Planbeskrivelse. Detaljregulering for Byborgvegen 10

Transkript

1 - Planforslag datert 5/ Planbeskrivelse. Detaljregulering for Byborgvegen 10 Stiklestad eiendom AS Per Anders Røstad Skoleparken 3 Arealplanlegger 7600 Levanger Lian vestre, 7600 Levanger Tlf: p-a-ro@online.no Orgnr: mva

2 Innhold 1. Bakgrunn Hensikten med planen Forslagstiller, plankonsulent, eierforhold Utbyggingsavtaler Krav om konsekvensutredning Planmateriale Planprosessen Medvirkningsprosess, varsel om oppstart, evt. planprogram Planstatus og rammebetingelser Overordnede planer Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold Beliggenhet Landskap Trafikkforhold Barns interesser Teknisk infrastruktur Risiko- og sårbarhetsvurderinger Grunnforhold Brann Beskrivelse av planforslaget Planlagt arealbruk Bebyggelsens plassering og utforming Grad av utnytting Parkering Tilgjengelig boenheter / universell utforming Uteoppholdsareal Krav om utomhusplan Kulturminner Miljø/Naturmangfold Innkomne forhåndsuttalelser Forhåndsuttalelse fra Fylkesmannen i Nord Trøndelag Forhåndsuttalelse fra Nord Trøndelag fylkeskommune Forhåndsuttalelse fra NTE Forhåndsuttalelse fra NVE Side 2

3 1. Bakgrunn 1.1 Hensikten med planen Detaljreguleringen er utarbeidet med det formål å tilrettelegge for en utbygging av 4 boenheter med tilhørende parkering, garasjer og boder, på eiendommen gnr 1 bnr 255 Byborgvegen Forslagstiller, plankonsulent, eierforhold Arealplanlegger Per Anders Røstad har utarbeidet planforslaget på oppdrag fra grunneier og forslagsstiller Stiklestad eiendom AS. 1.3 Utbyggingsavtaler Det er ikke nødvendig med utbyggingsavtaler i denne saken. 1.4 Krav om konsekvensutredning Området er tidligere regulert til byggeområde, og detaljreguleringen ansees ikke å komme i konflikt med kriteriene i KU-forskriftens Planmateriale Planforslaget omfatter følgende materiale: Plankart i målestokk 1:500. Planbeskrivelse Planbestemmelser Situasjonsplan Perspektiv fra Byborgvegen 8 Snitt Sjekkliste for planlegging Sosi-fil Kopi av annonse Forhåndsuttalelser 2. Planprosessen 2.1 Medvirkningsprosess, varsel om oppstart, evt. planprogram Tiltakshaver har gjennomført forhåndskonferanse med kommunen. Når planarbeidet startet opp ble kunngjøring om igangsatt regulering annonsert i Trønder-Avisa, 13/ Berørte parter ble skriftlig varslet om oppstart. 3. Planstatus og rammebetingelser 3.1 Overordnede planer Området er regulert gjennom kommuneplanens arealdel, vedtatt og kommunedelplan Levanger sentrum, vedtatt 27/ Eiendommen gnr 1 bnr 255 er i kommunedelplanen regulert til eksisterende byggeområde. Side 3

4 4. Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold 4.1 Beliggenhet Planområdet ligger i ved Levangersundet, på Nesset-siden av Levanger sentrum. Eiendommen er i dag bebygd med en eldre enebolig og ligger i et område med omkringliggende småhusbebyggelse. Planområdets størrelse er på ca. 1 daa. 4.2 Landskap Eiendommen ligger idyllisk til ved Levangersundet og har gode solforhold. 4.3 Trafikkforhold Adkomst til området blir fra kommunal veg, Byborgvegen. Vegen inn til tomten har liten trafikk, og er uten gjennomgangstrafikk. Side 4

5 Myke trafikkanter har i området tilgang til gangvegsystemer og fortau, både sørover mot Moan og Magneten og mot Levanger sentrum. I Levanger sentrum, som ligger i umiddelbar nærhet, er det god tilgang på offentlige transportmidler, buss og tog. Levanger stasjon ligger ca. 500 meter fra eiendommen. 4.4 Barns interesser Innenfor området som er regulert til konsentrert boligbebyggelse vil det være areal som kan benyttes til felles uteopphold. Eiendommen er i tillegg omkranset av friområder, både langs sjøen og ikke minst den store grønne lungen, Staupshaugen. Områdene er godt egnet for rekreasjon og lek. Avstanden til den planlagte barneskolen på Nesset og den nye planlagte ungdomsskolen på Røstad er ca. 1,5 km. Eiendommen ligger også sentralt til for ulike fritidsaktiviteter. 4.5 Teknisk infrastruktur Området blir tilknyttet det bestående kommunale ledningsnett for vann og avløp i området. 5. Risiko- og sårbarhetsvurderinger Risiko- og sårbarhetsvurderingene er gjennomført med utgangspunkt i Direktoratet for sivil beredskaps retningslinjer for gjennomføring av slike analyser. Utgangspunktet for analysen har vært å synliggjøre og forebygge mulige uønskede hendelser. Uønskede hendeler kan være fare for mennesker, miljø og økonomiske verdier og trusler mot samfunnsviktige funksjoner. Innenfor planområdet skal det bygges boliger med tilhørende anlegg. Vi har vurdert de farer som kan være reelle for planområdet og planforslagets arealbruk. 5.1 Grunnforhold Planområdet ligger i et område hvor det er stabile grunnforhold. Her er det berg i dagen noe som indikerer at det ikke forekommer skred- eller rasfare på området. 5.2 Brann Det forutsettes at nødvendige brannkrav imøtekommes ved søknad om byggetillatelse. Området anses som lite utsatt for skog- gress eller andre naturbaserte brannfarer. Side 5

6 6. Beskrivelse av planforslaget 6.1 Planlagt arealbruk Området er regulert til: Bebyggelse og anlegg: Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Boligbebyggelse- konsentrert småhusbebyggelse (B) Garasjeanlegg for bolig, felles (f_g) Avfall, miljøtorg (M) Gårdsplass, felles (f_gp) Parkeringsplass (P) Oversikt over arealbruk: FORMÅL KODE AREAL (m 2 ) Boligbebyggelse B1 655 Garasjeanl. F_G 92 Parkering P 39 Gårdsplass F_GP 230 Miljøtorg M 8 SUM Bebyggelsens plassering og utforming Planforslaget er en detaljregulering som viser de planlagte bygningenes plassering på tomten. Innenfor området planlegges det utbygd to boligbygg i 2 etasjer. I tillegg planlegges det garasjer og boder. Boligbyggene er planlagt med store sørvendte terrasser for å få best mulig solforhold. Bygget er planlagt bygget med flatt tak. Dette er viktig for å gjøre byggene lavest mulig i forhold til eksisterende enebolig bak de to nye byggene. I tillegg er det beholdt en åpning mellom byggene for at utsikt fra Byborgvegen 8, mot sundet og sentrum, skal beholdes i størst mulig grad (se vedlagte perspektiv fra Byborgvegen 8 og vedlagte snitt). Side 6

7 Utsikt fra nabo. Side 7

8 Utsikt med høydestang på østre punkt. 6.3 Grad av utnytting Planforslaget legger opp til en høy utnytting. Det planlegges utbygd 4 boenheter fordelt på 2 boligbygg, innenfor området. Med et totalt areal for planområdet på ca. 1 daa gir dette en boligtetthet på 4 boenheter pr. daa. Totalt innenfor det som er regulert til boligformål, utgjør planlagt bebyggelse ca. 282 m 2. Totalt areal som er regulert til boligformål er ca. 655 m 2. Dette gir en utnyttelsesgrad på ca. 43 % BYA for boligområdet B1. I planforslaget er tillatt utnyttelsesgrad knyttet til hvert enkelt formålsområde. Garasjene er regulert til et eget formål hvor hele arealet kan bebygges. For boligområde B1 foreslås det en maksimal utnyttelsesgrad inkludert uteoppholdsareal på 45 % BYA. 6.4 Parkering For boligene er det planlagt 2 parkeringsplasser og ett garasjeanlegg med 4 garasjer. Totalt gir dette en parkeringsdekning på 1,5 plasser pr. boenhet. 6.5 Tilgjengelig boenheter / universell utforming Under utformingen av felles uteareal for boligene skal det tas hensyn til at de skal kunne brukes av alle mennesker, på en likestilt måte og uten spesielle tilpasninger eller hjelpemidler. 50 % av alle boenhetene skal tilfredsstille kravene til tilgjengelig boenheter. Dette er sikret i reguleringsbestemmelsene. Side 8

9 6.6 Uteoppholdsareal Boligene planlegges bygget med private terrasser. Arealene rundt byggene vil være felles uteoppholdsareal for alle beboerne. 6.7 Krav om utomhusplan Ved bygge-/rammesøknad skal det vedlegges utomhusplan i målestokk min. 1:500 som viser bebyggelse, adkomst, parkering, gangforbindelser og uteoppholdsareal. 6.8 Kulturminner Vi er ikke kjent med at det er finnes kulturminner i de arealene som omfattes av reguleringsplanen. 6.9 Miljø/Naturmangfold Eiendommen ligger ved Levangersundet som er et viktig område for det biologiske mangfoldet i området. Mange av fuglene som oppholder seg i Eidsbotn bruker sundet som beiteområde. I perioder kan vi finne store mengder med ærfugl her. Foran tomten er det regulert en sone til friområde for å sikre strandsonen. Vi mener tiltaket i dette reguleringsforslaget ikke vil være til fare for de naturverdier som finnes i sundet. Tiltaket vil etter vår vurdering ikke komme i konflikt med NML Innkomne forhåndsuttalelser Det har i planleggingsfasen kommet 4 forhåndsuttalelser. 7.1 Forhåndsuttalelse fra Fylkesmannen i Nord Trøndelag Landbruksavdelingen vurderer det som positivt at det planlegges fortetting av sentrumsnære områder. Miljøvernavdelingen poengterer at planforslaget bør ta hensyn til miljøkvalitetene i området og verdiene for biologisk mangfold og friluftsliv. Det vises også til tilgjengelighet og barns synspunkter i planleggingen. Viser til vurderingene i planbeskrivelsen 7.2 Forhåndsuttalelse fra Nord Trøndelag fylkeskommune Fylkeskommunen er positiv til at det fortettes i sentrumsnære områder. Ny bebyggelse må ta hensyn til omgivelsene, både med tanke på volum, høyde og terrengtilpasning. Tomta grenser ned til Sundet og det blir viktig å sikre at det planlagte friområdet langs Levangersundet kan realiseres. Viser til vurderingene i planbeskrivelsen Side 9

10 7.3 Forhåndsuttalelse fra NTE NTE har ingen vesentlig merknad 7.4 Forhåndsuttalelse fra NVE NVE har ingen vesentlig merknad Side 10