SAKSFRAMLEGG. Saksb: Inger Narvestad Anda Arkiv: PLID / Dato:

Transkript

1 RENNESØY KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Saksb: Inger Narvestad Anda Arkiv: PLID / Dato: DETALJREGULERING FOR FELT B7B PÅ SKORPEFJELL PLANID FØRSTE GANGS BEHANDLING Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Plankart datert , sist revidert Bestemmelser datert , sist revidert Planleggers planbeskrivelse datert , sist revidert Ros-analyse Innstilling fra rådmannen: Forslag til detaljregulering for felt B/b på Skorpefjell, planid med plankart datert , sist revidert og bestemmelser datert , sist revidert sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven og Saksutredning: Rådmannen legger fram forslag til detaljregulering for felt B7b på Skorpefjell til første gangs behandling. Planforslaget er utarbeidet av Arkitektkontoret STAV AS på oppdrag avgrunneierne i området, deriblant Skorpefjellet AS. Gjeldende planer og regelverk Reguleringsplan: Felt B7b inngår i reguleringsplan for Skorpefjell vedtatt og er vist som byggeområde for bolig. Utskrift sendes til: Kultur og samfunn ved INA for videre oppfølging

2 2 Adkomstvei langs feltet inngår i reguleringsplan for Askje småbåthavn vedtatt der den er regulert til felles vei. Utdrag av reguleringsbestemmelser for feltet: Krav om bebyggelsesplan. (detaljregulering etter ny pbl) Maks BYA=55% (inkl. parkeringsplasser) Maks bygningshøyde + kote 12,5 for gnr 46/21, +kote 10,5 for gnr 46/28 og 87. Boligene innenfor samme felt skal ha samme takform. Det tillates sammenhengende bebyggelse. Felles parkering lagt inn i terrenget. Kartutsnittet over viser gjeldende regulering for området. Kommuneplanen, vedtatt viser området som byggeområde for bolig. Bestemmelsene til kommuneplanen gir føringer for utarbeidelse av reguleringsplaner. 6.7 Parkeringskrav. Enebolig og bolig i rekke - min. 2 parkeringsplasser. Plan- og bygningsloven Etter plan- og bygningsloven 12-1 skal kommunestyret sørge for at det blir utarbeidd reguleringsplaner. Planutvalget vedtar om planforslag skal legges ut til offentlig ettersyn. Etter merknadsfristen blir planen lagt fram for planutvalget til ny behandling med innkomne merknader. Etter behandling i planutvalget blir saken lagt fram for kommunestyret til endelig vedtak. For private planforslag har kommunen en tidsfrist på tolv uker fra planforslaget er mottatt til det legges fram for politisk behandling. Dersom planforslaget har mangler stoppes fristen fra det blir gitt melding om manglene til fullstendig planforslag er mottatt. Forskrift om konsekvensutredning Planen er vurdert til ikke å omfattes av forskrift om konsekvensutredning. Varsel om oppstart I henhold til Plan- og bygningslovens 12-8 ble planoppstart varslet i Stavanger Aftenblad den , med brev til berørte grunneiere og offentlige etater datert og samtidig lagt ut på Rennesøy kommunes hjemmesider. Aktuelle myndigheter, kjente grunneiere og rettighetshavere ble varslet med eget brev.

3 3 Planlegger mottok innspill fra Statens vegvesen, Lyse, Fylkesmannen, Kommuneoverlegen og to private. Innspillene er referert og kommentert av forslagstiller i forslagstillers planbeskrivelse, se vedlegg 4 Beskrivelse av planområdet Planområdet ligger på Skorpefjell langs vestsida av Askjevågen. Området består i dag av tre fritidseiendommer. For nærmere beskrivelse og bilder og illustrasjoner vises til vedlegg 4, forslagstillers planbeskrivelse. Det er ikke kjente kulturminner eller spesielle naturverdier i området. Ortofoto over området med linjer fra reguleringsforslag og gjeldende regulering Beskrivelse av planforslaget Planforslaget består av plankart, bestemmelser og planbeskrivelse. Vedlegg 2, 3 og 4. Planbeskrivelsen inneholder blant annet illustrasjoner, hustegninger og sol/skygge diagrammer. Det er også utarbeidet ROS. Planforslaget legger til rette for utbygging av rekke/kjedehus, i alt 7 boliger med individuell parkering, på den største eiendommen innenfor området, BK 2. For eiendommen lengst mot nord, BK1, er det planlagt en

4 4 firemannsbolig med felles parkering. Eiendommen i midten, BK3, er ikke detaljplanlagt men bestemmelsene gir grad av utnytting og høyder i tråd med gjeldende regulering. Det er planlagt felles nedgravde søppelkontainere for hele feltet, samt for tilliggende nausthytter som fremmes i egen plan. Adkomstvei reguleres som offentlig vei med snuplass i tilknytning til friområde langs sjøen. For beskrivelse av planforslaget og forslagstillers vurderinger vises til vedlegg 4, planbeskrivelse samt øvrige vedlegg i saken. Rådmannens vurdering av planforslaget: Planforslaget ble første gang levert Rådmannen sendte melding om mangler i Revidert forslag ble mottatt Det har i ettertid vært dialog om noen mindre endringer i plankartet. Saken har også ligget i bero i påvente av regulering for tilliggende naustområde. Tidsfristen på 12 uker er oversittet i denne saken. Det kan derfor ikke kreves fullt behandlingsgebyr. Forhold til gjeldende planer Planforslaget er stort sett i samsvar med arealbruken i kommuneplanen og reguleringsplan for Skorpefjell. Gjeldende regulering gir rom for høy utnytting noe som gir høy tetthet. Det er lagt til rette for felles lekeplass innenfor planområdet samtidig som området har god tilgjengelighet til offentlige friområder innenfor resten av Skorpefjellområdet. Planforslaget sett sammen med gjeldende regulering:

5 5 Bomiljø/tetthet Skorpefjell er planlagt med høy tetthet i boligområdene samtidig med at det er regulert gode sammenhengende friområder og lek/aktivitesplasser. Rådmannen er noe skeptisk til utnyttingen for BK1 i forhold til å oppnå gode utearealer. Bygget er plassert i byggegrense fire meter fra nabogrense mot sør og det går fram av hustegninger at balkonger/privat uteareal er plassert utenfor byggegrensa. Ifølge bestemmelsene er det tillatt å legge balkonger utenfor byggegrensa, men med så kort avstand til nabogrense vil balkongene kunne legge begrensninger for bruken av naboeiendommen i sør. Utbyggingstakt: Felt B7b er en del av Skorpefjellplanen. Utbyggingstakt er beskrevet i utbyggingsavtalen med Skorpefjellet AS. Siden Skorpefjellet AS står som eier/utbygger av BK2 vil utbyggingsavtalen for Skorpefjellet gjelde også denne eiendommen. BK1 og BK3 har andre eiere og det er derfor vanskelig å kreve at disse inngår i avtalen om 15 boliger pr år. Sol/skygge Området ligger i en østskråning og solforholdene er preget av dette. Kjedebebyggelsen er planlagt med private utearealer øverst med gode solforhold. Tilpasning til omgivelsene/høydeplassering Illustrasjonene i planbeskrivelsen sier hvordan den planlagte bebyggelsen er tilpasset omgivelsene. Byggehøydene er i samsvar med reguleringsplanen for Skorpefjell med unntak av BK1. Barn og unge Planen inneholder nærlekeplass/felles uteareal. Sammen med tilliggende offentlige friområder gir dette god mulighet til lek og friluftsliv. Området ligger i Mosterøy skolekrets. Det er opparbeidet fortau og gang/sykkelvei fra Skorpefjell og fram til Mosterøy skole der det også er idrettshall og fotballbaner. Infrastruktur Planområdet har adkomst til Skorpefjellveien. Adkomstveien inn i området er regulert med bredde fire meter. Dette er det samme som for resten av Skorpefjell. Adkomstveien er regulert til offentlig vei slik at den blir en naturlig del av ferdsel langs Askjevågen. Ifølge veinorm for Nord Jæren skal veier i boligfelt ha bredde fem meter. Det er opparbeidet nytt vann og avløpsanlegg i området i forbindelse med utbyggingen av Skorpefjell. ROS Boligene er plassert i tilstrekkelig høyde i forhold til havnivå. Naturmangfold Rådmannen kan ikke se at planen kommer i konflikt med naturmangfoldloven. Samlet vurdering og konklusjon Forslaget er gjennomarbeidet og er godt dokumentert gjennom de ulike plandokumentene. Planforslaget er i samsvar med gjeldende planer på de fleste punkter. Rådmannen anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. I høringsperioden må bredden på adkomstveien vurderes samt kvaliteten på utearealer for BK1.

6 6