Saksprotokoll. Tittel: Saksprotokoll: Detaljregulering av Odd Husbys veg 17, sluttbehandling

Transkript

1 Saksprotokoll Utvalg: Bystyret Møtedato: Sak: 184/14 Tittel: Saksprotokoll: Detaljregulering av Odd Husbys veg 17, sluttbehandling Resultat: Behandlet Arkivsak: 13/38001 VEDTAK: Bystyret vedtar forslag til detaljregulering av Odd Husbys veg 17 som vist på kart i målestokk 1:1000, merket Solem Arkitektur, senest datert med bestemmelser senest datert Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven Behandling: Votering: Innstillingen ble enstemmig vedtatt. Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Saksprotokoll for Bystyret

2 Saksframlegg Detaljregulering av Odd Husbys veg 17, sluttbehandling Arkivsaksnr.: 13/38001 Forslag til innstilling: Bystyret vedtar forslag til detaljregulering av Odd Husbys veg 17 som vist på kart i målestokk 1:1000, merket Solem Arkitektur, senest datert med bestemmelser senest datert Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven SAKSFRAMSTILLING Sammendrag Hensikten med planen er fortetting på to boligtomter i området Ugla/Dalgård på Byåsen, nær Dalgård skole. Eksisterende bebyggelse tenkes revet. Forslaget er en endring av gjeldende reguleringsplan for Odd Husbys veg 17 og 17 A, som ble vedtatt Denne planen tok sikte på å bygge 9 nye leiligheter, i kombinasjon med å beholde den ene av de to eksisterende boligene. I forslaget til ny plan rives også den andre boligen, og det tillates bygd i alt 18 leiligheter. Endringer i den planlagte bebyggelsens ytre form gjelder i hovedsak der hvor eksisterende bolig rives og erstattes med nye leiligheter. All parkering legges under bakken, og det er ikke lenger behov for regulert felles adkomst og parkering på bakkeplan. Rådmannens vurdering er at endringene som foreslås i planen som ble vedtatt i 2011 er akseptable. Det oppnås en høyere utnyttelse uten store endringer i de ytre rammene for prosjektet. 1

3 Innledning Planforslaget er utarbeidet av Solem Arkitektur AS som forslagstiller, på vegne av tiltakshaver Trondheim Panorama AS. Planforslaget gjelder to eldre boligeiendommer på til sammen ca 2 dekar. Gjeldende plan la til rette for å bygge 9 nye leiligheter i et vinkelbygg, og beholde den ene boligen på en redusert tomt. Liten interesse for de prosjekterte leilighetene har ført til at eiendommene er overtatt av nye eiere, og det ønskes nå å rive også det andre huset, og bygge i alt 18 leiligheter. Tidligere vedtak og planpremisser Det innsendte planforslaget ble i delegasjonsvedtak FBR 1990/14 av vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn. Forholdet til overordnet plan Planforslaget er i samsvar med hovedtrekk og rammer i overordnet plan. I gjeldende kommuneplan er området vist som boligbebyggelse med parkering og uteromskrav for ytre sone. Planstatus Gjeldende reguleringsplan er detaljregulering av Odd Husbys veg 17 og 17 A, vedtatt Regulert fortau på siden mot Olav Duuns veg inngår nå i reguleringsplan for Olav Duuns veg, vedtatt Planområdet, eksisterende forhold Planområdet omfatter eiendommene gnr. 103, bnr. 164 og 671. Begge er eid av Trondheim Panorama AS. Planområdet ligger på Ugla/Dalgård på Byåsen. Området omkring er preget av boligtomter med variert størrelse i bygningsstrukturen, fra 1-etasjers villabebyggelse til 3-etasjers boligblokker. Området tilhører skolekrets Dalgård med Dalgård barneskole. Fram til barneskolen er det ca 300 meter. Skolevegen fører til kryssing av Odd Husbys veg (lysregulert fotgjengerfelt). Det er fortau/gang- og sykkelveg videre fram til barneskolen. Fram til Ugla ungdomsskole er det ca 600 meter. Det er gang- og sykkelveg langs Odd Husbys veg, mens siste strekningen fram til skolen langs Uglahaugstien ikke har fortau. Det er kort veg til flere barnehager i området. Ved Kystad barnehage, som ligger ca 350 meter fra planområdet, er et regulert friareal. Det er ca 600 meter til Dalgård idrettsanlegg med flere fotballbaner og løpebane, i tillegg til at det inntil anlegget er regulert friområder. Eiendommene har flatt terreng og har i dag adkomst til Olav Duuns veg som har fartsgrense på 30 km/t. Kommunen har igangsatt arbeid med utbedringstiltak for myke trafikanter langs Olav Duuns veg. Det er boligtomter i nord og øst for planområdet, mens Odd Husbys veg 17 i sør og vest grenser til kommunale veger. Det er kort avstand til bussholdeplass og dagligvarebutikk i Odd Husbys veg, og ca 700 meter til 2

4 nærmeste trikkeholdeplass. Grunn- og arkeologiske forhold NGIs kvikkleirekart viser ikke kvikkleiresoner i området. Området ligger i en mulig flomveg fra terrenget ovenfor, dersom overvannssystemet ikke kan ta unna tilstrekkelig vann. Det bør tas hensyn til dette ved plassering av åpninger i kjellervegger og liknende. Det er tidligere utført grunnundersøkelser i Ugla-området av Trondheim kommune (R.205 (Kystadmyra), R.436 (Dalgård) og R.825 (Odd Husbys veg, Gamle Oslovei, General Bangs veg). Det er ifølge rapportene registrert liten dybde til fjell, 2 m på det dypeste. Løsmasser over fjell består av et tynt lag torv over mineralisk grunn (leire og silt). Det er ikke registrert kulturminner innenfor det aktuelle planområdet, og det er liten risiko for at planen kommer i konflikt med slike. Det er ikke påvist forurensing i grunnen. Området er ikke eksponert for miljøbelastninger utover trafikken fra Odd Husbys veg. Vann- og avløpsnett Det går offentlig vannledning og avløpsledning både i Olav Duuns veg og inntil / i Odd Husbys veg. Det er tidligere vurdert behov for økning i kapasiteten i ledningsnettet for overflatevann og for spillvann. Det går ikke offentlige ledninger over eiendommene som skal utbygges. Fjernvarme Odd Husbys veg 17 ligger utenfor, men tett inntil planlagt utvidet område for konsesjon for fjernvarme. Naturverdier /andre miljøforhold Planområdet omfatter ikke områder som antas å ha spesielt verdifull naturtype. Det er ikke gjennomført trafikktellinger langs Uglagjerdet, mens det i 2011 ble registrert ÅDT ca 5500 langs Odd Husbys veg, som har fartsgrense 40 km/t (kilde Vegkart / Statens vegvesen). Det er etablert støyskjerm langs Odd Husbys veg. I Olav Duuns veg er det registrert ÅDT ca 1500 i 2011, med fartsgrense 30 km /t. Beskrivelse av planforslaget Planforslaget skal tilrettelegge for en fortetting av boligbebyggelsen i Odd Husbys veg 17 og 17A. Eksisterende bebyggelse i 17A skal rives, og de to eiendommene slås sammen. Endringer i forhold til vedtatt reguleringsplan. Ønsket utbygging vil, i tillegg til endrete omriss for planlagt bebyggelse, medføre følgende endringer i forhold til tidligere vedtatt plankart: 3

5 Tema Vedtatt plankart Planlagt tiltak Arealbruk Felles parkeringsplass Felles parkeringsplass reguleres til boligformål og parkering legges til parkeringskjeller. Byggegrenser på terrengnivå Byggegrensen på terrengnivå er 9,0 meter fra regulert senterlinje i Olav Duuns veg og 4,0 meter fra formålsgrense for kjørevegen Uglagjerdet. Mot bebyggelsen i nordøst og nordvest er byggegrensen 4,0 meter. Byggegrensen er tilpasset siktforhold i vegkrysset og ved utkjøring fra boligtomtene. Byggegrenser settes henholdsvis 8,8 meter i nordøst og 4,7 meter i sørøst fra eiendomsgrense til Nyhagen boligfelt (Uglagjerdet 6-12). Ut over dette beholdes tidligere fastsatte byggegrenser. Byggehøgde Byggehøgde cote og 169.5, Trondheim lokal Byggehøgde cote og 168.7, Trondheim NN2000 Ønsket utbygging vil medføre følgende endringer i forhold til vedtatte planbestemmelser: Tema Vedtatte bestemmelser Planlagt tiltak Grad av utnytting, 4.1 Parkering, 3.2 Minimum 6 og maksimum 10 boenheter. Minimum 1,5 biloppstillingsplass pr boenhet / 70 m² BRA, i samsvar med gjeldende parkeringsbestemmelser for Trondheim kommune fastsatt i kommuneplanens arealdel Minimum 6 og maksimum 18 boenheter. Minimum 1,2 biloppstillingsplass pr boenhet / 70 m² BRA, i samsvar med gjeldende parkeringsbestemmelser for Trondheim kommune fastsatt i kommuneplanens arealdel Figur 1: Til venstre: gjeldende reguleringsplan (plan r ), vedtatt Til høgre: forslag til endret plankart (plan r ). 4

6 I planforslaget er tatt med de arealer som var omfattet av plan r , med fratrekk av arealene som senere ble innlemmet i reguleringsplan for Olav Duuns veg (plan r ), vedtatt Ut over dette er det foretatt mindre justeringer i planbestemmelsene tilpasset endret planforslag. Figur 2: Utsnitt av reguleringsplan for Olav Duuns veg, plan r Plandata Arealbruksformål i planen Boligbebyggelse Samferdselsanlegg Sum grunnareal (totalt m²) 1983 m² 389 m² Utnytting planlagt bebyggelse (bygningsareal) Ca 600 m² BYA Ca 1300 m² BRA Areal på eksisterende bebyggelse som skal rives 166 m² BYA Antall boenheter Inntil 18 Bebyggelse - plassering og utforming Ny bebyggelse tenkes oppført med 2 etasjer mot Olav Duuns veg og 3 etasjer mot Uglagjerdet/Odd Husbys veg. Illustrasjonsprosjektet har 18 boenheter fordelt på 2- og 3-roms leiligheter, med felles parkeringskjeller. Byggehøgden fastsatt i gjeldende reguleringsplan for eiendommene videreføres i ny reguleringsplan. Da forrige høgdefastsettelse var i Trondheim lokal, må det fra dette trekkes 0,8 meter når høgdefastsettelsen i ny reguleringsplan skal være Trondheim NN2000. Uteareal I henhold til gjeldende bestemmelser i kommuneplanens arealdel kreves det 50 m² uteareal pr boenhet / pr 100 m² BRA boligmasse. Av dette skal minimum 25 m² være fellesareal. En utbygging av 18 boenheter vil medføre et krav på ca 900 m² uteoppholdsareal. Planlagt bygg er trukket inn mot byggegrensen mot tilliggende veger i sørvest og sørøst for å få utnyttet bakenforliggende uteareal best mulig. Oversikt nedenfor over uteoppholdsarealet viser at det vil være tilgjengelig et tilfredsstillende uteareal på terrengnivå på ca 870 m². Beboerne vil i tillegg ha ca 180 m² på balkonger og terrasser, basert på ca 10 m² pr boenhet. 5

7 Figur 3: Aktuelt uteoppholdsareal, vist med grønn farge. Aktuell ny bebyggelse vist med gul farge. Gårdsrommet mellom bebyggelsen vil utgjøre mesteparten av disponibelt uteoppholdsareal for beboerne. Deler av dette arealet vil ligge i skyggen til ulike tider av døgnet, men er samtidig godt skjermet mot innsyn m.m. fra omkringliggende veger. Ut mot Olav Duuns veg er det et område med svært gode solforhold. Samlet er uteoppholdsarealene vurdert til å være i tråd med uteromsnormen når det gjelder størrelse og kvalitet. Siden tomta er flat, vil adkomst til området med bygninger og uteareal være gode. Et regulert friareal ved Kystad barnehage ligger ca 350 meter fra planområdet og kan nåes via Olav Duuns veg. Det er ca 700 meter til Haukvatnet som er en av flere innfallsporter til friluftsaktiviteter i bymarka. Ved Dalgård skole er det et nylig oppgradert uteområde, der ballbinge er inkludert. Det er ca 600 meter til Dalgård idrettsanlegg med flere fotballbaner og løpebane. Inntil idrettsanlegget finnes regulerte friområder. Ved rammesøknad skal det foreligge en utomhusplan som blant annet skal vise disponering av arealet som ikke skal bebygges med boliger. Adkomst og parkering Eiendommen vil ha adkomst fra Uglagjerdet. Krav til parkeringsplasser fastsettes i samsvar med bestemmelser i kommuneplanens arealdel, basert på minimum 1,2 oppstillingsplasser pr boenhet/70 m² BRA. For ny bebyggelse er det skissert 23 biloppstillingsplasser i parkeringskjeller, i tillegg til bodareal og sykkelparkering for samtlige leiligheter. Renovasjon Bunntømte avfallscontainere er tenkt plassert ved adkomsten i nordøst slik at hentebil kan stå i Uglagjerdet når avfall skal hentes. Forholdet ble i forbindelse med gjeldende reguleringsplan avklart med Trondheim Renovasjon. Nedgravde containere vil ha et plassbehov på ca 5 meter x 1,5 meter for 3 stk containere (hver på 2 m 3 ). Ut over dette er det arealkrav til ferdsel rundt containerne. Endelig plassering fastsettes i utomhusplan. 6

8 Støy Ved utarbeidelse av reguleringsplan vedtatt i 2011 ble det gjennomført støyutredning som viste at ny bebyggelse ville ligge i gul sone på siden mot Odd Husbys veg. I støyrapporten ble det anbefalt at det i forbindelse med detaljprosjekteringen ble vurdert at eventuelle balkonger mot sørvest fikk tett rekkverk eller ble innbygget. Leiligheter i denne delen av bebyggelsen skal være gjennomgående slik at de kan få en stille side. Dette er ivaretatt i reguleringsbestemmelsene. Offentlige samferdselsanlegg. Det legges opp til adkomst til planområdet fra Uglagjerdet, og denne vegen vil ha samme linjeføring som i dag og i samsvar med gjeldende reguleringsplan, tilsvarende 4,5 meter bredde. Mellom kjørevegen og boligarealet videreføres tidligere regulert 1,5 meter bred skulder. Boligarealet grenser langs Olav Duuns veg til et 3.0 meter bredt fortau, regulert i plan r Området skal i 2 meters avstand fra fortau holdes åpent for snøopplag, uten hindrende gjerde og beplantning. Eksisterende støyskjerm mellom Uglagjerdet og Odd Husbys veg er videreført i planforslaget. Planlagt gjennomføring Det er stilt rekkefølgekrav om ferdigstillelse av uteareal, samt krav om tilfredsstillende kapasitet på avløpsledninger. Det må utarbeides plan som viser gjennomføring og behov for avbøtende tiltak i anleggsfasen. Virkninger av planforslaget Siden planforslaget i hovedsak viderefører dagens bruk av området, vil det ikke oppstå vesentlige nye virkninger og konsekvenser for miljø og samfunn enn de som i hovedsak allerede er kjent. Det legges opp til en økning av antall boenheter som kan etableres på eiendommene. Utbygging av nye boliger kan ikke godkjennes før det er dokumentert tilstrekkelig skolekapasitet. Utarbeidet sol- og skyggediagram viser at planlagt ny bebyggelse ved vår- og høstjevndøgn på deler av dagen vil gi negativ virkning for solforholdene på omkringliggende eiendommer. Det legges opp til at eiendommene får endret adkomst fra Olav Duuns veg til adkomst fra Uglagjerdet. Denne vegen er adkomst til et avgrenset boområde med ca 25 boenheter og har lite trafikk. Det er ingen spesiell bruk av planområdet av barn og unge i dag. Planforslaget viser at det kan etableres tilfredsstillende oppholdsarealer for beboerne. Planområdet ligger forholdsvis nært opp til regulerte friområder som gir muligheter for friluftsliv på sammenhengende arealer. Tiltaket vil øke behovet for separering av deler av det offentlige avløpsnettet i området og det er aktuelt med avtale som vil forplikte kommunen og utbygger om en kostnadsfordeling. Risiko- og sårbarhetsanalyse Det ble i forbindelse med vedtatt reguleringsplan i 2011 utarbeidet ROS-analyse. Analysen viste ingen spesiell risiko eller sårbarhet. 7

9 Økonomiske konsekvenser for kommunen Kostnader knyttet til økt belastning på det offentlige avløpsnettet i området behandles gjennom en egen avtale. Varsling, høring og offentlig ettersyn Oppstart av planarbeid ble annonsert Berørte naboer og offentlige myndigheter ble informert gjennom brev Informasjon om tiltaket har vært tilgjengelig på i perioden Innspill til planforslaget før offentlig ettersyn Det kom innspill fra Posten og Trøndelag brann- og redningstjeneste, og foreløpig uttalelse fra fylkeskommunen og fylkesmannen. Posten ønsker å komme tidlig i dialog med utbygger om plassering av postkasser. Trøndelag brann- og redningstjeneste IKS ( ): Viser til forskrifter som mellom annet setter krav til bygninger, adkomstforhold og brannvannskapasitet. Vil presisere at det må legges til rette for at brann- og redningstjenesten skal kunne utføre en effektiv rednings- og slokkeinnsats, uansett årstid. Peker på krav til avstand mellom bygninger, krav til at parkeringskjeller som går utenfor bygningskropper må tåle belastningen av utrykningskjøretøy, og økt risiko ved ladestasjoner for elbiler. Høringsuttalelser og merknader ved offentlig ettersyn Planforslaget var på høring og lå ute til offentlig ettersyn fra til Det kom inn uttalelser fra fylkesmannen, fylkeskommunen og Statens vegvesen. Det kom ingen uttalelser fra naboer. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag ( ): Barn og unge: Fylkesmannen savner en tydelig plan for hvor uteareal og lekeareal skal opparbeides, men ser at det i rekkefølgebestemmelse 7.2 er tatt inn at utearealene skal ferdigstilles i henhold til utomhusplan. Landbruk og bygdeutvikling: Planforslaget er i tråd med kommuneplanens arealdel når det gjelder utnyttingsgrad. Miljøvern: Det er positivt at nødvendige tiltak for å sikre tilfredsstillende støyforhold er sikret i bestemmelsene. Rådmannens kommentar: Planbestemmelsenes 3.1 har krav om at det ved byggesøknad skal utarbeides utomhusplan, som bl.a. viser lekeområder. Sør-Trøndelag fylkeskommune ( ): Det er liten risiko for at planen vil komme i konflikt med automatisk fredete kulturminner. Minner imidlertid om den generelle aktsomhetsplikten etter kulturminneloven. Minner også om at prinsippene om universell utforming skal ivaretas i planleggingen og kravene til det enkelte byggetiltak. Statens vegvesen ( ): Statens vegvesen har ingen merknader til saken. 8

10 Rådmannens vurdering og anbefaling Gjeldende plan fra 2011 åpnet for bygging av 9 nye leiligheter i området, i tillegg til en eksisterende bolig. Forslaget til endret plan åpner for en økning av antallet boliger fra 10 til 18. Forslaget beholder likevel kvalitet i utformingen, med samme høyder på bebyggelsen som i gjeldende plan. Dette er oppnådd ved at all parkering er lagt under bakken, og at også den gjenstående eneboligen erstattes av leiligheter. Bebyggelsen kommer noe nærmere nabobebyggelsen. Sol skyggediagrammene viser at det blir mye skygge både på eget skjermet uteareal og naboareal, samtidig som det totale bomiljøet er blitt bedre av at parkeringen er lagt under bakken. Skisseprosjektet til nybygg er en illustrasjon, og kan bli endret innenfor rammene av reguleringsplanen. Kravene til tilstrekkelig parkering og uteareal gir imidlertid begrensete valgmuligheter. Rådmannens vurdering er at forslaget gir en høy utnyttelse, på en tomt med sentral beliggenhet ved en hovedtrafikkåre over Byåsen. Planen følger opp målet om en gradvis fortetting av boligbebyggelsen. Rådmannen anbefaler at planforslaget vedtas. Rådmannen i Trondheim, Einar Aassved Hansen kommunaldirektør Hilde Bøkestad byplansjef Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Pål Berntzen saksbehandler Vedlegg Vedlegg 1: Vedlegg 2: Vedlegg 3: Vedlegg 4: Vedlegg 5: Vedlegg 6: Reguleringskart Reguleringsbestemmelser Oversiktskart, med skoleveger Illustrasjonsplan Sol/skygge-studier Prosjektillustrasjoner 9