Saksutredning Norgeshus har på vegne av tiltakshaver, Norgeshus Gauldal Bygg AS levert planforslag for Korvegbotnan. Planområdet er ca. 31 dekar.

Transkript

1 Samlet saksfremstilling Arkivsak 7274/12 144/10 og 144/23 og 144/156 og 144/160 og 144/161 m.fl - DETALJREGULERING KORSVEGBOTNAN Saksansvarlig Guro Ianssen Utvalg Møtedato Politisk saksnummer Formannskapet PS 25/14 Formannskapet PS 62/14 Kommunestyret PS 47/14 Innstilling Melhus kommune vedtar reguleringsplan for Korsvegbotnan med planbeskrivelse, plankart og planbestemmelser som framgår av vedlegg 1, 2 og 3. Vedtaket er hjemlet i plan- og bygningsloven Vedlegg: 1. Planbeskrivelse 2. Plankart datert 3. Reguleringsbestemmelser 4. Diverse saksdokumenter 5. Innkomne merknader/uttalelser Fylkesmannen i Sør-Trøndelag Sør-Trøndelag fylkeskommune Envina Statens vegvesen Teknisk drift 6. Saksfremstilling 1.gangs behandling Saksutredning Norgeshus har på vegne av tiltakshaver, Norgeshus Gauldal Bygg AS levert planforslag for Korvegbotnan. Planområdet er ca. 31 dekar.

2 Oversiktskart over planområdet. Planen omfatter i hovedsak eiendommene 144/160 og 144/161, som eies av Gauldal Bygg AS. For øvrige hjemmelsforhold i området se planbeskrivelsens punkt s Området ligger i Korsvegen sentrum og avgrenses av Hølondvegen i øst, Jåravegen i sør og idrettsstadion i nord. Innenfor planområdet er det i dag barnehage, dagligvareforretning og noen bolighus. Store deler av planområdet er ubebygd. Arealet er satt av til bolig, sentrumsformål, felles lekeareal, offentlig eller privat tjenesteyting, forretning/kontor, næringsbebyggelse, veg og offentlig friområde i gjeldende planer. Planens intensjon er å legge til rette for en høyere utnytting av området enn det som er fastsatt i gjeldende reguleringsplan. Det planlegges bygd nye boenheter i form av frittliggende/kjedede eneboliger og leilighetsbygg. Planen skal sikre etablering av tilstrekkelige og fornuftige areal til lek, parkering, adkomst, gangareal og renovasjon. Forslagsstiller beskriver at det er planlagt bebyggelse i som skal ha maksimal gesimshøyde 6,5 meter og maksimal mønehøyde (øvre gesims av pulttak) 8,5 meter. Planen er delt inn i ni områder for boligbebyggelse. Det er lagt opp til utnyttelse (BYA) mellom % på de forskjellige boligområdene. Det er planlagt trinnvis utbygging av området, men rekkefølge er ikke oppgitt. Det er derfor krav i reguleringsbestemmelsene om at nødvendig teknisk infrastruktur opparbeides suksessivt før det gis ferdigattest på nye boliger.

3 Illustrasjon fra forslagsstiller. Det vises til planbeskrivelsen for ytterligere informasjon om planforslaget. Gjeldende planstatus Området er hovedsakelig underlagt, reguleringsplan Boligområde på Korsvegen, (planid ), men også kommuneplanens arealdel og delvis Reguleringsplan for gang- og sykkelveg, Eid skole - Korsvegen (planid ). Reguleringsplanen for boligområde på Korsvegen i området legger opp til 14 boliger innenfor fire ulike felt med forskjellig grad av utnytting. Reguleringsplanforslaget legger opp til en høyere utnytting og tar i tillegg inn eiendommer som ligger i kommuneplanens arealdel og reguleringsplan for gang- og sykkelveg, Eid skole Korsvegen.

4 Oversikt gjeldende reguleringsplaner i området. Utsnitt kommuneplanens arealdel.

5 Prosess/samråd Det ble avholdt oppstartsmøte 27.november 2012 hvor to grunneiere/tiltakshavere, Norgeshus og Melhus kommune var representert. Møtereferat er vedlagt. Planoppstart ble varslet berørte faginstanser og naboer i eget brev datert 7.desember 2012 og annonsert i Trønderbladet 11.desember Frist for innspill til oppstartsvarselet var satt til 14.januar Eiere av eiendommene 144/70, 144/95 og 144/104 ble varslet gjennom brev fra Melhus kommune datert 16.januar 2014 med merknadsfrist 7.februar Det har også blitt avholdt informasjonsmøte med interessenter og berørte parter i september Komplett planforslag ble mottatt 31.januar 2014 og saken ble lagt frem for Formannskapet 25.mars 2014 og vedtatt utlagt til offentlig ettersyn. Planen har vært ute til offentlig ettersyn i perioden 2.april mai Planbeskrivelse, plankart og reguleringsbestemmelser er endret noe. Det har kommet inn uttalelse fra Sør-Trøndelag fylkeskommune, Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, Envina og Statens vegvesen. Det har også kommet innspill fra intern høringsinstans (teknisk drift). Merknader er vedlagt i sin helhet. Sør-Trøndelag fylkeskommune sier at det ikke er registrert automatisk fredede kulturminner innen området og minner om den generelle aktsomhetsplikten. Dette er tatt inn i planbestemmelsene. Fylkesmannen mener at planforslaget synes å ivareta barn og unge. De forventer at rekkefølgebestemmelser sikrer opparbeidelse av de to nærlekeplassene før brukstillatelse gis. De mener det må settes minimumskrav om antall hovedenheter som tillates innenfor hvert delområde slik at arealutnyttelse sikres i henhold til intensjonen. Fylkesmannen har vurdert til at planforslaget ivaretar støy på en tilfredsstillende måte. De har ingen ytterligere merknader til planen. Envina skriver i sin uttalelse at avsatt areal ser ok ut. Det påpeker at krysset må være bredt nok for at en stor lastebil skal kunne snu. Det er for området planlagt vanlig kombi kontainere som tømmes av tradisjonell avfallsbil. De anbefaler at oppsamlingsenheter plasseres på plant underlag, og slik at de ikke gir hygeniske ulemper eller er til sjenanse. Envina uttaler videre at det kan bli aktuelt med bakkeplasserte bunntømte containere på sikt. Melhus kommune ved teknisk drift uttaler at det ble etterspurt beregning for spillvann fra reguleringsområde med tanke på dimensjonering av ledninger. De etterspør en beregning av kapasitet på kommunal spillvannsledning i området. Ellers er tidligere pålegg angående vann, avløp og veg etterfulgt. Statens vegvesen skriver i sin uttalelse av 2.juni 2014 at «I henhold til veglovens 30 kan ikke garasjer, boder, uthus, m.m. bygges innenfor byggegrensen mot tilstøtende fylkesveger uten godkjenning fra Statens vegvesen. I bestemmelsenes 2-2 og 3-2 må det stå at det er Statens vegvesen som skal godkjenne dette etter søknad.» Vurdering: Fylkeskommunens uttalelse angående automatisk fredede kulturminner og aktsomhetsplikten er ivaretatt gjennom bestemmelse 2-1 som sier at dersom det avdekkes historiske spor, skal arbeid stanses og meldes til respektive myndighet. Fylkesmannen påpekte i sin uttalelse at det må sikres at lekeplasser blir opparbeidet før brukstillatelse gis. Dette er sikret gjennom rekkefølgebestemmelse som sier at felles lekeareal f_l1 skal være ferdig opparbeidet før boliger tas i bruk. Felles lekeareal f_l2 skal i tillegg opparbeides før boliger i B7 og B8 tas i bruk. Fylkesmannen uttaler også at det må settes minimumskrav for antall boenheter i hvert delområde. Bestemmelse 3-2 fjerde ledd er derfor endret fra;

6 «Følgende antall hovedenheter tillates innenfor hvert delområde (evt. utleieenh. ikke medregnet):» til «Innenfor hvert delområde skal det utbygges følgende antall hovedenheter (evt. utleieenh. ikke medregnet):» Det ble i vedtak av Formannskapet i sak 25/14, 25.mars 2014 satt krav om at det skulle foretas en konkret vurdering/undersøkelse om grunnvannsressursen kan benyttes til oppvarming før planen tas opp til andregangs behandling. Norgeshus har derfor engasjert Pens AS til å vurdere energibehovet til den planlagte bebyggelse. Beregningene er basert på at det er romoppvarming som kan bli dekt av vannbåren varme og at elektrisitet dekker varme til ventilasjon og tappevann. Beregningene viser at det er en merkostnad på kr per år med energiforsyning fra felles energisentral med varmepumpe. Det kommer også fram at en delt energiforsyning mellom bio og elektrisitet vil føre til høyere energiforbruk. Pens AS konkluderer med at det vil ikke forsvare seg i et økonomisk- eller miljøperspektiv å dekke mesteparten av varmebehovet fra felles varmesentral. Melhus kommune anser vurderingen som tilstrekkelig og planen kan derfor tas opp til andregangs behandling. Teknisk drift uttalte at de ønsket en beregning av kapasitet på kommunal spillvannsledning i området. Norgeshus har fått fått Aspla viak til å foreta vurderinger på dimensjonering av VA-anlegg. Dette ble mottatt tett opptil Formannskapsmøtet og har derfor ikke blitt tilstrekkelig vurdert av Teknisk drift. Oppfølging av dette vil ivaretas av Teknisk drift. Statens vegvesen skriver i sin uttalelse at garasjer, uthus m.m. ikke kan bygges innenfor byggegrensen mot fylkesveg uten godkjenning fra dem. Bestemmelse 2-2 og 3-2 presiseres derfor for å ivareta dette. Bygging innenfor byggegrensen vil uansett kreve en dispensasjon fra reguleringsplanen, men det kan godt presiseres i bestemmelsene at det er vegvesenet som er myndighet her. Bestemmelse 2-2 og 3-2 har derfor fått følgende presisering: Byggegrense mot Fylkesveg kan ikke overskrides uten godkjenning fra Statens vegvesen. Viser for øvrig til Rådmannens vurderinger i saksfremlegg fra utlegging til offentlig ettersyn. Det har ikke kommet inn noen spesielle merknader eller uttalelser innen høringsfrist som går på planområdets utforming og bestemmelser. Dette tyder på at planen ivaretar området på en god måte. Rådmannen mener at planforslaget er godt gjennomarbeidet og legger til rette for fortetting i eksisterende boligfelt. Tidligere behandlinger og vedtak Behandling i Formannskapet PS 25/14 Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Melhus kommune vedtar at forslag til detaljplan for Korvegbotnan med planbeskrivelse, plankart og reguleringsbestemmelser legges ut til offentlig ettersyn. Det legges også ved ROS-analyse og VA-plan. Planforslaget er en endring og utvidelse av reguleringsplan Boligområde på Korsvegen, planid , vedtatt 2.november Hensikten med planen er å legge til rette for en bedre utnyttelse av gjeldende areal. Planen fremmes som en ny plan for området. Det skal foretas en konkret vurdering/undersøkelse om grunnvannsressursen kan benyttes til oppvarming før planen tas opp til andregangs behandling.

7 Vedtaket er hjemlet i plan- og bygningsloven Behandling i Formannskapet PS 62/14 Innstillingen ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Melhus kommune vedtar reguleringsplan for Korsvegbotnan med planbeskrivelse, plankart og planbestemmelser som framgår av vedlegg 1, 2 og 3. Vedtaket er hjemlet i plan- og bygningsloven Behandling i Kommunestyret PS 47/14 Innstillingen ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Melhus kommune vedtar reguleringsplan for Korsvegbotnan med planbeskrivelse, plankart og planbestemmelser som framgår av vedlegg 1, 2 og 3. Vedtaket er hjemlet i plan- og bygningsloven