Eidsvoll kommune Kommunal forvaltning

Transkript

1 Eidsvoll kommune Kommunal forvaltning Arkivsak: 2015/ Arkiv: 96/616 Saksbehandler: Silje Lillevik Eriksen Dato: Saksframlegg Utv.saksnr Utvalg Møtedato Hovedutvalg for næring, plan og miljø Kommunestyret Planid Detaljregulering for gbnr. 96/616 m.fl. - Vestengkroken - sluttbehandling Rådmannens innstilling I medhold av plan- og bygningslovens vedtas «Detaljregulering for gbnr. 96/616 m.fl. Vestengkroken». Plankart er datert og reguleringsbestemmelser er datert SAKSUTREDNING 1. Saksopplysninger Bakgrunn for saken Hensikten med planarbeidet er å regulere området til boligbebyggelse i henhold til kommuneplanen for Eidsvoll, Planforslaget fremmes av Øvre Romerike Prosjektering AS på vegne av oppdragsgiver Sagmoen Prosjekt AS. Planforslaget var oppe til førstegangs behandling i hovedutvalg for næring, plan og miljø den , men ble sendt tilbake til administrasjonen for videre bearbeiding etter innspill fra barn og unges representant angående størrelse på lekeareal. Se vedlagte protokoll fra møtet. Forslagsstiller har i etterkant økt lekearealet fra 266 kvm til 450 kvm, samt redusert antall parkeringsplasser til fordel for økt uteoppholdsareal, og planforslaget var oppe til ny behandling i hovedutvalg for næring, plan og miljø den og ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn. Beskrivelse av planområdet Planområdet er på totalt 6,5 daa og ligger like sør for det etablerte boligområdet «Kroken». Eiendommen er i dag ubebygd, og består av kupert terreng med tett og ung løv- og barskog. I vest stiger berget bratt oppover, og i øst grenser eiendommen mot en skogsveg, samt gravlund i sørøst og boliger i øst. Nord og nordøst for planområdet er det i dag et etablert boligområde med eneboliger, i sør er det barskog. Barnehage og barneskole ligger i gangavstand til planområdet, henholdsvis ca. 250 og 700 meter. Det er ca. 900 meter til Råholt ungdomsskole og meter til kjøpesenter/forretninger/servicetilbud. Videre er det ca. 1,2 km til Eidsvoll verk stasjon og 300 meter til nærmeste bussholdeplass ved Råholt kirke (langs fv.501 Trondheimsvegen). Avkjøring til området vil foregå fra Kroken som igjen har direkteadkomst fra Trondheimsvegen.

2 Kroken er i dag kommunal veg de første 120 meterne fra Trondheimsvegen, deretter er det privat veg. Planområdet omfatter i hovedsak gbnr. 96/616 som er selve utbyggingsområdet, samt deler av gbnr. 96/20, 64, 249. Figur 1: Oversikt over planområdet Planprosessen Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn i perioden Det kom inn seks merknader til planforslaget, alle fra offentlige instanser. Merknadene følger saken i sin helhet. Nedenfor følger en kort oppsummering av merknadene, med planavdelingens kommentarer der det er behov. Jernbaneverket, brev av Jernbaneverket har ingen merknader til planen. Statens vegvesen, brev av Statens vegvesen har ingen merknader til planen. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, brev av Fylkesmannen har ingen konkrete merknader til planen. Akershus fylkeskommune, brev av Akershus fylkeskommune viser til sin tidligere uttalelse ved planoppstart, og har ingen ytterligere merknader til planforslaget. Hafslund Nett, brev av Hafslund Nett viser til tidligere uttalelse ved planoppstart, og er tilfreds med at forslagsstiller har imøtekommet deres innspill, og har ingen ytterligere bemerkninger til planen. Eidsvoll kommune, Kommunal drift, brev av Kommunal drift hadde følgende kommentarer: Dimensjon på vannledning mellom BK1 og BK2 bør økes til 160 mm. De anbefaler å vurdere avstand mellom vannledninger og byggene. Det er uoverensstemmelser mellom VA-notat og geoteknisk notat når det gjelder overvann. Dette må utredes nærmere og avklares. VA-norm skal følges og planene skal være godkjent av 2

3 Eidsvoll kommune, kommunal drift, før det gis IG for anleggene. Ellers hadde kommunal drift forslag til ny formulering vedr. veg og VA i bestemmelsene. Planavdelingens kommentar: Kommunal drift sine merknader er tatt til følge og det er gjort endringer i VA-notat og bestemmelser i tråd med disse. Beskrivelse av planforslaget Hensikten med planforslaget er å legge til rette for å etablere 30 nye leiligheter på eiendommen 96/616. Boenhetene vil fordele seg på fire flermannsboliger i to fulle etasjer. Det er utarbeidet en egen sol/skyggeanalyse, og denne vises i planbeskrivelsen. Illustrasjonsplanen viser i tillegg uteoppholdsarealer, lekeplass, parkering, adkomst og byggegrenser. Utnyttelsesgraden for feltet er satt til BYA=40 %. Det vil si at utnyttelsen ikke skal overstige dette ved endelig utbygging. Dette fremgår av planbeskrivelsen og reguleringsbestemmelsene. Bebyggelsen kan oppføres med maksimal gesimshøyde 8 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Bebyggelsen skal oppføres med saltak med takvinkel på minimum 25 grader. Lekeplassen skal opparbeides som nærlekeplass på 450 kvm og skal ha minimum en sandkasse, huskestativ/dumphuske, benk og noe fast dekke. Lekeplass, uteoppholdsarealer, parkering og renovasjonsordning skal være ferdig opparbeidet før det gis brukstillatelse for første byggetrinn. Det skal avsettes maksimum 1,2 biloppstillingsplasser pr boenhet, hvorav en skal være i carport/garasje. Det skal i tillegg være to sykkelplasser pr boenhet. Det er gjort en liten justering på planavgrensningen for at reguleringsplanen skal grense til eksisterende reguleringsplan i øst (inn mot gbnr. 96/58 og 96/238). For ytterligere informasjon om planforslaget, se vedlagte planbeskrivelse. ROS-analyse og geoteknisk notat følger saken som vedlegg. Forholdet til gjeldende planer og retningslinjer I kommuneplanens arealdel er området avsatt til fremtidig boligbebyggelse.reguleringsplanforslaget er således i tråd med kommuneplanen. Området er ikke tidligere regulert. Planforslaget er i tråd med gjeldende kommuneplan, og utløser ikke krav om konsekvensutredning etter plan- og bygningslovens 4-2. Det følger en nærmere redegjørelse for dette forholdet i planbeskrivelsen. 2. Vurdering Overordnede planer og mål Planforslaget er utarbeidet i tråd med gjeldende arealformål i kommuneplanen. Forslaget anses også å være i samsvar med føringer gitt i retningslinjer og planer fra regionale og nasjonale myndigheter. Trafikkforhold Utbygging av planområdet vil medføre noe økning av trafikk i området. Vegen inn til utbyggingsområdet vil bli opprettholdt som en kommunal veg og med kommunal vegstandard. Områdets sentrale beliggenhet med gangavstand til barnehager, skoler, kollektiv- og servicetilbud gjør at fremtidige beboere vil være mindre avhengig av privat bilbruk til daglige gjøremål. Økt boligvekst vil på sikt også bidra til økt kollektivtilbud. Tilgjengelighet til friluftsområder Tilgjengelighet til friluftsliv i nærområdet er viktig for å øke hverdagsaktiviteten. Rekreasjonsområder i tettsteder og i nærheten av der hvor mennesker bor er viktig for bokvalitet og fremmer fysisk aktivitet i befolkningen. Planområdet grenser til populære turområder ved Skaubanen og Tærudåsen hvor det er turstier og skiløyper, og videre tilknytning i vest over E6 og mot Bergerlinna. 3

4 Sosial infrastruktur Planforslaget vil bidra til et økt antall sentralt beliggende boliger på Råholt. Boligene vil kunne være attraktive for både barnefamilier, førstegangsetablerere og seniorer. På sikt vil økt antall boliger i området medføre økt etterspørsel etter barnehage- og elevplasser, utbygging av omsorgsplasser og annet kommunalt tjenestetilbud. Bokvalitet Det legges opp til en høy utnyttelse innenfor planområdet sammenlignet med omkringliggende boligområder. Det er nær sammenheng mellom grad av utnytting og bokvalitet. I mange tettsteder er det en utfordring å sikre god bokvalitet samtidig som kravene til høy utnytting øker. Høy tetthet må alltid avveies i forhold til bokvaliteten. Bokvalitetsbegrepet blir ofte satt i sammenheng med både fysiske egenskaper ved boligen og egenskaper i nærmiljøet. På den ene siden kan høy tetthet føre til dårligere solforhold, tap av utsikt, mer innsyns- og støyproblemer. Et godt bomiljø bør derfor gi mulighet for lys/luft, sosialt samvær, trygghet og identitet. Det skal ha god estetisk utforming og sist men ikke minst være funksjonelt og anvendelig for ulike brukergrupper. På den annen side er høy tetthet arealeffektivt. Det bidrar også til mindre transportbehov dersom boligområdet ligger i sentrum eller nær busstopp eller togstasjon. Mindre behov for transport vil videre føre til bedre bokvalitet ved at hverdagen blir enklere. For å sikre god bokvalitet på Vestengkroken må estetikk og god arkitektur være sentrale tema i den videre prosjekteringen. Det må være et tydelig fokus på prosjektering av gode ute- og lekeområder. Lekeareal I planforslaget som var oppe til førstegangs behandling den var det regulert inn en lekeplass på 266 kvm. Det ble påpekt av barn og unges representant at dette ikke var tilfredsstillende i henhold til kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer. Retningslinjene i kommuneplanen sier noe om størrelse på lekeplasser med bakgrunn i antall boenheter som planlegges: Ved fem eller flere boenheter skal det avsettes plass til en nærlekeplass på minimum 200 kvm. Maks 30 boenheter kan være felles om lekeplassen. Ved 20 eller flere boenheter skal det avsettes plass til en kvartalslekeplass på minimum 1000 kvm. Maks 50 boenheter kan være felles om lekeplassen. I et prosjekt av en slik størrelse, med en sentral beliggenhet og høy utnyttelsesgrad bør det gjøres en fleksibel vurdering av retningslinjene om lekeareal. I det reviderte planforslaget er lekearealet økt til 450 kvm, i tillegg til at uteoppholdsarealene er økt etter å ha redusert antall parkeringsplasser. I planbeskrivelsen er det beskrevet mer utfyllende om type boliger samt argumentert for størrelse på lekeareal, se planbeskrivelsen s Planavdelingen har vurdert økningen av lekeareal som tilstrekkelig med tanke på denne typen boligprosjekt med relativt høy utnyttelsesgrad. Det opprinnelige forslaget er endret i tråd med merknadene som kom inn etter offentlig ettersyn. 3. Alternativer Det er ikke vurdert andre alternativer i saken. 4. Konklusjon Planforslaget legger opp til fortetting og en forlengelse av et allerede utbygd og veletablert boligområde med kort avstand til barnehage, skoler og kollektivtilbud. 4

5 Planforslaget legger til rette for en arealeffektiv utnyttelse av området med en BYA på 40%, og vil derfor være et viktig tilskudd til det økende behovet for boliger på Råholt. Med bakgrunn i det ovenstående anbefaler rådmannen at forslag til «Detaljregulering for gbnr. 96/616 m.fl. Vestengkroken» vedtas. Vedlegg som følger saken: 1 Planbeskrivelse 2 Reguleringsbestemmelser 3 Plankart 4 Illustrasjonsplan 5 ROS-analyse 6 Geoteknisk notat 7 VA-rammeplan 8 VA-notat 9 Snødeponi 10 Uttalelser til offentlig ettersyn 11 Saksframlegg andregangs behandling 12 Protokoll fra møte i Hovedutvalg for næring, plan og miljø, Protokoll fra møte i Hovedutvalg for næring, plan og miljø, Utskrift av behandlet sak sendes til Offentlige instanser, naboer og andre interessenter Øvre Romerike Prosjektering Sagmoen Prosjekt AS 5