Plan ID1880 Idrettsvegen - Myrvegen Kleppe. Bakgrunn. 1. Formålet med planen.

Transkript

1 Planinitiativ Redegjørelse. Iht. 1 Forskrift om behandling av private forsalg til detaljregulering etter pbl. Plan ID1880 Idrettsvegen - Myrvegen Kleppe. Bakgrunn. Byggmester Odd Arne Hodne og Tomtespesialisten AS har i fellesskap tatt initiativ til å på ny starte regulering av området Idrettsvegen / Myrvegen i Klepp kommune. Begge aktører har eierinteresser i området og disponerer i dag følgende eiendommer: 1/119,180,396,424,2201. Vi har også over lenger tid vært i dialog med eier av 1/80, og søker å finne en løsning. Denne eiendom blir også medtatt i reguleringen, og om nødvendig bare løst med ny vei inn til eiendommen, samt regulert med avsatt antall enheter innen eiendommens grenser. Deler av området har delvis vært forsøkt regulert tidligere, men ble i sak 69/14 utsatt, der politikerne ba om at forslagstiller så på en løsning med leilighetsbygg og at området måtte ses i sammenheng med naboeiendommer. 1. Formålet med planen. Formålet med plan er å regulere området for tettere boligbygging, der flere eiendommer uten bygg skal kunne bebygges med boliger, samt at flere eksisterende eldre hus kan bli sanert, og området fortettes. 2. Planområdet, og om planarbeidet vil få virkninger utenfor planområdet. Det vurderes at planarbeidet eller virkninger av reguleringen vil gi svært liten konsekvens utenfor planområdet. Planområdets størrelse innenfor de eiendommer som forslagstiller disponerer inkludert gnr.bnr.1/80, er på totalt 6,4 DA. Totalt omfatter planområdet et areal på 7,4 DA. Formålsgrenser for plan vurderes å settes lik tidligere planforslag 1710 med tillegg for de 3 siste eiendommer og tilstøtende fortau og veiareal som har kommet til.

2 3. Planlagt bebyggelse, anlegg og andre tiltak Det vurderes at området bør ha en bebyggelse basert på fortetting, men samtidig som tar hensyn til omkringliggende boligstruktur, der det ikke finnes noe særlig innslag av høyt-ravende bygningsmasse. Planområdet, ligger mellom Idrettsvegen / Jærvegen/ Myrvegen. Området ligger således utenfor plangrense vedtatt som kommuneplan sentrum, av , og er i overordnet kommuneplan avsatt til bustader uten noen spesielle føringer til tett utbygging. Det tenkes således en bygningsmasse som legges rundt en blindvei, eller tunløsning med tilkomst fra Idrettsvegen, uten at detaljer for dette er løst. Området vil få en sandlek/grøntareal plassert slik det passer inn blant områdets struktur. Nedenfor er skissert et mulig utgangspunkt. Noen få boliger i ny plan, vil opprettholde tilkomst fra Myrvegen. 4. Utbyggingsvolum og byggehøyder. Jmf. vedtak forrige gang planområdet var til behandling, ble det politisk bedt om at forslagstiller så på en løsning med leilighetsbygg og at området måtte ses i sammenheng med naboeiendommer.

3 Etter nåværende forslagstillers vurdering, vil området ikke egne seg til blokk/leilighetsbygg på grunn av områdets orientering og i så fall, dramatiske skyggekasting på egne utearealer og naboeiendommer. Dette er så viktig knyttet til en god planstruktur, at vi ikke på noen som helst måte kan anbefale slik bygningstype. En annen utfordring er naturlige høyder på terreng og ledningsnett samt flomfare ved bruk av underjordisk parkering. Det er godt kjent at flere hus/bygg i området har problem med vann i kjellere når det er mye nedbør. Vi vil således legge til grunn en marginal heving av terreng enkelte steder, og boliger på to etg. over bakkeplan som enebolig i rekke og evt. rekkehus. Det er pr. i dag ikke besluttet taktype, men dette vil avklares i videre prosess. Strukturen vil da bli tett lav bebyggelse og vil hovedsakelig gå imot det som defineres som familieboliger. Illustrasjon av mulig flomsituasjon 5. Funksjonell og miljømessig kvalitet.

4 Tanker om boligenes struktur, er at området skal få gode familieboliger i forskjellige størrelser, som tar hensyn til omkringliggende bebyggelse på en slik måte at nye boliger bidrar til å skape et godt og stabilt bomiljø for flere generasjoner. Det legges således opp til boliger som har gode, men små utearealer mot morgen, dag og kveldsol slik at disse arealer også kan skjermes mot vind. Boligene skal kunne imøtekomme behov for flere kjøpergrupper. Regulering og senere utbygging tenkes utført med en helhet knyttet til boligenes form, farge og design, slik området generelt får et godt bomiljø, og opplevelse av god kvalitet. Området vil være utsatt for trafikkstøy fra Jærvegen og må støyskjermes. Det foreligger støyrapport fra Sinus dat som vil bli lagt til grunn for skjermingstiltakene. Renovasjonsløsning ønskes basert tradisjonell løsning med dunker på den enkelte tomt. Dette forutsetter at intern veg reguleres som offentlig veg. 6. Tiltakets virkning på, og tilpasning til landskap og omgivelser. Tiltaket vil gi noen endringer av dagens struktur, da det vil bli større tetthet av boliger i området enn det er i dag. En boligtype slik som tenkt over 2 etasjer, vil legge seg fint inn i terreng som inneholder frittliggende bebyggelse med 1 eller 2 etg. over bakken. Denne nye løsning, vil skape lite ulemper for omkringliggende bebyggelse vedr. skyggekasting og sikt. 7. Forhold til kommuneplan, eventuelle gjeldende reguleringsplaner og retningslinjer, og pågående reguleringsarbeid. Planområdet, ligger mellom Idrettsvegen / Jærvegen/ Myrvegen. Området ligger således utenfor plangrense vedtatt som kommuneplan sentrum, av , og er i overordnet kommuneplan avsatt til bustader uten noen spesielle føringer til tett utbygging. Dette er kommet inn som et nytt moment siden forrige gang planforslag for området ble fremmet. Planarbeidet skal derfor forholde seg til kommuneplan der området er vist som eksisterende boligområde. Planområdet er tidligere regulert. Hoveddelen i sør omfattes av «Reguleringsendring nr.3 for del av Kleppe» fra Nordre del omfattes av «Reguleringsendring nr.2 for del av Kleppe» fra I begge disse gamle planene er området regulert til eneboligbebyggelse. Vi er ikke kjent med annet reguleringsarbeid i tilgrensende områder. Påbegynt

5 planarbeid for et litt mindre planområde i regi av O.A.Hodne i ble aldri fullført. Gangavstand fra midten av det nye planområdet til «sentral holdeplass» på Kleppe torg, noe de fleste vil være enige i er den sentrale holdeplassen hvor du kan skifte mellom bussrutene mot Sandnes, Bryne eller Klepp stasjon. Dette innebærer at vi er på utsiden av den maksimale avstand, og over 500 meter fra sentral holdeplass, og høyere krav til tett utbygging i forhold til kollektivtransport. Generelt ligger planområdet rundt, og tett på eldre bebyggelse, bestående av stort sett frittliggende bebyggelse i 1 eller 2 etasjer. Det vil således være en logisk vurdering å tenke fortetting, men på en slik måte at boligtyper som blir planlagt samsvarer med omkringliggende boliger i type og volum. Skal vi få til gode og fornuftige løsninger vedr. boligtyper ser det foreløpig ut som at det vil bli ca.20 enheter på området, hvilket gir en tetthet på 3,1 boliger/daa. 8. Vesentlige interesser som berøres av planinitiativet. Statens vegvesen sine interesser i forhold til fylkesvegen må nevnes. I forrige runde med regulering av området aksepterte vegvesenet 12,5 m byggegrense fra senter Jærvegen. Overvannsproblematikken vil også være av betydning. Grad av utnytting antas å bli et vesentlig spørsmål i planarbeidet. Foruten interesser til eiere av området, tilstøtende nabobebyggelse som fremdeles skal bestå slik som i dag, bør det så langt forslagstiller kjenner til, ikke være andre vesentlige ting som berører planinitiativet. 9. Hvordan samfunnssikkerhet skal ivaretas, blant annet gjennom å forbygge risiko og sårbarhet. Området generelt har ikke store utfordringer til så mye annet enn at det ligger utsatt til ved mye nedbør, (se flomkart) og således bør kjellere unngås. Området bør nok vurderes masseskiftet pga. grunnforhold, samt hevet noe. 10. Hvilke offentlige organer og andre interesserte som skal varsles om planoppstart

6 Det er naturlig å varsle vegvesenet, fylkesmannen, fylkeskommunen, IVAR, Lyse og brannvesenet, foruten intern varsling til relevante kommunale etater, samt i tillegg naboer rundt planområdet. Det vil samtidig bli varslet oppstart av arbeid med å framforhandle utbyggingsavtale. 11. Prosesser for samarbeid og medvirkning fra berørte fagmyndigheter, grunneiere, festere, naboer og andre berørte. Dialog er pågående med en sentral nabo i planområdet gnr.1, bnr.80. Andre naboer blir varslet og får anledning til å uttale seg til varslingen. Oppstart av planarbeid er varslet 2 ganger før så vi har en viss oversikt over myndighetenes og naboers holdning til saken. Gjennom den nye varslingen vil det bli avdekket eventuelle problemstillinger som i så fall løses ved kontakt med aktuelle parter. Det vil bli avholdt særskilt infomøte i forbindelse med varsel om oppstart. KK har blitt informert om planer for ny oppstart regulering i et avklaringsmøte og vil bli koblet inn i tett dialog iht. vanlige prosedyrer for dette. 12. Vurdering av om planen er omfattet av forskrift om konsekvensutredninger, og hvordan kravene i tilfelle vil kunne bli ivaretatt. Det ble i forbindelse med forrige planprosess avklart at planarbeidet ikke omfattes av krav om planprogram/konsekvensutredning. Tomtespesialisten AS, , rev Leif Undheim