SAMLET SAKSFRAMSTILLING

Transkript

1 Side 1 av 6 Arkivsak: 13/5680 SAMLET SAKSFRAMSTILLING ENDRING AV REGULERINGSPLAN FOR SKJELLERUD - HANSBAKKEN 9 Saksbehandler: Guro Oudenstad Strætkvern Arkiv: PLAN 2014p013e02 Saksnr.: Utvalg Møtedato 6/15 Planutvalget Utredning: Vedlegg: 1. Planbeskrivelse, datert Planbestemmelser, datert Plankart, datert ROS-analyse, datert Støyvurdering, datert Vurdering etter naturmangfoldloven, datert Sjekkliste bokvalitet, datert Skisseforslag, datert, / Illustrasjonsplan, datert Sammendrag: Lillehammer kommune har mottatt privat forslag til detaljreguleringsplan for Hansbakken 9, gnr/bnr 55/65 og 55/9. Gjennom forslag til reguleringsplan ønskes det å legge til rette for boliger på eiendommen. Arealformålet i forslag til reguleringsplan er ikke i tråd med kommuneplanens arealdel Planforslaget anbefales likevel lagt ut til offentlig ettersyn. Fakta: Søker Forslagsstiller og grunneier er Tekstilvask Innlandet AS. Planforslaget er utarbeidet av Feste Kapp AS. Formål og plangrunnlag Eiendommen er allerede regulert gjennom reguleringsplanen for Skjellerud, vedtatt Eiendommen er her avsatt til offentlig bebyggelse. I kommuneplanens arealdel er området avsatt som eksisterende bebyggelse, formål offentlig eller privat tjenesteyting. Hensikten med planforslaget er å legge til rette for etablering av boligbebyggelse innenfor eiendommen. Planprosess Oppstartsmøte mellom forslagsstiller og Lillehammer kommune ble holdt Det ble varslet planoppstart med annonse og brev den I forbindelse med varsel om planoppstart er det kommet inn sju innspill til planen. Disse er summert opp og kommentert i planbeskrivelsen (vedlegg 1). Innkomne merknader kan sees i sin helhet hos saksbehandler.

2 Side 2 av 6 Ved varsel om oppstart ble strekningen fra Hansbakken og ned til Olsen Bergsgate inkludert for å sikre fortau / gang- og sykkelveg. Etter varsel om oppstart kom det frem at dette allerede er etablert, og planområdet er dermed redusert til kun å omfatte selve utbyggingsområdet samt noe sideareal. Områdebeskrivelse Planområdet ligger mellom Hansbakken og jernbanen, rett sør for Skjellerudvegen. Området består i hovedsak av boligbebyggelse i form av konsentrert og frittliggende småhusbebyggelse. I sør er det noe nærings- og leilighetsbebyggelse. Noe av dette arealet i sør ligger innenfor området som i kommuneplanen er avsatt til transformasjons- og fortettingsområde. Planområdets samlede areal er på ca. 8,25 daa. Beskrivelse av planforslaget Boligbebyggelse Planforslaget er utarbeidet med en kombinasjon av lavblokk og konsentrert småhusbebyggelse. Lavblokkbebyggelsen er lagt lengst øst på eiendommen, langs jernbanen. Maksimal tillatt bebygd areal på området er 95 % BYA, minimum tillatt bebygd areal er 70 % BYA. Det tillates både flatt tak og saltak på bebyggelsen i fire etasjer, pluss en inntrukket femte etasje. Maks gesimshøyde for flate tak er 16,5 meter. Maks møne- og gesimshøyde for saltak er henholdsvis 16 meter og 12,5 meter. Den konsentrerte bebyggelsen tillates oppført i to etasjer med en tilbaketrukket tredje etasje. Maksimum og minimums tillatte bebygd areal er henholdsvis 55 % og 35 % BYA. Bebyggelsen tillattes oppført i flatt tak, pult tak og skrått tak. Maksimal gesims er 9,5 meter ved flate tak, 8 meter ved pulttak og 6,5 meter ved skråtak. Maksimal mønehøyde ved saltak er 9,1 meter. I forbindelse med utarbeidelsen av planforslaget ble det skissert opp flere alternative løsninger med tanke på blant annet å sikre høy utnyttelse. Det ble tidligere i prosessen vurdert et rent lavblokk alternativ. Størrelse og form på området gjorde i midlertid at dette ble valgt bort. Flere lavblokker krever blant annet større avstand imellom bebyggelsen. Det ble derfor valgt å gå videre med en løsning med kombinert lavblokk og konsentrert bebyggelse. Løsningen sikrer gode utearealer, sol og utsiktsforhold, tilpasning til omkringliggende bebyggelse og relativt mange boenheter. Vedlagt skisseprosjektet viser 58 boenheter totalt, 28 boenheter i blokkbebyggelsen og 30 boenheter med konsentrert småhusbebyggelse. Det skal avsettes 25 m 2 felles uteoppholdsareal per boenhet, inkludert en felles lekeplass på minimum 200 m 2. I tillegg skal det for alle boenheter etableres private uteoppholdsareal. Parkering All fast parkering er lagt i parkeringskjeller. Det er i planbestemmelsene stilt krav om 1 parkeringsplass per leilighet, uavhengig av størrelse. Gjesteparkering tillates på terreng innenfor kombinert formål jernbane/parkering. Dette er areal som kan utgå dersom eksisterende jernbanetrase skal utvides til to spors jernbane. Dette er omtalt nærmere i planbeskrivelsen og i administrasjonens vurdering.

3 Side 3 av 6 Det skal etableres to sykkelparkeringsplasser per boenhet, på samlede områder, fortrinnsvis ved inngangene. Universell utforming/tilgjengelig boenhet Etter bestemmelsene skal lekeplasser, felles uteoppholdsareal, interne gangveger og parkeringsareal tilfredsstille krav til teknisk forskrift. For blokkbebyggelsen er det stilt krav om av alle boenhetene skal tilfredsstille kravene til tilgjengelig boenhet. Innenfor den konsentrerte bebyggelsen skal alle boenheter på bakkeplan tilfredsstille kravene til tilgjengelig boenhet. Veg, adkomst og gang- og sykkelveg Hansbakken er i planforslaget noe justert i forhold til gjeldende reguleringsplan. Dette skyldes at det ikke er helt samsvar mellom den faktiske vegtraseen og den regulerte vegtraseen. Dette er justert i planforslaget, som da stadfester dagens arealbruk. Hansbakken er i reguleringsforslaget regulert til offentlig veg. Vegen tilhører eiendommen til Tekstilvask Innlandet AS, men driftes som kommunal veg. I tillegg til eksisterende adkomst sør på eiendommen er det foreslått en ny adkomst i nord. Det er etablert gang- og sykkelveg / fortau langs Hansbakken fra Skjellerudvegen i nord og sørover til Løkkegata. Derfra er det gang og sykkelveg / fortau til sentrum og skysstasjonen. ROS-analyse Det er utarbeidet egen risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS) til planforslaget. Det konkluderes her med at det er 13 aktuelle hendelser som kan oppstå i forbindelse med planforslaget, ingen av hendelsene har høy risiko / rød kategori hvor det kreves at tiltak gjennomføres. Støyvurdering På grunn av nærhet til jernbanen er det utarbeidet en egen støyvurdering og støysone kart for eiendommen. Skisseprosjektet som er utarbeidet i forbindelse med planforslaget er lagt til grunn for støyvurderingen. Støykartet viser at deler av bebyggelsen vil ligge innenfor gul støysone. Dette gjelder to av småhusene samt blokkbebyggelsen. Bebyggelsen langs jernbanen vil samtidig skjerme for øvrig bebyggelse og uteoppholdsareal. Slik bebyggelsen er planlagt vil det ikke være nødvendig med støyskjerming for å sikre tilfredsstillende utendørsstøy på felles uteoppholdsareal eller nærlekeplass. Det er ikke foreslått eller utredet støydempende tiltak i form av støyvoller eller gjerder. Jernbanen ligger tre fire meter høyere enn utbyggingsområdet og en støyskjerm vil derfor gi liten effekt for etasjer over 1. etasje. For å sikre tilfredsstillende innendørs støy er det stilt krav i bestemmelsene om at alle boenheter innenfor gul støysone skal tilfredsstille krav i teknisk forskrift, samt at de skal være gjennomgående og sikret en stille side. Det vil i forbindelse med byggesaken måtte dokumenteres at støyforholdene er tilfredsstillende. Dette kan skje ved gjennom tiltak på bygget, eksempel fasadeisolasjon. Naturmangfold I henhold til naturmangfoldloven 7 er virkningene for naturmangfold vurdert etter lovens 8-12, se vedlegg. Etter en samlet vurdering ansees ikke tiltaket å ha negative konsekvenser for naturmangfoldet, og kunnskapsgrunnlaget vurderes som tilfredsstillende.

4 Side 4 av 6 Barn og unge Planforslaget regulerer et allerede bebygd næringsareal og en utbygging av boliger på området vil derfor ikke gå på bekostning av arealer som benyttes til barn og unge. Planforslaget tilrettelegger med privat lekeplass og øvrige felles uteoppholdsarealer. Planområdet ligger ca. 100 meter fra Norbana barnehage som kan benyttes til lek og opphold utenfor barnehagens åpningstider. Det er også kort vei til friområdene langs Lågen. Planområdet sogner til Hammartun barne- og ungdomsskole. Vurdering: Vurdering etter KU-forskriften Reguleringsforslaget er ikke i tråd med overordnet kommuneplan, og forslaget er derfor vurdert i forhold til Forskrift om konsekvensutredninger. Planen omfatter ikke tiltak i vedlegg 1 som alltid skal konsekvensutredes i henhold til forskriftens 2 f). Planforslaget skal etter forskriftens 3 b) vurderes nærmere etter vedlegg 3. Lillehammer kommune kan ikke se at planforslaget kommer i konflikt med, eller medfører endring, av forhold nevnt i forskriftens vedlegg 3. Planområdet er et allerede bebygd, og befinner seg i et etablert boligområde. Det har tidligere vært vaskeri på eiendommen, men dette er ikke i drift lenger. Det vurderes som positivt at det etableres boliger på eiendommen, og administrasjonen finner ikke at endringen medfører vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Planforslaget er i tråd med statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging som blant annet sier at det bør legges særlig vekt på høy arealutnyttelse, fortetting og transformasjon i byer- og tettstedsområder. Kombinert formål jernbane/parkering Byggegrensen langs jernbanen er i kommuneplanens arealdel 30 meter. Denne er tatt inn for å sikre arealer til eventuell to spors jernbane dersom utvidelsen skal skje langs eksisterende trasé. I forbindelse med utarbeidelse av planforslaget har konsulent og forslagsstiller vært i dialog med jernbaneverket. Det har gjennom denne dialogen fremkommet at 20 meter kan aksepteres. Fra senterlinjespor skal det være en sikkerhetssone på ni meter hvor det ikke tillattes noen former for inngrep eller tiltak. Gjennom utarbeidelsen av planen har det vært en del samtaler om hva arealet mellom sikkerhetssonen og byggegrensen (i sonen mellom 9 meter fra senterlinje spor og 20 meter) kan benyttes til. Det tillattes ikke etablering av faste installasjoner innenfor dette området, men det er mulig å benytte det til veg, parkering, uteareal, etc. Det har ikke vært ønskelig fra kommunens side å etablere uteoppholdsarealer innenfor denne sonen. Blant annet vil området være støyutsatt dersom det ikke skjermes, samt at administrasjonen ser på det som uheldig dersom store deler av prosjektets uteareal forsvinner som følge av jernbaneutvidelsen. Fra utbyggers side er det uheldig om arealet ikke skal kunne benyttes, men kun ligge som ubrukt areal i påvente av en mulig utvidelse. I planforslaget er sonen nå avsatt til kombinert formål parkering/jernbanetrasé. I henhold til forslag til bestemmelser tillates det etablering av gjesteparkeringsplasser innenfor området. Fast parkering skal ligge i parkeringskjeller. Dersom eksisterende trasé skal utvides til tospors jernbane vil gjesteparkeringsplassene innenfor denne sonen kunne bli borte.

5 Side 5 av 6 Administrasjonen velger å legge dette forslaget ut til offentlig ettersyn. Vi vurderer det slik at tospors jernbane ligger et stykke frem i tid, slik at det er uheldig dersom disse arealene skal ligge ubrukte frem til da. Det er også usikkerhet rundt hvor jernbanetraseen vil gå i fremtiden, og om den skal ligge i tunnel under bakken. Administrasjonen vurderer det også dithen at dersom utvidelsen skjer langs eksisterende trasé vil dette kunne medføre endringer i området ellers som gjør at andre arealer tilgjengelig gjøres. Parkering I planbestemmelsene er det stilt krav om en parkeringsplass per leilighet, uavhengig av størrelsen på boenheten. Parkeringsbestemmelsene i kommuneplanens arealdel stiller krav om en til to plasser avhengig av leilighetsstørrelse. Området ligger utenfor sentrumsområdet (reguleringsplanen for Lillehammer sentrum), men ligger allikevel svært sentrumsnært. Avstanden til skysstasjonen er ca. 1 km, og terrenget er relativt flatt. Planforslaget kan også sammenlignes med reguleringsplanen for Kvartal l1 (Mesna senter) som ble lagt ut til offentlig ettersyn med forslag om en parkeringsplass per leilighet uavhengig av størrelse. Reguleringsplanen for Mesnasenteret er under behandling (ikke vedtatt). Byplansjefen mener planutvalgets vedtak om å legge denne planen ut til offentlig ettersyn med forslag om en plass per leilighet legger føringer for tilsvarende områder. Konklusjon: Planforslaget er godt utredet med tanke på ROS, støy, naturmangfold og bokvalitet. Forslag til reguleringsplan bidrar til transformasjon og fortetting av et eksisterende bebygd anlegg, i tråd med statlige planretningslinker for bolig-, areal- og transportplanlegging. Det ansees som positivt for det omkringliggende bomiljøet at det nå legges til rette for boliger på området. Planforslaget er ikke i tråd med overordnet arealplan. Byplansjefen anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Byplansjefen legger saken fram med slikt forslag til Innstilling: V E D T A K : Forslag til reguleringsplan for Hansbakken 9 med planbeskrivelse, plankart og bestemmelser datert legges ut til offentlig ettersyn. Vedtaket gjøres med hjemmel i plan- og bygningsloven Lillehammer, Inger Stubsjøen Byplansjef Guro Oudenstad Strætkvern Saksbehandler arealplan

6 Side 6 av 6 Behandling/vedtak i Planutvalget den sak 6/15 Behandling: Ved utsending på høring bes administrasjonen legge inn de betraktninger som Planutvalget trakk fram angående trafikkløsning, lekeplass, utnytting og parkeringsdekning. Votering: Byplansjefens innstilling enstemmig vedtatt. V E D T A K : Forslag til reguleringsplan for Hansbakken 9 med planbeskrivelse, plankart og bestemmelser datert legges ut til offentlig ettersyn. Vedtaket gjøres med hjemmel i plan- og bygningsloven