Detaljregulering for område mellom Juvelvegen og Topasvegen Plan

Transkript

1 Detaljregulering for område mellom Juvelvegen og Topasvegen Plan

2 INNHOLD 1. BAKGRUNN Innledning Planstatus Beskrivelse av planområdet Eksisterende forhold BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Bebyggelse Veger og atkomst Trafikkstøy Hensynssoner Renovasjon Radon Universell utforming Uteoppholdsareal/grøntarealer Støttemurer Sol- og skygge PLANPROSESS Kunngjøring av planoppstart PLANENS KONSEKVENSER

3 1. BAKGRUNN 1.1 Innledning Prosjektil Areal AS, har på vegne av BoligPartner AS, utarbeidet forslag til detaljregulering for boliger mellom Juvelvegen og Topasvegen, plannummer i Time kommune. Formålet med reguleringen er å legge til rette for bygging av 3 nye eneboliger. Parallelt med behandling av planforslaget søkes det om rammetillatelse for tiltak. Konsekvensutredning Viser til forskrift om konsekvensutredninger. Planarbeidet har ingen forhold som krever at planen skal behandles etter forskriftens 4; Kriterier for vurdering av vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Planen er derfor ikke konsekvensutredet. 1.2 Planstatus Overordnede planer Kommuneplan I arealdelen til gjeldende kommuneplan for perioden er området vist til boligformål. Interkommunal kommunedelplan Bybåndet sør Kommunedelplan Bybåndet sør gjelder for dette området. Planområdet er vist som boligformål. Restriksjonsområde for høgspentlinje er her inntegnet med en total bredde på 100 meter og omfatter en rekke bebygde boligeiendommer. Planområde vist med rød avgrensning på utsnitt av kommunedelplan Bybåndet Sør Gjeldende reguleringsplan Bustad-, leik og friområde i Topasvegen, Øvre Håholen, plan nr.200 I gjeldende reguleringsplan er planområdet regulert til konsentrert bustad med tanke på terrasseboliger. Reguleringsplanen er datert I gjeldende naboreguleringsplan for Øvre Håholen er høgspentlinjen regulert med et byggeforbudsbelte med total bredde 26 meter. 3

4 1.3 Beskrivelse av planområdet Eksisterende forhold Planområdet omfatter boligtomten gnr.27, bnr.171 som er på 1406 m 2. Tomten ligger i området sør for Fjermestadvegen mellom Juvelvegen og Topasvegen i sterkt skrånende nordvestvendt terreng. Begge disse vegene er kommunale. Tomten strekker seg fra kotenivå 80 ved Juvelvegen opp til nivå 95 ved Topasvegen, dvs. en høgdeforskjell over tomtearealet på 15 meter. Tomten ligger nå gjengrodd av busker trær og kratt. Planområdet sett fra Topasvegen Planområdet sett fra Juvelvegen Det er nydelig utsikt utover Frøylandsvannet som ligger i en snau kilometers avstand. 4

5 Juvelvegen og Topasvegen ender blindt like sør for planområdet. Områdene videre sørover er LNF-områder. Det er i gjeldende reguleringsplan regulert inn lekeplass ved enden av Topasvegen, ca.20 meter fra tomten. Denne er ikke opparbeidet pr i dag. En opparbeidet stor lekeplass ligger i ca.80 meters avstand i retning mot nordvest ved Rubinvegen. Det er regulert grøntkorridor fra planområdet fram til denne lekeplassen. Det er regulert rikelig med grøntarealer i reguleringsplanen for Øvre Håholen. Selve Håholen er et utsiktpunkt i et stort friområde nord for Fjermestadvegen i avstand ca.200 meter fra planområdet. Avstanden til barneskole er ca.1 km, noe kortere til ungdomsskolen. Det er trafikksikker skoleveg med planfri krysning av Fjermestadvegen. To dagligvarebutikker og legesenter befinner seg i sykkelavstand, ca. 2 km. Frøyland idrettshall med fotballbaner ligger i avstand ca. 2,5 km. Rundt Frøylandsvatnet er det en ca. 17 km lang turløype. Nærmeste togstasjon, Øksnevadporten, ligger ca.4 km fra planområdet, mens nærmeste bussholdeplass ligger ca. 150 m fra planområdet. Buss nummer 22 kjører fra Sandnes, forbi planområdet en gang i timen, og korresponderende buss til Bryne fire ganger daglig. 2. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Planområdet ligger i et allerede godt etablert boligområde. Planen legger opp til eneboligbebyggelse tilpasset bratt terreng. Tomtearealet er på 1,41 daa, hvilket gir en tomteutnyttelse på 2,1 boliger/daa. Da en del av tomten er ubebyggelig pga restriksjonsområde for høgspentlinje og terrenget dessuten er svært bratt med en gjennomsnittlig helning på 25⁰, mener vi at en slik utnyttelse er akseptabel med tanke på bokvaliteten. 2.1 Bebyggelse I planforslaget er det mot Topasvegen på tomtene 1 og 2 foreslått innlagt hustype med 2 underetasjer. Garasjer planlegges parallelt med og nær Topasvegen pga det bratte terrenget. På tomt 3 mot Juvelvegen planlegges enebolig med inngang i underetasje og garasje i forlengelse av huskroppen. Garasjen planlegges med flatt tak med henblikk på sørvest vendt terrasse. Det er på alle tomtene mulighet for å parkere 2 biler i tillegg til bilplass i garasje. Det oppfyller kravet for boligstørrelse inntil 200 m 2 BRA. Kommunens krav til parkering er 1,5 parkeringsplasser pr påbegynt 100 m 2 BRA. Det er på plankartet lagt inn konkrete hustyper som planlagt bebyggelse, men det er også tegnet inn byggesoner for å øke fleksibiliteten i planen dersom det i framtiden skulle bli behov for eller ønske om å legge inn andre hustyper. 2.2 Veger og adkomst Adkomsten til boligene 1 og 2 skjer nær enden av Topasvegen, ca.250 meter fra kryss med Fjermestadvegen. Topasvegen har stigning ca.1:11 langs planområdet. Tomt 3 har atkomst fra Juvelvegen, ca.250 meter fra samme kryss med Fjermestadvegen, dvs. at Topasvegen og Juvelvegen løper sammen før krysset. Juvelvegen er tilnærmet flat langs planområdet 5

6 2.3 Trafikkstøy Avstanden ned til Kvernalandsvegen fv.505 er ca. 0,8 km, og til Fjermestadvegen er avstanden ca.150 m. Det er mye avskjermende mellomliggende bebyggelse. Det er derfor utelukket at trafikk på disse vegen kan medføre støybelastning for planområdet. Da planområdet ligger nær enden av Topasvegen og Juvelvegen, vil det være helt ubetydelig trafikkstøy fra disse vegene. 2.4 Hensynssoner Det er lagt inn hensynssoner i tilknytning til frisiktsoner og restriksjonsområde i tilknytning til høgspentlinje. Det klausulerte området for denne høgspentlinjen utgjør kun en bredde på 26 meter. Innenfor dette området er det byggeforbud av hensyn til faren som høgspentlinjen representerer, primært brannfare. Restriksjonsområdet på 100 meters bredde som er lagt inn i kommunedelplan for Bybåndet Sør, gjelder for elektromagnetisk stråling der man opererer med en føre vâr grense på 0,4 mikrotesla. Bakgrunnen for denne grensen er at man er usikker på om elektromagnetisk stråling over denne grensen kan være skadelig for menneskekroppen. På dette grunnlaget har vi i reguleringsbestemmelsene åpnet for bebyggelse uten opphold for mennesker, dvs. uthus/boder etc. 2.5 Renovasjon Forutsetter at dette skjer på tradisjonell måte i eneboligområder ved at dunkene settes ut mot offentlig veg på hentedag. 2.6 Radon I alle nye boliger som oppføres, settes det krav om at bygning skal prosjekteres og utføres med radonforebyggende tiltak, jfr. TEK Det trengs derfor ikke sikres i bestemmelsene da det er sikret i tekniske forskrifter. 2.7 Universell utforming På denne bratte tomten med fall på 25⁰ og flere plan i boligene ser vi ikke mulighet for å oppnå tilgjengelige boliger. Det er heller ikke innført krav i kommuneplanen om tilgjengelige boliger når boligantallet ikke overstiger 3 enheter. 2.8 Uteoppholdsareal/grøntarealer Lekeplass Det er ikke mulighet for lekeplass innenfor planområdet pga bratt terreng. Men som nevnt ligger det innregulert lekeplass kun 20 meter fra øvre del av tomten, i tillegg til eksisterende lekeplass ved Rubinvegen. Uteoppholdsareal Når det gjelder private uteoppholdsarealer på tomtene, er disse svært bratte. Her blir det behov for en del murer for å etablere egnede arealer for uteopphold. Hustypen som er planlagt brukt på tomtene 1 og 2, har terrasse på ca.12 m 2 mot sørvest i området mellom huskropp og garasje med utgang fra stue. På tomt 3 er det planlagt terrasse på ca.18 m 2 oppå garasje med utgang fra stue på hovedplanet. Tomtene 1 og 2 har 8 meters avstand til tomtegrense i nordvest med orientering og praktfull utsikt mot Frøylandsvatnet. Området 6

7 har sol om ettermiddag og helt til solen går ned i havet. Det samme gjelder for tomt 3, men her er regulert hagedybde mot sørvest hele 15 meter. 2.9 Støttemurer Det er planlagt støttemur for å ta opp høgdeforskjellen mellom tomtene 1/2 og tomt 3. Denne muren kan bli om lag 3 meter høg, men vil være lite synlig da den i hovedsak blir skjult bak huset på tomt Sol- og skygge Sol- og skyggediagrammet viser at det er gode solforhold på planområdet. De private uteoppholdsarealene har sol store deler av dagen. Det blir noe skygge innpå naboeiendommene, men ikke mer enn at det vurderes som akseptabelt. 3. PLANPROSESS 3.1 Kunngjøring av planoppstart Oppstartsmøte for planarbeidet ble holdt den Varsel om igangsatt planarbeid ble sendt ut ved brev datert til grunneiere og aktuelle instanser. Frist for kommentarer ble satt til Oppstart ble kunngjort i Jærbladet, og på kommunens nettside. Følgende innspill kom inn i forbindelse med varslingen: 1. Brev dat fra Statens Vegvesen Man har ingen merknader på nåværende tidspunkt, men forbeholder seg retten til eventuelle merknader når planforslag foreligger. 2. Brev dat fra fylkeskommunens regionalplanavdeling Området har beliggenhet helt sør i kommunedelplanen Bybåndet Sør, med kort avstand til den planlagte kollektivtransporttraseen. Man anbefaler derfor at gjeldende reguleringsplan med høyere utnyttelse fortsatt legges til grunn, for å oppnå økt arealutnyttelse og variasjon i boligtilbudet. Kommentar: Blant annet på grunn av strålingsfare fra nærliggende høgspentlinje har det vist seg vanskelig å gjennomføre terrasseboligprosjektet som ligger i gjeldende reguleringsplan. 3. Brev dat fra Lyse, vedlagt kabelkart Det må tas hensyn til eksisterende 50kV hvor elektromagnetisk felt må tas hensyn til. Det er planer om å oppgradere linjen. Man gjør oppmerksom på eksisterende kabler innenfor planområdet Kommentar: Lyse gjorde i 2010 en beregning av elektromagnetisk stråling på tomten og konkluderte slik: I dette tilfellet vil utredningskrav ikke kunne stilles ut fra historisk gjennomsnittslast. Tar vi hensyn til kjente endringer og forventet lastøkning, vil likevel magnetfelt ved boligene bli over 0,4 mikrotesla, og utredningskrav gjelde. Hvor stor den framtidige økningen blir, kan vi vanskelig være konkrete om, da det er mange forhold som styrer dette. 7

8 Denne merknaden er imøtekommet ved at vi på tomten har lagt inn en restriksjonssone for å ivareta økt elektromagnetisk stråling som følge av framtidig lastøkning på høgspentlinjen. Det er ikke innkommet innspill fra privatpersoner/naboer. 4. PLANENS KONSEKVENSER Planforslaget gir langt færre boenheter enn i gjeldende reguleringsplan. Det innebærer mindre trafikk og generelt mindre belastning på naboer, bl.a. i forhold til skygge. I forhold til ønskene om større tetthet i kommunedelplanen er et redusert antall enheter likevel negativt. Området bygges ut med boligtyper tilpasset den vanskelig tomta. Planområdet påvirkes ikke av elektromagnetisk stråling som overstiger 0,4 mikrotesla. Dette er avklart i kontakt med saksbehandler hos Lyse. Eksisterende høgspentlinjer i synsfeltet foran husene er estetisk uheldig, men dette forholdet endres ikke i og med denne reguleringen. Dette gjelder også for den praktfulle utsikten som også er uavhengig av hvordan området blir regulert. Forholdene for barn/unge er tilfredsstillende både i forhold til lekeplasser og trygg skoleveg. Planens konsekvenser for risiko- og sårbarhet er vurdert i vedlagt sjekkliste. Det er ikke gjort grunnundersøkelser i området, men da det er etablert bebyggelse på tilsvarende bratte tomter i nabolaget uten kjente problemer, er det grunn til å anta at byggegrunnen er tilfredsstillende. Det er ingen spesielle problemer knyttet til verken økonomi eller gjennomførbarhet. Stavanger,