Ullensaker kommune Regulering

Transkript

1 Ullensaker kommune Regulering SAKSFRAMLEGG Utv.saksnr Utvalg Møtedato Hovedutvalg for overordnet planlegging GANGS BEHANDLING DETALJREGULERINGSPLAN FOR BORGEN B4 GNR/BNR 48/118 m.fl. RÅDMANNENS INNSTILLING Hovedutvalget for overordnet planlegging (HOP) vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, å legge forslag til reguleringsplan for Borgen B4,som vist på plankart datert , med tilhørende bestemmelser, datert , ut til offentlig ettersyn. Ullensaker, Tor Arne Gangsø rådmann

2 Saksbehandler: Vidar Iversen Vedlegg: 1. Forslag til plankart, datert Forslag til planbestemmelser, datert Planbeskrivelse 4. Illustrasjonsplan, datert ROS-analyse 6. Støyvurdering 7. Geoteknisk rapport 8. Innkomne merknader Sammendrag: Detaljreguleringen innebærer utbygging av 88 boenheter på feltet B4 i kommunedelplan for Borgen Planområdet ligger på Borgen, ca. 8 km fra Jessheim og ca. 6 km fra Kløfta. Planforslaget legger opp til en utnyttelse på mellom % BYA. Planområdet utgjør m 2 og grenser mot skole/barnehage/idrettsanlegg mot øst, Myrhusvegen og noe spredt boligbebyggelse mot vest. Nord for planområdet ligger et etablert boligområde, adskilt fra planområdet ved Karlstadvegen/Børgevegen. Planområdet for øvrig grenser mot landbruksareal. Det er planlagt en etappevis utbygging av planområdet. Rekkefølgebestemmelser sikrer gang- og sykkelsti langs Myrhusvegen.

3 DETALJREGULERINGSPLAN FOR BORGEN B4 Sammendrag: Detaljreguleringen innebærer utbygging av 88 boenheter på feltet B4 i kommunedelplan for Borgen Planforslaget legger opp til en utnyttelse på mellom % BYA. Planområdet ligger på Borgen, ca. 8 km. Fra Jessheim og ca. 6 km. Fra Kløfta. Planområdet utgjør m 2 og grenser mot skole/barnehage/idrettsanlegg mot øst, Myrhusvegen og noe spredt boligbebyggelse mot vest. Nord for planområdet ligger et etablert boligområde, adskilt fra planområdet ved Karlstadvegen/Børgevegen. Planområdet for øvrig grenser mot landbruksareal. Det er planlagt en etappevis utbygging av planområdet. Rekkefølgebestemmelser sikrer gang- og sykkelsti langs Myrhusvegen. VURDERINGER / DRØFTINGER: Forholdet til overordnede planer Planforslaget er i tråd med kommunedelplan for Borgen som ble vedtatt 5. desember Boligområdet er regulert med en forholdsvis høy utnyttelse (henholdsvis 35 % og 40 % BYA) med en maksimal mønehøyde på inntil 9,7 meter og gesimshøyde på inntil 8 meter. I Boligbyggeprogrammet har område B4 en kvote på 60 boenheter i tidsrommet , i tillegg til en kvote på 20 boenheter fra Planforslaget tilrettelegger for 88 boenheter, noe som er litt mer enn det Boligbyggeprogrammet indikerer for dette området. Ifølge det innsendte planmaterialet ser det ikke ut til at de 8 ekstra boenhetene vil forringe kvaliteten for det planlagte boligfeltet. Strøksforming Planforslaget utgjør en fortetting av tettstedet Borgen, og vurderes å være et balansert forslag i tråd med hva planområdet og omgivelsene tåler. Barnehage og skole finnes i umiddelbar nærhet, og utgjør det naturlige midtpunktet på Borgen. Carportrekken øst i planområdet skiller det planlagte boligfeltet fra Borgen skole og tilhørende idrettsområde (Alfhallen). Gjennom en fortetting på Borgen, som denne planen legger opp til, vil man beholde Borgens geografiske avgrensning og samtidig bevare tilgjengeligheten til friluftsområder for beboerne på Borgen. Utnyttelse Boligbebyggelsen er lagt noe unna idrettsområdet, for å sikre en god overgang mellom boligområdet og idrettsområdet. Feltet BK1-1, BK1-2 og BK1-3 er de boligfeltene som er tenkt bebygd av forslagsstiller. BK1-1 og BK1-3 har en utnyttelse på BYA = 35 %, mens BK1-2 har en utnyttelse på BYA = 40 %. Dette vurderes til å være en passende utnyttelse for det aktuelle området. Arealer til lekeplasser, turdrag, parkering og intern veg er avsatt og sikret gjennom plankartet. På grunn av at detaljreguleringsforslaget tar for seg hele område B4 i kommunedelplan for Borgen , er de resterende feltene gitt boligformål og utnyttelse basert på kommunedelplan for Borgen I planbestemmelsene er det tatt med en bestemmelse under 2.2 som åpner for at konsentrert boligbebyggelse kan endres til

4 frittliggende småhusbebyggelse hvis dette skulle vise seg å være mer hensiktsmessig i fremtiden. Sjansen for nabokonflikter basert på volum og høyder anses å være små, da planlagt bebyggelse primært vil komme på østsiden av eksisterende bebyggelse. Illustrasjonsplanen for B4 viser at boligene har gunstig orientering i forhold til sol, vind og lys. Den samlede utnyttelsen for planforslaget synes å være akseptabel. Uteoppholdsareal Minste uteoppholdsareal (MUA) skal være 80 m 2 per boenhet. Alle boenhetene får privat uteareal enten på terreng (1. etasje) eller på balkong (2. etasje) som skal oppnå ettermiddags/kveldssol. På bakgrunn av innsendt planmateriale viser forslagsstiller at planforslaget vil gi 128 m 2 per boenhet. Dette tallet inkluderer ikke balkonger i 2. etasje. Planforslaget regulerer 5 lekeplasser som skal være felles for planområde. Disse varierer i størrelse (fra 345m 2 til 884m 2 ) og skal betjene boligfeltene etter hvert som de blir innflytningsklare (feltutbygging). Plassering og utforming av lekearealene følger planbestemmelsene og retningslinjene for kommunedelplan Borgen. Trase for skiløype/turløype er sikret i reguleringsplanen, og vil binde den fremtidige gang- og sykkelstien fra Myrhusvegen til skole- og idrettsområde. Denne varierer fra 5 til 10 meter i bredde, og vil kunne bli en viktig ferdselsåre for beboerne på Borgen. I tillegg til ovennevnte grønnstruktur kan det nevnes at det er gode muligheter for uteopphold i tilknytning til idrettsområdet, samt skogområdet nord-øst for planområdet. Det vurderes dit at verdifull grønnstruktur ikke blir nedbygd som en konsekvens av planen. Planforslagets bruk av område vurderes mer fornuftig enn dagens arealbruk for eksisterende og fremtidige beboere på Borgen. Trafikk Planforslaget vil gi noe økt trafikk på veilenken Myrhusvegen Karlstadvegen Børgevegen, da adkomsten til BK1-1, BK1-2 og BK1-3 vil være via Børgevegen. Planforslaget legger opp til en trafikksikker løsning for renovasjon (rundkjøring) inne i planområde (f_p). Videre er det et rekkefølgekrav om opparbeidelse av gang- og sykkelsti langs Myrhusvegen som vil komme de eksisterende og fremtidige beboerne på Borgen til gode. Fra denne gang- og sykkelstien vil man kunne komme seg på turstien (o_t) som leder fram til skoleområdet på en trafikksikker måte. Selv om planforslaget vil gi noe økt trafikk generelt på Borgen, vurderes det dit at dette er løst på en trafikksikker måte. Hovedparkeringen er samlet på et eget område øst for boligbebyggelsen, og hver boenhet har minimum 1,0 p-plass i carport. På denne måten får man skjermet boligfeltene for intern trafikk, i tillegg til at man minimaliserer en potensiell konflikt med hensyn til støy. Planforslaget legger opp til 1,7 p-plass per boenhet inkludert gjesteparkering, noe som er litt strengere enn kommunedelplanen for Borgen (2 p-plasser per boenhet). Da planområdet ligger i umiddelbar nærhet til bussholdeplassene langs Myrhusvegen, så synes denne p- normen å være fornuftig. Dette kan bidra til økt kollektivtrafikk på sikt. I tillegg til at 5 % av p-plassene skal være HC-plasser, skal det etableres minimum 4 plasser med lademuligheter for el-bil. Tiltakshaver har i tidligere prosjekter lagt til rette for at opptil 20 % av

5 parkeringsplassene forberedes for fremtidig installasjon av lademulighet for el-biler, noe som også er tenkt i dette prosjektet. Med dette anses parkeringsdekningen å være løst på en tilfredsstillende måte. Støy Støyrapporten viser at det ikke er behov for tiltak for BK 1-1, BK 1-2 og BK1-3 som er det feltet forslagsstiller har tenkt utviklet. BK3 havner i gul sone grunnet støy fra Myrhusvegen. Planforslaget kan gi noe økt støy for naboer i form av økt trafikk i området og lekeplasser inne på planområdet. Dette vurderes til ikke å utgjøre en vesentlig forskjell fra dagens situasjon, hvor man har skole, barnehage og idrettsanlegg som støykilde like ved planområdet. Rekkefølgebestemmelser Boligområdene på B1-Borgenbråtan og B4- Sagtomta kan ikke bygges ut før det er etablert gang/sykkelveg langs Myrhusvegen fra kryss Myrhusveg/Karlstadveg til kryss Myrhusveg/Gamle Kongsvingerveg. Innkomne merknader Hafslund Nett I planbestemmelsene er det en rekkefølgebestemmelse som sikrer at eksisterende høyspentledning legges ned som jordkabel gjennom planområdet samtidig med første brukstillatelse for BK1-3. Det forutsettes en videre dialog mellom forslagsstiller og Hafslund Nett angående ny eller endringer på eksisterende elektrisk infrastruktur. Borgen IL Rådmannen er enig i at det bør etableres ballfangnett mellom parkeringsplassene og idrettsanlegget. Ut over dette mener rådmannen det ikke er rimelig at det nye sameiet på B4 skal stå for fremtidig vedlikeholdsarbeid av ballfangnett. Dette bør Borgen IL selv stå for. I planbestemmelsene til kommunedelplan Borgen står det at trasé for skiløype skal sikres innenfor planområdet til B4. Borgen IL har et ønske om at løypa kun skal krysse Myrhusvegen, og ikke Karlstadvegen. Trasé for skiløype er sikret innenfor offentlig turdrag (o_t) sør i planområdet. I tillegg er det en rekkefølgebestemmelse som sikrer at gang- og sykkelveg skal være etablert før feltet er ferdig utbygd. På denne måten kan framtidige brukere av skitraséen benytte seg av det offentlige turdraget (o_t), videre på gang- og sykkelveg langs Myrhusvegen før de krysser Myrhusvegen ved den eksisterende planovergangen mellom bussholdeplassene. På denne måten får man en sammenhengende trasé som sikrer forbindelsen fra LNF-område i vest til idrettsområde i øst uten å krysse to veger. For øvrig stiller rådmannen seg bak forslagsstillers kommentarer på de resterende merknadene.

6 KONKLUSJON: Rådmannen anbefaler Hovedutvalget for overordnet planlegging å vedta at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Melding om vedtak sendes: Saksbehandler