Del 1 Tilstandsrapport. Gullstøltunet Sykehjem Øvre Kråkenes 111

Transkript

1 Del 1 Tilstandsrapport Gullstøltunet Sykehjem Øvre Kråkenes

2 Etat for bygg og eiendom GULLSTØLTUNET SYKEHJEM Tilstandsrapport Dato: Side 1 av 19 INNHOLDSFORTEGNELSE TILSTANDSRAPPORT GULLSTØLTUNET SYKEHJEM Formål Eiendomsopplysninger Rapportering Oppsummering med tiltak og kalkyler Enkel beskrivelse av tilstand og tiltak basert på risikobasert tilstandsreg Byggspesifikke målinger og resultater - enkel vurdering Rapporter fra særskilte kartlegginger Skjemaer for risikobasert tilstandsregistrering med summeringsark, fotoserier og situasjonsplan Del 2 - Vedlegg... 19

3 Etat for bygg og eiendom GULLSTØLTUNET SYKEHJEM Tilstandsrapport Dato: Side 2 av 19 TILSTANDSRAPPORT GULLSTØLTUNET SYKEHJEM Gullstøltunet sykehjem har 158 ansatte og 90 beboere + 20 dagplasser. Eiendommen inneholder ett bygg med sykehjem og storkjøkken og er oppført i Totalt bruttoareal er m2. Senere år er SD-anlegg modernisert. Tilstanden til bygget er generelt tilfredsstillende, men med mange tekniske komponenter som nærmer seg sin tekniske levetid. Innvendige overflater er slitt og spesielt gulvoverflater trenger oppgradering. Det er vurdert tre enøk-tiltak. Utskifting av vinduer og dører, luft/vann-varmepumpe og utskifting av vifter i ventilasjonsanleggene. Gjennomføres disse tre tiltakene vil dette kunne medføre årlige energibesparelser på 322 MWh, noe som tilsvarer 0,26 MNOK/år. Av de tre tiltakene er bare tiltaket vedrørende utskifting av vifter for samtlige syv ventilasjonsanlegg vurdert som lønnsømt. Det opplyses at det er planer om nytt pasientsignalanlegg og telefon-nett i nær fremtid, bygget er ikke nevnt spesielt i budsjettdokumentene. Bygget har heis og terskelfri adkomst til avdelinger og beboerrom, kontrastfarger på gulv/vegg. Det er ingen ledesystemer for blinde og svaksynte. De ansatte forteller at det er utfordringer med trange korridorer og bad. Det er terskler ut på terrasser, noe som kan gjøre tilkomsten vanskelig. Rullestoler og annet utstyr er større og mer plasskrevende i dag enn da bygget ble bygd. Foreslåtte tiltak de neste ti årene summeres totalt til ca 10,3 mill kr. inkl. mva, hvor 90 % er vedlikeholdskostnader og 10 % er utviklingskostnader. Restlevetid for bygget med normalt vedlikehold vurderes å være minst til år Estimert kostnad i kommende 10-års periode utgjør kr/m2. Det er etter Multiconsult AS sin vurdering behov for at Gullstøltunet typisk faller inn under kategorien for bygg som har behov for ordinært vedlikehold. Etat for Bygg og Eiendom presiserer at oppgitte kostnadskalkyler primært relaterer seg til eksisterende bygningsmasse og trenger derfor nødvendigvis ikke samsvare med budsjettbehov. I vurderingsprosessen videre kan andre kostnader påløpe som f.eks. behov for erstatningslokaler, reguleringsplanendringer, påbygg, modernisering og ombygging for bedre arealutnyttelse o.a.

4 Etat for bygg og eiendom GULLSTØLTUNET SYKEHJEM Tilstandsrapport Dato: Side 3 av Formål Denne rapporten tar for seg tilstandskartlegging av bygningsmassen inklusiv enkel enøkvurdering med anbefalinger om tiltak og kostnader. Rapporten skal danne basis for videre vedlikeholdsplanlegging og er en del av Etat for bygg og eiendom sin strategi for overordnet HMS-forvaltning i kommunale bygg. Tilstandsrapporteringen er videre et ledd i pålegg fra Arbeidstilsynet i 2011 som var rettet mot skolebygg om bl.a. å kartlegge helsefarer forbundet med inneklima, risiko vurdere dette og utarbeide tiltaksplaner. Det tas sikte på at tilstandsrapportene vil revideres hvert 4. år og fortrinnsvis med bistand fra bedriftshelsetjenesten og med medvirkning fra ansatte. Vurderingene er gjort utfra befaringer foretatt av Multiconsult AS inklusive samtaler med driftspersonell og brukere understøttet av aktuelle målinger og fremlagt dokumentasjon. Aktuelle kartlegginger som er utført av leietaker, leietakers byrådsavdeling, bedriftshelsetjenesten, tilsynsrapporter, fagrapporter o.l. som relaterer seg til bruk av bygget er vurdert og integrert i rapporten dersom slik dokumentasjon er fremlagt. Basert på forannevnte er de ulike registreringer sammenført og tiltaksvurdert i skjemaet «risikobasert tilstandsregistrering» som fremgår av kapittel 3.0. Samlet vurdering med anbefalinger om tidfestede tiltaksplaner er forelagt: Tjenesteplass/funksjon Navn Sign Etat for bygg og eiendom Tjenestestedsleder Verneombud Rune Anderssen Eva Maria Lim Sonja Haveland 1.2 Eiendomsopplysninger Kommune: Bergen Gnr/Bnr: 20/1416 Adresse: Øvre Kråkenes 111 Postnr/Sted: 5152 Bønes Byggeår: 1993 BTA: m 2 Antall bygninger 1 Antall etasjer: 5+1 Reguleringsforhold: Regulert Etasjer under terrengnivå: 1 Tomtestørrelse: m 2 Bygningstype: Sykehjem Størrelse lekeareal mv: Ikke relevant Bygningen brukes i dag til: Sykehjem Tomteopparbeidelse: m 2 Bygningens tidligere bruk: Ingen Ant. P-plasser: 50+ Større påkostninger: SD-anlegg. Vei/adkomst: Fra Øvre Kråkenes Ferdigattest: Ikke kjent Vannforsyning: Offentlig Bygningsbrannklasse: BKL 3 Avløp: Offentlig Antall brukere/ kapasitet 90 plasser + 20 dagplasser Antall ansatte 158 ansatte, ca 62 samtidige Andre bruksformål - antall pers. 0

5 Etat for bygg og eiendom GULLSTØLTUNET SYKEHJEM Tilstandsrapport Dato: Side 4 av Rapportering Denne rapporten er bygget opp som følger: Del 1: Tilstandsrapport: Kapittel angir på overordnet nivå tiltak pr hovedbygningsdel med kostnader samt diverse grunnlagsinformasjon for rapporten Kapittel angir en litt mer detaljert tilstandsoversikt med gjennomførte kartlegginger. Kapittel 3.0 angir detaljer om anbefalte tiltak inkl. fotoserier og situasjonsplan Del 2: Vedlegg: Kapittel 4.0 vedlegg fremgår av egen innholdsfortegnelse under kapittelet Rapport: Utført av: Dato: Tilstandsrapport Runar W. Hjønnevåg Tilstandsrapporten er kontrollert Olav Aga Tilstandsrapporten er et resymè som anbefaler aktuelle tiltak basert på vedlagte delrapporter: Rapport: Utført av: (firma, navn, tittel/funksjon) Dato: Tilstandsregistrering med kostnadsestimater Multiconsult AS RIB Runar W. Hjønnevåg, Sivilingeniør RIE Eric Løvås, Ingeniør RIV Trygve Larsen, VVS-tekniker Andre (ARK, RIBR etc.) RIEn, Ragnhild S. Sjøholt, Ingeniør Oppsummering fra vernerunde Dokumentasjon ikke lagt frem. Oppsummering fra kartlegging av helseplager Dokumentasjon ikke lagt frem. Kartlegging og vurdering av ansattes dusj- og toalettforhold samt arbeidsplasser Dokumentasjon ikke lagt frem. Følgende målinger er gjennomført: Rapport: Utført av: Dato: Belysning Multiconsult AS Muggsoppanalyse Multiconsult AS / MycoTeam Utlegging/innhenting av sporfilmer Radon Utført av Bergen kommune EBE Analyse av sporfilmer MRM Konsult AB Cytox Tidligere asbestkartlegging Vitenskapelig rådgiver UiB v/ Walther Wedberg 1999 Foreslåtte tiltak er etter beste evne basert på risikovurdering relatert til ovennevnte inklusiv opplysninger gitt av styrer Eva Marie Lim og vaktmester Arve Sætersdal. Følgende verktøy/måleinstrumenter er brukt: Måling: Verktøy/måleinstrument Belysning TES 1335 Lux-måler Luftprøver muggsopp MicroBio Sampler MB-I

6 Etat for bygg og eiendom GULLSTØLTUNET SYKEHJEM Tilstandsrapport Dato: Side 5 av 19 Ventilasjon Ifm tilstandskartleggingen vil aktuelle innreguleringsprotokoller legges ved der dette foreligger. Vurdering av tilstand er basert på resultater av fremlagt informasjon og ventilasjonsanleggets alder. Eventuell logging av CO 2, temp og RF for å gi et bilde av luftskifte vil foretas dersom dette er hensiktsmessig. Logging vil normalt skje i et representativt utvalg av rom (3-7 stk) som er beregnet for permanent opphold for flere personer. På generelt faglig grunnlag tilføyes det at et ventilasjonsanlegg sin funksjonelle levetid antas ikke å være mer enn 20 år, men kan fungere godt teknisk i 30 år uten at dette gir negativ helsemessig effekt. Jo eldre anlegget er, jo mindre sannsynlig er det at det forefinnes oppdaterte innreguleringsprotokoller. Etat for bygg og eiendom vil for de tilfeller støtte seg på anleggets alder og tilført informasjon og vurdere tilstand deretter, subsidiært foreta inneklimalogging etter behov. Ventilasjonsanlegg med kanalføringer er en del av byggets infrastruktur og vil normalt anbefales utskiftet ifm større rehabiliteringsarbeider. Medvirkning Ifm kartleggingsarbeidene av den bygningsmessige tilstand er tjenestestedsleder kontaktet og bedt om å involvere byggets øvrige nøkkelpersonell som verneombud, tillitsvalgte, annet personale for å få frem brukernes erfaringer og observasjoner av bygningstilstand. Herunder å plukke ut aktuelle rom og arealer for eventuelle nærmere målinger, samt kunne gi uttale til arbeidsutkast til tilstandsrapport. Verktøy for Tilstandsregistrering og metode Tilstandsrapporten angir på overordnet nivå aktuelle tiltak i sin helhet. Kartleggingsskjemaet «Risikobasert tilstandsregistrering» er brukt som underlag for sluttrapporten. Denne bygger på NS3424-Tilstandsanalyse av byggverk og NS3451-Bygningsdelstabellen, men kan som tillegg også fokusere på driftsrelaterte forhold, HMS-relaterte krav og Enøk. Anbefalinger om tiltak og tidspunkt for gjennomføring (anbefalt vedlikehold- og utviklingsplan) vil basere seg på faglig skjønn av tilstandsgrad, konsekvenstype, konsekvensgrad og sannsynlighet som resulterer i risiko og score. Referansenivå for tilstandsgrad (TG=0) er sett utfra dagens krav og standard. Dette verktøyet er en del av kommunens «Overordnet rutine for systematisk HMS-forvaltning i kommunale bygg-vedlikeholdsstrategi» som er under implementering hvor bl.a. FDV-systemet BkBygg står sentralt. Det er etablert egne moduler for tilstandsregistrering og kontroller. I den grad det lar seg gjøre er anbefalingene med kostnadsestimater (nåverdi) sett ca 21+ år frem i tid. I tilstandsrapporten er estimatene periodisert i kategoriene Strakstiltak <1år, 1-5år, 6-10år og 11+år fordelt etter følgende kostnadstyper: Akutt (D-V) Skader og mangler som ifølge lover og forskrifter må utbedres eller forhold som kan sette menneskers liv eller helse i fare. 0-1 år Vedlikehold (V) Tiltak som er nødvendig for å opprettholde byggverket på et fastsatt kvalitetsnivå/ funksjonsnivå og derved gjøre det mulig å bruke det til sitt tiltenkte formål innenfor en gitt brukstid. Gjelder også utskifting av bygningsdeler/tekniske installasjoner med kortere levetid enn resten av byggverket. Utvikling (U) (Modernisering)Investering Tiltak som er nødvendig for å utvikle byggverket for å opprettholde dets verdi over tid i forhold til nye krav fra brukere, marked og myndigheter. Enøk vurdert eksplisitt utfra kost/nytte perspektiv. For nærmere redegjørelse av kostnadskategoriseringen (D-V-U) henvises det til NS3454 Livssykluskostnader for byggverk. Prinsipper og struktur.

7 Etat for bygg og eiendom GULLSTØLTUNET SYKEHJEM Tilstandsrapport Dato: Side 6 av 19 Rivekostnad (R) For bygg som anbefales revet ila kommende 15-års periode er rivekostnad og en grov vurdering behandlet eksplisitt i sluttrapporten med nærmere tidsangivelse. Vurdering baserer seg på «totaløkonomi» til DVU og brukbarhet > nybyggkostnad og arealeffektivitet. Registreringsnivå 2 iht «NS 3424:2012 Tilstandsanalyse av byggverk» er fulgt ifm kartleggingsarbeidene. Det tas forbehold om at skjulte feil og mangler kan forekomme. Det er ikke åpnet opp i konstruksjoner. For det enkelte bygg vil snittverdi for Tilstandsgrad (TG), Konsekvenstype (KT), Risiko og Score fremkomme. Snittverdiene er i forhold til antall registreringer og det presiseres at snittverdiene kun er en overordnet pekepinn på verdiene og trenger nødvendigvis ikke være et «rettferdig» bilde av situasjonen. Dette henger bl.a. sammen med antall registreringer og omfang av disse. Ved regelmessig tilstandskartlegging hvert 4. år vil verdiene kunne reflektere utviklingen av tilstand og HMS status i det enkelte bygg. Konsekvenstype bør ikke ligge på rødt område. Eksempler og forklaring vist nedenfor: Snittverdi Snittverdi Snittverdi TG KT risiko Score 1,7 6,0 2,00 84 Risiko fremkommer slik: Konsekvensgrad (0-3) x Sannsynlighetsgrad (1-3) for at skade kan inntreffe innenfor valgt konsekvenstype Score fremkommer slik: Tilstandsgrad(0-3) x Konsekvenstype (Vekttall 1-9) x Risiko. Score kan være et uttrykk for prioritering av tiltak på et bygg eller mellom flere bygg. Tilstandsgrad 0-3 (TG) Konsekvenstype 1-9 (KT) (Vekttall 1-9 i parantes) Risiko 0-9 Risiko = KG x S KG=Konsekvensgr 0-3 S=Sannsynlighet 0-3 HMS=1-5 0 = Ingen avvik 1 = Fare for liv og helse (9) 1-2,5 = Liten risiko 1 = Ingen vesentlige avvik 2 = Pålegg foreligger (8) 2,5-5 = Middels risiko 2 = Vesentlige avvik 3 = Sikkerhet (7) 5-9 = Stor risiko 3 = Stort/ alvorlig avvik 4 = Pålegg påregenlig (6) 5 = Helse og miljø (5) 6 = Driftsavbrudd (4) 7 = Vedlikehold (3) 8 = Funksjonalitet (2) 9 = Estetikk (1)

8 Etat for bygg og eiendom GULLSTØLTUNET SYKEHJEM Tilstandsrapport Dato: Side 7 av Oppsummering med tiltak og kalkyler Bygningsmassen består av ett bygg oppført i 1993 Nedenforstående tabell angir og kategoriserer tiltak og kostnader etter risikovurdering. Vurdert restlevetid: år 2053 Gullstøltunet -TOTALT Antall bygg vurdert : 1 Areal totalt: BTA Estimert rivekostnad ved < 15 år restlevetid : Kr Anbefalte tiltak Strakstiltak <1 år Tiltak 1-5 år Tiltak 6-10 år Tiltak 11 + Totalt Kr. pr. m 2 (0-10 år) Enøk Driftsmessige forhold D 0 0 (anbefalte forbedringer) U 0 0 Bygning V U VVS V U 0 Elkraft V U 0 Tele og automasjon V U 0 Andre installasjoner V U 0 Utendørs V U 0 Dokumentasjon - V rapporter - HMS U Sum Drift eks. mva D 0 Sum Vedlikeh. eks.mva V Sum Utvikling eks mva U SUM Eks. mva VU Uforutsett 20% VU Rigg, drift, adm, prosj, PL,BL 25% VU MVA VU TOT. ESTIMAT Inkl.mva VU Som en generell merknad presiseres det at ovennevnte kostnader er rettet mot eksisterende bygningsmasse med eventuelle kostnader ved nødvendig arealutvidelse/ ombygging for tilpassing rundt ansattes arbeidsforhold. Eventuelle behov for erstatningslokaler ved gjennomføring av tiltak er ikke hensyntatt. Snittverdi Snittverdi Snittverdi TG KT risiko Score 1,4 6,4 2, Anbefalte organisatoriske forhold: Anbefalte tiltak Ingen tiltak Ansvar

9 Etat for bygg og eiendom GULLSTØLTUNET SYKEHJEM Tilstandsrapport Dato: Side 8 av 19 Investeringsplaner: Gullstøltunet sykehjem er ikke nevnt spesielt i foreslått investeringsbudsjett for Det blir opplyst fra drift at det er planlagt nytt sykesignalanlegg og nytt IKT-spredenett i bygget. For ytterligere detaljer om anbefalte tiltak og tidspunkter for utførelser henvises det til kap. 2 og 3. Gullstøltunet, ble oppført i 1993 Bygget består av fire etasjer i tillegg til underetasje og ventilasjonsrom på loft, fordelt på tre fløyer med en felles kjerne. Byggets hovedkonstruksjon er betongdekker lagt opp på betongvegger og - søyler. Yttertaket har bærekonstruksjon av tresperrer og båndtekning. Yttervegger er bindingsverk med forblending av betongelementer. Bruttoareal er 7399 m 2 og bygget ligger i Øvre Kråkenes 111. Av større investeringer de siste 10 år nevnes nytt SD-anlegg og tiltak på heis og IKT. Det opplyses at det er planlagt nytt sykesignalanlegg og IKT-spredenett de neste årene. Bygget fremstår i dag med følgende kvaliteter: Bygget er oppført med fundamenter, gulv på grunn, grunnmur, søyler og dekker av betong. Yttertak er et sperretak av tre. Det er ikke registrert skader på bæresystemet. Yttervegger er av bindingsverk med innvendige plater og utvendig forblending av betongelementer og fasadeplater. Fasadene er generelt noe begrodd, men ellers i tilfredsstillende stand. Vinduer og dører er fra byggeår. Innvendige overflater er noe slitt, men det er kun gulvoverflater som har behov for større tiltak. Det er gjort en lønnsomhetsvurdering av effekten av å skifte vinduer til vinduer med bedre varmeisolasjon. Dette vil kunne redusere energibehovet med vel kwh/år, men netto nåverdi er kr og regnes således ikke som lønnsomt. Sanitæranlegg er tilfredsstillende vedlikeholdt og bad holder tilfredsstillende standard. Det er noen utfordringer rundt kjøleanlegget til storkjøkken, dette gjelder i hovedsak kondens og utfaset kjølemedium. Luftbehandlingen fungerer etter hensikten og er vedlikeholdt tilfredsstillende. Det opplyses at det kan bli litt varmt i bygget, men det er ingen muligheter for kjøling. Det opplyses også at det til tider er svært tørr luft. Enøk-effekten av å skifte vifter i luftbehandlingsaggregat til nye energieffektive vifter er beregnet til kwh/år. Dette tiltaket har en positiv netto nåverdi på kr og regnes således som et lønnsomt tiltak. Det er også regnet på effekten av overgang til vannbåren varme med luft til vann-varmepumpe. Dette fører til en potensiell besparelse på kwh/år, men har en netto nåverdi på kr på grunn av den høye investeringskostnaden. Tiltaket regnes ikke som lønnsomt. Elektrisk lavspent fordeling og komponenter er generelt i tilfredsstillende stand og forventes å ha en restlevetid på ti til femten år. Det er utilfredsstillende belysning i kontorer, korridorer og beboerrom. Elektrisk oppvarming er i akseptabel stand. IKT-spredenett er noe underdimensjonert og sykesignal har nådd sin tekniske levetid. Dette anbefales det å oppgradere. Brannalarmanlegg er relativt nytt. Utendørs er veier, plasser, konstruksjoner og beplantning godt vedlikeholdt. Bygget har heis og terskelfri adkomst til avdelinger og beboerrom, kontrastfarger på gulv/vegg. Det er ingen ledesystemer for blinde og svaksynte. De ansatte forteller at det er utfordringer med trange korridorer og bad. Det er terskler ut på terrasser, noe som kan gjøre tilkomsten vanskelig. Rullestoler og annet utstyr er større og mer plasskrevende i dag enn da bygget ble bygd. Radon-verdier er over tiltaksnivå i trappeoppgang. I forbindelse med dette er ventilasjonen økt for å ventilere bort radon. Nye måleverdier med effekt av tiltaket er ikke kjent. Sammendrag og anbefalinger kommende 10 år Det er etter vår vurdering og gjennomgang av risiko estimert og anbefalt følgende tiltak: Strakstiltak (0-1år): Refundamentering av terrasse på nordsiden av fløy B. Festing av himlingsplate som holder på å falle ned i aktivitetsrom. Etablering av sluk og kondensisolering av rør ved isvannsmaskin utenfor storkjøkken. Utbedring av lekkasje på rør i berederrom. Blinding av utfasede sanitære rørføringer. Utbedring av avtrekk fra to mindre kjøkken i første etasje. Utbedring av kabler med varmgang i tavle for ventilasjon på loft. Tiltak beskrevet i brannalarmkontroll fra Gjennomgang av adgangskontroll.

10 Etat for bygg og eiendom GULLSTØLTUNET SYKEHJEM Tilstandsrapport Dato: Side 9 av 19 Videre anbefaling (1-10år): Rengjøring av fasader og utbedring av taknedløp for å sikre funksjon av klimaskjerm. Innvendige gulvoverflater bør fornyes og vegger og himlinger holdes ved like. Gamle servantarmaturer uten skoldesikring erstattes med nye, og luftbehandling i kompressorrom settes i stand. Sykesignal, IKT-spredenett og underfordelinger for elektro fornyes. Kontorer uten tilfredsstillende belysning får nye armaturer. Akustisk innemiljø kartlegges. Supplering av solskjerming vurderes som et inneklimatiltak. Det er avdekket ett energieffektiviseringstiltak med positiv netto nåverdi. Dette er utskifting av vifter i ventilasjonsaggregatene, og anbefales utført. 2.1 Enkel beskrivelse av tilstand og tiltak basert på risikobasert tilstandsreg. Følgende er en kortfattet overordnet beskrivelse av bygningsdeler med teknisk tilstand inklusiv sammendrag av forelagt dokumentasjon på befaringstidspunktet med anbefalinger om tiltak. Det enkelte bygg som denne rapporten omhandler er vurdert separat Bygningsmessig (NS3451 2) 200 Bygninger generelt Bygget består av fire etasjer i tillegg til underetasje og ventilasjonsrom på loft, fordelt på tre fløyer med en felles kjerne. Byggets hovedkonstruksjon er betongdekker lagt opp på betongvegger og -søyler. Yttertaket har bærekonstruksjon av tresperrer og båndtekning. Yttervegger er bindingsverk med forblending av betongelementer. Bygningen er generelt i tilfredsstillende stand. Tilstand: TG1 Tilfredsstillende stand Tiltak: Tiltak beskrevet i delkapitler under. 210 Grunn og fundamenter Det er ikke registrert skader som tyder på setninger av bygget. Yttervegg mot terreng har fuktskader på innsiden. Fundamenter under terrasse på nordside av fløy B er på vei til å gli ut. Betongfundamenter er ikke i henhold til god fagmessig utførelse. Tilstand: TG1 Generell tilstand. (Terrassefundamenter TG3) Tiltak: Maling av innside yttervegg mot terreng. Refundamentering av terrasse. 220 Bæresystemer Bygget er oppført med fundamenter, gulv på grunn, grunnmur, søyler og dekker av betong. Yttertak er et sperretak av tre. Det er ikke registrert skader på bæresystemet. Tilstand: TG1 Generell tilstand. Tiltak: Ingen

11 Etat for bygg og eiendom GULLSTØLTUNET SYKEHJEM Tilstandsrapport Dato: Side 10 av Yttervegger Yttervegger er av bindingsverk med innvendige plater og utvendig forblending av betongelementer og fasadeplater. Fasadene er generelt noe begrodd, men ellers i tilfredsstillende stand. Tilstand: TG1 Generell tilstand. Tiltak: Høytrykksspyling med varmtvann og såpe. Hydrofoberende overflatebehandling. 240 Innervegger Innvendige vegger er av bindingsverk med malt platekledning. Beboerrom males med jevne mellomrom når de får nye beboere. Fellesområder er relativt godt vedlikeholdt, med kun mindre skader. Tilstand: TG1 Generell tilstand. Tiltak: Ingen. 250 Dekker Dekker i bygget er av betong. Generelt tilfredsstillende tilstand. Originalt banebelegg i hele bygget er i dårlig forfatning og bør skiftes. Tilstand: TG1 Generell tilstand. Tiltak: Utskifting av banebelegg. 260 Yttertak Yttertak er båndtekket isolert sperretak. Det er ikke registrert skader på bæresystem eller tekning. Takrenne er innebygd i gesims med utvendig nedløp ca hver tiende meter. Nedløpene føres ned i bakken til infiltrasjon eller oppsamling. Sluk i renne er generelt de høyeste punktene i rennen rundt hele bygget. Dette medfører at det står mye vann i rennen. Fasaden på baksiden av bygget bærer preg av at nedløpene tidvis går tette. Tilstand: TG1 Generell tilstand. (Takrenner og nedløp TG2) Tiltak: Gjennomspyling av overvannssystemet. Sluk i takrenner må senkes slik at vann kan renne ut VVS (NS3451 3) 310 Sanitærinstallasjon Sanitæranlegg er jevnlig vedlikeholdt. Baderom på beboerrom holder en tilfredsstillende standard. De fleste armaturer er av nyere type, men enkelte er gamle to-greps uten skåldesikring. Det er registrert noen utfasede rørføringer for sanitæranlegg som ikke er avblindet. Varmtvannsberedere har nådd sin tekniske levetid. Tilstand: TG1 Generell tilstand. Tiltak: Utskifting av gamle armaturer, blinding av rør og utskifting av varmtvannsberedere.

12 Etat for bygg og eiendom GULLSTØLTUNET SYKEHJEM Tilstandsrapport Dato: Side 11 av Prosesskjøling Kjøleaggregater for kjøl og frys bærer preg av sin alder, men fungerer greit. Det er kondensproblemer i forbindelse med isvannsmaskin og aggregatene benytter et utfaset kjølemedium. Tilstand: TG1 Generell tilstand. Tiltak: Etablering av sluk og kondensisolering av rør ved isvannsmaskin. Konvertering av kompressoraggregater til tillatt kjølemedium. 360 Luftbehandling Det er sju aggregater for balansert ventilasjon, alle er fra byggeår. Luftbehandling fungerer greit og er tilfredsstillende vedlikeholdt. Det er nylig byttet til roterende gjenvinnere på luftbehandlingsaggregater. Tilstand: TG1 Generell tilstand. Tiltak: Ingen Elektro/automasjon (NS og 5) 400 Elkraftanlegg All kabelfremlegg er tilfredsstillende. Hovedføring er over himling forlagt på kabelbro. Kabelfremføringer til stikk/brytere/belysning er forlagt skjult over himling i trekkerør. Tilstand: TG1 Generell tilstand. Tiltak: Ingen. 430 Lavspent forsyning Hovedtavle viser ingen tegn til varmgang eller overbelastning. Tavle og tavlerom er godt holdt og er ryddig, men hovedtavle har begrenset mulighet for utvidelse. Underfordelinger er fra byggeår og har tavler med automatsikringer. Alle underfordelinger er stort sett godt vedlikeholdt. Det er ingen varme i underfordelingene. Underfordelinger vil nå sin tekniske levetid de neste ti årene. Tilstand: TG1 Generell tilstand. Tiltak: Nye underfordelinger ved utløpt levetid, antatt innen ti år. 440 Lys Det er utilfredsstillende belysning i kontorer og beboerrom. Tilstand: TG2 Generell tilstand. Tiltak: Belysning oppgraderes med nye armaturer.

13 Etat for bygg og eiendom GULLSTØLTUNET SYKEHJEM Tilstandsrapport Dato: Side 12 av Elvarme Det er panelovner i alle beboerrom og felles stuer. Panelovner er fra byggeår. Panelovner er i god stand. Det er opplyst at det er montert ESWA, men dette er ikke i bruk. Panelovner på beboerrom er i dag styrt via SD-anlegget. Panelovner når sin tekniske levetid i løpet av de neste ti årene. Tilstand: TG1 Generell tilstand. Tiltak: Panelovner skiftes ved utgått levetid, antatt innen ti år. 510 Basisinstallasjoner for tele- og automatisering Generelt er basisinstallasjoner for tele- og automatisering ok. I hovedsak ligger kabler skjult inne i føringskanaler/vegg/føringssjakter. Det er trukket fiber inn til bygget i U.etg. Internkablingen er delt, noe av spredenettet er cat.3 mens det resterende anlegget er med cat.5. Kabling er ok, men vil ikke ha like god overføringskapasitet som dagens datakabel. Tilstand: TG1 Generell tilstand. Tiltak: IKT-spredenett skiftes ved endt levetid, antatt innen 10 år. 540 Alarm- og signalsystemer Brannalarmanlegg er utskiftet i senere tid. Brannalarmanlegg er utstyrt med batteripakke beregnet for drift i 72 timer ved strømbrudd. Det er ikke rapportert om feil eller problemer med brannalarmanlegget. Pasientsignal er rundt år gammelt og det er rapportert om flere problemer hvor enheter er ødelagt eller har tekniske feil. Mye utstyr er byttet ut i løpet av årene anlegget har vært installert. Det er planlagt utbyttet pasientsignal. Skal være ferdig i Tilstand: TG2 Generell tilstand. Tiltak: Pasientsignal oppgraderes i henhold til plan. 560 Automatisering SD-anlegget er utbedret i 2012/2013. Anlegget fremstår som nytt og skal virke som planlagt. Energivurderinger av tekniske anlegg har imidlertid anbefalt at anlegget suppleres med flere komponenter. Tilstand: TG1 Generell tilstand. Tiltak: Oppgraderes etter endt levetid, antatt innen ti år Heis/andre installasjoner (NS3451 6) To heiser fra byggeår, en personheis og en vare-/sengeheis. Automatikk er av nyere type. Batteri er skiftet i Tilstand: TG1 Generell tilstand. Tiltak: Ingen.

14 Etat for bygg og eiendom GULLSTØLTUNET SYKEHJEM Tilstandsrapport Dato: Side 13 av Utendørs (NS3451 7) 710 Bearbeidet terreng Området er pent opparbeidet med veier, plasser og bed på fremsiden. På baksiden av bygget er det ikke opparbeidet terreng i samme grad, men det er holdt i stand med beskjæring. Tilstand: TG1 Generell tilstand. Tiltak: Ingen. 720 Utendørs konstruksjoner Støttemurer av murt naturstein med betongkrone er i tilfredsstillende stand. Tilstand: TG1 Generell tilstand. Tiltak: Ingen. 760 Veier og plasser Asfaltert parkeringsplass. Asfaltert vei frem til hovedinngang og til varelevering. Asfalt er i tilfredsstillende stand. Uteplasser med belegningsstein og opparbeidede bed. Det er mye begroing i fuger mellom belegningsstein. Tilstand: TG1 Generell tilstand. Tiltak: Høytrykksspyling av plasser. Reasfaltering ved endt levetid av asfalt, antatt innen ti år Dokumentasjon-rapporter-HMS (9) Generelt Generelt FDV-dokumentasjon er uoversiktlig og bør systematiseres og oppdateres. Gullstøltunet sykehjem har ingen bygningsvern fra byantikvaren, og det foreligger ingen rapporter. Det foreligger en fagrapport fra byantikvaren for området mellom Øvre Bergveien og Straumeveien. Denne omhandler byggene tegnet av arkitekt Frederik Konow Lund fra første halvdel av 1900-tallet. Universell utforming Bygget har heis og terskelfri adkomst til avdelinger og beboerrom, kontrastfarger på gulv/vegg. Det er ingen ledesystemer for blinde og svaksynte. De ansatte forteller at det er utfordringer med trange korridorer og bad. Det er terskler ut på terrasser, noe som kan gjøre tilkomsten vanskelig. Rullestoler og annet utstyr er større og mer plasskrevende i dag enn da bygget ble bygd. Funksjonalitet, planløsninger og utforming Bygget brukes delvis til tiltenkt formål, men i følge styrer har brukerne større pleiebehov i dag enn de bygget var tiltenkt for. Dette medfører utfordringer rundt plassbehov på bad og i korridorer og andre fellesrom. Det har også vert nødvendig med ombygginger for å legge bedre til rette for renhold og skylling. Det er ikke rom for lagring og ladning av rullestoler.

15 Etat for bygg og eiendom GULLSTØLTUNET SYKEHJEM Tilstandsrapport Dato: Side 14 av 19 Fleksibilitet, Arealbruk Innvendige vegger er delvis av bindingsverk med platekledning og delvis bærende betongvegger. Bærekonstruksjon og yttervegger er robuste og det antas at bygget relativt greit kan bygges om til andre funksjoner. Enøk Multiconsult har beregnet energimerke for bygget. Beregnet levert energi etter normalisert klima, iht. NS 3031, er 257 kwh/m2år, og bygget får energikarakter D. Oppvarmingsbehovet dekkes av elektrisitet, noe som gir rød oppvarmingskarakter. Det er vurdert tre tiltak. Utskifting av vinduer og dører, luft/vann-varmepumpe og utskifting av vifter i ventilasjonsanleggene. Isolert sett vil tiltakene gi energikarakter C, dersom alle tiltakene gjennomføres samtidig vil energikarakteren bli C. Luft/vann-varmepumpe vil gi orange oppvarmingskarakter. Samlet investeringskostnad for tiltakene er 9,6 MNOK eks. mva. Gjennomføres disse tre tiltakene vil dette kunne medføre årlige energibesparelser på 322 MWh, noe som tilsvarer 0,26 MNOK/år. Av de tre tiltakene er bare tiltaket vedrørende utskifting av vifter for samtlige syv ventilasjonsanlegg vurdert som lønnsømt, dette tiltaket har en investeringskostnad på 0,6 MNOK og netto nåverdi på 0,45 MNOK. Da basert på de forhåndsdefinerte forutsetningene mht. kalkulasjonsrente, energipris og levetid. Det er utført energivurdering av syv ventilasjonsaggregater av GK Norge, de tiltakene som er foreslått er utskifting av vifter i luftbehandlingsaggregater og oppdatering av SD-anlegg Helse Det gås vernerunde regelmessig. Bedriftshelsetjeneste har blitt oppfordret til å komme og gjøre kartlegginger. Etat for helsetjenester holder på med rapport om åpning og lukking av dører, tvangsbruk og dokumentasjon. Den er ikke klar. Det foreligger planer, prosedyrer og sjekklister for renhold. Renholdsleder opplyser om en del utfordrende overflater. Dette er hovedsakelig slitte overflater som er anbefalt oppgradert i kapittel 2. Det er opplyst at luften kan oppleves som tørr. Høy temperatur i bygget vil vinterstid medføre en ekstra lav relativ fuktighet. Dersom luftfuktigheten er så lav at dette oppleves som et stort problem kan ytterligere kartlegginger utføres og ventilasjonsaggregat utstyres med fuktgjenvinning. Temperaturen i bygget er i utgangspunktet stilt høyt av hensyn til beboerne, dette går til en viss grad ut over de ansatte ettersom de har et høyere aktivitetsnivå. I tillegg til dette har bygget et kjølebehov grunnet solinnstråling som ikke lar seg adressere med dagens løsninger. Det er generelt lave lysnivåer i kontorer og beboerrom. Multiconsult og MycoTeam har innhentet og vurdert luftprøver fra bygget. Det ingen tegn til unormal forekomst av muggsoppsporer. Rapport fra Cytox viser radonkonsentrasjon over tiltaksnivå i trappeoppgang. I forbindelse med dette er ventilasjonen økt for å ventilere bort radon. Nye måleverdier med effekt av tiltaket er ikke kjent. Det er rapportert om lydsmitte mellom rom, støy fra vaskeri og lang etterklangstid i kjernen. Det anbefales at det utføres en egen kartlegging av akustikk Miljø Bygget er oppført etter forbud mot PCB ble innført. Det er ikke registrert miljøgifter under befaring. Aktsomhetsrapport angir olje-utskillere i bygget, det antas at dette gjelder fettavskillere i storkjøkken. Det foreligger rutiner for tømming og vedlikeholdsavtaler på disse. Kjølemedium i kjølemaskiner for storkjøkken skal utfases Sikkerhet Kontroll av heiser utført av HK Service AS. Ingen feil eller mangler registrert. Det foreligger rapport om rasfare for området utført av NGU. Bygningen nevnes ikke i denne rapporten. Det ligger en skråning bak bygget, grunnforholdene er løsmasser og det er relativt mye vegetasjon. Området vurderes ikke som spesielt rasutsatt.

16 Etat for bygg og eiendom GULLSTØLTUNET SYKEHJEM Tilstandsrapport Dato: Side 15 av 19 Brann Det foreligger ingen rapporter innen brann utover kontroll av slukkeutstyr, røykluker og brannalarmanlegg. Det er kommentert en defekt detektor, dørmagnet og signalfeil. Det er ikke kjent om dette er utbedret. Tilfluktsrom/fortifikatoriske anlegg Tilfluktsrom i underetasje, blir til daglig brukt som garderobe og treningsrom. Det er krigsventilasjon og sanitærinstallasjoner i tilfluktsrom. Eier av bygg er ansvarlig for mobilisering av tilfluktsrom. Dersom det erklæres sivilforsvarsberedskap skal tilfluktsrom gjøres klart i løpet av 72 timer. Eier har ansvar for at det foreligger en plan for hvordan dette skal gjennomføres. Det er ikke kjent om det foreligger en slik plan for bygget Arealer Opplyst totalt bruttoareal (BTA) fra Etat for eiendom er 7399 m 2. Bruksareal (BRA) hentet fra matrikkelen/ offentlig eiendomsinformasjon er 6400 m 2. Differansen er 999 m 2 som utgjør 13,5 %. Normal differanse mellom BRA og BTA ligger mellom 5-10 %. Arealdifferansen vurderes å være utenfor normalområde. Rubrikker i rapporten inneholdende BTA arealinformasjon er hentet fra Etat for eiendom sitt FDVsystem/ Eiendomsregister. Vurdering av arealdifferanse er ment som kvalitetssjekk av arealer for eventuell videre håndtering og pålitelighetsvurdering av eiendomsregister og rundt kalkyler og nøkkeltall i kr/ m 2 basert på BTA. I kalkylesammenheng bl.a. for innvendige gulvflater er BRA fra matrikkelen lagt til grunn da dette antas være mest korrekt.

17 Etat for bygg og eiendom GULLSTØLTUNET SYKEHJEM Tilstandsrapport Dato: Side 16 av Byggspesifikke målinger og resultater - enkel vurdering Utførte målinger Det presiseres at målingene er stikkprøver tatt på steder som sammen med bruker anses å være representative for vurderingen Inneklimalogging (CO 2, temp og RF) Skjønnsmessig vurdering er lagt til grunn Fuktregistrering Skjønnsmessig vurdering er lagt til grunn Radon Rapport fra Landauer Nordic fra juli 2013: Romn Sporfilmnr. Bygg/fløy Etg. Romtype Dato UT Dato INN r. Årsmiddel bq Tiltaksbehov JA/NEI U U25 Rengjøring NEI U U02 Gang NEI Kontor NEI U U04 Tilfluktsrom NEI Stue NEI Aktivitetsrom NEI Lege NEI Kjøkken NEI U U01 Hovedtrapp JA Kontor NEI Stue NEI Møterom NEI Kontor NEI Kontor NEI Kontor NEI A Kontor NEI Kontor NEI Vestibyle NEI Kafeteria NEI Hårpleie NEI Kortspill NEI Soverom NEI Soverom NEI Soverom NEI Soverom NEI Soverom NEI Soverom NEI Fotpleie NEI

18 Etat for bygg og eiendom GULLSTØLTUNET SYKEHJEM Tilstandsrapport Dato: Side 17 av 19 Rapport fra Cytox fra oktober 2013: Sporfilmnr. Bygg/fløy Etg. Romnr. Romtype Dato UT Dato INN Årsmiddel bq Tiltaksbehov JA/NEI Resepsjon JA Peisestue JA Vaskekjeller U JA Trapperom U JA Strålevernets anbefalinger for radon ( Alle bygninger bør ha så lave radonnivåer som mulig og innenfor anbefalte grenseverdier: Tiltaksgrense på 100 Bq/m 3 Så lave nivåer som mulig tiltak kan også være aktuelt under tiltaksgrensen Maksimumsgrenseverdi på 200 Bq/m 3 De initiale målingene fra Landauer Nordic er alle under tiltaksgrensen med unntak av hovedtrapperom som ligger akkurat på tiltaksgrensen. Etter denne rapporten ble det iverksatt tiltak i form av økt ventilasjon. Rapporten fra Cytox behandler målinger gjort etter tiltak. Verdiene er alle over tiltaksgrense. Måling i trapperom er langt over grensen. Det presiseres at målingene er gjort med et instrument som logger verdier og ikke i henhold til anbefalinger fra Strålevernet. Det anbefales at det utføres nye undersøkelser med sporfilm gjort over flere måneder slik strålevernet anbefaler Lysmålinger Byggnavn Etg. Rom Kontor 160 og 161 Kontor 130 Kontor 129 Korridor i 1.etg. Utenfor kontor 129 og 130. Beboerrom Beboerrom, bad Belysning Nedhengt Thorn armatur med T8 lysrør og innfelte downlights for generell allmennbelysni ng. Innfelt lysarmatur med T8 lysrør. Innfelte downlight Utenpå liggende armatur. Utenpå liggende armatur i tak og på vegg Maks. lux Min.lux Middel lux Ca. 220lux Og lux Ca. 350lux Ca. 220lux 100lux 180lux 60lux 70lux 200lux 250lux Vurdering Kontor 160: Generelt lite lys. Belysningsløsning er ikke tilfredsstillende. Kontor 161: Her er det bra med lys. Dagens belysningsløsning er god. For lite lys over arbeidsplass. Kravet er på 500lux. Dette er ok og god belysning. Det er montert nedhengte lamper og utenpå liggende lamper i tak. Leselampe er ikke på under måling av lux. Generelt er det for dårlig lux-nivå i rommene. Kravet ligger rundt 200lux. Utenpå liggende lampe i tak og lysrør armatur på vegg over speil. Tiltak Kontor 160: Nedhengt armatur bør flyttes til over arbeidsplass for å oppnå bedre lysutbytte. Det kan også brukes leselamper for å oppnå lux-krav på arbeidsområde. Montere nedhengt lysarmatur eller montere leselampe. Ingen tiltak. Lysnivået bør opp. Det kan monteres nye armaturer i tak. I tillegg bør det være mulighet for å dimme belysningen i hvert beboerrom. Det er ikke behov for tiltak. Verdiene for kontor og beboerrom er generelt litt lave.

19 Etat for bygg og eiendom GULLSTØLTUNET SYKEHJEM Tilstandsrapport Dato: Side 18 av Tidligere målinger/kartlegginger I tillegg følger tidligere målinger/ kartlegginger som vi mener fortsatt har relevans for vurderingen. Disse målinger/ kartlegginger er: Kartlegging av asbest Rapport lister bygget opp under Helsebygg uten asbest PCB Bygget er oppført etter at forbud mot PCB ble innført Muggsopp Multiconsult AS og MycoTeam har i 2013 utført muggsoppmålinger i inneluft i fire rom. Det er ikke registrert unormale forekomster av muggsoppsporer. 2.3 Rapporter fra særskilte kartlegginger Ingen særskilte kartleggingsrapporter er lagt frem utover hva som er omtalt i foregående kapitler.

20 Etat for bygg og eiendom GULLSTØLTUNET SYKEHJEM Tilstandsrapport Dato: Side 19 av Skjemaer for risikobasert tilstandsregistrering med summeringsark, fotoserier og situasjonsplan. Fremgår på neste side. 4.0 Del 2 - Vedlegg 1. Følgebrev fra Rådgiver 2. Plantegninger 3. Enkel Enøkvurdering 4. Andre målinger og dokumentasjon/ rapporter som har relevans for kartleggingen Radon, Landauer Nordic Radon, Cytox Aktsomhetsrapport Rassikkerhetsvurdering Ombygging av ventilasjonsanlegg Kalkyle sykesignalanlegg, Sweco Energivurdering tekniske anlegg, GK Norge Energiattest 5. Andre aktuelle vedlegg 6. Asbestkartlegging v/ Walter Wedberg Merknader fra høringsrunde 8. Kildehenvisninger PCB Vinduer, Hole Glass PCB Armaturer Kontroller Brannslanger Håndslukkere Røykluker A Røykluker B Røykluker C Røykluker Hovedtrapp Brannalarmanlegg Ledesystem Heiser Kjøleaggregatservicerapporter Legionella Nødstrømsaggregat

21 Kostnadstype Gullstøltunet Etat for bygg og eiendom Tilstandsregistrering summert Gullstøltunet Objektnr: Risiko 0-9 Tilstandsgrad 0-3 Risiko = KG x S Konsekvenstype 1-9 (KT) (TG) KG=Konsekvensgr 0-3 S=Sannsynlighet 0-3 HMS=1-5 0=Ingen avvik 1=Fare for liv og helse 1-2,5=Liten risiko 1=Ingen vesentlige 2=Pålegg foreligger 2,5-5=Middels risiko 2=Vesentlige avvik 3=Sikkerhet 5-9=Stor risiko 3=Stort/ alvorlig avvik 4=Pålegg påregenlig 5=Helse og miljø 6=Driftsavbrudd 7=Vedlikehold 8=Funksjonalitet 9=Estetikk KALKYLER - PERIODISERING - NÅVERDI. Se detaljregistrering om anbefalinger av tiltaksår ENØK Kr pr m 2 Kr pr pe Snittverdi Snittverdi Snittverdi Strakstiltak Potensiale BTA Brukere TG KT risiko Score Gullstøltunet Sykehjem TOTALT < 1 år 1-5 år 6-10år år 16-20år 21+ år off. tilskudd (0-10år) (0-10år) 2 Bygning V U VVS V U 4 Elkraft V U 5 Tele og automatisering V U 6 Andre installasjoner V U 7 Utendørs V U 9 Dokumentasjon - rapporter - HMS V U ,5 2,1 1,5 1,7 1,0 1,1 0,8 7,1 6,3 7,8 6,2 7,0 7,5 5,1 3,07 4,94 3,10 2,56 1,00 1,38 2, Total vedlikeholdskostnad eks. mva (2-9) V Total utviklingskostnad eks. mva (1-9) U Sum eks.mva Marginer og reserver Rigg, drift, adm, prosj, PL,BL MVA TOTALT ESTIMAT AVRUNDET Alle kostnader inkl uforutsett, rigg, drift, adm og mva V+U % % % ,4 6,4 2, FORKLARING KOSTNADSTYPER FORKLARING KONSEKVENSTYPER Driftskostnad kostnader til Løpende drift (lønn, materiell, tilsyn, smøring, justering, tekniske anlegg, brannvern, 1=Fare for liv og helse Direkte eller overhengende fare for liv og helse. (F.eks store alvorlige helseplager for flere brukere/ fare for sammenbrudd av konstruksjoner). Avstengning sannsynlig nødvendig og strakstiltak/ avbøtende tiltak kreves. serviceavtaler, skader, hærverk etc), Renhold, Energi, 2=Pålegg foreligger Det foreligger skriftlig pålegg eller instruks fra tilsynsmyndighet om tiltak VA, Avfallshåndtering, Vakt & Sikring, Utendørs 3=Sikkerhet F. eks fare for brann, bæreevne, fare for innbrudd og hærverk, mindre personskade etc (snømåking, feiing, grøntanlegg, drift av tekniske anlegg) 4=Pålegg påregenlig Pålegg eller skriftlig instruks/ ordre om tiltak fra tilsynsmyndighet vurderes som påregnelig. Gjerne i farvannet av tilsynsrapport eller forskriftsavvik/ endring (NS3454) 5=Helse og miljø F. eks Luftkvalitet, Inneklima, Støy, Renhold, Legionella, vannkvalitet, Fare for forurensning, fukt, helseplager rapporteres, Enøk etc Vedlikeholdskostnad Kostnader som er nødvendig for å oppretteholde 6=Driftsavbrudd Fare for driftsstans etc byggverket på et fastsatt kvalitetsnivå og derved gjøre 7=Vedlikehold Fare for følgeskade, varig skade etc det mulig å bruke det til sitt tiltenkte formål innenfor en 8=Funksjonalitet Brukbarhet, adkomst, tilgjengelighet, bedre tilrettelegging for utstyr, installasjoner eller brukere etc gitt brukstid. Mrk. Utskifting av bygningsdeler/ tekniske 9=Estetikk Design, utforming, fargevalg, overflater etc installasjoner med kortere levetid enn resten av byggverket er også definert som vedlikehold (NS3454). Utviklingskostnad Kostnader til utvikling av byggverket for å opprettholde dets verdi over tid i forhold til nye krav fra brukere, marked og myndigheter.(ns3454) Snittverdiene er i forhold til antall registreringer Det undersstrekes at snittverdiene er kun en overordnet pekepinn på verdiene og trenger nødvendigvis ikke være et "rettferdig "bilde av situasjonen. Dette henger bl.a sammen med antall registeringer og omfang av disse. Side 1 av 10

22 Bilde nr Hjemmel Bildenummer fotoserie Hjemmel/ krav Tilstandsgrad 0-3 Konsekvenstype Konsekvensgrad 0-3 Sannsynlighet 0-3 Risiko=KGXS Score=TGxKTxR Anbefales utført innen Gullstøltunet RISIKOBASERT TILSTANDSREGISTRERING - ETAT FOR BYGG OG EIENDOM Gullstøltunet HMS-konsekvens = = Liten/ ubetydelig risiko Gullstøltunet Sykehjem Drift og vedlikeholdskonsekvens = = Middels/ betydelig risiko Helsebygg Objektnr: Estetikk og funksjonalitetskonsekvens = = Stor/ kritisk risiko Areal BTA (m 2 ): Antall brukere: 310 Registreringsformål: Vedlikehold, forskriftsavvik og- endringer Byggeår: 1993 Registreringsdato: Utført av: Multiconsult v/runar W. Hjønnevåg BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak TG KT K G S R Score År Sum eks. mva: Kalkyle netto TOTALT (V+U) Vedlikeholdskostnad (V) Utviklingskostnad (U) ENØK off. tilskudd potensiale (av U) Bygning 210 Grunn og fundamenter Det er ikke registrert skader som tyder på setninger av bygget Grunn og fundamenter Yttervegg mot terreng har fuktskader på innsiden. Dette anses som Yttervegger under terreng males på innsiden, ca 200 m2. kun et estetisk problem. Drenering og utvendig etterisolering av yttervegger mot terreng blir ofte så omfattende og kostbart at tiltak ikke anbefales Grunn og fundamenter Fundamenter under terrasse på nordside av fløy B er på vei til å gli Refundamentering av terrasse. Ca 10 søylepunkter. ut. Betongfundamenter er ikke i henhold til god fagmessig utførelse. Fundamentene er laget ved å helle betong rett på bakken slik at fundamentene er store i utbredelse, men stikker ikke særlig dypt. Ettersom terrassen ligger i en skråning har de begynt å gli nedover. Utviklingen har gått så langt at brudd anses som nært forestående. Samtlige fundamenter må refundamenteres enten til fjell eller med betongfundamenter til frostfri dybde Bæresystemer Bygget er oppført med fundamenter, gulv på grunn, gunnmur, søyler Ingen og dekker av betong. Yttertak er et sperretak av tre. Det er ikke registrert skader på bæresystemet. 225 Brannbeskyttelse bærende konstruksjon Ingen konstruksjoner som krever brannbeskyttelse. 230 Yttervegger Yttervegger er av bindingsverk med innvendige plater og utvendig forblending av betongelementer og fasadeplater. Fasadene er generelt noe begrodd, men ellers i tilfredsstillende stand. Fasadene bør vaskes og overflatebehandles med en hydrofoberende overflatebehandling. Det finnes også produkter som gjør betongoverflater selvrensende. 234 Utv. vinduer, dører, porter Vinduer og dører er fra byggeår. Levetid for normalt vedlikeholdte vinduer regnes som 30 år. Vinduene er generelt i god stand og utskifting kan minst utsettes år. 237 Solavskjerming Solskjerming er løst med innvendige gardiner. Gardiner regnes som leietakers ansvar. Det viser seg imidlertid at bygget har et stort kjølebehov selv om det ikke er installert noe kjøling i bygget. Den beste form for solskjerming er utvendig og automatisk styrt, dette er imidlertid vanskelig å løse uten samtidig å skifte alle vinduene. Solskjerming kan suppleres med innvendige persienner som har en bedre solfaktor enn gardiner. Hjemmel: 10. Granneloven 1. Brann- og eksplosjonsvernloven 11. Diskr.- og tilgjengelighetsloven 2. Arbeidsmiljøloven 12. PBL 3. Eltilsynloven 13. Kulturminneloven 4. Energiloven 14. Produktkontrolloven 5. Sivilbeskyttelsesloven 15. Leiekontrakt 6. Strålevernloven 16. Vedtak bystyre/ byråd 7. Lov om folkehelsearbeid 17. Krav i FDVU-dok 8. Matloven 18. Forsikringskrav 9. Forurensningsloven 19. Særlige bruker/ funksjonskrav Tilstandsgrader: 0=Ingen avvik 1=Ikke vesentlige avvik 2=Vesentlige avvik 3=Stort eller alvorlig avvik Høyttrykkspyling av yttervegger med varmtvann og såpe. Overflatebehandling. Ca m2 Utskifting av vinduer, 324 stk. Montering av innvendige persienner på sørvendt fasade, ca 50 stk Konsekvenstyper: 1=Fare for liv og helse(9) 2=Pålegg foreligger(8) 3=Sikkerhet(7) 4=Pålegg påregnelig(6) 5=Helse og Miljø(5) 6=Driftsavbrudd(4) 7=Vedlikehold(3) 8=Funksjonalitet(2) KALKYLE Konsekvensgrader: 0= Ingen konsekvenser 1= liten konsekvens (<20%) 2= middels konsekvens(20-50%) 3= store konsekvenser(>50%) Sannsynlighetsgrader: 1=liten sannsynlighet (>10.år) 2=middels sannsynlighet (1-10) 3=stor sannsynlighet (< årlig) KOSTNADSFORDELING Side 2 av 10

23 Bilde nr Hjemmel Gullstøltunet TG KT K G S R Score År Kalkyle netto TOTALT (V+U) Vedlikeholdskostnad (V) BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak 240 Innervegger Innvendige vegger er av bindingsverk med malt platekledning. Innervegger males med jevne mellomrom, ca m2 Beboerrom males med jevne mellomrom når de får nye beboere. Fellesområder er relativt godt vedlikeholdt, med kun mindre skader Innervegger Skader på strie og maling på innervegg i stue 4.etg. Fløy A. Vegg males i stue 4.etg. Fløy A Innv vinduer, dører, foldevegger To-fløyede dører mot beboerrom har en del mekaniske skader fra Ingen påkjørsler fra senger eller rullestoler. Skadene er på hengsler og låsemekanisme, og blir utbedret fortløpende. Det bør vurderes i fremtiden å skifte de to-fløyede dørene til dører med ett dørblad. 249 Branncellebegrensende konstruksjoner/ branntetting Branncellebegrensende konstruksjoner er generelt tilfredsstillende utført. 249 Branncellebegrensende konstruksjoner/ branntetting Det er registrert en gjennomføring i underetasje som ikke er i henhold Utbedring av gjennomføring i branncellebegrensende vegg til regler Dekker Dekker i bygget er av betong. Generelt tilfredsstillende tilstand Dekker Underkant dekke over rom U25 har fuktskader. Nedhengt Utskifting av fuktskadde himlingsplater rom U25. 5 m2. systemhimling ditto. Rommet er et rengjøringsrom som tidvis har høy relativ luftfuktighet og rommet over er et kjølerom. Det er dermed nærliggende å tenke at skadene kommer av kondens på underkant dekke. Det foregår på befaringstidspunkt arbeider i forbindelse med 2.02 nevnte kjølerom og eventuelle tiltak mot kondens bør utsettes til effekt av ombygging er kjent. Forholdet bør følges opp over tid. Kondensisolasjon på underkant dekke av for eksempel skumglass kan være et tiltak dersom problemet fortsetter. 255 Gulvoverflater Fliser i vestibyle. Fuger mellom fliser er svært tilsmusset. Fleksible fuger er stedvis ødelagt. Fugene er litt dype og dette kan være grunnen til at det samler seg mye smuss som ikke forsvinner med vanlige renholdtmetoder. Rengjøring ved skrubbing eller damp under trykk og hydrofoberende overflatebehandling av fuger kan gjøre gulvet mer renholdsvennlig. Rengjøring av fuger mellom fliser i vestibyle. Hydrofoberende overflatebehandling av fuger. 255 Gulvoverflater Originalt banebelegg i hele bygget er i dårlig forfatning og bør skiftes. Skifting av banebelegg, ca 5000 m2 256 Himlinger Himlinger i bygget består av en del systemhimlinger i fellesområder og faste gipshimlinger i beboerrom. Systemhimlinger har enkelte ødelagte plater som skiftes, faste himlinger i beboerrom males når rommene ellers males. 256 Himlinger En himlingsplate i rom 119 Aktivitetsrom holder på å falle ned. Disse platene skal holdes oppe med et system av aluminiumsprofiler og klips. Det kan virke som om denne platen har blitt tatt ned og ikke festet tilfredsstillende igjen. Platen bør festes forsvarlig før den faller ned og treffer noen. 260 Yttertak Yttertak er båndtekket isolert sperretak. Det er ikke registrert skader på bæresystem eller tekning. Restlevetid antas å være tilsvarende som restlevetid for bygget. Utskifting av ødelagte himlingsplater rundt i bygget, ca 20 stk Feste himlingsplate i rom 119 tilfredsstillende Utviklingskostnad (U) off. tilskudd potensiale (av U) Gesimser, takrenner og nedløp Renne er innebygd i gesims med utvendig nedløp ca hver tiende Gjennomspyling av overvannssystemet. meter. Nedløpene føres ned i bakken til infiltrasjon eller oppsamling. Fasaden på baksiden av bygget bærer preg av at nedløpene tidvis går tette og bør renses rutinemessig. Spesielt om høsten Gesimser, takrenner og nedløp Sluk i renne er generelt de høyeste punktene i rennen rundt hele Sluk i takrenner må senkes slik at vann kan renne ut. Ca 20 stk bygget. Dette medfører at det står mye vann i rennen Fast inventar Ikke relevant. 271 Murte piper og ildsteder Ikke relevant. 273 Kjøkkeninnredning Bygget inneholder storkjøkken som leverer mat til flere sykehjem, Anretningskjøkken skiftes etter endt levetid, antatt år 2025 dette kjøkkenet er ikke vurdert. Alle postene har i tillegg et anretningskjøkken. Side 3 av 10

24 Bilde nr Hjemmel Gullstøltunet TG KT K G S R Score År Kalkyle netto TOTALT (V+U) Vedlikeholdskostnad (V) BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak 275 Skap og reoler I tilfredsstillende stand Sittebenker, stolrader, bord I tilfredsstillende stand Skilt og tavler I tilfredsstillende stand Merking og etterlysende ledesystem Ikke relevant. 280 Trapper, balkonger mm Treterrasse med mangelfull fundamentering er behandlet i post 210. Se post 210. Ellers er betongtrapper i bygget og altaner i tilfredsstillende stand Tribuner og amfier Ikke relevant. 286 Baldakiner og skjermtak Det finnes et skjermtak på terrasse utenfor stue i 2.etg i fløy A. Det er Tak repareres. 5 m et korrugert plasttak og har et stort hull Andre bygningsdeler Ikke relevant. Snittverdi pr registrering 1,5 7,1 3, SUM BYGNINGSMESSIG NETTO VVS-installasjoner 310 Sanitærinstallasjoner Sanitæranlegg er jevnlig vedlikeholdt. Baderom på beboerrom holder Utskifting av føringsveier for sanitærinstallasjoner ved endt levetid, antatt år en tilfredsstillende stand. De fleste armaturer er av nyere type. Det må påberegnes noe jevnlig utbytting av armaturer Sanitærinstallasjoner Rom 157, 158 og 309 har to-greps armatur uten skoldesikring Armatur på rom 157, 158 og 309 byttes til armatur med skoldesikring Sanitærinstallasjoner Rom Det mangler sluk i rom for produksjon av isvann Det må etableres sluk umiddelbart ved isvannsmaskin på rom Sanitærinstallasjoner U 25 Det er brukt neoprenisolasjon på alle varmerør. Det anbefales på rom U25 å bytte isolasjon på varmerør til mineralull Neoprenisolasjon er ikke anbefalt brukt på varmerør Sanitærinstallasjoner Berederrom. VVB tanker er fra byggeår og har oppnådd sin tekniske Bytte av VVB levetid Sanitærinstallasjoner Berederrom. Det er lekkasje på T rør til bereder. Bytte T rør og utbedring av lekkasje i berederrom Sanitærinstallasjoner Rom 407. Kald- og varmtvannsledning stikker opp av gulv uten å Rør på 407 må blindes. Eller om nødvendig fjernes og blindes i etasjen under være blindet Sanitærinstallasjoner Rom 408. Rom er bygget om til lager. Sanitærinnstallasjoner står åpne uten å være blindet 320 Varmeinstallasjoner Ikke relevant 330 Brannslokking Ikke relevant 340 Gass og trykkluft Ikke relevant 350 Prosesskjøling Kjøleaggregater for kjøl og frys bærer preg av sin alder, men fungerer tilfredsstillende. Det må påberegnes en utskiftning for å unngå unødig driftsstans 350 Prosesskjøling Rom 143. Rørføring til kjølemaskiner til isvannproduksjon er for dårlig isolert. Dette medfører problemer med kondensvann og ising på rør. 351 Prosesskjøling Kompressorrom. Samtlige aggregater av type med kuldemedium som skal utfases. 351 Prosesskjøling Kompressorrom. Samtligeaggregater bærer preg av sin alder. Det bør påregnes en utfasing / fornying av kjølemaskiner 360 Luftbehandling Luftbehandling fungerer og er tilfredsstillende vedlikeholdt. Det er nylig byttet til roterende gjenvinnere på luftbehandlingsaggregater. 360 Luftbehandling U 28 Kompressorrom. Luftbehandling fungerer ikke som den skal. Mulig årsak er en defekt vifte eller styring. 360 Luftbehandling Rom 121. Damp fra kombidamper er koblet til trykkside på kjøkkenavtrekk. Kombihette kan ikke kobles sammen med kjøkkenhette. Sanitærinstallasjoner på 408 må blindes Tiltak fordelt på andre poster Kondensisolere alle flater som er utsatt for luft og dermed for kondensering på rom Konvertere samtlige kompressoraggregater til tillatt kuldemedium Bytte av kjølemaskiner i løpet av neste år Luftbehandling skiftes etter endt levetid Luftbehandling må settes i sand på rom U28. Damp fra kombihette på rom 121 føres ut til det fri Utviklingskostnad (U) off. tilskudd potensiale (av U) Side 4 av 10

25 Bilde nr Hjemmel Gullstøltunet BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak 360 Luftbehandling Rom 103. Det er ikke montert damphette over oppvaskmaskin på kjøkken. All damp føres ut i rom og medfører en uakseptabel temperaturøkning i rommet. TG KT K G S R Score År Det må monteres damphette med avkast til det fri over oppvaskmaskin på rom Kalkyle netto TOTALT (V+U) Vedlikeholdskostnad (V) Komfortkjøling Ikke relevant 380 Vannbehandling Ikke relevant 383 Systemer for rensing av vann til svømmebasseng Ikke relevant 4 Elkraftinstallasjoner 410 Basisinstallasjoner for elkraft Alt kabelfremlegg er tilfredsstillende. Hovedføring er over himling forlagt på kabelbro. Kabelfremføringer til stikk/brytere/belysning er forlagt skjult over himling i trekkerør. Føringsveiene er mindre fleksible når man bruker trekkerør fra punkt til punkt. Det er ingen akutte behov for tiltak nå. Eventuell omlegging og utvidelse av føringsveier blir gjort i sammen med en større oppgradering. Det bør installeres sykeromskanaler i hvert beboerrom ved neste store rehabilitering. Utviklingskostnad (U) off. tilskudd potensiale (av U) Snittverdi pr registrering 2,1 6,3 4, SUM VVS NETTO , Høyspent forsyning Ikke aktuelt 430 Lavspent forsyning Hovedtavle: Det er eget felt for inntak og målere er plassert i egne seksjoner i tavle. Hovedtavle viser ingen tegn til varmgang eller overbelastning. Tavle og tavlerom er godt holdt og er ryddig, men hovedtavle har begrenset mulighet for utvidelse. 430 Lavspent forsyning Underfordelinger fra byggeår: 1-4.etg. har tavler med automatsikringer. Alle underfordelinger er stort sett godt vedlikeholdt. Det er ingen varme i underfordelingene. Tavler med tilknyttet teleanlegg er oversiktlig og utført på en ryddig måte. Normalt vedlikehold på hovedtavle må påregnes. Utskifting av hovedtavle ved endt levetid, antatt ca år Det må påregnes utbytting og oppgraderinger på underfordelinger, ca år Lavspent forsyning Underfordelinger fra byggeår: Loft har tavler for styring av ventilasjon. Det ble ikke registrert varme i tavle på befaring, men enkelte komponenter viser skade etter varme. Tavlene for ventilasjon har automatsikringer og kontaktorer. Utskifting av underfordeling på loft ved endt levetid. 430 Lavspent forsyning Gjentatte problemer med varme rundt tilkobling av kabel/tilførsel i ventilasjonstavle på loft. Dette har medført at isolasjon rundt ledning har svidd vekk. Driftsleder bestilte elektriker umiddelbart for å utbedre feilen. Det er ikke undersøkt om dette er utbedret. 440 Lys Belysning/armaturer i underetasje og loft er generelt ok. Beboerrom har ikke tilfredsstillende belysning selv om armaturer og lamper er av nyere type. 4,02 4,03 4,04 4,05 4, , Kabler/ ledere/kontaktorer med svimerke og skade grunnet varmgang bør byttes snarest. Det anbefales at det tas en gjennomgang av alle tavler og alle kontaktorer for å avdekke potensielle nye skader. 4, Belysning byttes om år. 4,09 4,10 4,11 4, Lys Kontor 130, 160 og verksted/kontor 129, har ikke tilstrekkelig belysning. Arbeidsområde på disse rommene har et lux nivå fra lux. Arbeidsplasser bør ha mulighet for 500lux. Nedhengte armaturer er anbefalt løsning med 20/80 fordeling mellom opp/nedlys. Oppgradering av belysning på kontor 130, 160 og Nødlysutstyr Nødlysanlegg for kjeller til 4.etg. er desentralisert. Nødlyssentral er i tilfredsstillende stand. Utskifting av nødlysanlegg ved endt levetid om 5-10år. 450 Elvarme Det er panelovner i alle beboerrom og felles stuer. Panelovner er av merket Siemens og fra byggeår Panelovner er i god stand. Det er opplyst at det er montert ESWA, men dette er ikke i bruk. Panelovner på beboerrom er i dag styrt via SD-anlegget. Utskifting av panelovner ved endt levetid om 5-10 år. 460 Reservekraft Reservekraftaggregat er levert av ABB og er fra byggeår Motor er fra Mitsubishi. Aggregat har en ytelse på 10kVA. Det er ikke rapportert om manglende kapasitet på reservekraftaggregat. Det gjennomføres jevnlig kontroll av aggregat, både av vaktmester og Relacom. Utskifting av aggregat ved endt levetid om ca 15 år. 4, , ,16 4, Side 5 av 10

26 Bilde nr Hjemmel Gullstøltunet BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak TG KT K G S R Score År Kalkyle netto TOTALT (V+U) Vedlikeholdskostnad (V) Utviklingskostnad (U) off. tilskudd potensiale (av U) Snittverdi pr registrering 1,5 7,8 3, SUM ELEKTRO NETTO Tele og automatisering 510 Basisinstallasjoner for tele- og automatisering Generelt er basisinstallasjoner for tele- og automatisering ok. I hovedsak ligger kabler skjult inne i føringskanaler/vegg/føringssjakter. Det er trukket fiber inn til bygget i U.etg. 520 Integrert kommunikasjon Det er fiberinntak på bygget. Internkablingen er delt, noe av spredenettet er av eldre type (cat.3) mens det resterende anlegget er med cat.5. Kabling er ok, men vil ikke ha like god overføringskapasitet som dagens datakabel. Cat.3 kabling kan brukes til intern kommunikasjon mens cat.5 spredenettet bør brukes til PCer og linjer ut av bygget. Utskifting av kommunikasjonsanlegg ved endt levetid, antatt år ,18 4,19 4, Telefoni og personsøking Det er ikke rapportert om feil med anlegget. Bør ses i sammenheng med post 520. Anlegget virker i dag, og med anbefalt oppgradering av datakablingen vil det ikke være behov for å gjøre noen tiltak på dette anlegget. 540 Alarm- og signalsystemer Ikke relevant. 542 Brannalarm Brannalarmanlegg er utskiftet i senere tid. Brannalarmanlegg er Utskifting av brannalarmanlegg ved endt levetid. Antatt år utstyrt med batteripakke beregnet for drift i 72t ved strømbrudd. Det er ikke rapportert om feil eller problemer med brannalarmanlegget. 4, Vedlikehold må følges. Tilkoblinger i sentral bør sjekkes hvert 5 år Brannalarm Dør inn til fløy C går ikke igjen ved utløst brannalarm. Holdemagnet, Holdemagnet, dør og oppheng må kontrolleres på inngangsdør til fløy C dør og oppheng må kontrolleres Adgangskontroll, innbrudds- og overfallsalarm Det er installert kortleser ved hovedinngang. 543 Adgangskontroll, innbrudds- og overfallsalarm Rømningsdør i 1.etg. går ikke i lås. Reparasjon av eksisterende røningsdør i 1.etg. Skifte mekanisk lås. 4, Pasientsignal Pasientsignal er rundt 15-20år gammelt og det er rapportert om flere Pasientsignal skal skiftes i problemer hvor enheter er ødelagt, tekniske feil. Mye utstyr er byttet ut i løpet av årene anlegget har vært installert. Det er planlagt utbyttet pasientsignal. Skal være ferdig i Uranlegg og tidsregistrering Ikke aktuelt 549 Andre deler for alarm og signal Medtatt under Lyd- og bildesystemer Antenneanlegg er ok, det er forlagt som stjernenett i hver etasje. Utbytting av sentralutstyr for antenneanlegg ved endt levetid. Antatt år , Automatisering SD-anlegget er utbedret i 2012/2013. Anlegget fremstår som nytt og Utskifting av SD-anlegg ved endt levetid. Antatt år , skal virke som planlagt Instrumentering Ikke aktuelt Snittverdi pr registrering 1,7 6,2 2, SUM TELE OG AUTOMTISERING NETTO Andre installasjoner 610 Prefabrikkerte rom (kjølerom, fryserom, baderom etc) 620 Person og varetransport Personheis fra byggeår. Automatikk er av nyere type. Batteri er skiftet i Personheis er i tilfredsstillende stand. Det er ikke rapportert om driftsfeil på heis. 620 Person og varetransport Vareheis fra byggeår. Automatikk er av nyere type. Batteri er skiftet i Vareheis er i tilfredsstillende stand, men det er rapportert om driftsstopp. Årlig service må følges. Ved hyppigere driftsstans av heis bør det vurderes tiltak. Utskifting av personheis ved endt levetid. Antatt år ,25 4,26 4,27 Utskifting av vareheis ved endt levetid. Antatt år ,25 4,26 4, Transportanlegg for småvarer Ikke relevant Side 6 av 10

27 Bilde nr Hjemmel Gullstøltunet TG KT K G S R Score År Kalkyle netto TOTALT (V+U) Vedlikeholdskostnad (V) BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak 640 Sceneteknisk utstyr Ikke relevant 650 Avfall og støvsuging Ikke relevant 660 Fastmontert spesialutrustning for Ikke relevant 0 0 virksomhet(storkjøkken) 670 Løs spesialutrustning for virksomhet Ikke relevant 690 Andre tekniske installasjoner Ikke relevant Utviklingskostnad (U) off. tilskudd potensiale (av U) Snittverdi pr registrering 1,0 7,0 1,00 6 SUM ANDRE INSTALLASJONER NETTO Utendørs 700 Utendørs generelt Området er pent opparbeidet med veier, plasser og bed på Til info fremsiden. På baksiden av bygget er det ikke opparbeidet terreng i samme grad, men det er holdt i stand med beskjæring Bearbeidet terreng Terreng er holdt i tilfredsstillende stand ved beskjæring. Drift Utendørs konstruksjoner Støttemurer av murt naturstein med betongkrone er i tilfredsstillende Ingen tiltak stand. 721 Støttemurer og andre murer Støttemurer er i tilfredsstillende stand 722 Trapper og ramper i terreng Ikke relevant. 723 Frittstående skjermtak, leskur mv Liten frittstående bygning inneholdende lager og kjøleaggregater. Tekning skiftes ved endt levetid. Antatt år Utvendig teglforblending og flatt tak med bitumenbasert tekning balastrert med elvegrus. Bygningen er i tilfredsstillende stand Balastreringen har en del begroing Gjerder, porter og bommer Gjerder av galvanisert stål på murer. Generelt i tilfredsstillende stand. Gjerder skiftes ved endt levetid. Antatt år Kanaler og kulverter for tekniske installasjoner Ikke relevant. 727 Kummer og tanker for tekniske installasjoner Ikke relevant. 730 Utendørs røranlegg Ikke relevant. 740 Utendørs elkraft Fasademontert belysning. Tilstand på lamper er tilfredsstillende Ingen tiltak Utendørs tele og automatisering (min 1m fra veggliv) Ikke relevant Veier og plasser Asfaltert parkeringsplass. Asfaltert vei frem til hovedinngang og til varelevering. Asfalt er i tilfredsstillende stand. Reasfaltering av parkeringsplass ved endt levetid. Antatt år Veier og plasser Uteplasser med belegningsstein. Opparbeidede bed. Det er mye begroing i fuger mellom belegningsstein. Høytrykksspyling av plasser Parker og hager Ikke relevant. 780 Utendørs infrastruktur Ikke relevant. Snittverdi pr registrering 1,1 7,5 1,38 41 SUM UTENDØRS NETTO Dokumentasjon - rapporter - HMS Her gis en oppsummert beskrivelse av foreliggende dokumentasjon og/ eller beskriv tilstand/ registeringer og anbefalinger utfra befaring/ intervju. Skjønnsmessig fagvurdering med mindre ikke annet er nevnt under. Aktuelle rapporter skal vedlegges sluttrapport. 901 FDV-dokumentasjon FDV-dokumentasjon er uoversiktlig og ikke oppdatert. FDV-dokumentasjon må systematiseres og oppdateres Side 7 av 10

28 Bilde nr Hjemmel Gullstøltunet BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak 902 Fagrapport bygningsvern kulturminne Gullstøltunet sykehjem har ingen bygningsvern fra byantikvaren, og Ingen det foreligger ingen rapporter. Det foreligger en fagrapport fra byantikvaren for området mellom Øvre Bergveien og Straumeveien. Denne omhandler byggene tegnet av fra første halvdel av 1900-tallet av arkitekt, Frederik Konow Lund. 903 Universell utforming. Funksjonalitet, planløsninger og utforming Bygget har heis og terskelfri adkomst til avdelinger og beboerrom, kontrastfarger på gulv/vegg. Det er ingen ledesystemer for blinde og svaksynte. De ansatte forteller at det er utfordringer med trange korridorer og bad. Det er terskler ut på terrasser, noe som kan gjøre tilkomsten vanskelig. Rullestoler og annet utstyr er større og mer plasskrevende i dag enn da bygget ble bygd. 904 Fleksibilitet Innvendige vegger er delvis av bindingsverk med platekledning og delvis bærende betongvegger. Bærekonstruksjon og yttervegger er robuste og det antas at bygget relativt greit kan bygges om til andre funksjoner. Ved oppgradering av innvendig flater bør det legges bedre til rette for blinde og svaksynte. Utganger til terrasser utstyres med ramper der dette lar seg gjøre. TG KT K G S R Score År Kalkyle netto TOTALT (V+U) Vedlikeholdskostnad (V) Utviklingskostnad (U) off. tilskudd potensiale (av U) 905 Arealbruk Bygget brukes delvis til tiltenkt formål, men i følge styrer har brukerne større pleiebehov i dag enn de bygget var tiltenkt for. Dette medfører utfordringer rundt plassbehov på bad og i korridorer og andre fellesrom. Det har også vert nødvendig med ombygginger for å legge bedre til rette for renhold og skylling. Det er ikke rom for lagring og ladning av rullestoler. 906 Sertifiseringer Det arbeides med en miljøfyrtårnsertifisering Enøkrapport Det er vurdert tre tiltak som kan bedre byggets energiytelse, hvor alle Utskifting av vifter i ventilasjonsaggregatene har positiv netto nåverdi og tre kan påvirke og/eller bedre energimerket. Samlet anbefales utført. investeringskostnad for tiltakene er 9,6 MNOK eks. mva. Gjennomføres disse tre tiltakene vil dette kunne medføre årlige energibesparelser på 322 MWh, noe som tilsvarer 0,26 MNOK/år. Av de tre tiltakene er bare tiltaket vedrørende utskifting av vifter for samtlige syv ventilasjonsanlegg vurdert som lønnsømt. Da basert på de forhåndsdefinerte forutsetningene mht. kalkulasjonsrente, energipris og levetid. 912 Energiattest/ Energimerking Multiconsult har beregnet energimerke for bygget. Beregnet levert energi etter normalisert klima, iht. NS 3031, er 257 kwh/m2år, og bygget får energikarakter D. Oppvarmingsbehovet dekkes av elektrisitet, noe som gir rød oppvarmingskarakter. Det er vurdert tre tiltak. Utskifting av vinduer og dører, luft/vannvarmepumpe og utskifting av vifter i ventilasjonsanleggene. Isolert sett vil tiltakene gi energikarakter C, dersom alle tiltakene gjennomføres samtidig vil energikarakteren bli C. Luft/vannvarmepumpe vil gi orange oppvarmingskarakter Energivurdering av tekniske anlegg Det er utført energivurdering av tekniske anlegg av GK Norge, de tiltakene som er foreslått er utskifting av vifter og oppdatering av SDanlegg Helsemessige forhold-generelt 921 Arbeidsmiljø Det gås vernerunde regelmessig og det jobbes utfra HMS-tiltaksplan. Plan er ikke forelagt Multiconsult. Bedriftshelsetjeneste har blitt oppfordret til å komme og gjøre kartlegginger Etat for helsetjenester holder på med rapport om åpning og lukking av dører, tvangsbruk og dokumentasjon. Den er ikke klar. 922 Renholdsplan/ kvalitetsnorm Det foreligger planer, prosedyrer og sjekklister for renhold. Renholdsleder opplyser om en del utfordrende overflater. Dette er hovedsakelig slitte overflater som er anbefalt oppgradert i kapittel Side 8 av 10

29 Bilde nr Hjemmel Gullstøltunet TG KT K G S R Score År Kalkyle netto TOTALT (V+U) Vedlikeholdskostnad (V) BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak 926 Separat vannforsyning Ikke relevant. 927 Atmosfærisk miljø Det har tidligere vært problemer med lukt, dette er blitt bedre etter at det ble tatt i bruk ozon-vann. Videre er det opplyst at luften kan oppleves som tørr. Høy temperatur i bygget vil vinterstid medføre en ekstra lav relativ fuktighet. Dersom luftfuktigheten er så lav at dette oppleves som et stort problem kan ytterligere kartlegginger utføres og ventilasjonsaggregat utstyres med fuktgjenvinning Utviklingskostnad (U) off. tilskudd potensiale (av U) 9272 Mugg/sopp/råte/ fukt Multiconsult og MycoTeam har innhentet og vurdert luftprøver fra Ingen bygget. Det ingen tegn til unormal forekomst av muggsoppsporer. Dette betyr at det er lavere verdier av muggsopp innendørs enn utendørs samt at det ikke er tegn til muggsopper som man forbinder med fuktskadede bygninger. Videre tiltak anbefales som regel ikke Skadedyr Det er ingen problemer med skadedyr i bygget Legionella Kontroll blir utført i henhold til rutine. Det er sirkulasjonspumpe på varmtvann og returtemperatur var 63 grader ved siste kontroll Asbest Kartleggingsrapport fra WC Wedberg. Bygget er oppført under helsebygg uten asbest. 928 Termisk miljø Temperaturen i bygget er i utgangspunktet stilt høyt av hensyn til beboerne, dette går til en viss grad ut over de ansatte ettersom de har et høyere aktivitetsnivå. I tillegg til dette har bygget et kjølebehov grunnet solinnstråling som ikke lar seg adressere med dagens løsninger. Det er foreslått montering av utvendig solskjerming i kapittel 2. Utvendig solavskjerming er behandlet i post Aktinisk miljø Multiconsult har målt lux-verdier i bygget. Det er generelt lave verdier Montering av nye lysarmaturer på kontorer og i beboerrom. Kostnader tatt i kontorer og beboerrom. Korridorer og beboerbad har tilfredsstillende med i kapittel lysnivå Belysning Generelt litt lav lysstyrke Radon Rapport fra Cytox viser verdier over tiltaksnivå i trappeoppgang. I Eventuelle tiltak vurderes etter effekt av utførte tiltak er kjent. forbindelse med dette er ventilasjonen økt for å ventilere bort radon Nye måleverdier med effekt av tiltaket er ikke kjent Elektriske og magnetiske felt Ikke relevant. 930 Akustisk miljø Det er rapportert om lydsmitte mellom rom, støy fra vaskeri og lang Fagrapport akustikk utarbeides. etterklangstid i kjernen. Det anbefales at det utføres en egen kartlegging av akustikk Mekanisk miljø Det er generelt litt trangt i bygget og det kan være utfordrende å møblere for å unngå problemer Støvdeponi Støvdeponier er ikke ansett som et problem Inngangsparti Inngangsparti med vindfang har rist over grube utenfor og absorberende matter inne. Ansett som en grei løsning Fallsikring Åpningsvinduer har barnesikring Rekkverk på terrasser er tilfredsstillende Skoldefare Det er registrert servanter med to-greps armatur i vaskeri, ellers Tiltak medtatt i post tilfredsstillende. 940 Miljømessige forhold-generelt Bygget er oppført etter forbud mot PCB ble innført. Det er ikke registrert miljøgifter inder befaring. Aktsomhetsrapport angir oljeutskillere i bygget, det antas at dette gjelder fettavskillere i storkjøkken. Det foreligger rutiner for tømming og vedlikeholdsavtaler på disse. Kjølemedium i kjølemaskiner for storkjøkken skal utfases. 960 Sikkerhetsmessige forhold-generelt 961 Branntekniske forhold Det foreligger ingen rapporter innen brann utover kontroll av Avvik fra brannalarmkontroll utbedres. slukkeutstyr, røykluker og brannalarmanlegg. Det er kommentert en defekt detektor, dørmagnet og signalfeil. Det er ikke kjent om dette er utbedret Elektrotekniske forhold Det foreligger ingen fagrapport in elektrotekniske forhold Side 9 av 10

30 Bilde nr Hjemmel Gullstøltunet BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak 963 Tilfluktsrom Tilfluktsrom i underetasje. Blir til daglig brukt som garderobe og treningsrom. Eier av bygg er ansvarlig for mobilisering av tilfluktsrom. Dersom det erklæres sivilforsvarsberedskap skal tilfluktsrom gjøres klart i løpet av 72 timer. Eier har ansvar for at det foreligger en plan for hvordan dette skal gjennomføres. Det er ikke kjent om det foreligger en slik plan for bygget. 964 Løfteutstyr og løfteinnretninger Kontroll av heiser utført av HK Service AS. Ingen feil eller mangler registrert. 967 Ras- og flomsikring Det foreligger rapport om rasfare for området utført av NGU. Bygningen nevnes ikke i denne rapporten. Det ligger en skråning bak bygget, grunnforholdene er løsmasser og det er relativt mye vegetasjon. Området vurderes ikke som spesielt rasutsatt. TG KT K G S R Score År Kalkyle netto TOTALT (V+U) Vedlikeholdskostnad (V) Utviklingskostnad (U) off. tilskudd potensiale (av U) Snittverdi pr registrering 0,8 5,1 2, SUM RAPPORTER-DOKUMENTASJON-HMS netto SNITTVERDI RISIKO TOTALT/ TOTAL SCORE 1,4 6,4 2, Side 10 av 10

31 Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Gullstøltunet Øvre kråkenes 111 Side 1 av 13 Bilde nr Skråfoto nord Bilde nr Skråfoto vest Bilde nr Skråfoto sør Bilde nr Skråfoto øst Bilde nr Fuktskade på vegg Bilde nr Fuktskade UK dekke

32 Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Gullstøltunet Øvre kråkenes 111 Side 2 av 13 Bilde nr Fuktskadet himling Bilde nr Fasade Bilde nr Gulvfliser i vestibyle Bilde nr.2.06 Gulvfliser i vestibyle Bilde nr Løs himlingsplate Bilde nr Banebelegg

33 Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Gullstøltunet Øvre kråkenes 111 Side 3 av 13 Bilde nr Skader på vegg Bilde nr Skadet tak Bilde nr Vann i renne Bilde nr Fasade med tett renne Bilde nr Fasade med tett renne Bilde nr Skade på dør

34 Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Gullstøltunet Øvre kråkenes 111 Side 4 av 13 Bilde nr Gjennomføring i branncellevegg Bilde nr Skadet himlingsplate Bilde nr Skadet himlingsplate

35 Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Gullstøltunet Øvre kråkenes 111 Side 5 av 13 Bilde nr Defekt luftbehandling Bilde nr Lekkasje i T rør. Bilde nr Bereder fra byggeår Bilde nr Neoprenisolasjon på varmerør Bilde nr.3.05 Mangler damphette over vaskemaskin Bilde nr Rom , Tohånds armatur

36 Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Gullstøltunet Øvre kråkenes 111 Side 6 av 13 Bilde nr Armatur må byttes Bilde nr Damp fra kombidamper Bilde nr Rom 408. Sanitærinstallasjoner som må blindes. Bilde nr.3.10 Rom 408. Sanitærinstallasjoner som må blindes. Bilde nr.3.11 Rom 309. Armatur må byttes Bilde nr.3.12 Rom 409. Armatur må byttes

37 Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Gullstøltunet Øvre kråkenes 111 Side 7 av 13 Bilde nr.3.13 HC-toalett Bilde nr.3.14 Beboerdusj. Bilde nr.3.15 Beboertoalett. Bilde nr.3.16 Rom 143. Manglende sluk i gulv Bilde nr.3.17 Rom 143. Manglende sluk i gulv ved stor vanntank Bilde nr.3.18 Rom 407. Rør stikker opp av gulvet.

38 Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Gullstøltunet Øvre kråkenes 111 Side 8 av 13 Bilde nr.3.19 Rom 143. Dårlig isolering Bilde nr.3.20 Kjølemaskin med kuldemedium R22 Bilde nr.3.21 Kjølekompressorer Bilde nr.3.22 Kjølekompressorer

39 Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Gullstøltunet Øvre kråkenes 111 Side 9 av 13 Bilde nr Kabelføring i hovedtavle. God kapasitet. Bilde nr Hovedtavle i kjeller. Ryddig og oversiktlig. Bilde nr Inntak til hovedtavle. Bilde nr Brytere for stigekabler.

40 Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Gullstøltunet Øvre kråkenes 111 Side 10 av 13 Bilde nr Typisk underfordeling 1 4.etg. Bilde nr Typisk underfordeling 1 4.etg. Bilde nr Typisk underfordeling loft/ventilasjonsrom. Bilde nr.4.08 Fordeling tavle på loft. Svidd isolasjon leder til kontaktor. Bilde nr Belysning kontor (dårlig løsning). Bilde nr.4.10 Typisk belysning i korridor Bilde nr Typisk belysning i fellesareal. Bilde nr.4.12 Typisk belysning i sengerom.

41 Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Gullstøltunet Øvre kråkenes 111 Side 11 av 13 Bilde nr Typisk markeringslys. Bilde nr.4.14 Ledelys med kontinuerlig lys. Bilde nr Typisk panelovn Bilde nr.4.16 Reservestrømsaggregat Bilde nr Reservestrømsaggregat Bilde nr.4.18 Fiberinntak.

42 Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Gullstøltunet Øvre kråkenes 111 Side 12 av 13 Bilde nr Rack for data Bilde nr.4.20 Tele/data Cat 3. Bilde nr Brannsentral. Bilde nr.4.22 Rømningsdør går ikke i lås. Bilde nr Typisk antenneanlegg. Bilde nr.4.24 Typisk SD-anlegg.

43 Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Gullstøltunet Øvre kråkenes 111 Side 13 av 13 Bilde nr Heismaskin. Bilde nr.4.26 Heismaskin. Bilde nr Heisautomatikk.

44 54 72 Gullstølsbotn GULLSTØLTUNET SYKEHJEM 1:3000 Byrådsavdeling for finans, eiendom og eierskap Bergen kommunale bygg Målestokk 1:3000 Gnr/Bnr/Fnr: 20/1416/0 Dato: Adresse: ØVRE KRÅKENES Gullstølslia Gullstølsstien Dyrdalen A Gullstøltunet sykehjem Gullstølslia 95 89C Gullstølslia 105A 101B Gullstølsstien Langaberget C 10C B Kråkenestoppen Bønesberget Kråkenesdalen A Bønes skole