GJERDRUM KOMMUNE. Løpenr/arkivkode 4261/ / SAKSFRAMLEGG

Transkript

1 GJERDRUM KOMMUNE Løpenr/arkivkode Dato 4261/ / Saksbehandler: Kai Øverland Detaljplan for Ask Vestre gnr/bnr 39/48 mfl SAKSFRAMLEGG Utv.saksnr Utvalg Møtedato 37/14 Formannskapet Saken gjelder: Detaljplanen for Vestvang har vært forsøkt tilpasset Områdeplanen for Ask sentrum. Planforslaget dekker område 8 og 10 i områdeplanen for Ask sentrum. Eierne (Bundebygg og Hans Olav Ask) ønsker å få realisert ca. 35 dekar til bolig forretning og kontor. (210 boligenheter 1400m 2 bruksareal til dagligvare og 1600 til annen forretning/handel). Utbyggingen skal skje i 2 trinn. Detaljplanen ble varslet januar Det kom ingen særskilte merknader til planforslaget.

2 Vedlegg: 1 Planbeskrivelse detaljplan, OMRÅDE 8 og 11 2 Planbestemmelser 3 ROS- analyse 4 Plankart Ask Vestre Geo_rapport_ Notat om overvannshåndtering 7 Trafikkanalyse 8 Illustrasjonshefte Øvrige vedlegg er registrert på arkivsak: 2013/906 Rådmannens forslag til vedtak Detaljplan for Ask Vestre datert med tilhørende dokumenter legges ut på høring og offentlig ettersyn, med følgende endring i bestemmelsene 3.1 h): Ved rammesøknad skal det legges til grunn dokumentasjon på byggetiltak i planområdet er i samsvar teknisk forskrift for energi klasse B gul. Saksprotokoll i Formannskapet Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Detaljplan for Ask Vestre datert med tilhørende dokumenter legges ut på høring og offentlig ettersyn, med følgende endring i bestemmelsene 3.1 h): Ved rammesøknad skal det legges til grunn dokumentasjon på byggetiltak i planområdet er i samsvar teknisk forskrift for energi klasse B gul. Rådmannen i Gjerdrum Frits Eriksen

3 Bakgrunn: Hensikten med detaljplanen for Vestvang er å tilrettelegge for en god, etappevis utbygging av et sentrumsnært område. Nærmest fylkesveien planlegges bebyggelse med kombinert formål; bolig, forretning (inkl. servering) og kontor. Det planlegges anlegg av grønnstruktur med gang- og sykkelveg i dagens ravine og det planlegges områder for utbygging av ren boligbebyggelse syd og vest i planområdet. Den nylig vedtatte Områdeplanen for Ask sentrum krever oppfølging med detaljplaner for de ulike områdene før byggetiltak kan igangsettes. Fakta: Forslagstiller/ tiltakshaver: Bunde Eiendom AS v/ Knut Bunde Planlegger: LOF Arkitekter AS v/ Ingebjørg Lien / Vibeke Schønborg Planområde Planområdet omfatter flere eiendommer: Smia, gnr.42/ bnr.58, Bankbygget, gnr.42/bnr.19 Vestvang (tidligere Maxbo), gnr.42/ bnr.95 Lensmannslia, gnr.42/bnr45 Del av eiendommen til Hans Olav Ask gnr. 42/ bnr.1 Planområdets størrelse: Ca. 35 dekar. Saksopplysninger: I forbindelse med plansmien som ble avholdt i 2010, fremmet Bunde Eiendom AS ønske om å bygge ut sin eiendom («Maxbo» tomta) til bolig og forretning. Forslaget ble hensyntatt i kommuneplanens arealdel 2012, og tilslutt tatt med i områdeplan for Ask sentrum (vedtatt den ). Planforslaget ansees å være i tråd med gjeldende kommuneplan og områdeplan. Rådmannens vurdering: Kvikkleire Ask sentrum og store deler av Gjerdrum har marine avsetninger og derav betydelige forekomster av kvikkleire. Plan- og bygningsmyndigheten setter kategorisk krav om geotekniske undersøkelser og prosjektering på bebyggelse i løsmasse-områdene. Krav til undersøkelser gjelder hele Ask sentrum. Med tiltakene som er foreslått i geoteknisk rapport og tidligere utførte tiltak siden 1990 tallet og frem til i dag for vestre del av Ask og Nystulia er Plan- og bygningsmyndigheten trygge på at utbyggingen blir forsvarlig oppført i forhold til foreliggende rapporter og de krav som er satt til byggesaken. I byggesakene har byggesaksforskriften satt krav til uavhengig kontroll på geoteknikken og prosjekteringen på alle tiltak vesentlige tiltak. Knutepunktet Ask

4 Kommunen og ØRU er aktive deltakere på plansamarbeidet: Regional plan for areal- og transport i Oslo og Akershus, i regi av Oslo og Akershus Fylkeskommuner. Kommunesenteret Ask er i høringsdokumentet «Plansamarbeidet» vurdert som eget knutepunkt. Sitert tekst fra plansamarbeidet: En styrket utvikling og fortetting av knutepunkter vil gi færre arealkonflikter enn dagens trend. Ved å konsentrere store deler av befolkningsveksten i byer og tettsteder kan verdifull dyrkbar jord, grønnstruktur og andre miljøverdier bevares for framtidens innbyggere. Samtidig vil fortetting og utbygging i noen prioriterte byer og tettsteder kunne føre til konflikter der verdifulle jordbruksarealer ligger i eller tett opp til sentrumsområdene. Rådmannen anser at planforslaget er med til å styrke realiseringen av Ask som knutepunkt og vil kunne bidra til sikring av kvaliteter ett knutepunkt bør ha: som leiligheter, kompakt sentrum, handel, og gode offentlige arealer. Boligbygging og vekst Gjerdrum kommune har vektlagt meste av fremtidig vekst i Ask sentrum. Veksten vil bli styrt gjennom vedtak av reguleringsplaner med rekkefølgekrav og utbyggingsavtaler. I snitt er det satt en vekst på ca. 60 boliger i året, som gir befolkningsvekst på ca. 2,4% i året. Kommunen har hatt en noe begrenset vekst på under 70 boliger de to siste årene. Planforslaget kommer slik sett godt med. Dagens skole kapasitet har god nok plass til nye elever. En del internflytting av eldre fra eks Bekkeberget, Grønlund etc. vil medføre att nye barnefamilier flytter inn der. Realisering av Ask sentrum Utbyggingen som planforslaget legger opp til vil kunne bidra dirkete til realiseringen av tilbud Ask sentrum skal ha. Samtidig vil rådmannen sikre at rekkefølgekravene og utbyggingsavtalen følges opp slik at ellers ikke realiserbar infrastruktur og felles areal får finansiering. Utbyggingsavtale for enkelte aktører i Ask sentrum er under utarbeidelse. Kombinasjonen med COOP/Vinmonopolet og forretningsareal på 3000m 2 vil etablere ett tyngdepunkt som kan være utfordrende overfor utviklingen av Ask sentrum langs med Fv Kommunen bør derfor også fokusere på torgene som er satt av i områdeplanen får tilbud og løsninger som kan trekke publikum dit ved tilbud som service, betjening og butikker. Estetikk og utforming Planforslaget er innenfor sentrumsplanen krav til fargevalg og utforming. Det er gjort unntak på elementer på bakken og under (ref: bestemmelsen 3.1 b) og c)) for å kunne sikre nødvendige løsninger i forhold til parkeringsløsninger(parkeringskjeller og eller hus) og forming av uteareal. Det står igjen praktiske detaljer på utforming av utearealene som må tas ved rammesøknad. Parkering Parkeringsnormen som ble behandlet den av kommunestyret er lagt til grunn i bestemmelsen for planforslaget. Trafikk Planforslaget vil medføre en estimert økt årlig døgntrafikk på 1320 biler (ÅDT) ved første byggetrinn og totalt med andre byggetrinn vil det bli en økning på 1940 ÅDT. Trafikkanalysen viser en tydelig spredning på veger og atkomst slik at dagens utkjøring fra Maxbo og COOP ikke vil få kapasitetsproblemer. Når forlengelsen av vegen fra Nystulia til Belstadsvingen er realisert vil også trafikken bli redusert med 3500ÅDT på Fv. 120 gjennom Ask sentrum.

5 Konklusjon: Rådmannen mener at planforslaget er i tråd med både kommuneplanens arealdel og Ask sentrum og vil fremme planen til høring som den er lagt frem i saksfremlegget. Før planen blir vedtatt av kommunestyret vil rådmannen sørge for at utbyggingsavtale for planområdet er utarbeidet og avklart med partene. Rådmannen har valgt å følge opp vedtaket vedrørende energiutredningen for Ask sentrum med krav til energi klasse B gul. Dette kravet er noe strengere enn kun teknisk forskrift og krever redusert andel på bruk av fossilt brensel. Med tilleggskrav for overvannshåndtering vedlagt saken, er saken forsvarlig for utleggelse til høring. Ved rammesøknad vil detaljer som ytelse og løsning kreves dokumentert.