Planbeskrivelse til detaljregulering for gnr. 28, bnr. 86 Theodor Dahls veg 11, Kvernaland Plan nr. 0439.00 SAKEN GJELDER Bakgrunn for at saken fremmes er at Nordbohus Sandnes AS på vegne av grunneierne av Theodor Dahls veg, ønsker å fortette eiendommen ved å bygge 5 rekkehus på tomten. Planleggingsoppdraget er tildelt firmaet Prosjektil Areal As. GJELDENDE PLANER Planforslaget omfatter gjeldende reguleringsplan 0048, Frøyland - Kverneland, Nordre del i Time og et areal i Klepp kommune. Tilgrensende naboområde i vest omfattes av plan 0097, og i nord plan 0114 Skudeberghagen. I gjeldende kommuneplan for Time kommune 2007-2018 er arealet vist som boligformål. Det er ikke fremsatt krav om konsekvensutredning i arbeid med reguleringen. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Planområdet utgjør ca. 2,2 daa og ligger nord for Kvernaland sentrum. Området eies privat av Vibeke og Anthony Ryan. Det står to bygninger på tomten i dag som skal rives. Foruten bygningen og garasjeanlegg er det hageareal og en del trær på tomten.
Området ligger innenfor gang og sykkelavstand til sentrum. Planområdets verdi for friluftsliv er svært stor da det ligger i nærheten av flere større og mindre, sammenhengende områder med regional grønnstruktur. Grønnstrukturen er summen av mange ulike store og små naturpregede områder. Grønnstruktur har verdi i mange andre sammenhenger, som for eksempel biologisk mangfold, fysisk og mental helse, kulturhistorie og lokalt klima. Den aktuelle eiendommen grenser til Frøylandsbekken. Dette friområde er en del av ett turdrag som er merket som grøntareal i kommunedelplanen. Kommunen har planer om å opprette en turvei på motsatt side av bekken. Dette skal blant annet skape god tilkomst mellom idrettsarenaen, sentrum og boligområdene i søndre del av Kvernaland. Theodor Dahls veg blir i dag mye brukt som tråkk for fotgjengere til og fra sentrum, da veien er stengt for biltrafikk ved broen. Det kan også nevnes at det ligger to barnehager som grenser til denne vegen. Dvs. at det på dagtid er en del barn i området. Ådalen barnehage ligger ca. 200 meter fra planområdet, i Theodor Dahls veg 68. Kleppestemmen barnehage ligger i Theodor Dahls veg 37. Frøyland barneskole ligger i Kråvegen 2 som er ca 1 km. fra planområdet. Vis a vis eiendommen ligger idrettsplassen Frøyland idrettslag. Transportforbindelsene i området er gode med bussforbindelse 250 meter nord for planområdet i Grensevegen og 300 meter sør for planområdet i Gamle Åslandsvei. Jernbaneforbindelse fra Øksevadporten stasjon ligger ca. 0,5 km fra Theodor Dahlsveg 11. Foruten all handel og servicetilbud som finnes i Kverneland sentrum ligger det en bensinstasjon i Kvernelandsvegen 13.
Området har tilknytning til offentlig ledningsnett for vann, avløp og overvann. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Utgangspunktet med planarbeidet er først og fremst å få til en bedre utnyttelse av eiendommen. Theodor Dahls veg er et etablert boligområde som pga sin nærhet til sentrum er ett naturlig fortettingsområde. Planforslagets endringer går ut på å oppføre en tomannsbolig og en 3 rekkehus. Totalt 5 boliger. Boligprosjektet vil ivareta barn og unges interesser. Dette gjelder planløsningen i den enkelte bolig, utomhusplanen og planområdets beliggenhet i forhold til skole og kollektivtransport. Boligene er lettstelte og passer for folk i etableringsfasen så vel som for eldre eller enslige, da de har en praktisk planløsning med åpne oppholdsrom og utgang til solrik uteplass fra stuen. De to største boligene har grunnflate på 71,2 m 2. Disse har alle hovedfunksjonene på ett plan og ivaretar dermed Time kommune sitt krav om at minimum 40% av nye boenheter skal være universelt utformet, jf. bestemmelse i kommuneplanen. De 3 rekkehusene er litt mindre og har en grunnflate på 58 m 2. Funksjonshemmedes interesser er definert i henhold til 12-2, TEK-10. Boligene har trinnfritt inngangsparti og universell tilgjengelighet fra parkeringsplass frem til inngang. Boligene har minst 8 meters hagedybde, er orientert mot vest og har dermed gode solforhold. Hensynssonene som er benyttet i forbindelse med planen, er benyttet til frisikt. Foreliggende planforslag har følgende arealbruk: Områder Formål Areal i daa Bebyggelse og anlegg Bolig 0,77 daa Lek 0,20 daa Samferdselsanlegg Parkering Offentlig vei Felles vei Gang-/ sykkelvei Gangvei 0,28 daa 0,15 daa 0,17 daa 0,01 daa 0,08 daa Grønnstruktur Friområde 0,74 daa Sum 2,42 daa KUNNGJØRING AV PLANOPPSTART Oppstartsmøte for planarbeidet ble avholdt 24.11.2011. Varsel om igangsatt planarbeid ble sendt ut ved brev av 13.01.12 til 14 instanser og 23 grunneiere. Frist
for kommentarer ble satt til 17.02.12. Oppstart ble kunngjort ved annonse i Jærbladet og på kommunens nettside. Følgende innspill innkom i forbindelse med varslingen: 1. E-post dat.31.01.12 fra nabo i Theodor Dahls veg 17 Har mottatt et brev om reguleringsarbeid men i brevet står ingenting om hva området er regulert til fra før av og hvilken regulering er planlagt. Vennligst send et brev eller mail om detaljer. Når vi vet om en enkeltperson som kjøpte eiendommen, hvorfor får jeg brev fra et firma om et prosjekt? Svar pr. e-mail ble sendt 02.02.2012: Det aktuelle området ligger i ett delfelt som i kommuneplanen for Time kommune er merket som boligområde. Ett privat byggefirma, Nordbohus Sandnes AS, ønsker å fortette område med å oppføre 2 stk. firemannsboliger på tomten. I den forbindelse har Nordbohus Sandnes AS engasjert Prosjektil Areal AS til å ta seg av planleggingsarbeidet dvs. å gjennomføre den formelle saksgangen som kreves før de endelige planene blir levert Time kommune til godkjenning. Ved oppstart av reguleringsarbeid skal naboer og øvrige myndigheter bli varslet før planleggingsarbeidet blir igangsatt slik at de har mulighet til å uttale seg dersom skulle være behov for det. Innkomne kommentarer til varslingen blir vurdert i det videre arbeidet og blir en del av saksdokumentene som blir sendt til kommunen og deretter lagt ut til offentlig ettersyn Dette blir gjort etter vanlig prosedyre og vi antar at denne saken går som forventet da den er i henhold til gjeldende kommuneplan. 2. Brev dat.18.01.12 fra Statens veivesen Statens veivesen har ingen merknader til oppstartsvarselet. 3. E-post dat.07.02.12 fra nabo i Theodor Dahlsveg 19 Ser dere har planer om å bygge ut 2x4 boliger på tomt gnr.28, bnr.86.
Vi er ikke så positive til dette, for vi vet ikke hvilke planer dere har for dette med trafikk og sikkerhet, dette er en vei som blir brukt til skolevei + det er her ungene sykler/går når de skal trene på kunstgressbanen. Dette er en vei som er svært trafikert av unger. Lager dere fortau eller plass til ungene å gå på? I dag må ungene gå på veien, det er ingen plass å gå. med max 16 biler til som skal til og fra boplassen sin blir det MYE mer biler. Hvilke planer har dere? Greit å vite før vi blander inn andre. Svar pr. e-post 08.02.2012: Planene for Theodor Dahls veg.11 er fortsatt under planlegging så derfor kan vi ikke si annet enn at det vil bli lagt til rette for utbygging av maks. 2 x 4 boliger, og at vi forholder oss til kommuneplanen for Time kommune som har avsatt området til bolig. Når det gjelder trafikksikkerhet så ligger denne tomt i enden av en blindvei og vil derfor ikke generere mer trafikk enn inn og ut av den aktuelle eiendom. Ta gjerne kontakt igjen om en måneds tid, da vi nok har kommet lenger i utarbeidelse av planene. Det er tatt hensyn til denne kommentaren i reguleringen ved at antall boliger er redusert fra 8-5 stk. E-post dat.08.02.12 fra nabo i Theodor Dahlsveg 19: Denne tomten ligger i enden av en blindvei, i dag er det maks 2 biler som kjører der. Hvis en legger til rette for 8 boliger, blir det maks 16 biler, det er jo en del mer enn i dag. Det er mye ungdom som kommer og går til fotballbanen. Det beste hadde jo vært om de som er ansvarlige for utbyggingen hadde vært til stede selv og sett på dette "problemet", det er som sagt ingen fortau alle plasser til å gå på, skal en gå der må det bli på veien. Ingen kjekk vei å sende ungene på vei til skolen eller trening. Innspillet er tatt hensyn til i den videre prosessen bl. a ved at det nå er blitt redusert til 3 x 1 rekkehus og en tomannsbolig. 4. Brev dat.08.02.12 fra Lyse Har ingen kommentarer. Gjør oppmerksom på eksisterende infrastruktur i området og at ved eventuell flytting/ endring og tilknytning skal skje i henhold til, gjeldende retningslinjer. 5. Brev dat.10.02.12 fra naboer v/ nabo i Theodor Dahlsveg 9
Ang. fortetting i Theodor Dahls veg hvor det allerede i dag er hardt belastet når det gjelder trafikk. I dag er det 17 boenheter som bruker veien uten fortau. Veien blir benyttet av fotgjengere fra andre siden av bekken til div. servicetjenester. Unger som skolevei og barnehagene som turvei. I enden av vegen er det opparbeidet en parkeringsplass til idrettslaget som genererer trafikk flere ganger i uken. Hvis det i tilegg skal komme 8 nye boenheter med 1-2 biler pr. bolig vil trafikken bli belastende for folk som bor i området i dag. Innspillet er tatt hensyn til i den videre prosessen bl. a ved at det nå er blitt redusert til 5boliger isteden for 8. 6. Brev dat.13.02.12 fra Fylkesrådmannen, regionalutviklingsavdelingen Hensikten med planarbeidet er opplyst å være fortetting av eksisterende boligeiendom, gnr. 28 bnr. 86, som er opplyst å være 2,2 daa. I gjeldende kommunedelplan for Kvernaland 2008-2020, er planområdet vist til boligformål og til friområde. Dette friområdet er en del av et vist turdrag langs Frøylandsbekken og vil være av stor lokal viktighet for utvikling av tettstedskvalitetene og opplevelsen av sentrumsområdet. Den aktuelle eiendommen ligger også tett opp til fotballstadion som et målpunkt for aktiviteter for alle aldersgrupper, og opparbeidelse av dette turdraget langs vassdraget er viktig som god tilkomst mellom idrettsarenaen, sentrum og boligområdene i søre del av Kvernaland. Fylkesrådmannen vil sterkt vektlegge at den varslete fortetting ikke går på bekostning av det friluftsareal som kommunedelplanen viser. I dette ligger også varsomhet knyttet til en innebygging av turdraget med konsekvenser for det biologiske mangfold og sol-/skygge forholdene langs vassdraget. Avvik fra kommunedelplanens intensjoner når det gjelder friluftsverdiene vil normalt lede til innsigelse fra regional planmyndighet. Theodor Dahls vei på Kvernaland er et etablert boligområde. Det er viktig at en plan for fortetting av enkelteiendommer tar tilstrekkelig hensyn til den bebyggelse som i dag finnes,
og at de trafikkmessige konsekvenser ved fortetting langs en bolig gate utredes nærmere. Fylkesrådmannen har på dette nivå i planprosessen ingen videre merknader til saken. Friområdet er tatt hensyn til under utvikling av området, da boligene er trukket lengst mulig vekk fra åna. Slik friområdet fremstår i ny plan, vil det fremdeles ivareta kommuneplanens føringer for å ivareta friluftsverdiene i området. Det betyr at ett belte langs åna forblir urørt. Kommunen har intensjoner om å overta dette arealet, samt ett areal langs broen for å kunne styrke kommuneplanens målsetninger ytterligere. Ved utbygging av 5 nye boliger vil det bli mer trafikk. Denne tomt ligger i enden av en blindvei og vil derfor ikke generere mer trafikk enn inn og ut av den aktuelle eiendom. Det ble også sendt ut et tileggsvarsel om utvidet reguleringsplanområde i forbindelse med at Time kommune ønsker å overta området langs åna som er merket som offentlig friområde i kommuneplanen. Denne tilleggsvarslingen ble sendt til de 3 naboene som grenser til aktuelle område. Frist for tilleggsvarselet ble satt til 04.04.2012. Det kom ikke inn noen kommentarer til varslingen. Det er foretatt sol / skygge beregninger som viser konsekvenser av ny bebyggelse. Prosjektet viser tilfredsstillende solforhold på lekeplass og uteoppholdsarealer. Bygget skygger ikke for nabobebyggelsen 21. mars (vårjevndøgn) kl. 1500, som er det mest brukte tidspunktet for vurdering av sol/skygge. Midt på sommeren vil det heller ikke skygge kl. 1800. Beregnet flomvannstand ca. 300 meter oppstrøms Frøylandsåna er kote 28,5. I aktuelle plan er flomsikkerheten ivaretatt da laveste gulv i bebyggelsen ikke skal være lavere enn kote 29. Time kommune har i bebygde områder krav om at overvann i størst mulig grad skal tas hånd om ved kilden slik at vannbalansen opprettholdes tilnærmet lik naturtilstanden. Dvs at andel tette flater søkes minimalisert og /eller at overflatevann håndteres lokalt. I dag er ca. 315 m 2 av planområdet dekket av tette flater. Ved planrealisering blir andel tette flater ca. 880 m 2. Dvs en differanse på 565 m2. En antar at Frøylandsbekken med sin umiddelbare nærhet vil tåle en såpass liten nedbørstilførsel som dette avrenningsarealet vil medføre. Det er fremdeles en god del terrengoverflate på området som infiltrerer vannet direkte til grunnen. Resterende
overvann må ledes via grøfter i grunnen til Frøylandsbekken. Det kan også nevnes at Frøylandsvannet ligger nær planområdet. Plassering av grøfter og sluker har stor innvirkning på nedbørfeltets grenser og bør tegnes inn på situasjonsplan ved byggesøknad. Arkitekt Jørn Skårland har tilpasset boligene til tomten på en god måte. Det er lagt vinn på estetisk kvalitet i planleggingen samt tilrettelegging av gode utearealer. Dette blir også gjeldende i utførelsen. PLANENS KONSEKVENSER Planforslaget innebærer fortetning av en hittil dårlig utnyttet tomteressurs nær sentrum. Korte avstander til div. servicetilbud og god forbindelse med kollektivtransport gjør sitt til at en fortetning av området vil være naturlig. Planen oppfyller alle krav til kommuneplanen. Her er det lagt vekt på å utforme omgivelsene på en slik måte at de kan nyttes av alle uten spesielle behov for tilpassning. Størrelsen på boligene gjør at det kan forventes innslag av barn/ungdom. Det er lagt opp til gode og trygge lekeforhold med innregulert småbarnslekeplass. Boligtettheten er vurdert ut fra hensyn til bokvalitet, universell utforming, avstand til sentrum og kollektivtrafikk. Samtidig viser prosjektet fortettingens dilemma, forholdet til nabolaget. Så å si all fortetting innebærer i større eller mindre grad ulemper for nabobebyggelse. 5 nye boliger antas å gi en liten trafikkøkning på vegnettet. Dersom man regner med 4 bilturer pr. bolig pr. dag og ganger dette med 5 boliger får man en ÅDT på 20 bilturer. Deler man dette på en dag, dvs. 16 aktive timer så får man 1,25 biler som kjører til-/ fra planområdet pr. time. Dvs. at trafikkøkningen som følge av 5 nye boliger blir svært beskjeden. Det er opparbeidet en slags provisorisk parkeringsplass i enden av vegen på gnr.28, bnr. 704, som eies av Frøyland Idrettslag. Tilgrensende naboer kan fortelle at tilstelninger og idrettsarrangementer i forbindelse med idrettsbanen periodevis genererer mye trafikk inn og ut av området. Dette medfører til tider kaotiske forhold hvor farlige trafikksituasjoner kan oppstå. Arealet som blir brukt til parkering ved disse tilstelningene er ikke regulert til gjeldende formål og kan i prinsippet bli avstengt for å hindre slik bruk. Ut fra nevnte punkter er det nærliggende å tro at det er disse aktivitetene som genererer den ustabile trafikkøkning i området, og at en utbygging av 5 nye boliger vil utgjøre en svært marginal trafikkøkning. Utbygger ønsker å komme i gang med utbyggingen straks reguleringsplanen er godkjent. De kommunaltekniske forhold ligger til rette og utbyggingen vil være økonomisk gjennomførbar. Planens konsekvenser for risiko/sårbarhet er vurdert i vedlagte sjekkliste.
Stavanger 28.06.2012 Revidert: Bryne 24.07.12