant annet i form av malingsavflassing og fuktig kledning. Spesielt er fasader mot sør og vest mest slitt og værutsatt. Utvendig trekledning vedlikeholdes/overflatebehandles iht Riksantikvarens retningslinjer. (ca. 400 m2.) Yttervegger Bygningens bærende yttervegger av mur er beskrevet nærmere i post Vedlikehold/overflatebehandling av utvendig mur samtidig som trekledning. Ca Det er i senere tid utført vedlikhodlsarbeid på mur, se vedlegg 60 m2. "2004_Rapport vedlikehold". Det står ikke hvor eller omfang av vedlikeholdsarbeidet. Tilstanden utevndig på muren er tilfredsstillende, men den har noe malingsavflassing og er enkelte steder skitten. 230 Yttervegger Tiltak for innvendige overflater tilhørende yttervegg er beskrevet i post 240. Tiltak for innvendige overflater tilhørende yttervegg er beskrevet i post Utv. vinduer, dører, porter Alder på vinduer er i mange tilfeller vanskelig å tidfeste. Størrelsen på Ettlags vinduer med vareramme fra antatt 1800-tallet skrapes og males, kittes rutene og type hengsler gir en pekepinn på tidsperiode. Blant annet er ved behov. Riksantikvarens retningslinjer legges til grunn for arbeidet. Ca. 25 vinduer i 1. etasje i fasade mot nord (stue) antatt fra 1800-tallet. De er m2 fordelt på ca.12 vinduer. Omfanget er noe usikkert. Kostnader er grovt bygget opp med to fag og tre felt, totalt seks ruter. Vinduer fra denne estimert til kr ,- pr. vindu (enkelt vedlikehold på stedet). tiden hadde kun ett lag med glass og det antas derfor at det er satt inn ekstra glass i vareramme senere. Vinduene har trekarm og -ramme med hjørnebeslag av jern med spesielle utsmykninger utvendig. Utvendig er det også hengsler for lemmer som ble brukt på den tiden. Vinduene er slitt utvendig. Maling sprekker opp og flasser av og hjørnebeslag ruster opp. 234 Utv. vinduer, dører, porter Vinduer på fasade mot øst i 1. etasje er koblede ruter. Utvendig bærer vinduene preg av malingsavflassing og rust på hjørnebeslag. Innvendig er vinduet på badet vannskadet etter bruk av dusj/badekar. 234 Utv. vinduer, dører, porter To av vinduene i 1. etasje mot sør består av halvsirklede ruter øverst i vinduet og rektangulære ruter nederst. Den øverste delen av vinduet (halvsirkel) består av to lag med glass hvorav det innerste er et vareglass. Den nederste delen av vinduet har også to glass men som koblet rute. Det kan tyde på at den nederste delen er utskiftet, mens den øverste delen er eldre. 234 Utv. vinduer, dører, porter Vinduer av ettlags glass med trekarm og -ramme fra antatt ca tallet flere steder i huset. Både innvendig og utvendig er vinduer noe slitt. 234 Utv. vinduer, dører, porter Flere steder i bygningen er det vinduer med koblede ruter. Vinduene er slitt og har malingsavflassing. Dette gjelder blant annet vindu i 1. etasje mot vest og sør, samt vindu mot vest i loftsetasjen. 234 Utv. vinduer, dører, porter "Glassveranda" i 2. etasje har tolags isolerglassvinduer fra Vinduene har karm og ramme av tre og bærer preg av manglende vedlikehold i form av malingsavflassing. Vinduene er satt inn etter bygningen ble fredet Begge vinduene på fasade mot øst i 1. etasje totalrehabiliteres etter antikvariske prinsipper (i verksted). Ca. 1,9 m2 pr. vindu Begge vinduene i fasade mot sør i 1. etasje rengjøres og overflatebehandles iht. Riksantikvarens retningslinjer. Kostnader er grovt estimert til kr ,- pr. vindu (enkelt vedlikehold på stedet) Ettlags vinduer med vareramme fra antatt 1800-tallet skrapes og males, kittes ved behov. Ca. 4 m2 fordelt i hele huset. Omfanget er noe usikkert. Kostnader er grovt estimert til kr ,- pr. vindu (enkelt vedlikehold på stedet). Koblede vinduer rengjøres og overflatebehandles iht. Riksantikvarens retningslinjer. Ca. 6 vinduer. Kostander er grovt estimert til kr kr pr. vindu (vedlikeholdes på stedet). Vinduer fra 1989 rengjøres og overflatebehandles. Ca kr pr. vindu Bygger på NS-EN 16096:2012 Side 3 av 14

25 Landås Hovedgård BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak 234 Utv. vinduer, dører, porter I øverste etasje er det i nyere tid montert tre takvinduer. Det er antatt at Ingen tiltak for takvinduer på loft. vinduene er montert på 80-tallet. Vinduene er i tilfredsstillende stand. Noe malingsavflassing. Vinduene er satt inn etter bygningen ble fredet. 234 Utv. vinduer, dører, porter Over ytterdør i fasade mot øst og mot sør er det et halvsirkel formet vindu. Vinduet har tre karm og -ramme og ett lag med glass. Det er antatt at vinduet er fra samme tid som ytterdøren. Bilde nr Hjemmel TG KT KG S R Score År Kalkyle netto TOTALT (V+U) Vindu over ytterdør mot øst og sør rengjøres og males iht. Riksantikvarens retningslinjer (enkelt vedlikehold på stedet) Vedlikeholdskostnad (V) Utviklingskostnad (U) off. tilskudd potensiale (av U) Utv. vinduer, dører, porter Ytterdør i fasade mot øst ved hovedinngang er av tre, antatt fra tidlig Ytterdør av tre ved hovedinngang antatt fra 1800-tallet rengjøres og 1800-tallet. Døren er overflatebehandlet og har grønn farge på utsiden overflatebehandles iht Riksantikvarens retningslinjer (enkelt vedlikehold på og hvit farge på innsiden. Døren er to-fløyet og har dørvridere og stedet). Ca. areal 2,5 m hengsler av jern Utv. vinduer, dører, porter Ytterdør i fasade mot øst inn til garasje/uthus er noe slitt. Ytterdør mellom bygning og uthus rengjøres og overflatebehandles Utv. vinduer, dører, porter Det er en dobbel dør montert i fasade mot sør. Begge dørene er av tre Ytterdør av tre mot sør rengjøres og overflatebehandles etter iht. og hvorav den innerste har store glassfelt og den ytterste døren er Riksantikvarens retningslinjer (enkelt vedlikehold på stedet).. Ca. areal 2,5 m heltre. Begge dørene har nyere/moderne dørvridere av metall. pr. dør Innervegger Det er antatt at innervegger i 1. etasje består av laftet tømmer, mens innervegger i 2. etasje mest sannsynlig er av reisverk. Deler av loftsetasjen antas har innervegger av bindingsverk. Alle overflater er kledd med ulike typer platekledning fra 1950 tallet og fra 1980 tallet. Enkelte rom har tapet/strier, mens resten har malte overflater. Kledningen er hovedsaklig i god stand. 240 Innervegger Innvendig kledning er enkelte steder skadet. Dette gjelder blant annet i stue i 1. etasje. 240 Innervegger Innvendige overflater på bad og på vaskerom består i all hovedsak av baderomspanel fra 80-tallet. Det er ikke registrert skader på panel. 240 Innervegger I store deler av bygnigen er det profilerte gulv- og taklister av tre fra ulike tidsperioder. Stedvis er disse listene slitt og skadet, spesielt gulvlister. Disse må behandles og utebedres etter antikvarsike prinsipper. 244 Innv vinduer, dører, foldevegger Innvendig dør mellom trapperom/vindfang og forrom i 1. etasje (møt øst)er en to-fløyet av tredør med glassfelt med sprosser av bly. Noen av rutene har sprekker og et par stykker er knust (mangler en bit). Døren er malt og bærer preg av manglende vedlikehold. 244 Innv vinduer, dører, foldevegger Innvendig dør mellom forrom og stue i 1. etasje (mot sør) er en tofløyet tredør fra 1600-tallet og er av type barokk hagedør. Den har bølge-rutete glassfelt med sprosser av tre på øvre halvdel av døren. Dørvridere, beslag og hengsler er av gullbelagt metall og har spesiell utsmykning. Døren har i tillegg en portal med utsmykninger i tre. Tilstanden på døren er generelt i tilfredsstillende stand, men den har noen småsår i malingen. 244 Innv vinduer, dører, foldevegger En del av de Innvendige dørene i både 1. og 2. etasje er to-fløyet tredør med gullbelagt drøvridere. Dørene er generelt i tilfredsstillende stand, men med noe slitasje. Innvendige overflater rengjøres og overflatebehandles innen ca. fem år. Ca. 800 m2. Utbedring av tapet/kledning som er skadet, i stue i 1. etasje og på soverom i 2. etasje. Kostnader er grovt estimert. RS. Det er ikke medtatt kostnader for rehabilitering av bad. Profilerte gulv- og taklister av tre generelt i bygningen må overflatebehandles etter iht. Riksantikvarens retningslinjer. Kostnader er medtatt i overflatebehandling av innervegger. To-fløyet innerdør, inkl. dørlister, mellom vindfang og forrom i 1. etasje rengjøres og overflatebehandles iht. Riksantikvarens retningslinjer. To-fløyet innerdør, inkl. dørlister, mellom forrom og stue i 1. etasje rengjøres og overflatebehandles iht. Riksantikvarens retningslinjer To-fløyet innerdør, inkl. dørlister, i stue i 1. etasje rengjøres og overflatebehandles iht. Riksantikvarens retningslinjer, ca. seks stk Innv vinduer, dører, foldevegger Innvendig dør mellom soverom i 1. etasje er en hvitmalt tredør med En-fløyet innerdør, inkl. dørlister, mellom soverom i 1. etasje rengjøres og bølge-rutete glassfelt med tresprosser. Dørvridere er av metall. Døren overflatebehandles iht. Riksantikvarens retningslinjer. har også en portal i tre med enklere utsmykninger på øverste del. 244 Innv vinduer, dører, foldevegger Deler av innvendige dører i 1. og 2. etasje er en-fløyet tredører med En-fløyet innerdører, inkl. dørlister, i 1. og 2. etasje rengjøres og dørvrdere av gullbelagt metall. Dørene er hvitmat og er i all hovedsak i overflatebehandles iht. Riksantikvarens retningslinjer, ca. 11 stk. tilfredsstillende stand, men med noe malingsavflassing. Dørlister er av profilert tre og har noe malingsavflassing. 244 Innv vinduer, dører, foldevegger Enkelte innvendige dører i 1. etasje er en-fløyet dører fra 70-tallet, type Trefiberdører fra 70-tallet rengjøres og males. Ca. fire stykker. trefiberdører. Dørene er i tilfredsstillende stand. Den ene døren er i gangen utenfor badet har et stort hull midt på døren Bygger på NS-EN 16096:2012 Side 4 av 14

26 Landås Hovedgård BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak 244 Innv vinduer, dører, foldevegger Innnerdør fra 70-tallet i gangen utenfor badet i 1. etasje har et stort hull midt på døren. Døren ersattes med en heltre dør tilsvarende som dører i stue. 244 Innv vinduer, dører, foldevegger Dør inn til bad i 1. etasje er en en-fløyet tredør med hengsler og dørvridere av svartmalt smijern. Hengslene har utsmykninger. Døren har betydelig malingsavflassing. 244 Innv vinduer, dører, foldevegger Dør inn til glassveranda i 2. etasje er er en hvitmalt tredør med gullbelagt dørvrider. Døren er ca år gammel og i tilfredsstillende stand. Den er lik som de eldre tredørene. 244 Innv vinduer, dører, foldevegger Dører på loft er fra 1980 og har B30 brannkrav. Dørene er av tre og har dørvrider av metall. Dørene i tilfredsstillende stand. 249 Branncellebegrensende konstruksjoner/ branntetting Ikke relevant. 250 Dekker Etasjeskillere i bygningen er oppført som trebjelkelag. Det er ikke registrert avvik på dekker. Bilde nr Hjemmel TG KT KG S R Score År Kalkyle netto TOTALT (V+U) Dør i gang utenfor badet i 1. etasje er skadet og ersattes med en dør som tilsvarer en-fløyet dør ellers Dør inn til bad i 1. etasje rengjøres og overflatebehandles iht. Riksantikvarens retningslinje Ingen tiltak på dør i 2. etasje inn til glassveranda. Ingen tiltak på dører på loft. Ingen tiltak er nødvendig for trebjelkelagene. 255 Gulvoverflater Gulv i kjeller består av murte steinheller fra byggeår (under kjøkken) og fra utvidelsen i 1810 (under rom mot sør). Overflaten er i tilfredsstillende stand og ingen tiltak er nødvendig. Gulvet er tørt og det er ingen tegn til skader. Ingen tiltak på kjellergulv. 255 Gulvoverflater Gulvoverflater i store deler av bygningen består av banebelegg av ulike typer fra ulike perioder. Overflatene er slitt og har nådd sin tekniske levetid. Under belegget er det antatt at original gulvet fortsatt er intakt. Det anbefales å fjerne belegg og benytte original gulvet. Banebelegg fjernes i sin helhet for å få frem original gulvet, som trolig må pusses og lakkes. Ca. 300 m Gulvoverflater Gulvoverflater i deler av loft består av lakket tregulv (bod). Gulvet er noe slitt og har noen malingsflekker. Tregulv på loft rengjøres og males, ca. 40 m Gulvoverflater Gulvoverflater i spisestue og stue i 2. etasje består av laminatgulv som Ingen tiltak for laminatgulv i stuene i 2. etasje. er ca år gammel. Gulvet er generelt i tilfredsstillende stand. 255 Gulvoverflater På gulv og deler av vegg i både stue og spisestue i 2. etasje er det tilgriset med svart væske. Årsak til dette er ikke avdekket. 255 Gulvoverflater Keramiske fliser på baderomsgulv i 1. og 2. etasje. Det er ingen synlige skader på flisene, men de nærmer seg sin tekniske levetid. 255 Gulvoverflater Overflate i trapperom i 2. etasje består av malt tregulv. Gulvene har malingsavflassing og er noe slitt. Tilhørende trapp til 1. etasje og loft har samme overflate. 256 Himlinger Det er ulike typer himlinger i bygningen, men i all hovedsak er det faste malte himlinger. Originalt er det antatt at himling er av tre eller rabitzpuss, og at dagens himling derfor er av trefiberplater eller rabitzpuss. Himling er i tilfredsstillende stand, og ingen vesentlige avvik er funnet. Rengjøring av tilgriset gulv, samt vegg, i stue og spisestue i 2. etasje Det er ikke medttatt utskifting av fliser på badegulv Himlinger Kjøkken og bad har i hovedsak faste himlingsplater. Ingen avvik registert. Ingen tiltak på faste himlingsplater på bad og kjøkken. 256 Himlinger Himling i forrom ved trapperom og i deler av trapperom i 1. etasje har Original himling i forrom ved trapperom i 1. etasje og i soverom i 2. etasje original malt himling med synlig tredragere og -bord. Det samme rengjøres og overflatebehandles. Ca.15 m2 gjelder for himling i begge soverom i 2. etasje. Her er det ikke synlig bærring med malte trebord, som er antatt original himling. Ingen avvik registrert på himlingen. 256 Himlinger Himling i rom mot sør, spisestue og deler av vaskerom i 1. etasje består av malt trepanel. Ingen vesentlige avvik er registrert Vedlikeholdskostnad (V) Utviklingskostnad (U) off. tilskudd potensiale (av U) Overflatebehandling av tregulv i forbindelse med trapperom i 2. etasje. Ca. 30 m2. Kostander medtatt i post Rengjøring og overflatebehandling av faste himlinger generelt i bygningen, ca. 380 m Himling av malt trepanel i deler av 1. etasje overflatebehandles. Ca. 40 m Bygger på NS-EN 16096:2012 Side 5 av 14

27 Landås Hovedgård TG KT KG S R Score År Kalkyle netto TOTALT BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak (V+U) 260 Yttertak Yttertak er oppført som et valmtak med et lite ark mot vest. Taket er Utskifting av tekking på yttertak ved endt levetid, ca. 25 år. Rengjøring av tekket med svart, glasert takstein. Taket har bærende konstruksjoner i yttertak hvert år. Ca. 180 m2. Ikke behov for tiltak på bærende konstruksjoner i tre, av tømmer, og er bygget opp som et sperretak med sutak av suete yttertak. bord. Yttertaket er ikke inspisert utvendig, men bilder antyder at takstein er i god stand. Det er ingen tegn til lekkasjer på loft, tømmeret er tørt (ingen utslag på fuktindikator) og det er ingen synlige tegn til svakheter. Deler av sutaket er utskiftet i senere tid. Bilde nr Hjemmel Vedlikeholdskostnad (V) Gesimser, takrenner og nedløp Takrenner og -nedløp er antatt utført i sink og plast. Stedvis er det mye Takrenner og -nedløp skiftes ut innen fem år, nye sinkrenner med malt innside. grønske på taknedløp, men ellers er materialene i tilfredsstillende Ca. 40 lm. Kostnad ca. 500 kr meter stand Gesimser, takrenner og nedløp Gesims langs fasader er innkasset og er i tilfredstillende stand. Gesimsen males samtidig som resten av fasaden males. Overflatebehandling av gesims rundt hele bygningen samtidig som utvendig kledning overflatebehandles. Kostander medtatt i post Fast inventar Fast inventar er nærmere beskrevet i postene nedenfor. 271 Murte piper og ildsteder Nyere vedovn installert i stue i 1. etasje, tilhørende østlig pipeløp. Ingen titlak for nyere vedovn i 1. etasje Ingen avvik registert. 271 Murte piper og ildsteder Åpent ildsted på kjøkken i 1. etasje. Det er antatt at denne er fra Ingen titak for åpent ildsted på kjøkken. byggeår eller mulig noe senere. Ildstedet er i tilfredsstillende stand, men det er usikkert hvordan den fungerer i praksis. 271 Murte piper og ildsteder Det er flere eldre vedovner montert i rundt i bygningen. Ovnene er ikke Ingen tiltak på eldre vedovner funksjonstestet og det er heller ikke funnet synlige avvik. 271 Murte piper og ildsteder Pipeløpet i tilknytning til kjøkken og stue har hatt en utett gjennomføring i tak. Det er tydlig tegn på sotvann langs pipeløpet på loft. 273 Kjøkkeninnredning Kjøkkeninnredning montert i 1. etasje, antatt fra 1990-tallet. Benkeplate av heltre eik og antatt heltre kjøkkenskap. Malte overflater. Kjøkkeninnredning er i tilfredsstillende stand og kan fungere i mange år. Kostander for rehabilitering av kjøkken er ikke medtatt. Utviklingskostnad (U) off. tilskudd potensiale (av U) Kontrollere om østlig pipeløp er tett ved gjennomføring i tak. Driftssak, ingen kostnader medtatt Kjøkkeninnredning Kjøkkeninnredning montert i 2. etasje, antatt fra tallet. Kjøkken i 2. etasje skiftes ut ved endt levetid, innen ca. 10 år. Kostnader er Benkeplate av laminat og antatt heltre kjøkkenskap. medtatt i post 310. Kjøkkeninnredning nærmer seg teknisk levetid men er i tilfredsstillende stand og kan fungere i noen år til. 275 Skap og reoler Ikke vurdert. 276 Sittebenker, stolrader, bord Ikke relevant. 277 Skilt og tavler Ikke relevant Merking og etterlysende ledesystem Ikke relevant. 280 Trapper, balkonger mm Innvendige trapper er i all hovedsak utført i tre. Ingen vesentlige avvik Rengjøring og overflatebehandling av alle tretrappene i bygningen, ca. 50 m2. på trapper, men det kan nevnes at trapp fra 2. etasje til loft er skjev Trapper, balkonger mm Utvendig trapp foran inngang på fasade mot øst. Trappen er antatt utført som en pusset steinmur. Overflaten på trappetrinnene består av Trapp utenfor inngang på østfasade rengjøres, utbedres og males. RS. Tiltak og kostnader for rekkverk er medtatt i post 725. en steinhelle som er helt intakt. Trappen har rekkverk utført i jern med utsmykninger. På siden av trappen skaller pussen av og muren er frilagt. Skaden må utbedres og rett type puss må benyttes Trapper, balkonger mm Utvendig trapp foran inngang på fasade mot sør. Trappen er antatt utført som pusset steinmur med overflate på trappetrinn av steinhelle. Trappen har rekkverk av jern. Trappen har behov for vedlikehold i form av rengjøring og maling. Trapp utenfor inngang på sørfasade rengjøres og overflatebehandles. RS. Tiltak og kostnader for rekkverk er medtatt i post Tribuner og amfier Ikke relevant. Bygger på NS-EN 16096:2012 Side 6 av 14

28 Landås Hovedgård BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak 286 Baldakiner og skjermtak Skjermtak over inngang på sørfasade er oppført i tre og har tilsvarende takstein som resten av yttertaket. Skjermtaket bæres av drager som støttes om av søyler. Ingen vesentlige avvik registrert. Vedlikehold av skjemrtak inkldueres i postene for hhv. yttertak og yttervegg. Skjermtak over inngang på fasade mot sør vedlikeholdes. Tiltak og kostnader er medtatt i poster for hhv. yttervegger og yttertak. Bilde nr Hjemmel TG KT KG S R Score År Kalkyle netto TOTALT (V+U) Vedlikeholdskostnad (V) 290 Andre bygningsdeler Ikke relevant. Snittverdi pr registrering 1,5 6,9 1, SUM BYGNINGSMESSIG NETTO VVS-installasjoner 310 Sanitærinstallasjoner Generelt. Tegninger fra 1978 viser at det ikke var bad i 1. etasje. Badene, og kjøkken i 2. etasje, er trolig derfor fra tidlig tallet. De sanitære installasjonene er funksjonelle og i orden, men overflatene (vegger, tak, gulv og vinduer) er nedslitt. Rørene er ikke kontrollert innvendlig, men utvendig ser rørene ut til å være i god stand. Rørene er også trolig fra tidlig 1980 tallet. 310 Sanitærinstallasjoner Rør og bunnledninger. Trolig fra tallet, isolerte og i god stand. 310 Sanitærinstallasjoner Avløpsrør Nyeste avløpsrørene er fra tallet. Eldre avløpsrør i trappehuset på baksiden er i støpejern. 310 Sanitærinstallasjoner Bad 1. etasje Fra tidlig 1980 tallet. Installasjonene er i orden og ok stand, men overflater (vegger, gulv, vinduer) er slitt. Spesielt gjelder dette for vindu som er utsatt for vann ved bruk av badekar. Tegninger fra 1978 viser at det opprinnelig var et spiskammer her. Tiltak er beskrevet i postene nedenfor. Ingen tiltak er nødvendig for rør og bunnledninger. Det er ikke behov for tiltak på de nyeste avløpsrørene. Det anbefales å fjerne de gamle avløpsrør i støpejern i trappehuset på baksiden. Det er kun estimert rivearbeider /plugging for avløpsrør. For bad i 1. etasje anbefales det å fjerne badekar og montere dusjkabinett i stedenfor. 310 Sanitærinstallasjoner Bad 2. etasje. Bad i 2. etasje fungerer tilfredsstillende, men er av eldre type. Ingen kostnader Bad ble montert på tidlig Installasjonene er i orden og vil fungere for rehabilitering av bad er medtatt. i flere år til, men overflater (vegger, gulv, vinduer) er utdatert og noe slitt. 310 Sanitærinstallasjoner 1 stk toalett og 1 stk vaskerom i trappearealet på baksiden av huset. Uegnet sted, dårlig bygningsmasse og nedslitte sanitærinstallasjoner. Ingen baderomsinnredning ellers på disse rommene. 310 Sanitærinstallasjoner Kjøkken 1. etasje Trolig fra tallet. Røropplegget og skapseksjoner i god stand. Hvitevarer (oppvaskmaskin, komfyr og kjøkkenvifte) er utdatert. Funksjon ikke testet Fjerne sanitærinstallasjoner. Bør ikke erstattes med nytt. Kun rivearbeider sanitær estimert Ingen tiltak er nødvendig for på kjøkken i 1. etasje. 310 Sanitærinstallasjoner Kjøkken i 2. etasje Kjøkkenet er antatt montert på 1980-tallet og fungerer tilfredsstillende. Det kan forventes at kjøkkeninnredning må skiftes innen ca. 10 år. Røropplegget er i god stand. Kjøkken i 2. etasje er av eldre type og nærmer seg sin tekniske levetid. Skiftes ut innen 10 år. Ca 30 m2. RS 310 Sanitærinstallasjoner Vaskerom i 2. etasje Vaskerom vegg i vegg med kjøkkenet i 2. etasje er også fra tallet. Det er noe slitt, spesielt på overflater. Røropplegget er i god stand. 320 Varmeinstallasjoner Det er en luft til luft varmepumpe installert i stue i 1. etasje. Installasjonsår er ikke kjent og pumpen var ikke i bruk på befaringstidspunkt. Forventet levetid er ca år. Ellers er det elektrisk oppvarming og vedovner i bygningen. Se pkt Vaskerom i 2. etasje anbefales utskiftet innen 10 år. Utføres gjerne samtidig som kjøkkenet. Fjerning av luft til luft varmepumpe ved endt levetid. Ca. 5 år. 330 Brannslokking Bygningen er ikke sprinklet, det er kun håndholdte brannslukningsapparater. Se vedlagt brannrapport for mer informasjon. På grunn av vernestatus anbefales det å sprinkle bygningen. Sprinklerrådgiver hos Sweco har grovt estimert kostand for sprinkleranlegg. Det er lagt til grunn en enkle løsninger og det er tatt hensyn til at bygningen har vernestatus når kostnader er estimert.. Det anbefales å helsprinkle bygningen med synlige rør og sprinkelhoder. Kostnadsestimatet gjelder prosjektering, installasjon (enkel standard) og ekstra bygningsarbeider. Ca kr/m2 er lagt til grunn Utviklingskostnad (U) off. tilskudd potensiale (av U) Bygger på NS-EN 16096:2012 Side 7 av 14

29 Landås Hovedgård Bilde nr Hjemmel TG KT KG S R Score År Kalkyle netto TOTALT (V+U) Vedlikeholdskostnad (V) BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak 340 Gass og trykkluft Ikke relevant. 350 Prosesskjøling Ikke relevant. 360 Luftbehandling Det er ingen ventilasjonsinstallasjoner i bygningen. Kun naturlig ventilasjon, med enkelte avtrekksventiler i vegg på bad, kjøkken og vaskerom. Ingen tiltak er nødvendig for luftbehandling Komfortkjøling Ikke relevant. 380 Vannbehandling Ikke relevant. 383 Systemer for rensing av vann til svømmebasseng Ikke relevant. Snittverdi pr registrering 1,8 6,8 3, SUM VVS NETTO Elkraftinstallasjoner 410 Basisinstallasjoner for elkraft Kabelføringer er i hovedsak utført som utenpåliggende installasjon, enkelte stedet skjult anlegg. Det er ikke etablert et strukturert system for kabelføring, da bygget er oppført som boligbygg og kabelmengde er begrenset. Det er ikke installert lynvernanlegg på bygget. Jordelektrode er ikke angitt i tavleskjema. 420 Høyspent forsyning Bygget er sannsynligvis tilkoblet lokal trafo i Landåssvingene, tilhørende BKK. Ikke vurdert. Ingen tiltak Ingen tiltak 430 Lavspent forsyning Bygget har luftinntak og innvendig inntakssikring. Bygget har to Tildekking i tavler. underfordelinger som har egne elmålere. Begge fordelingene er ca. 2-3 år gammel og i god stand. Det manglet noe avdekking. 430 Lavspent forsyning Kursopplegget i bygget er av varierende alder. Noe er svært gammelt, mens enkelte deler av installasjonen er nyere. For eksempel er det supplert med stikkontakter i noen rom. I hovedsak er det ikke jordet anlegg, med unntak av kjøkken, baderom og enkelte oppholdsrom. I ett av oppholdsrommene var det blanding av jordet og ujordet uttak, dette må utbedres. I kjeller var det lange strekk med skjøteledninger, dette bør utbedres. Utbedring av rom med blanding av jordet og ujordet uttak, supplering stikk i kjeller. 440 Lys Belysningen består av ulike armaturer, de fleste er mellom 5-15 år Ingen tiltak er nødvendig for belysning. gamle og typisk boligbelysning med E27 skrusokkel. Det er også noen lysekroner som antas å være fra perioden Utviklingskostnad (U) off. tilskudd potensiale (av U) Nødlysutstyr Ikke installert. Ikke behov i denne type bygg med dagens bruk. Ingen tiltak for nødlysutstyr. 450 Elvarme Det er i hovedsak elektrisk oppvarming av bygget, supplert med en varmepumpe. Det er også mulig med vedfyring. Den elektriske oppvarmingen består av eldre panelovner med trinnbrytere, noen nyere gjennomstrømningsovner med termostat og varmekabler på en del baderom. Varmekablene styres varierende av trinnbryter og termostat. Flere av ovnene hadde synlige merker etter varmgang. Dette kan ha vært forårsaket av overtemperatur på varmeelementet som følge av støvbrenning eller en feil på elementet, eller som følge av at ovnene har vært tildekket under bruk. Disse ovnene bør uansett skiftes ut. Ovner med skader erstattes med nye panel/gjennomstrømningsovner, ca. 3-4 stk Reservekraft Ikke relevant. Snittverdi pr registrering 1,6 5,4 2, SUM ELEKTRO NETTO Bygger på NS-EN 16096:2012 Side 8 av 14

30 Landås Hovedgård BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak Bilde nr Hjemmel TG KT KG S R Score År Kalkyle netto TOTALT (V+U) Vedlikeholdskostnad (V) Utviklingskostnad (U) off. tilskudd potensiale (av U) 5 Tele og automatisering 510 Basisinstallasjoner for tele- og automatisering Se Integrert kommunikasjon Det er lagt opp uttak for telefon og data i flere av oppholdsrommene. Nytt anlegg etter aktuelt behov. Opplegget var preget av løse kontakter og ledninger, og ikke fagmessig utført Telefoni og personsøking 540 Alarm- og signalsystemer Alarm- og signalsystemer vurderes i postene nedenfor. 542 Brannalarm Det er installert et brannalarmanlegg av type LBS-804 fra Servoteknikk. Dette er svært gammelt og bør skiftes ut. Anlegget har ikke full dekning. Det anbefales å installere nytt heldekkende brannalarmanlegg som er koblet til brannvesen Adgangskontroll, innbrudds- og overfallsalarm Ikke installert. 544 Pasientsignal Ikke relevant. 545 Uranlegg og tidsregistrering Ikke relevant. 549 Andre deler for alarm og signal Ikke relevant. 550 Lyd- og bildesystemer Ikke installert. 560 Automatisering Ikke installert. 570 Instrumentering Ikke relevant. Snittverdi pr registrering 2,0 5,5 1,50 32 SUM TELE OG AUTOMTISERING NETTO Andre installasjoner 610 Prefabrikkerte rom (kjølerom, fryserom, baderom etc) Ikke relevant Person og varetransport Ikke installert. 630 Transportanlegg for småvarer Ikke relevant 640 Sceneteknisk utstyr Ikke relevant 650 Avfall og støvsuging Ikke relevant 660 Fastmontert spesialutrustning for Ikke relevant 0 0 virksomhet(storkjøkken) 670 Løs spesialutrustning for virksomhet Ikke relevant 690 Andre tekniske installasjoner Ikke relevant Snittverdi pr registrering ### ### #### 0 SUM ANDRE INSTALLASJONER NETTO 0 7 Utendørs 700 Utendørs generelt Eiendommen består av blant annet grusvei langs huset, trær av ulike Tiltak og kostander er medtatt i postene nedenfor. typer, en stor kjøkkenhage på den nordlige delen av tomten, noe beplanting i bed langs huset, en liten hytte ellers mye gressareal. Mot sørvest er det en slags passasje av trær ned til et utsiktspunkt med et bord. 710 Bearbeidet terreng Ikke aktuelt. Bygger på NS-EN 16096:2012 Side 9 av 14

31 Landås Hovedgård TG KT KG S R Score År Kalkyle netto Vedlikeholdskostnakostnad potensiale Utviklings- off. tilskudd TOTALT (V+U) BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak (V) (U) (av U) 720 Utendørs konstruksjoner Utendørs konstruksjoner er beskrevet i postene nedenfor. 721 Støttemurer og andre murer Støttemur i forbindelse med innkjørsel. Muren er ikke inspisert Ingen tiltak. På mur langs innkjørsel spesielt. 723 Frittstående skjermtak, leskur mv Liten "komponist hytte" oppført sør for hovedhuset. Hytten er i tre og "Komponist hytte" oppført sør for hovedhuset har behov for har et vindu og en dør. Areal er ca. 16 m2. Hytten trenger vedlikehold i overflatebehandling, i hovedsak utvendig. Ca. 16 m2 stor hytte. form av rengjøring, skraping og maling. Innvendig er hytten ikke befart Frittstående skjermtak, leskur mv Garasje/uthus ved oppstillingsplass er oppført som en forlengelse av Utvendig kledning på uthus skrapes og overflatebehandles iht. Riksantikvarens tilbygget fra Det er ikke vurdert som et eget kulturminne, viser til retningslinjer. Taknedløp på baksiden skiftes ut og ersattes med taknedløp av eiendomsopplsyninger mottatt av eier, men det ble oppført før sink, eller tilsvarende som for huset. Dør erstattes med tilsvarende dør. vernestatus ble gitt, og det bør derfor ivaretas på lik linje som vernet Kostander er grovt estimert. bygning. Uthuset har to etasjer og er oppført i tre med korrugerte stålplater som tekking. Det er to store porter og en dør på fremsiden av bygningen, og en port og dør på baksiden. Døren på baksiden bør vurderes utskiftet. Uthuset har tilsammen fem vinduer. Bygningen har malt trekledning og bærer preg av manglende vedlikehold. Taknedløp på baksiden av uthuset har rustet opp og er ødelagt. Overflatetilstand på uthuset er mindre tilfredsstillende, men det fungerer til sin bruk, som er bod/oppbevaring. 725 Gjerder, porter og bommer Rekkverk av jern i forbindelse med trapp til hovedinngang og til inngang på fasaden mot sør. Maling har begynt å flasse av og jernet ruster. 725 Gjerder, porter og bommer Det er en port i forbindelse med grusvei langs huset, lokalisert mellom fasade mot nord og flettverksgjerde langs innkjørsel. Portstolpene er fortsatt intakt men ganske slitt og selve portbladet er fjernet og tydeligvis ikke bruk. Porten bør utbedres slik at den kan fungere tilfredsstillende. Bilde nr Hjemmel Rekkverk i jern i forbindelse med trapp på fasade mot øst og sør børstes med stålbørste og overflatebehandles. Kostnader er grovt estimert Port på nordfasaden utført i tre, utbedres og settes i stand slik at den fungerer tilfredsstillende. Kostnader er grovt estimert Gjerder, porter og bommer Flettverksgjerde langs innkjørsel og langs deler av eiendommen ellers, Ingen tiltak for flettverksgjerde. montert på mur av stein. Stolper er rustet og muren er mosebgrodd Gjerder, porter og bommer Rekkverk av tre langs deler av tomtegrense, hovedsakelig mot nord og Rekkverk av tre langs deler av tomtegrensen males med jevne mellomrom, ca nordvest. Rekkverket er ikke inspisert spesielt. hvert 10 år. Kostnader er grovt estimert Kanaler og kulverter for tekniske installasjoner Ingen installasjoner. 727 Kummer og tanker for tekniske installasjoner Ingen installasjoner. 730 Utendørs røranlegg Ingen installasjoner. 740 Utendørs elkraft Ingen installasjoner. 750 Utendørs tele og automatisering (min 1m fra veggliv) Ingen installasjoner Veier og plasser Innkjørsel og gårdsplass er grusbelagt, samt vei langs fasade mot nord og vest. Grusbelagt sti til "komponist hytte" og utsiktspunkt, sørvest på tomten. 770 Parker og hager Tomten består av både trær, busker, opparbeidet kjøkkenhage, lekeapparater, steinbord, og bed. Kjøkkenhagen på nordlig del av tomten er drevet av en frivillig organisasjon. Drift av denne må vurderes av eier. Ellers bærer hagen generelt preg av manglende vedlikehold og mye ugress. Hagen er lite stelt. Ingen tiltak for veier og plasser Eier må avklare videre drift av kjøkkenhage, se post 905. Gress må klippes og busker og trær beskjæres. Større busker/trær som står tett inn mot fasader bør fjernes eller beskjæres kraftig, da de medfører ekstra fuktbelastning og groe på bygningen. Røtter kan også skade grunnmur Utendørs infrastuktur Ikke relvant. Snittverdi pr registrering 1,6 7,2 1,00 46 SUM UTENDØRS NETTO Dokumentasjon - rapporter - HMS Bygger på NS-EN 16096:2012 Side 10 av 14

32 Landås Hovedgård BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak 901 FDV-dokumentasjon Det foreligger noe FDV-dokumenatsjon for bygningen, slik som eiendomsopplysninger, brannteknisk vurdering, energiattest, brannalarmrapport og vedlikeholdsrapport, samt noen håndtegninger fra Det foreligger ikke tegninger som viser dagens oppbygning, eller tegninger fra før I tillegg er det ikke søkt om utskifiting av vinuder i 2. etasje eller montering av takvinduer på loft. All FDV-dokumentasjon bør digitaliseres og tegninger fra før 1978 bør innhentes. 902 Fagrapport bygningsvern kulturminne Det finnes internkorrespondanse fra Byantikvaren vedørende Landås Hovedgård:. Landås Hovedgårds hovedbygning er fremdeles et godt synlig landemerke i området og et av Bergens fremste kulturminner. Bygningen ble fredet i mai 1927, etter lov om bygningsfredning fra Etter å ha fungert som prestebolig fra 1966 til 2014, står nå bygningen tom. Anlegget har vært i Bergen kommunes eie siden Bygningen må ivaretaes iht. fredningsstatus. 903 Universell utforming. Funksjonalitet, planløsninger og utforming Bygningen består av to hovedetasjer, kjeller og loft. I dag står huset Ingen tiltak. tomt, men det har, de siste 50 årene, vært benyttet som prestebolig. Da har huset inneholdt to leiligheter hvor det har bodd en familie i hver leilighet. 1. og 2. etasje har stue, soverom, bad og kjøkken. Kjeller og loft består av bodareal i tillegg til et innredet rom på loft. Det er usikkert om loftet er benyttet som soverom eller bod. Det er ikke avklart fra eier hva bygningen skal brukes som i fremtiden. Bygget er per dags dato ikke universell utformet. Det er nivåforskjell ved begge inngangsparti med trapp på begge sider. Det er dørterskler inn til alle rom og det finnes ikke heis i huset. Deler av innvendig kledning er samme farge som innerdører, mens noen vegger har tapet som gir kontrast mot innvendige dører. Bilde nr Hjemmel TG KT KG S R Score År Kalkyle netto TOTALT (V+U) Vedlikeholdskostnad (V) Utviklingskostnad (U) off. tilskudd potensiale (av U) Fleksibilitet Det er noen utfordringer ved en eventuell innvendig ombygging, spesielt gjelder dette for kjeller, 1. og 2. etasje. Veggene er gamle og bør bevares. Det anbefales ikke å flytte eller fjerne vegger, med mindre det er lett vegger fra senere år. I loftsetasjen har det vært utført ombygging siden 1978, så denne etasjen gir noe mer fleksibilitet med tanke på ombygging. Det anbefales ikke å fjerne eller flytte eksisterende vegger i bygningen, med unntak av en del lettvegger på loft. 905 Arealbruk Per dags dato er huset tomt. Det har frem til 2014 vært en leilighet i 1. etasje og en i 2. etasje inkl. loft, som har vært leid ut som presteboliger. Bruken av bygningen bør være slik at de gamle materialene og utsmykningene blir ivaretatt og vedlikeholdt i henhold til fredestatus. Videre bruk av bygnignen er uavklart. Ingen titlak Arealbruk Kjøkkenhagen på nordlig del av tomten driftes av en frivillig organisasjon. Det opplyses om at de aldri har spurt eier, antakelig kun Eier må avklare eventuell videre drift av hagen med friviliig organisasjon, og i denne vurderingen må også hagens eventuelle vernestatus medtas. leietaker, om å få bruke hagen til dette formål. Det finnes ingen skriftlige avtaler vedørende dette. 906 Sertifiseringer Det finnes ingen sertifisering av bygget. Ingen titlak Enøkrapport Det foreligger ikke egen enøkrapport, men energiattesten har en tiltaksliste, som blant annet foreslår å montere tettelister rundt vinduer, etterisolere loft/yttertak, utskifting av vinduer med mer. Se vedlagt energiattest. Det er ikke medtatt energieffektiviserende tiltak i denne rapporten Energiattest/ Energimerking Bygningen er energimerket, datert , av Gunnar Det er ikke medtatt energieffektiviserende tiltak i denne rapporten. Jetmundsen. Bygningen får energikarakter F. Oppvarmingsbehovet dekkes av elektrisitet og varmepumpe noe som gir oransje oppvarmingskarakter. 913 Energivurdering av tekniske anlegg Ikke relevant. 920 Helsemessige forhold-generelt Bygger på NS-EN 16096:2012 Side 11 av 14

33 Landås Hovedgård Bilde nr Hjemmel TG KT KG S R Score År Kalkyle netto TOTALT (V+U) Vedlikeholdskostnad (V) BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak 921 Arbeidsmiljø Ikke relevant. 922 Renholdsplan/ kvalitetsnorm Ikke relevant. 927 Atmosfærisk miljø Ikke vurdert Mugg/sopp/råte/ fukt Det foreligger ikke fagrapport vedrørende fukt, sopp, mugg eller råte. Innvendig er det ingen tegn som viser at det er problemer med fukt. Det er brukt fuktindikator på loft men tilfredsstillende resultater. Det er påvist endel fukt i deler av utvendig kledning, se post Skadedyr Det foreligger ikke rapporter vedrørende skadedyr, og i kjeller var det ingen tegn til rotter eller mus. Det er heller ikke vesentlige skader på treverk som følge av insekter. Det er spor av mitt enkelte steder. Ingen tiltak er nødvendig. Ingen tiltak er nødvendig Legionella Det foreligger ikke rapporter fra vannanalyse eller kontrollrutiner. Bygningen er tilkoblet offentlig vann. Ingen tiltak er nødvendig Asbest Det foreligger ikke kartleggingsrapport vedrørende farlig avfall. Ved Ingen tiltak er nødvendig. eventuelle tiltak på bygningen bør det vurderes om det er behov for en miljøsaneringsrapport, iht TEK10. Det er ikke observert asbest på befaring. På bakgrunn av byggeår er det stor sannsynlighet for at det ikke er asbest i bygningen, men siden det har vært utført bygningsmessige arbeider underveis kan det ikke utelukkes tilfeller av asbest. 928 Termisk miljø Bygningen har stort varmetap som gir økt fyring. Dette kan gi tørr inneluft og variabel komfort med store variasjoner i temperatur. Bygningen er ubebodd og det er ikke utført inneklimamålinger. Ingen tiltak er nødvendig Utviklingskostnad (U) off. tilskudd potensiale (av U) 929 Aktinisk mijø Det foreligger ikke luxmålinger. Bygget vurderes å ha god tilgang på Ingen tiltak. dagslys, og tilstrekkelig elektrisk belysning til dagens bruk Belysning Se post Radon Det foreligger ikke radonmålinger. Det anbefales å legge ut radonmålere i bygningen Elektriske og magnetiske felt Det er ikke trafo i bygget, eller høyspentlinjer over tomten. Varmekabler er begrenset til enkelte baderom. Det vurderes derfor å være lite sannsynlig at det er elektromagnetiske feltstyrker ut over krav/anbefalinger. 930 Akustisk miljø Bygningen er tom og det er ikke møblert. På bakgrunn av dette er det vanskelig å vurdere hvordan det akustiske miljøet er. Men valgte materialer på vegger og i tak er bedre lydabsorbenter enn f. eks betongvegger. Det er lite støy fra området rundt bygningen. Ingen tiltak. Ingen tiltak er nødvendig Mekanisk miljø Ikke relevant. Bygningen er ikke møblert Støvdeponi Ikke relevant. Bygningen er ikke møblert Inngangsparti Inngangspartiet på fasade mot øst består av en trapp med seks Ingen titlak er nødvendig. trappetrinn. Trappen er hellelagt og det er plassert matter utenfor døren og foran trappen. Grusbelagt gårdsplass fører til endel inntransportering av skit og støv Fallsikring Det finnes ikke barnesikring på vinduer, med unntak av vinduer fra Ingen tiltak er nødvendig tallet. Rekkverk i forbindelse med alle trapper Skoldefare Blandebatterier er i all hovedsak skiftet til nyere ett-greps armaturer. Ingen avvik registrert. 940 Miljømessige forhold-generelt Det foreligger aktsomhetsrapport for eiendommen og den avdekker at det er mur i området med mye PCB i murpuss. I tillegg er det nevnt GAB-kobling (antatt lysarmatur) som også inneholder PCB. Området faller inn i aktsomhetskategori 2 og det kreves tiltaksplan på grunn av mulig forurensing. På grunn av byggeår kan det finnes andre miljøgifter som ikke avdekkes i denne rapporten. Ved eventuelle tiltak på bygningen bør det utføres en miljøkartlegging. Ingen tiltak er nødvendig. I følge vedlagt aktsomhetsrapport er det nødvendig med en tiltaksplan for eiendommen ved arbeider i grunnen Bygger på NS-EN 16096:2012 Side 12 av 14

34 Landås Hovedgård TG KT KG S R Score År Kalkyle netto Vedlikeholdskostnakostnad potensiale Utviklings- off. tilskudd TOTALT (V+U) BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak (V) (U) (av U) 960 Sikkerhetsmessige forhold-generelt 961 Branntekniske forhold Det foreligger en brannteknisk vurdering av bygningen, datert 4. mai Det må utføres en brannteknisk tilstandsanalyse med tiltak og kostnader når 2010, utført av Brann & Sprinkler teknikk AS. Den konkluderer med at videre bruk av bygningen er bestemt. en brann raskt kan spre seg i bygningen på grunn av mange hulrom og byggematerialer. Videre kommer det frem at det ikke er tilfredsstillende rømningsveier, spesielt fra loft. Det anbefales ikke at loftetasjen benyttes til oppholdsrom. I tillegg bør det elektriske anlegget og brannalarmanlegg oppgraderes. Rapporten nevner også at dagens bruk av bygningen øker faren for brann. Dette gjelder for eksempel ved økt fyring på grunn av dårlig isolert klimaskjerm, improvisert bruk av vaskerom, og økt bruk av elektriske komponenter. Bilde nr Hjemmel Elektrotekniske forhold Det foreligger ikke rappport fra tilsyn. Anlegget vurderes å være i Se kap 4. og 5. for tiltak og kostnader. tilfredsstillende tilstand, men med behov for enkelte mindre utbedringer. Se kapittel 4-5 for detaljer. 963 Tilfluktsrom Ikke relevant. 964 Løfteutstyr og løfteinnretninger Ikke relevant. 967 Ras- og flomsikring Det foreligger ikke rasvurderingsrapport for området. Området ligger på en høyde og det vurderes at det ikke er fare for verken flom eller ras. Ingen tiltak er nødvendig Snittverdi pr registrering 1,1 6,7 1, SUM RAPPORTER-DOKUMENTASJON-HMS netto SNITTVERDI RISIKO TOTALT/ TOTAL SCORE 1,5 6,8 1, Bygger på NS-EN 16096:2012 Side 13 av 14

35 Tilstandsgrader 0-3 (TG) Risiko 0-9 Risiko R = KG x S KG = Konsekvensgrad 0-3 S = Sannsynlighet = Ingen symptomer 1-2,5 = Liten risiko 1 = Svake symptomer 2,5-5 = Middels risiko 2 = Vesentlige symptomer 5-9 = Stor risiko 3 = Kraftige eller alvorlige symptomer FORKLARING KONSEKVENSTYPER 1=Fare for liv og helse/ Tap av kulturminne 1=Tap av kulturminne 2=Pålegg foreligger 3=Sikkerhet 4=Pålegg påregenlig 4=Tap av verneverdi 5=Helse og miljø 5=Mulig tap av opprinnelig materiale 6=Driftsavbrudd 6=Reparasjon 7=Vedlikehold 7=Vedlikehold/ Forebyggende konservering 8=Funksjonalitet 9=Estetikk Direkte eller overhengende fare for liv og helse. (F.eks store alvorlige helseplager for flere brukere/ fare for sammenbrudd av konstruksjoner). Avstengning sannsynlig nødvendig og strakstiltak/ avbøtende tiltak kreves. Fare for tap av byggverkets historiske verdi eller betydning, fare for tap av hele kulturminnet. Det foreligger skriftlig pålegg eller instruks fra tilsynsmyndighet om tiltak F. eks fare for brann, bæreevne, fare for innbrudd og hærverk, mindre personskade etc Pålegg eller skriftlig instruks/ ordre om tiltak fra tilsynsmyndighet vurderes som påregnelig. Gjerne i farvannet av tilsynsrapport eller forskriftsavvik/ endring/ Fare for tap av flere viktige bygningsdeler og sammenhengen/ relasjonene mellom disse. F. eks Luftkvalitet, Inneklima, Støy, Renhold, Legionella, vannkvalitet, Fare for forurensning, fukt, helseplager rapporteres, Enøk etc/ Original bygningsdel vurderes tapt og kan ikke repareres Fare for tap av enkelte opprinnelige/ vernede materialer i bygningsdeler. Fare for driftsstans etc Behov for tiltak på bygningsdel eller en del av denne for å gjenopprette dens funksjon eller dets utseende, uten tap av opprinnelige/ vernede materialer Fare for følgeskade, varig skade etc Behov for tiltak utført som regelmessig aktivitet i den hensikt å beholde en bygningsdel i en tilstand som er nødvendig for at dets betydning opprettholdes (Preventivt) Brukbarhet, adkomst, tilgjengelighet, bedre tilrettelegging for utstyr, installasjoner eller brukere etc Design, utforming, fargevalg, overflater etc

36 Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Landås Hovedgård Kanonhaugen 39 Side 1 av 17 Bilde nr Fasade mot vest. Bilde nr Fasade mot sør. Bilde nr Fasade mot sør. Bilde nr Fasade mot nord og øst. Bilde nr fra Kjeller under den sørlige delen, Bilde nr Korridor i kjeller.

37 Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Landås Hovedgård Kanonhaugen 39 Side 2 av 17 Bilde nr Fuktskadet tresøyle i kjeller. Bilde nr Tresøyle. Bilde nr Kjellervegger. Bilde nr Fuktskadet del av hjørnebord med dekor. Bilde nr Fuktskadet del av kledning. Bilde nr Trekledning og mur.

38 Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Landås Hovedgård Kanonhaugen 39 Side 3 av 17 Bilde nr Deler av fasade. Bilde nr Slitt vannbord. Bilde nr lags vinduer med vareramme. Bilde nr Innvendig, 1-lags vindu med vareramme. Bilde nr Vindu mot øst. Bilde nr Vindu mot øst er vannskadet på innsiden.

39 Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Landås Hovedgård Kanonhaugen 39 Side 4 av 17 Bilde nr Vindu mot sør. Bilde nr Vindu mot sør. Bilde nr lags vindu i trapp. Bilde nr Koblet vindu. Bilde nr Koblet vindu. Bilde nr Vinduer fra 1987.

40 Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Landås Hovedgård Kanonhaugen 39 Side 5 av 17 Bilde nr Takvindu på loft. Bilde nr Ytterdør mot øst med vindu. Bilde nr Øvre del av dør mot sør. Bilde nr Nedre del av dør mot sør. Bilde nr Skadet platekledning i stue i 1. etasje. Bilde nr Skadet platekledning.

41 Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Landås Hovedgård Kanonhaugen 39 Side 6 av 17 Bilde nr Skadet tapet på soverom i 2. etasje. Bilde nr Bad i 2. etasje. Bilde nr Bad i 1. etasje. Bilde nr Profilert taklist. Bilde nr forrom. Dør mellom trapperom og Bilde nr Dør mellom forrom og stue.

42 Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Landås Hovedgård Kanonhaugen 39 Side 7 av 17 Bilde nr Dør mellom forrom og stue. Bilde nr Dør mellom rom i 2. etasje. Bilde nr Dør mellom stue og rom, 1. etasje. Bilde nr Dør fra 1970-tallet. Bilde nr Dør ved kjøkken i 1. etasje. Bilde nr Dør til bad i 1. etasje

43 Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Landås Hovedgård Kanonhaugen 39 Side 8 av 17 Bilde nr Kjellergulv. Bilde nr En type banebelegg. Bilde nr Lekkasje/skade på gulv og vegg, stue i 2. etasje. Antatt fra en oljeovn eller lignende. Bilde nr Lekkasje/skade på gulv og vegg, stue i 2. etasje. Bilde nr Himling. Bilde nr Himling.

44 Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Landås Hovedgård Kanonhaugen 39 Side 9 av 17 Bilde nr Takstein på skjermtak mot sør. Bilde nr Taknedløp og vegetasjon. Bilde nr Eldre kamin. Bilde nr Kjøkken i 1. etasje. Bilde nr Kjøkken i 2. etasje Bilde nr Hovedtrapp, fra 2. etasje til 1. etasje

45 Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Landås Hovedgård Kanonhaugen 39 Side 10 av 17 Bilde nr Trapp ved hovedinngang. Bilde nr Trapp med skjermtak ved fasade mot sør. Bilde nr Isolerte varmerør til varmtvannsbereder Bilde nr isolerte varmerør og nyere avløpsrør langs himling i kjeller. Bilde nr Avløpsrør- støpejern. Tilhører installasjoner i trappehus på baksiden av bygget. Bilde nr Bad i 1. etasje.

46 Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Landås Hovedgård Kanonhaugen 39 Side 11 av 17 Bilde nr Bad 1. etasje. Bilde nr Bad 2. etasje. Bilde nr av bygget. Toalett i trappehus på baksiden Bilde nr Vaskerom i trappehus på baksiden av bygget. Bilde nr Kjøkken 1. etasje. I Bilde nr Røropplegget i god stand.

47 Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Landås Hovedgård Kanonhaugen 39 Side 12 av 17 Bilde nr Peis fra orginalkjøkken Bilde nr Kjøkken 2. etasje. Bilde nr Vaskerom 2. etasje. Bilde nr Vaskerom 2. etasje. Bilde nr Røropplegget til kjøkken og vaskerom i 2. etasje. Bilde nr Luft til luft varmepumpe, utedel.

48 Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Landås Hovedgård Kanonhaugen 39 Side 13 av 17 Bilde nr innedel. Luft til luft varmepumpe, Bilde nr etasje. Typisk innvendig ventil fra bad i Bilde nr Typisk utvendig ventil. Bilde nr Eltavle med manglende tildekkinger. Bilde nr rom Jordet og ujordet stikk i samme Bilde nr Skjøteledning i kjeller

49 Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Landås Hovedgård Kanonhaugen 39 Side 14 av 17 Bilde nr Lysekrone Bilde nr Panelovn med varmgang Bilde nr Gjennomstrømningsovn med varmgang. Bilde nr bokser. Løs telekabling og manglende Bilde nr Brannalarmsentral Bilde nr Komponisthytte

50 Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Landås Hovedgård Kanonhaugen 39 Side 15 av 17 Bilde nr Fremside uthus Bilde nr Bakside uthus Bilde nr Takrenne, bakside uthus Bilde nr Dør, bakside uthus Bilde nr fasade mot øst Rekkverk tilhørende trapp på Bilde nr nord Deler av port ved fasade mot

51 Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Landås Hovedgård Kanonhaugen 39 Side 16 av 17 Bilde nr Port av tre Bilde nr Grusbelagt foran hovedinngang Bilde nr Passasje mot utsiktspunkt Bilde nr Grusbelagt vei Bilde nr Buskvekster Bilde nr Kjøkkenhage

52 Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Landås Hovedgård Kanonhaugen 39 Side 17 av 17 Bilde nr Trær Bilde nr Lekestativ

53 36 LANDÅS HOVEDGÅRD Byrådsavdeling for finans, eiendom og eierskap Etat for bygg og eiendom Målestokk 1:500 Gnr/Bnr 161/812 Dato: Adresse: Kanonhaugen / /799 Æ" Æ" 161/ / / Æ" ø 39 Trosteveien / / / / / /773 /832 / /834 Lerkeveien / / / /835 a 5 b 161/836 Æ" / / /826 /825 /760 /824 /764 /822 / / / /843 /844 /845 16a b eien