Saksprotokoll. Saksprotokoll: Detaljregulering av Lade alle 71, sluttbehandling. Utvalg: Bystyret Møtedato: Sak: 127/15

Transkript

1 Saksprotokoll Utvalg: Bystyret Møtedato: Sak: 127/15 Tittel: Saksprotokoll: Detaljregulering av Lade alle 71, sluttbehandling Resultat: Arkivsak: 14/6510 VEDTAK: Bystyret vedtar forslag til detaljregulering av Lade allé 71 som vist på kart i målestokk 1:1000, merket HUS Arkitekter AS senest datert med bestemmelser senest datert og beskrevet i planbeskrivelsen, senest datert Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven Behandling: Votering: Innstillingen ble enstemmig vedtatt. Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Saksprotokoll for Bystyret

2 Saksframlegg Detaljregulering av Lade allé 71, sluttbehandling Arkivsaksnr.: 14/6510 Forslag til innstilling: Bystyret vedtar forslag til detaljregulering av Lade allé 71 som vist på kart i målestokk 1:1000, merket HUS Arkitekter AS senest datert med bestemmelser senest datert og beskrevet i planbeskrivelsen, senest datert Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven SAKSFRAMSTILLING Planforslaget er nærmere beskrevet i utfyllende planbeskrivelse, vedlagt som vedlegg 1. Det innsendte planforslaget er utarbeidet av HUS arkitekter AS som forslagstiller, på vegne av tiltakshaver Lade Allé Utvikling AS. Komplett planforslag forelå Planområdet ligger på Lade i Trondheim, og omfatter eiendommene gnr 412, bnr.240, eid av Lade Allé Utvikling AS. Planområdet er utarbeidet i tråd med områdeplanen for Lade allé Hensikten med planen er å tilrettelegge for boligbebyggelse med parkeringskjeller. Bebyggelsen er tenkt som to bygg i fire og fem etasjer med to felles uterom forbundet med øvrig ny boligbebyggelse via intern gangveg. Biladkomst er fra lokalgata i sør, og all bilparkering er i kjeller. Grad av utnytting skal ikke overstige m 2 bruksareal som tilsvarer 125 % BRA. Planforslaget legger opp til 70 leiligheter som gir en boligtetthet på 15 boliger per dekar. Planlagt boligbebyggelse er planlagt med trapperom og adkomst til leilighetene i et innvendig rom med glasstak over. Det er tilrettelagt for etablering av innvendige fellesarealer i et eget rom i første etasje. Konseptet gir noen fordeler og ulemper, som er diskutert i rådmannens vurdering. Hovedutfordringer i planforslaget har vært henvendelsen mot omkringliggende gater, omfang av støyskjermer og andre støytiltak, og boligkvalitet. 1

3 Illustrasjon sett fra sør, over Lade Arena. (Prosjektet er det brune) Tidligere vedtak og planpremisser Forholdet til overordnet plan og gjeldende områdeplan I kommuneplanens arealdel er området satt av til boliger. Planområdet ligger i midtre sone med hensyn til krav om parkering og uterom. Området er innenfor kommunedelplanen for Lade - Leangen som har vært på høring, men vedtatt områdeplan skal gjelde foran kommunedelplanen der det er motstrid. I kommuneplanens arealdel er parkeringskrav for området satt i henhold til midtre sone. I kommunedelplanen for Lade og Leangen (høringsforslag) er kravet foreslått i henhold til bestemmelser for indre sone. I planforslaget er det i bestemmelsene satt krav til parkering i henhold til indre sone, mens uterom er i henhold til midtre sone slik det var i områdeplanen. I områdeplanen for Lade allé 59-73, R , vedtatt , er planområdet avsatt til boliger (felt B3) og bolig med mulighet for forretning (BF3). Planforslaget inneholder bare boligbebyggelse. Planområdet grenser til en hensynssone for landskap, som er lagt over allérekka og gang- og sykkelvegen langs Lade allé. Planforslaget er i tråd med utnyttelse og høyder bestemt i områdeplanen, og ivaretar forbindelser mellom byggeområdene og variert leilighetssammensetning. Områdeplanen har bestemmelser som tilsier at det skal være åpninger mellom nye bygninger mot Lade allé, slik at det er visuell kontakt mellom uterommene i ny bebyggelse, og at støyskjermer skal unngås. Dette er delvis ivaretatt, men det er vanskelig å lykkes godt med siden Lade allé har mer trafikk og støy enn hva som var forutsatt da områdeplanen ble utarbeidet. Tidligere vedtak Planforslaget ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn og sendt på høring i bygningsrådets møte , som sak 36/15. Risiko - og sårbarhetsanalyse Konklusjoner fra risiko - og sårbarhetsanalyse er innarbeidet i planbeskrivelsen og ivaretatt ved utforming av forslag til plan og bestemmelser. Vurdering Planforslagets utforming og kvalitet Området inngår som ett av flere delområder på Lade, med forskjellig utbyggingsmønster og ulike boligkvaliteter. Det hele er bundet sammen av en serie med uterom som er bundet sammen av en gjennomgående turveg. Planområdet avviker fra de øvrige utbyggingsområdene, ved at bygningstypen 2

4 består av to selvstendige punkthus med leiligheter med et innebygget fellesrom med glasstak, og ikke som blokker rundt et eller flere uterom slik naboområdene er organisert. Rådmannen har uttrykt skepsis til bygningstypen og illustrert prosjekt, fordi det innebygde fellesrommet er arealkrevende og ikke tilfører de felles uterommene kvaliteter som kan komme boligområdet og fellesskapet til gode. Når planforslaget ble sendt på høring ble det stilt som forutsetning i vedtaket i bygningsrådet at før sluttbehandling skulle planforslaget endres slik at, vedtak punkt 2: Ved etablering av innvendige fellesarealer skal disse utformes på en slik måte at de gir utsyn til og bedre brukbarhet av felles uteoppholdsareal. Dette er nå sikret i reguleringsbestemmelsene. Det er vanskelig å sikre dette i et plankart. Illustrasjoner til prosjektet har ikke blitt bearbeidet for å vise hvordan dette skal løses. Dette må gjøres i detaljprosjekteringen før en byggesøknad. Skisse av innvendige adkomstgallerier og fellesrom (under brunt tak), HUS arkitekter AS Bygningstypen medfører også utfordringer med å sikre gode støyforhold fordi leilighetene mot Lade allé ikke oppnår stille side. Fylkesmannen har stilt vilkår om egengodkjenning på at støyforholdene må sikres for alle boenhetene. Det er nå sikret i reguleringsbestemmelsene at alle boenheter skal ha støynivå mindre enn L den 55dB utenfor halvparten av rom for varig opphold og minst ett soverom, og tiltakene i støyrapporten er gjort juridisk bindene. Med dette er punkt 1 i vedtaket om å sende planforslaget på offentlig høring også imøtekommet. Uteområdet blir tilfredsstillende støyskjermet med de foreslåtte skjermene. Stort omfang av støyskjermer kan gi lukkede boligområder og ikke attraktive gater å bevege seg langs. For å unngå dette er støyskjermer trukket tilbake og åpnet opp mot bussholdeplass og gang- og sykkelveg, slik at det nå er adkomst og innsyn til uterommet fra gata. Vedlagt støykart med endrede støyskjermer viser løsningen som er sikret i plankartet. Uterommene er ellers lett tilgjengelige og har gode solforhold. De er godt tilknyttet den interne ganglinjen som forbinder de nye boligområdene. Forholdet til lokalgata på sørsiden har også vært diskutert. Områdeplanen sier at bebyggelse mot lokalgata skal ha bymessig preg, men både i denne planen og i tilliggende områder er gata preget av innkjøringer til parkeringskjellere slik at gata får preg av bakgate. Områdeplanen åpnet opp for forretningsarealer her, men denne muligheten er ikke benyttet. Uterommet og 1. etasje ligger ca 1,6 meter over gatenivået, og har støyskjerm i 1,6 meter over dette igjen. Dette bidrar til manglende visuell kontakt og åpenhet mellom gata og uterommene mellom boligene. Avveiing av konsekvenser Planlagt bebyggelse har lite innvirkning på sol-/skyggeforhold for naboer. Med hensyn til trafikksikkerhet medfører ikke planforslaget risiko utover det normale i en bysituasjon, og trafikkmengden blir som i dagens situasjon. Planforslaget vil på den annen side tilføre kvaliteter til nabolaget som nye utearealer og tilhørende snarveier. Med en endring av reguleringsbestemmelsene til å sikre støyforholdene bedre i boenhetene og ved at innvendige fellesareal skal bidra til bedre brukbarhet av uteområdet, mener rådmannen at prosjektet ved videre prosjektering vil kunne få nok 3

5 bokvalitet til at planforslaget i et folkehelseperspektiv kan anbefales vedtatt. Økonomiske konsekvenser for kommunen Det er ikke regulert offentlig formål i planen. Planen gir ikke kommunen mer ansvar for drift enn det som lå i vedtatt områdeplan. Bebyggelsen skal tilknyttes et avfallssuganlegg som kommunen skal drifte, i tillegg til veganleggene. Medvirkningsprosess Det har vært en samrådfase uten vesentlige merknader, arbeidsmøter med byplankontoret og et arbeidsmøte med Fylkesmannen vedrørende støy. Fylkesmannen kom med en samordnet uttalelse i høringsfasen med vilkår om egengodkjenning vedrørende støytiltak og sikring av disse. Vilkårene anses imøtekommet og sluttbehandlingen forutsetter bekreftelse på dette før planen kan vedtas. Konklusjon Rådmannen anbefaler at planforslaget vedtas. Rådmannen i Trondheim, Einar Aassved Hansen kommunaldirektør Hilde Bøkestad byplansjef Anne Torres Mollan saksbehandler Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Vedlegg Vedlegg 1: Vedlegg 2: Vedlegg 3: Vedlegg 4: Vedlegg 5: Vedlegg 6: Vedlegg 7: Vedlegg 8: Vedlegg 9: Vedlegg 10: Vedlegg 11: Vedlegg 12: Vedlegg 13: Planbeskrivelse Plankart på grunnen Plankart under grunnen Reguleringsbestemmelser Støyvurdering Støykart med endret støyskjerming Illustrasjonsplan Oversiktsperspektiver Snitt illustrasjonsprosjekt Sol- og skyggediagram ROS-analyse VA-ledningsplan Geoteknisk vurdering 4