Planbeskrivelse til detaljregulering for gnr. 69 bnr. 167, Nadabergveien

Transkript

1 Planbeskrivelse til detaljregulering for gnr. 69 bnr. 167, Nadabergveien Plan nr SAKEN GJELDER Prosjektil Areal AS fremmer på vegne av grunneiere, detaljregulering for gnr. 69 bnr. 167, 2606, Nadabergveien, Sandnes kommune. GJELDENDE PLANER Området er i gjeldende reguleringsplan, Reguleringsplan for Ripsbærstraen plan 80111, regulert til boligbebyggelse. I kommuneplanen for Sandnes er området disponert som bolig. Reguleringsforslag utarbeides i samsvar med kommuneplanen. Det er ikke fremsatt krav om konsekvensutredning i arbeid med reguleringen. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Planområdet befinner seg på Lura like vest for Gamlevegen, og utgjør ca. 3,6 daa. Området grenser mot Lurahammeren ungdomsskole i nordøst, og ligger ved Nadabergveiens østside. Innenfor foreslått område er det i dag to boliger og en løe. En av boligene og løen skal rives mot at nye boliger bygges. Terrenget heller moderat mot øst, mens det ned mot Lurahammeren Ungdomsskole og skogen skråner kraftig.

2 Nadabergveien øst for planområdet Lurahammeren ungdomsskole til venstre og løen som skal rives til høyre Enebolig til venstre skal rives, mens enebolig til høyre beholdes Trappenedgang til Lurahammeren ungdomsskole Området ligger i blindgate, og vil derfor ikke ha gjennomgående trafikk. Fra Sandnes sentrum og togstasjonen til planområdet er det ca. 3,2 km. Nærmeste bussholdeplass ligger ca meter unna. Innenfor en radius på ca 1 km befinner det seg 5 barnehager, 1 barneskole og 1 ungdomsskole. Det ligger også et idrettsanlegg innenfor en radius på en drøy kilometer. Landskapet består for det meste av fastmark, men det finnes også innslag av skog i nordøstre del av området. Gandsfjorden ligger ca 150 meter i luftlinje fra området. Luravika ligger en liten kilometer sør for området. Herfra, langs jernbanesporet, til Stavanger, kan en benytte seg av turveg. Tilknyttet denne finner man Rissabærstraen, som er liten badestrand. Det kan også vises til mindre turområder som Håholen, Myklabergskogen og Lurahammeren som ligger i henholdsvis ca. 250 meter, 1 kilometer og 1,5 kilometers avstand i luftlinje fra planområdet. Det er ingen spesielle forhold knyttet til vind og lokalklima i området.

3 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Hensikten med planarbeidet er å oppnå nye boligtomter. Planområdet er i dag bebygd med to bolighus og en løe. En av boligene samt løen rives til fordel for 4 nye boliger. Planforslaget åpner for oppføring av eneboliger. Boligtettheten ligger på 1,6 for de totalt 5 boligene innenfor planens begrensning. Området grenser til Lurahammeren ungdomsskole, og det er kort vei til både barneskole, barnehage og idrettsanlegg. God busskorrespondanse knytter området til både Sandnes og Stavanger. I tillegg omfatter planen romslige tomter på over 500 m². Dette er gode kvaliteter som spiller stor rolle i dagens samfunn. Arealoppstilling Områder Formål Areal i dekar Bebyggelse og anlegg Bolig Renovasjon 3,04 0,02 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Kjøreveg, offentlig Kjøreveg, felles 0,22 0,30 Grønnstruktur Friområde, offentlig 0,05 Totalt: 3,63 Bebyggelse Det legges til rette for eneboliger. Maksimal møne- og gesimshøyde for boligene skal ikke overstige henholdsvis 8 og 6 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Boligene bygges med saltak eller pulttak. Her tillates en takvinkel på inntil 45 ved saltaksløsning. Det åpnes for carport eller garasje. Disse tilpasses bolig. Totalt omfatter planen 5 boliger. 2 av de 4 nye boligene skal ivareta tilgjengelighetskravet. BYA skal ikke overstige 35 %. Lekeplass Innenfor planområdet legges det ikke opp til lekeplass. Det er til gjengjeld en regulert lekeplass lenger sør som også betjener nye boliger i foreslått planområde. Lekeplassen er på ca. 120 m², som er minimumskravet i Sandnes kommunes lekeplassnorm. I lekeplassnormen står det at for eneboligbebyggelse kan lekeplassen dimensjoneres for 4-50 boliger med størrelse på m². Gangavstand til denne skal ikke overstige 150 meter. Den foreslåtte planen inneholder 5 boliger, mens den gjeldende planen i Nadabergveien 2, rommer 4 boliger. Det anses derfor som kurant at nye beboere kan benytte seg av lekeplassen sør for området. For at beboerne i området skal ha en lekeplass ved innflytting, sikres det i rekkefølgekravene at lekeplassen skal være ferdig opparbeidet før boligene tas i bruk.

4 Barn/unge Selv om planområdet ikke inneholder lekeplass, vurderes det allikevel at barn og unge får et egnet sted å oppholde og utfolde seg ved å benytte lekeplassen sør for området. I øst grenser planområdet til et offentlig friområde som barn og unge kan benytte seg av. Det er også flere ballbaner ved ungdomsskolen som grenser til planområdet. Skolebarna går langs Nadabergvegen, og ned en trapp for å komme til ungdomsskolen. Det er også mulig å benytte seg av gangvegen litt lenger nord for trappen. Barneskolen ligger på andre siden av Gamlevegen, fylkesveg 314. Barna kan benytte seg av undergangen for å komme seg trygt over på andre siden. Veger/parkering/adkomst Det legges opp til parkering på egen eiendom. Planen følger parkeringskravene i gjeldende normer. Det er sikret i bestemmelsene. Adkomst til planområdet skjer fra Nadabergveien. Innenfor planområdet er vegene felles, med unntak av Nadabergveien som er offentlig. Trafikkstøy Det er sikret i bestemmelsene at alle boliger og uterom skal ha tilfredsstillende støyforhold før innflytting. Renovasjon Søppeldunker plasseres på egen tomt og settes ut til kommunal veg på tømmedagen. Søppeldunkene skal ikke settes i hensynssone for frisikt. Dette er sikret i bestemmelsene. Radon I alle nye boliger som oppføres, stilles det krav om at bygning skal prosjekteres og utføres med radonforebyggende tiltak, jfr. TEK Sol og skygge Selv om planområdet heller mot øst, vil allikevel boligeiendommene få tilfredsstillende solforhold. KUNNGJØRING AV PLANOPPSTART Oppstartsmøte for planarbeidet ble holdt den Varsel om igangsatt planarbeid ble sendt ut ved brev datert til grunneiere og aktuelle instanser. Frist for kommentarer ble satt til Oppstart ble varslet i Sandnesposten og på kommunens nettside. Følgende innspill kom inn i forbindelse med varslingen: 1. Brev fra Statens vegvesen, datert : Planarbeidet må ses i sammenheng med reguleringsplanene og , hvor det er stilt krav om kryssutbedring i krysset fv. 314 Gamleveien/Nadabergveien.

5 Det må tas med i bestemmelsene til planen at krysset fv. 314 Gamleveien/Nadabergveien skal være opparbeidet med dråpe i sideveg og frisikt tilsvarende 10x81 meter før utbygging kan igangsettes (ev. før det gis igangsettingstillatelse). Det tas forbehold om flere merknader når det foreligger et konkret planforslag. Bestemmelse om dråpe i sideveg og frisikt tilsvarende 10x81 meter er tatt med i rekkefølgekravene. 2. Brev fra arealplansjef, datert : En må vurdere trygg skoleveg, solrike områder egnet for lek og barnetråkk. Fra planområdet til barneskolen er det ca meter å gå. Barneskolen ligger på andre siden av Gamlevegen som er en trafikkert veg. Barn kan allikevel komme seg trygt over til andre siden ved å bruke undergangen nord for området. Ungdomsskolen ligger i umiddelbar nærhet, og barn trenger ikke krysse veg for å komme seg til skolen. Lekeplassen som er vist i reguleringsplan for Nadabergveien 2, gnr. 69 bnr. 158, dekker også kravet satt i kommuneplanen for Sandnes. Se under punkt om lekeplass. Det er gjort barnetråkkregistreringer i umiddelbar nærhet til området. I skogen like øst for området er det markert et større areal hvor barn leker. Barnehager i nærområdet benytter seg av områder nær Gandsfjorden øst for planområdet. Det samme gjør skolen. Innenfor planområdet er det ikke blitt registrert barns aktivitet. 3. Brev fra park og idrett, Sandnes kommune, datert : Offentlig friområde innenfor planområdet må få offentlig adkomst. Øst for planen ligger det et offentlig friområde. Adkomstvegen som er vist i plankartet er felles for beboerne innenfor planområdet. Denne vil være tilgjengelig for allmennheten til fots og på sykkel. Det er også mulig å kunne komme seg til friområdet via skolens uteareal. 4. Brev fra Rogaland fylkeskommune, datert : Fylkesrådmannen har ingen motforestillinger til at det settes i gang detaljregulering så lenge den retter seg etter kommuneplanen. Fylkesrådmannen viser til fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren og grad av utnytting når det gjelder fortetting i bebygde områder som ligger tett opp til kollektivakser. I tillegg må detaljreguleringen følge krav til estetisk utforming.

6 Fylkesrådmannen påpeker også at det skal tas hensyn til barn og unge og deres behov og ønsker til uteareal og grønnstrukturer, og minner om RPR for barn og unge i planlegging. Lekeplass og uteoppholdsareal skal plasseres slik at barn og unges interesser blir ivaretatt, og hvor folk kan møtes. I henhold til Fylkesdelplanen for Nord-Jæren skal boligtettheten for området ligge mellom 3,0-3,5 bol/daa. I planforslaget legges det til rette for forholdsvis store eneboligtomter i sentrumsnært område. Det bygges tettere og tettere i dagens samfunn, og det er derfor nærliggende å tro at romslige tomter kun er til fordel for beboerne. Foruten planområdet, er boligområdet hovedsakelig preget av eneboliger. Det kan derfor være aktuelt å fortsette med den samme boligstrukturen som ellers i området. Tettheten anses derfor å være tilfredsstillende med tanke på de nye boligene og boligområdet for øvrig, selv om den ikke oppfyller FDP sine tetthetskriterier. Det stilles estetiske krav til utforming av bygninger, og feltet skal være i harmoni med omgivelsene og omkringliggende bebyggelse. Dette er sikret i bestemmelsene. Hver bolig har eget uteareal. I tillegg vises det til lekeplass i naboplan og tilgrensende offentlig friareal i øst. PLANENS KONSEKVENSER Planforslaget omfatter et nytt boligområde med 5 eneboliger, hvorav en er eksisterende. Boligene er lengst mulig mot øst og nord for å utnytte solen i sør og vest. Området ligger i mulig risikoområde for radon. I henhold til tekniske krav, skal alle nye boliger bygges med radonsperre. Det legges derfor til grunn at de nye boligene er sikret et radonfritt innemiljø. Det er ingen spesielle problemer knyttet til verken økonomi eller gjennomførbarhet. Planens konsekvenser for risiko/sårbarhet er vurdert i vedlagte sjekkliste. Stavanger, den , sist revidert