Planbeskrivelse til detaljregulering for Gamle Åslandsvegen 22, Time

Transkript

1 Planbeskrivelse til detaljregulering for Gamle Åslandsvegen 22, Time Plan nr SAKEN GJELDER Gann Tre AS ønsker å regulere et område i Gamle Åslandsvegen 22 til boligformål. GJELDENDE PLANER For området gjelder Reguleringsplan for et område begrenset av FV222 og Åslandsbekken, Bergenevegen, og Kommunedelplan for Frøyland/Kvernaland I begge disse planene er det aktuelle området vist som boligformål. Det er ikke fremsatt krav om konsekvensutredning i arbeid med reguleringen. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Planområdet er på ca. 1,8 daa. Det skråner svakt mot sør, og omfatter eiendommen 28/82. Denne eiendommen ligger på Kvernaland, nord for Stemmen og nordøst for Kvernaland sentrum. Eiendommen grenser til Gamle Åslandvegen i sør, Hagestien i øst og Bergenevegen i vest. I nord grenser området til eiendommene 28/270 og 28/199. Det er kort vei til Stemmen og friområde, Det bør også nevnes at Frøylandvatnet ligger kun noen hundre meter unna, med sin nesten 17 km lange turløype rundt. I nærområdet finner man også Kvernaland sentrum med dagligvarebutikker, i tillegg til idrettsanlegg.

2 Barnehage, barne- og ungdomsskole ligger alle innen en radius på 1 km, med ungdomsskolen lengst unna. Med en avstand på ca 2 km finner man nærmeste togstasjon som er Øksnavadporten, mens nærmeste bussholdeplass ligger ca. 60 meter fra eiendommen. Her er det bussforbindelse til Sandnes 1 gang i timen. Til Bryne er det busskorrespondanse 4 ganger daglig. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Planen tar utgangspunkt i å bedre utnyttelsen av eiendommen i et allerede godt etablert boligområde. I kommunedelplanen for Frøyland/Kvernaland åpnes det for en maks fortetting på inntil 3-3,5 boliger pr. daa. Her legges det til rette for at eldre eneboliger kan erstattes med lavblokker/rekkehus. I det omsøkte planforslaget er det foreslått 4 boliger på 1,7 daa. Dette tilsvarer en tetthet på ca 2,3 boliger pr. daa. Tettheten ligger godt under maksimumsgrensen for fortetting på Frøyland, og anses derfor som tilfredsstillende med tanke på bokvaliteten. Arealoppstilling Områder Formål Areal i dekar Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse 1,7 Samferdselsanlegg og teknisk Kjøreveg, felles 0,1 infrastruktur Totalt: 1,8 Bebyggelse Planområdet består, som tidligere nevnt, av én eiendom. På eiendommen står det i dag én enebolig, samt et anneks/uthus/garasje. Dette skal rives til fordel for 4 nye boliger. Størrelsen på de 4 nye tomtene varierer fra ca. 364 m² til ca. 454 m². To av boligene, nr. 2 og 4, vil tilfredsstille tilgjengelighetskravet i tek. 10. Boligene vil ha 2 etasjer. Boligene foreslås med mønetak. Med en mønehøyde på maks. 7,5 meter fra gjennomsnittlig planert terreng, vil beboerne kunne få utnytte loftsetasjen uten at boligen vil virke for dominerende i terrenget. Tillatt takvinkel for boligene vil være på grader. Lekeplass/uteoppholdsareal Ca meter fra planområdet finnes det både et friområde og en lekeplass. Det legges derfor ikke til rette for lekeplass innenfor planområdet. Boligene vil få en hagedybde på min. 8 meter, noe som tilfredsstiller retningslinjene i kommunedelplanen. Hver av de nye planlagte tomtene har store og gode uteoppholdsareal som tilfredsstiller de kravene som er satt i kommunedelplanen.

3 Sol- og skygge Det sikres i bestemmelsene at det skal være sol på minimum 50 % av uteoppholdsarealet ved jevndøgn kl 15:00. Planområdet ligger vendt mot sør med boligene plassert mest mulig i nord og øst. Uteoppholdsarealene får da en egnet plassering i sør og vest. Parkering/adkomst Planen har god parkeringsdekning med 2 parkeringsplasser pr. bolig. Alle boligene har parkeringsplassene på egen tomt, hvorav én tillates bygd under tak. Adkomsten til 3 av boligene skjer fra Bergenevegen i vest, mens den siste av boligene får adkomst fra Hagestien i øst. Trafikkstøy Ettersom det kun er snakk om 4 boliger, vil ikke dette utløse noen vesentlig form for økning av trafikken, ei heller økt støynivå. Hensynssoner Det er lagt inn hensynssoner i tilknytning til frisiktsoner. Renovasjon Søppeldunker plasseres på beboernes egne tomter, og trilles ut på tømmedag. Radon I alle nye boliger som oppføres, settes det krav om at bygning skal prosjekteres og utføres med radonforebyggende tiltak, jfr. TEK Det trengs derfor ikke sikres i bestemmelsene da det er sikret i tekniske forskrifter. KUNNGJØRING AV PLANOPPSTART Oppstartsmøte for planarbeidet ble holdt den Varsel om igangsatt planarbeid ble sendt ut ved brev datert til grunneiere og aktuelle instanser. Frist for kommentarer ble satt til Oppstart ble kunngjort i Jærbladet, og på kommunens nettside. Følgende innspill kom inn i forbindelse med varslingen: Brev fra Statens vegvesen, datert : Statens vegvesen har ingen merknader til oppstartsvarselet. Brev fra Rogaland fylkeskommune, datert : Rogaland fylkeskommune har ingen vesentlige merknader til de intensjonene for planarbeidet som er gitt. De påpeker likevel at det må tas hensyn til naboeiendommer både når det gjelder bygningsestetikk, høyder, sol- og skyggevirkning samt trafikksikkerhet. I

4 tillegg må det påses at området har et tilfredsstillende uteoppholdsareal i nærområdet for barn og unge. Kommentar: Boligestetikk samt høyder sikres i bestemmelsene. Tomtene er sør- og vestvendte, og det er i planen sikret min. 8 meters hagedybde. Hagedybden samsvarer med det som står i kommunedelplanen for Frøyland/Kvernaland Det finnes et friområde, samt en lekeplass ca 100 meter unna. Ny begrenset varsling: Det ble underveis i planleggingen tenkt at adkomsten til to av boligene skulle skje fra Hagestien, helt nord i planområdet. Dette resulterte i at en frisiktsone måtte reguleres inn i eiendommen 28/199, nord for området. Det ble derfor sendt en ny begrenset varsling til eierne av den aktuelle eiendommen. Eierne ønsket imidlertid ikke å få regulert inn frisiktsone på deres eiendom. Det ble derfor besluttet å gi tre av boligene adkomst fra Bergenevegen, mens adkomsten til den siste boligen skjer fra Hagestien, dog noe lenger sør. Eiendom 28/199 vil derfor ikke bli direkte berørt av reguleringen. PLANENS KONSEKVENSER Planforslaget omfatter et boligområde med 4 boenheter. Biltrafikken som følge av 4 nye boliger vil ikke, i vesentlig grad, ha innvirkning på trafikkbildet. En av boligene vil få adkomst fra Hagestien, mens de tre andre vil ha adkomst fra Bergenevegen. Det er lagt vekt på god terrengtilpasning for å unngå store terrenginngrep. Boligene har romslige og solrike tomter. Det er laget sol- og skyggediagram som viser tilfredsstillende solforhold på uteoppholdsarealer. Kommuneplanen for Time tilsier at det skal i størst mulig grad legges opp til lokal fordrøyning av overvann. Per i dag er andelen tette flater på ca. 160 m². Tilsvarende vil den nye bebyggelsen utgjøre en andel tette flater på ca. 570 m². Dette tilsvarer en økning av tette flater på 410 m². For å kunne håndtere den økende mengden overvann, legges det til rette for at det skal gjøres lokale tiltak innenfor planområdet for å takle dette. Under adkomstvegen er det tenkt en steinfylling til fordrøyning av overvann for å avlaste det kommunale ledningsnettet. Da det planlagte området er lite, er det ønskelig å kunne benytte denne metoden for håndtering av overvann. Planområdet er en eksisterende boligtomt, og foreslått planforslag vil ikke endre dens formål. Det er ingen spesielle problemer knyttet til verken økonomi eller gjennomførbarhet.

5 Byggestart er planlagt snartest mulig etter at reguleringsplanen er godkjent. Planens konsekvenser for risiko/sårbarhet er vurdert i vedlagte sjekkliste. Stavanger, Revidert