PLANBESKRIVELSE MINDRE ENDRING DETALJREGULERING BOLIGFELT KULSTAD/VUKKUSLETTA

Transkript

1 i PLANBESKRIVELSE MINDRE ENDRING DETALJREGULERING BOLIGFELT KULSTAD/VUKKUSLETTA VERDAL KOMMUNE Forslagsstiller: Norgeshus Kvernmo Dato Utarbeidet av:

2 1. BAKGRUNN Norgeshus AS fremmer på vegne av Norgeshus Kvernmo forslag til mindre endring av reguleringsplan med bestemmelser for Detaljregulering boligfelt Kulstad/Vukkusletta. Kontaktpersoner Norgeshus AS v/ Ellen Reitan Krogstad Norgeshus Kvernmo v/ Oddfrid Kvernmo Det ble avholdt oppstartsmøte med Verdal kommune der tiltakshaver la fram sine ønsker for reguleringsendring av detaljreguleringsplan for Boligfelt Kulstad (planid ). Til stede var fra forslagsstiller: Morten Kulstad (grunneier), Sigbjørn Johnson (prosjektering) og Linda Nermark (sivilarkitekt), og fra kommunen: Håvard Kvernmo (arealplanlegger) og Bård Kotheim/Ragnar Laugen (kommunalteknikk). Endringsforslaget gjelder områder satt av til frittliggende boligbebyggelse og felles kjøreveg. Endringen gjelder hovedsakelig bygningsfordelingen i området, antall enheter blir omtrent det samme. Det ønskes etablert ny avkjørsel til fylkesvegen. I tillegg ønskes areal for renovasjon flyttet, og felles parkering og tursti fjernes. Areal til nærlekeplass endres noe. De øvrige formålene blir ikke endret. Det ble fra kommunens side akseptert at endringene i detaljreguleringsplanen kunne gjennomføres som en «mindre vesentlig endring», ut i fra endringsomfanget og områdets beliggenhet. 2. PLANSTATUS Gjeldende reguleringsplan for Boligfelt Kulstad ble vedtatt Området er regulering til frittliggende boligbebyggelse, kjøreveger, lekeplass, renovasjon, parkering, m.m. 3. FORMÅL MED ENDRINGEN Tiltakshaver ønsker å tilpasse boligfeltet etter dagens etterspørsel. Området er i gjeldende reguleringsplan regulert til eneboligbebyggelse. Formålet med mindre reguleringsendring er å legge til rette for at det kan etableres mer fortettet bebyggelse, i form av tomannsboliger, på en del av området, samt endring av adkomsten til området. Det ønskes etablert ny adkomst øst for eiendom 144/7, samt at avkjørsel vest for denne eiendommen stenges. Planlagt renovasjonsområde flyttes fra avkjørsel i vest til ny avkjørsel ved planlagte boliger. Parkering tenkes løst på egen tomt, det vil si at dagens regulerte fellesparkering søkes opphevet. Det ønskes også å kombinere adkomsten til den eksisterende bebyggelsen med gang- og sykkelveg fra boligfeltet og inn til sentrum. 4. BESKRIVELSE OG BEGRUNNELSE AV ENDRINGER Endringene knytter seg hovedsakelig til frittliggende boligbebyggelse og kjøreveg i gjeldende plan. Andre reguleringsformål som berøres er renovasjon, parkering, tursti og lekeareal. 2

3 Areal avsatt til eneboligbebyggelse endres fra tre delområder (B1-B3) til to (BFS1 og BFS2). %-BYA for disse to områdene settes til 25 % (tidligere %). Dette er tilstrekkelig for å kunne oppføre 5 eneboliger i BFS1 og 3 tomannsboliger i BFS2. Areal for kunne oppføre carport/garasje, samt ekstra parkeringsplass, er tatt med i beregningen. Eksisterende eiendomsgrenser i området søkes opphevet. Det legges ikke inn nye tomtegrenser innenfor BFS1 og BFS2 i forbindelse med reguleringsendringen. I forbindelse med endringen av boligområdene endres følgelig også felles adkomst til området (f_kv i eks. plan, f_skv3 i ny). Adkomsten forkortes ved at det nå kun blir to delområder, et nord og et sør for vegen. Dermed blir den krappe svingen i eksisterende plan fjernet, noe som vil medføre bedre stigningsforhold på vegen, samt at de inneklemte tomtene i B2 tas ut. Det søkes om etablert ny avkjørsel til fylkesvegen (FV 757) ved planlagt felt øst for eiendom 144/7. Samtidig er avkjørselen rett vest for denne tomta tenkt fjernet/stengt. Endret plankart som viser ny avkjørsel ble sendt Statens vegvesen Vegvesenet hadde ingen merknader til dette planforslaget (jf. vedlagt brev fra SVV datert ). Ny avkjørsel ønskes også koblet sammen med eksisterende adkomst til den eksisterende bebyggelsen med gang- og sykkelveg fra boligfeltet og inn til sentrum. Areal avsatt til tursti tas ut, da ny adkomst går helt ut i plangrensen, og vil dermed sikre tilgang til friområder i øst. Areal avsatt til felles parkering (f_p) fjernes, da krav til parkering søkes løst på egen tomt. Renovasjonsareal f_bre (tidl. F_R) flyttes fra avkjørsel ved eiendom 144/1 til ny avkjørsel i øst, noe som vil sikre enklere tilgang til arealet for fremtidige beboere i feltet. Lekeplass f_blk1 (tidl. F_L) har samme plassering, men blir noe endret i areal (fra ca. 0,8 til 0,53 daa). Dette vurderes likevel til å være tilstrekkelig da endring i antall enheter kun vil være 1 (fra 10 til 11), og da krav til uteoppholdsareal hovedsakelig søkes løst på egen tomt. Verdal kommune har krav til min. 50 m 2 uteoppholdsareal pr. boenhet utenfor sentrumssone. Og selv om uteoppholdsareal på terrasse/veranda/balkong o.l. eksklusivt for den enkelte boenhet ikke medregnes i dette tallet, er boligområdene mer enn store nok til å dekke dette kravet. Ved full utnytting av begge områdene, vil gjenværende areal per boenhet være hhv. ca. 873 m 2 i BFS1 og ca. 508 m 2 i BFS2. Verdal kommune stiller også krav om at det i boligområder med 5 eller flere nye boenheter innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen, skal sikres sammenhengende areal til småbarnslekeplass på min. 150 m 2, som kan være felles for inntil 30 boenheter. Dette kravet anses som dekt, da det er avsatt areal til nærlekeplass på ca. 530 m 2, og da alle planlagte boliger ligger innenfor en radius på 100 m. 3

4 Figur 1. Gjeldende detaljreguleringsplan for Boligfelt Kulstad (planid ) Figur 2. Forslag til mindre endring av detaljreguleringsplanen Endringene i plankartet fører til endring av bestemmelser. Dette gjelder bl.a. at noen formål tas ut (parkering, tursti) og at noen formål får nye benevnelser. Ellers endringer under boligbebyggelse (bl.a. %-BYA, antall enheter), m.m. Endringene er vist i tabellen under (bestemmelser der det kun er endringer i formålsbenevnelser er ikke tatt med). 4

5 Nedenfor finnes en fremstilling av endringer i planbestemmelser: Opprinnelig bestemmelse 2.1.Rekkefølgebestemmelser e. Før boliger tas i bruk skal felles lekeareal (f_l), kjøreveg (f_kv) og renovasjon (f_r) være ferdig opparbeidet. *Felles gjesteparkering opparbeides etter ønske/behov. f. Det skal oppføres støyskjerm i en høyde på 2,5 m i B3 som vist i planen før boliger i dette delfeltet tas i bruk. *h. Før byggetillatelse for flermannsboliger gis, skal det være foretatt en geoteknisk vurdering og eventuelle tiltak skal være gjennomført. 3. Frittliggende småhusbebyggelse (B1-B3) Bebyggelsen i B1-B3 skal oppføres som frittliggende eneboliger, evt. 2-manns boliger. Det tillates oppført 4 hovedenheter i B1, 3 hovedenheter i hhv. B2 og B3 (ikke medregnet utleie). Maks tillatt prosent bebygd areal: % -BYA i B1= 28 %. % -BYA i B2= 35 %. Mindre endring 2.1.Rekkefølgebestemmelser e.før boliger tas i bruk skal felles lekeareal (f_blk1), kjøreveg (f_skv3) og renovasjon (f_bre) være ferdig opparbeidet. *Fjernet f.det skal oppføres støyskjerm i en høyde på 2,4 m i BFS2 som vist i planen før boliger i dette delfeltet tas i bruk. *Nytt punkt Frittliggende småhusbebyggelse (BFS1-2) Bebyggelsen i BFS1-2 skal oppføres som frittliggende eneboliger, evt. 2-mannsboliger. Det tillates oppført 5 hovedenheter i BFS1 og 6 hovedenheter i BFS2 (ikke medregnet utleie). Maks tillatt prosent bebygd areal: % -BYA i BFS1= 25 %. % -BYA i BFS2= 25 %. % -BYA i B3= 25 %. P-plasser på den enkelte tomt inngår i beregningsgrunnlaget for %-BYA (det skal regnes 15m2/plass). *Boliger som oppføres på tomt 1 og 2 skal ivareta krav til tilgjengelig boenhet (jmf. TEK 10). P-plasser på den enkelte tomt inngår i beregningsgrunnlaget for %-BYA (det skal regnes 18m2/plass). *Fjernet *9. Parkeringsplasser (f_p) Parkeringsplass f_p kan benyttes som gjesteparkering for områdets beboere. *Fjernet *11. Grønnstruktur (G1) Området er avsatt til tursti. Det tillates mindre terrengbearbeidelse/planering for å gjøre området bedre egnet til tiltenkt bruk. *Fjernet 5

6 13. Sikringssone- Frisiktsone (H140_1-4) Avkjørsler fra området til o_kv skal ha en frisiktsone på 6 x 80 m. Innenfor frisiktsonen skal terreng, vegetasjon, plassering av innretninger og gjenstander ikke være høyere enn 0,5 meter over planet som dannes mellom de tilstøtende veiene. 13. Sikringssone- Frisiktsone (H140_1-4) Avkjørsel fra f_skv2 til o_skv1 skal ha en frisiktsone på 6 x 80 m. Avkjørsel fra f_skv3 til o_skv1 skal ha en frisiktsone på 4 x 100 m. Innenfor frisiktsonen skal terreng, vegetasjon, plassering av innretninger og gjenstander ikke være høyere enn 0,5 meter over planet som dannes mellom de tilstøtende veiene. Det tas i reguleringsendringen utgangspunkt i gjeldende ROS-analyse for området. Endringer som kan ha betydning for sikkerheten i området er: endring fra eneboliger til tomannsboliger (i forhold til geotekniske forhold, stabilitet i område, rasfare), og etablering av ny avkjørsel fra fylkesvegen (i forhold til trafikksikkerhet). Det er tatt høyde for dette i bestemmelsene ved at følgende bestemmelser er lagt inn: «Før byggetillatelse for flermannsboliger gis, skal det være foretatt en geoteknisk vurdering og eventuelle tiltak skal være gjennomført» og «Avkjørsel fra f_skv3 til o_skv1 skal ha en frisiktsone på 4 x 100 m». 5. KONKLUSJON Endringen kan sees på som mindre endring da det kun gjelder endring i bygningsfordelingen i området og ikke antall enheter. I forbindelse med reguleringsendringer er det mest hensiktsmessig å fremstille hele plankartet på nytt. Dette for å få en helhetlig plan. i 6