Saksprotokoll. Saksprotokoll: Detaljregulering av Bratsbergvegen 82, del av gnr/bnr. 90/9, m.fl, offentlig ettersyn

Transkript

1 Saksprotokoll Utvalg: Bygningsrådet Møtedato: Sak: 198/15 Tittel: Saksprotokoll: Detaljregulering av Bratsbergvegen 82, del av gnr/bnr. 90/9, m.fl, offentlig ettersyn Resultat: Behandlet Arkivsak: 13/25513 Vedtak: Bygningsrådet vedtar å legge forslag til detaljregulering av Bratsbergvegen 82 ut til offentlig ettersyn, samtidig som det sendes på høring. Planforslaget er vist på kart i målestokk 1:1000, merket Voll Arkitekter AS, datert , i bestemmelser sist endret og beskrevet i planbeskrivelsen, sist endret Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven Behandling: Geirmund Lykke (KrF) alternativt forslag til innstillingen: Bygningsrådet vedtar å legge forslag til detaljregulering av Bratsbergvegen 82 ut til offentlig ettersyn, samtidig som det sendes på høring. Planforslaget er vist på kart i målestokk 1:1000, merket Voll Arkitekter AS, datert , i bestemmelser sist endret og beskrevet i planbeskrivelsen, sist endret Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven Votering: Ved alternativ votering mellom innstillingen og Lykkes forslag ble Lykkes forslag enstemmig vedtatt. Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Saksprotokoll for Bygningsrådet

2 Saksframlegg Detaljregulering av Bratsbergvegen 82, del av gnr/bnr. 90/9, m.fl, offentlig ettersyn Arkivsaksnr.: 13/25513 Forslag til vedtak: Bygningsrådet vedtar å avvise forslag til detaljregulering av Bratsbergvegen 82, del av gnr/bnr. 90/9, m.fl. Planforslaget er vist på kart i målestokk 1:1000, merket Voll Arkitekter AS, datert , i bestemmelser sist endret og beskrevet i planbeskrivelsen, sist endret Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven SAKSFRAMSTILLING Planforslaget er nærmere beskrevet i forslagstillers planbeskrivelse, vedlagt som vedlegg 1. Saksfremlegg - arkivsak 13/

3 Innledning Det innsendte planforslaget er utarbeidet av Voll Arkitekter AS som forslagstiller, på vegne av tiltakshaver Bratsbergvegen Bygg AS. Komplett planforslag forelå første gang Da dette var et forslag rådmannen ikke kunne anbefale, ble det enighet om å avtale ny behandlingsfrist når omforent planforslag forelå. Det har imidlertid ikke vært mulig å komme fram til et omforent planforslag som kan anbefales. Hensikten med planarbeidet er å fortette den vestlige delen av eksisterende boligeiendom. Tiltakshaver ønsker 14 nye boenheter. Eksisterende bolig på eiendommen brant ned for en tid tilbake, og eksisterende uthus/garasje er revet. Dagens adkomst fra Bratsbervegen beholdes. Planområdet ligger ved Bratsbergvegen. Eiendommen grenser i nord og vest mot tilliggende småhusbebyggelse, og i sør og vest mot grøntområder. Planområdet ligger i en sidedal som heller ned mot Bratsbergvegen. Det er krevende grunnforhold i området. Den vestlige delen av planområdet er utsatt for støy fra Bratsbergvegen. Over eiendommen går det to offentlige VA-ledninger som legger føringer for planarbeidet på grunn av krav om minsteavstand fra ledninger til bygg. Tiltakshaver ønsker et leilighetsbygg i fire etasjer der fjerde etasje er inntrukket. Det planlegges 14 enheter, og maksimum BRA er satt til 1600 m². Rådmannen mener dette er en mye høyere utnyttelse enn området tåler, og har bedt om at prosjektet reduseres. Forslåtte bebyggelse er for dominerende. Prosjektet må bedre tilpasses terreng og omkringliggende bebyggelse med hensyn til volum og utnyttelse for å gi en tilfredsstillende situasjon for naboene. I tillegg viser ikke planforslaget konkrete løsninger for utfordringene med hensyn til støy på private balkonger. Tidligere vedtak og planpremisser Planstatus Planområdet er i kommuneplanens arealdel vist som eksisterende boligbebyggelse og framtidig grønnstruktur. Den bebygde delen i sørvest er vist som boligbebyggelse, mens den ubebygde delen av gnr/bnr. 90/9 er grønnstruktur. Gjeldende reguleringsplaner viser gnr/bnr 90/9 med ett hus og gangvei over tomta, og med adkomst fra Bratsbergvegen. Risiko - og sårbarhetsanalyse (ROS) ROS-analysen omfatter følgende tema: - Masseras/skred - Støv og støy fra trafikk - Nedbør - Støv og støy fra andre kilder - Ulykke i av- og påkjørsler - Ulykker med gående og syklende - Ulykker ved anleggsgjennomføring Konklusjoner fra risiko - og sårbarhetsanalyse er innarbeidet i planbeskrivelsen og ivaretatt ved utforming av forslag til plan og bestemmelser, men ikke når det gjelder støy. Vurdering Planforslagets utforming og kvalitet Ved oppstartsmøte for to år siden viste foreløpig skisse 8 enheter i et leilighetsbygg i tre etasjer der tredje etasje var inntrukket. Byplankontoret anbefalte planoppstart, og ga blant annet føringer i forhold til naboer, grøntdrag og trafikk. Saksfremlegg - arkivsak 13/

4 Ett år senere ble forslag til komplett planforslag sendt inn. Prosjektet hadde da økt til 15 enheter i et leilighetsbygg i fire etasjer der fjerde etasje var inntrukket. Prosjektet er i ettertid redusert med én enhet, men utnyttelsen er tilnærmet den samme. Figur 1: Planlagt bebyggelse sett fra sør. Bratsbergv. 80 nede til venstre. Figur 2: Planlagt bebyggelse sett fra vest, uten nabobebyggelsen i Bratsbergv. 80. Areal på eiendommen vist som bolig i KPA er 1,285 dekar. 14 nye boenheter gir 11 boliger per dekar, langt over tetthetskravet i KPA, som er minimum 3 boliger per dekar for områder på 1,5-6 dekar i eksisterende boligbebyggelse ( 27.1 i KPA). Rådmannen mener dette er en vesentlig høyere utnyttelse enn området tåler, og har bedt om at prosjektet reduseres. Forslagstiller viser til at det er flere fortettingsprosjekt i området, og trekker blant annet fram Stubbanterrasse (Bratsbergv. 110 og 112) som et prosjekt det vil være riktig å sammenligne med. Dette er imidlertid en mye større tomt med annerledes topografi enn gjeldende planområde. Stubban Terrasses tomt er på 10,5 daa uten villabebyggelse tett inntil, og bebyggelsen er logisk formet i forhold til topografien på tomta. Tettheten er også vesentlig lavere, 5,9 enheter per dekar. I tillegg er parkering løst helt under bebyggelsen, og det er ikke eksisterende hus mellom prosjektet og Bratsbergvegen. Når det gjelder støy så har de private balkongene mot sørvest et støynivå på fasaden som overstiger anbefalte grenseverdier i T-1442/2012. Fylkesmannen ba i sin merknad om at støyutredningen skulle beskrive hvilke type tiltak som må iverksettes for at kravene i T-1442/2012 skal tilfredsstilles. I tillegg ba de om at nødvendig støyreduserende tiltak tas inn på plankart og i rekkefølgebestemmelser. Statens vegvesen understreket at det tidlig i prosessen må innarbeides hvordan man gjennom valg av løsninger kan sikre tilfredsstillende løsninger i forhold til støy. Støyutredningen som er utarbeidet sier ingenting om tiltak som må til for å oppnå tilfredsstillende Saksfremlegg - arkivsak 13/

5 støyforhold, men at dette må vurderes i detaljprosjekteringen. Foreslåtte bestemmelser sier at Figur 3: Situasjonsplan støy på uteoppholdsareal skal være i henhold til fastsatte støygrenser i T-1442/2012. Dersom balkongene skal være med i uteromsregnskapet må de tilfredsstille kravene i T-1442/2012. Avveiing av konsekvenser Forslåtte bebyggelse er for dominerende. Den må tilpasses omkringliggende bebyggelse med hensyn til volum og utnyttelse. Brudd med eksisterende boligkarakter og den høye tettheten tilfører ikke nye kvaliteter til området, jamfør 9.1 i KPA: Stedskarakter og gode helhetsløsninger skal vektlegges i fortettingsprosjekter. Der høy tetthet gir brudd med eksisterende karakter, skal utbyggingsprosjekter tilføre nye kvaliteter. Planforslaget tilfredsstiller ikke avtaler gjort i oppstartsmøtet. For at rådmannen skal kunne anbefale planforslaget må prosjektet reduseres i tetthet og størrelse. Det bør vurderes endret typologi, og prosjektet må bedre tilpasses terreng og omkringliggende bebyggelse. Endringer vil kunne gi en bedre situasjon for naboene, særlig i vest, enn foreslåtte skisse som viser en høy, tom fasade (sokkel) uten vinduer som nærmeste nabo. Økonomiske konsekvenser for kommunen Planforslaget vil ikke føre til noen økonomiske konsekvenser for kommunen. Medvirkningsprosess Oppstart av planarbeid ble varslet Utvidet planområde ble senere varslet Fylkesmannen ber i sin merknad om at minimumskrav til boligtetthet blir tatt inn i planen, og at grønnstrukturen bevares. De forutsetter at det utarbeides en ROS-analyse. Fylkesmannen ber også om at det utarbeides støyberegninger som gjøre rede for støybildet før og etter støyskjerming, hvilke boliger som skal støyskjermes, støygrenser for uteareal og hvordan støyskjermingstiltak skal plasseres og utformes. Til slutt må støyutredningen beskrive hvilke type tiltak som må iverksettes for at kravene i retningslinje T-1442/2012 skal tilfredsstilles. Nødvendig støyreduserende tiltak for å oppnå tilfredsstillende støyforhold må tas inn på plankart og som rekkefølgebestemmelser. Statens vegvesen ser utfordringen med at avkjørselen ligger i en kurve, men forutsetter at vegnormalens krav legges til grunn i planleggingen. De gjør oppmerksom på at nedre deler av planområdet er noe støyutsatt, og at det er viktig at det tidlig i prosessen innarbeides hvordan man gjennom valg av løsninger kan sikre tilfredsstillende løsninger i forhold til støy. Saksfremlegg - arkivsak 13/

6 Det er ikke registrert automatisk fredede kulturminner innen området, og Sør-Trøndelag fylkeskommune vurderer at det er relativt liten risiko for at planen vil komme i konflikt med slike. Syklistenes landsforening legger til grunn at det stilles rekkefølgekrav for etablering av snarveg østover mot fotballbanen og Utleira skole. Utkjøring til Bratsbergvegen må utformes slik at sikkerheten til gående og syklende blir ivaretatt. Naboene i Bratsbergvegen 80 mener den planlagte utbyggingen er altfor stor og omfattende, og de er kritiske til den voldsomme økningen av boenheter. Hele strøket har boligkarakter med vanlige eneboliger, og en boligblokk med 15 boenheter vil bryte fullstendig med strøkskarakteren. Bygget er ikke tilpasset terrenget, og de frykter hva økt vibrasjon og beskjæring kan gjøre med de dårlige grunnforholdene i området. Naboene har forståelse for at en viss fortetting, men ikke for enhver pris slik at naboer får alle ulempene ved utbyggingen i form av beklemmende nærhet og økt trafikk. Det vil oppstå farlige situasjoner og kø i adkomstvegen når beboerne skal ut i/ut av Bratsbergvegen i rushtiden. Konklusjon Rådmannen finner at planforslaget ikke holder nødvendig planfaglig kvalitet, og er i strid med kommunens overordnede retningslinjer for arealplanleggingen. Rådmannen anbefaler derfor at planforslaget avvises. Rådmannen i Trondheim, Einar Aassved Hansen kommunaldirektør Hilde Bøkestad byplansjef Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Tone Bergsmyr saksbehandler Vedlegg Vedlegg 1: Vedlegg 2: Vedlegg 3 Vedlegg 4: Vedlegg 5: Vedlegg 6: Vedlegg 7: Vedlegg 8: Vedlegg 9: Vedlegg 10: Vedlegg 11: Vedlegg 12: Vedlegg 13: Vedlegg 14: Planbeskrivelse Reguleringskart Reguleringsbestemmelser Situasjonsplan Snitt Fasadetegninger Sol-/skyggediagram ROS-analyse Geoteknisk utredning Geoteknisk notat 01: avklaring av stabilitetsforhold Geoteknisk notat 03: geoteknisk vurdering av utbygging Støyutredning VA-notat Uteromsregnskap Saksfremlegg - arkivsak 13/