REGULERINGSENDRING FOR LÅNAMARKA, DETALJREGULERING, GNR 52 BNR 35 M.FL., STRANDA KOMMUNE PLANBESKRIVELSE

Transkript

1 REGULERINGSENDRING FOR LÅNAMARKA, DETALJREGULERING, GNR 52 BNR 35 M.FL., STRANDA KOMMUNE PLANBESKRIVELSE - 1 -

2 REGULERINGSENDRING FOR LÅNAMARKA, DETALJREGULERING, GNR 52 BNR 35 M.FL., STRANDA KOMMUNE PLANBESKRIVELSE Planen er utarbeidet av Leite og Howden AS etter oppdrag fra grunneier av gnr 52 bnr EKSISTERENDE SITUASJON/BAKGRUNN FOR PLANFORSLAGET. Området omfattes i dag av 2 reguleringsplaner. Dette er Reguleringsplan for Lånamarka, godkjent og Reguleringsplan for ein del av Ringstad II, godkjent Eksisterende reguleringsformål for området er: offentlige bygninger, offentlig trafikkområde, offentlig friområde, boligområde. Man ønsker å legge til rette for boliger på eiendommen på gnr 52 bnr 35 ved å gi området en høyere utnyttelsesgrad enn tidligere, samt legge til rette slik at dagens friområde F1 kan brukes til parkeringsplass. Denne parkeringsplassen skal også dekke parkeringsbehovet til boliger på gnr 52 og bnr 35 ved leie av parkeringsareal fra kommunen. I tillegg er regulert adkomst til området justert slik at det stemmer overens med dagens situasjon i henhold til ønske fra kommunen. Man ønsker å bygge rekkehus på området. Illustrasjonsplan som viser ønsket bruk vedlegges planforslaget. 2. EIENDOMSSTATUS. Gnr 52 bnr 35 eies av Ous & Emdal Eigedomsselskap ANS. Øvrig areal innenfor planen eies av kommunen. 3. PLANSTATUS FOR GJELDENDE PLANER I OG INNTIL PLANOMRÅDET. Området er i gjeldende reguleringsplaner avsatt til boligområde, offentlige bygninger, offentlig trafikkområde og offentlig friområde. 4. SAMORDNING/MEDVIRKNING. Det har vært dialog med Stranda kommune i forkant av planoppstart. Planoppstart ble annonsert i Sunnmøringen Frist for merknader ble satt til I tillegg ble offentlige instanser, naboer og gjenboere varslet i egen sending i henhold til adresser mottatt fra kommunen. Liste over mottakere vedlegges planforslaget. Det er kommet inn 4 stk fråsegner/merknader/kommentarer i oppstartsfasen: Møre og Romsdal fylkeskommune Ingen merknader til oppstart. Fylkesmannen i Møre og Romsdal - 2 -

3 Fylkesmannen har følgende merknader: Under punkt for Natur- og miljøverninteresser er det vist til at Fylkesveg 60 har en ÅDT på 4250 på strekninga og at planarbeidet må utrede støytiltak og innarbeide nødvendige tiltak i planen. Under punkt for Samfunnstryggleik minnes det om at det skal gjennomføres en ROS-analyse for området. Under punkt for Barn og unges interesser har man ikke vesentlige innvendinger til at eksisterende friområde skal brukes til parkering, men ber om at det vurderes om det bør rettes krav til internt lekeareal på tomta. Dette arealet må i så fall være skjerma for trafikkstøy og trafikk. Kommentarer: Støyberegning er foretatt i forbindelse med utarbeiding av reguleringsplanforslag og vedlegges. ROS- analyse er gjennomført og sjekklisten vedlegges. Vedrørende spørsmålet om internt lekeareal så vurderer man at dette ikke vises særskilt i planen. Eiendommen er generelt stor nok for opparbeiding av lekeareal dersom det blir behov for det men på grunn av at det er stor sannsynlighet for at boligene vil bli brukt som omsorgsboliger vurderer vi at det ikke blir behov for lekeplass for beboerne. Kommunen har ikke stilt krav til lekeplass innenfor området. Det er likevel gitt fellesbestemmelser til planen for å sikre at uteoppholdsarealet blir brukbart også for barn og unge, med krav om opparbeiding før nybygg tas i bruk. Statens vegvesen Man vurderer at eksisterende hus på gnr 52 bnr 35 synes å ha sin hovedtilkomst fra nord selv om det synes å være en gangtilkomst fra gang og sykkelvegen sør for eiendommen. Dersom man på sikt ønsker å vurdere etablering av kjørbar tilkomst fra sør i tilknytning til avkjørselen til gnr 52 bnr 42, siden dette var nevnt i brev datert fra grunneier, må avgrensningen av planen justeres slik at dette forholdet kan tas inn i planen som er under utarbeiding. Statens vegvesen vil ikke anbefale direkte adkomst til fv. 60 siden hovedadkomsten pr i dag er fra et underordnet lokalt vegnett. Dermed blir tilkomst fra nord til gnr 52 bnr 35 premiss for hvordan man legger opp til videre utbygging i området. Kommentarer: Det stemmer at hovedtilkomsten for 52/35 er fra nord. Man forstår at det er vanskelig å få gjennomslag for hovedtilkomst fra fv. 60 og at en slik adkomst i tilfelle måtte knyttes sammen med eksisterende adkomst for 52/42. Man velger å beholde hovedadkomst fra nord og beholder reguleringsgrensen som tidligere varslet. Eva Eide og Sigurd Drege, Storgata 113, 6200 Stranda Man påpeker at garasjen på deres eiendom ikke er inntegnet i kartet og ber om at eksisterende avkjørsel, som er fra Nymarkvegen, ikke blir fjernet ved reguleringen. Man krever at eksisterende hekk ved østgrensa mot 52/35 blir verna siden den har vært grenseregulering mellom eiendommene i 50 år. Man krever også at deres eiendom ikke blir endret uten deres samtykke. Kommentarer: Selv om garasjen ikke er kommet inn i kommunens digitale kartverk har man notert seg beliggenheten for garasje og avkjørsel via ortofoto og i reguleringskartet er avkjørselens plassering opprettholdt ved bruk at avkjørselspil. Når det gjelder eksisterende hekk i grensa mellom de to naboeiendommene vil denne bli beholdt. Deres eiendom er ellers ikke medtatt innenfor planområdet og vil dermed ikke bli påvirket av denne reguleringsendringen med unntak av ovennevnte forhold vedr. adkomsten

4 5. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Planforslaget viser areal avsatt til boligformål, institusjon, veg, gang og sykkelveg, annen veggrunn, felles avkjørsel, parkeringsplasser, annen veggrunn, grøntareal. På arealet avsatt til konsentrert boligbebyggelse ønsker man å bygge rekkehus på den nordlige delen av tomta. Illustrasjonsplan som viser tenkt bebyggelse er vedlagt planforslaget. Regulert adkomst til området er justert slik at arealet sammenfaller med eksisterende adkomst pr i dag. P-plassen i reguleringskartet er utvidet i forhold til eksisterende situasjon til også å dekke det tidligere regulerte parkområdet med bakgrunn i at de planlagte boligene på gnr 52 bnr 35 skal leie parkeringsplass her, noe som er en forutsetning for planforslaget. P-plassene skal opparbeides samtidig med nybygget. Adkomst for både institusjonseiendommen og boligtomta er sikret ved felles adkomst med kjøreveg frem til institusjonseiendommen og 2 gangveger for boligtomta. Gangvegen lengst vest er tenkt som hovedadkomst til det eksisterende huset på 52/35 og gangvegen lenger øst er tenkt som hovedadkomst til det planlagte nye tiltaket. Når det gjelder uteoppholdsareal for barn og unge så vurderer man at dette ikke vises særskilt i planen på grunn av at det er stor sannsynlighet for at boligene vil bli brukt som omsorgsboliger og at det ikke blir behov for lekeplass for beboerne. Kommunen har ikke stilt krav til lekeplass innenfor området. Det er likevel gitt fellesbestemmelser til planen for å sikre at uteoppholdsarealet blir brukbart også for barn og unge, med krav om opparbeiding før nybygg tas i bruk. Vi vil legge til at området er lokalisert i nærheten av Moa stadion med treningsfelt / lekefelt. Det er ca 5-7 min gangavstand frå regulert område og det vil derfor være naturlig at barn og unge søker seg dit. Institusjonsarealet er justert frem til adkomsten slik at situasjonen korresponderer med eksisterende forhold for tomta. For boligarealet er det regulert byggegrenser som åpner for tett bebygging på den nordre del av tomta. Samtykkeerklæring fra de berørte naboene vedlegges planforslaget på grunn av at byggegrensene blir mindre enn 4 meter mot naboer. Byggegrensen mot fv. 60 er ikke endret i forhold til tidligere reguleringsplan. Ønsket utnytting på boligarealet er BYA 35 % som er en økning i utnyttelsen sett i forhold til tidligere regulering. Ønsket mønehøyde er 9 meter og gesimshøyde 7 meter. Gesimshøyde måles fra gesims også på ark. Institusjonsområdet får ikke nye bestemmelser knyttet til arealet, men henvises til gjeldende bestemmelser som er Reguleringsplan for Lånamarka, 2 Område for offentlege bygningar datert og godkjent Støyberegning er foretatt og rapporten er vedlagt planforslaget. Rød og gul støysone i henhold til støyberegningene er vist i reguleringsplanen. Sitat fra vedlagte støyrapport: Etter EU-direktivets bestemmelser skal Lden beregnes som frittfeltsverdier ved en mottakerhøyde på 4 meter og kravet skal være tilfredsstilt både ved fasade og på en normal uteplass. Man skal imidlertid ta praktiske hensyn til den situasjonen man har ved beregningene

5 Det planlagte tiltaket for området er i kun en etasje og uteplassene vil befinne seg på mark. Vi vurderer derfor at det i dette tilfellet er korrekt å vise støysoner fra målinger i 1,6 m høyde, ref. sitat over. Vi vil legge til at det planlagte byggeområdet ligger ca 12 meter høyere enn FV60. Det planlagte tiltaket befinner seg i utkanten av gul støysone, men med dagens krav til nye bygninger er det ikke behov for avbøtende tiltak for å gi tilfredsstillende støyforhold innendørs. Sitat fra støyberegningen: Beregningene viser at Lden i fasadeplanet i 2 m og 4 m høyde for nybygg er under 61 db, se vedlegg D. Med de nye byggeforskriftene som ble innført i TEK07 har isolasjonskravene økt og automatisk medført at lydisolasjonen i nye boliger og småhus har blitt vesentlig forbedret. Dette betyr i praksis at der hvor det utvendige støynivået er opp mot Lden=62dB i fasadeplanet, er innenivået i boligene alltid tilfredsstilt for alle normale vinduskvaliteter. Fordi fasadeberegningene (Lden) for nybygg viser verdier under 62 db er det ikke nødvendig å kjøre omfattende fasadeberegninger for å fastslå at innenivået tilfredsstiller kravet til <30dB ekvivalentnivå inne (Lpa,ekv24) Når det gjelder uteområdet vil krav i støyberegningen bli tatt til etterretning i forbindelse med byggesøknad. Sitat fra støyberegningen: En 1,7 m høy skjerm langs rekkehusene sikrer tilfredsstillende støynivå på uteplasser utenfor hver enkelt rekkehusbolig. Sjekkliste for vurdering av risiko og sårbarhet i samfunnsplanlegginga (ROS-analyse) er gjennomgått og krysset ut. Vi vil her kommentere punkt B og C under feltet Sårbare objekt. Vi har her kryssa av for at det finnes spesielle brannobjekt og omsorgs- og oppvekstinstitusjoner i området. Med dette mener vi omsorgsinstitusjonen på nabotomta. Vi vil legge til at beliggenheten er nært brannstasjonen og at beredskapen er svært god med kort utrykningstid

6 Arealfordeling: Boligbebyggelse, konsentrert (BK) Institusjon (I) Veg, offentlig (OV) Veg, offentlig, felles adkomst (OFA) Gang-/sykkelveg (GS) Gangveg/gangareal (G) Annen veggrunn Parkeringsplasser (P) Annen veggrunn, grøntareal Totalt regulert areal 1,58 daa 1,14 daa 0,39 daa 0,38 daa 0,36 daa 0,05 daa 0,24 daa 0,55 daa 0,08 daa 4,77 daa Ålesund, Leite og Howden AS Maria H. Skylstad VEDLEGG I TILLEGG TIL PLANKART, PLANBESKRIVELSE OG PLANBESTEMMELSER: Vedlegg A: Varsel ang. oppstart til naboer datert samt naboliste. Vedlegg B: Varsel ang. oppstart til gjenboere og offentlige instanser datert samt liste over varslede offentlige instanser. Vedlegg C: Oppstartsannonse med innrykk i Sunnmørsposten uke 30. Vedlegg D: Kopi av innkomne merknader og innspill i oppstartsfasen. Vedlegg E: Illustrasjonsplan som viser planlagt bygg på tomta. Vedlegg F: Sjekkliste for vurdering av risiko og sårbarheit i samfunnsplanlegginga (ROS analyse) Vedlegg G: Støyvurdering - 6 -