PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING FOR PRIVAT PLANFORSLAG VESTSIDA AV ASKJEVÅGEN PLANID Stavanger, Arkitektkontoret Stav AS

Transkript

1 DETALJREGULERING FOR VESTSIDA AV ASKJEVÅGEN PLANID PRIVAT PLANFORSLAG Foto fra planområdet PLANBESKRIVELSE Stavanger, Arkitektkontoret Stav AS

2 0. Arealoppgave Arealet innenfor planens begrensning er på ca 3, 3 daa. Dette er fordelt på arealformålene på følgende måte (ca. areal): Bebyggelse og anlegg: Kombinert bebyggelse og Anleggsformål - Naust/fritidsbebygg. Samferdselsanlegg og infrastruktur: Parkeringsplasser Grønnstruktur Turveg Friområde 1,94 daa 0,01 daa 0.21 daa 0.22 daa Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone Ferdsel 0.89 daa Bestemmelsene gir rammer for bebyggelse med totalt BYA på ca. 600 m 2 eksklusiv parkering. 1. Bakgrunn for planforslaget Formålet med planforslaget er å legge til rette for naust og/eller fritidsbebyggelse (nausthytter) innenfor planområdet. Gjeldende kommuneplan er Kommuneplan for Rennesøy kommune , Planid Planen ble vedtatt av kommunestyret i sak 09/163. Kommuneplankartet viser planområdet som eksisterende "andre typer nærmere angitt bebyggelse og anlegg." Området inngår i reguleringsplan for Askje småbåthavn, vedtatt Planen for Askje småbåthavn har krav om bebyggelsesplan og har bestemmelser ang. høyder og utnyttelse. Under punkt 5 i planbeskrivelsen er det beskrevet hvordan foreliggende planforslag forholder seg til bestemmelsene i gjeldende reguleringsplan. 2. Tidligere førstegangsbehandling Plan ble lagt fram til førstegangsbehandling i planutvalget i Rannesøy kommune den , sak 11/14. Utvalget gjorde vedtak om å avvise planforslaget. Planutvalget sa videre i vedtaket at de ønsker et revidert planforslag der følgende var ivaretatt: Planområdet utvides mot nord til eksisterende naustboder Bukta i nordre del tillates ikke utfylt og reguleres til friområde Side 2 av 10

3 Det kan tillates i alt 12 enheter med maks BYA på 50m2 pr. enhet Kotehøyde på 2m dersom utbygger finner det forsvarlig. Fri ferdsel i strandsonen/kai må sikres gjennom regulering til offentlige formål 3. Forhåndskunngjøring Oppstart av planarbeid ble varslet med brev til offentlige etater og kjente berørte grunneiere datert , og annonse i Stavanger Aftenblad Det er kommet inn følgende merknader som refereres og kommenteres under. Merknadene er også vedlagt planforslaget i sin helhet. Lyse Infra AS, datert , har ingen kommentarer til reguleringsplanen. De gjør imidlertid oppmerksom på eksisterende ledningsnett innen planområdet. Kommentar: Innspillet tas til etterretning. Askje Båtforening, datert , har ingen motforestillinger til igangsatt reguleringsarbeid. De forutsetter imidlertid at alt arbeid som blir utført i denne forbindelse ikke får konsekvenser for de forhold som er på sjøen, og dermed vil få en direkte inngripen i allerede regulert havn. Kommentar: Innspillet tas til etterretning. Tiltak i henhold til planforslaget skal ikke få negative konsekvenser for etablert småbåthavn. 4. Beskrivelse av planområdet Eierstruktur Byggeområdet i planen tilhører gnr 46 bnr 1,2,3,4,5,7,9,10,12 og 22. De fleste teigene i planområdet er del av landbrukseiendommer på Askje. Teig tilhørende gnr 46/3 og 46/7 har en bredde på henholdsvis 11 og vel 15 m. På disse eiendommene er det vist to nausthytter. De resterende eiendommene har en bredde på 5-10 m, og på disse eiendommene er det en hytte per eiendom. I dag er det bygd ut brygger på deler av strekket, og dybden på teigene varierer fra ca 17 m til 40m. Planområdets kvaliteter Planområdet er ca 3,3 daa, og ligger i strandkanten på vestsida av Askjevågen. Terrenget skråner fra eksisterende vei og ned mot sjøen. Helt sør i planområdet er høydeforskjellen fra vei til sjø ca. 3,5 m, mens det lenger nord på området er en høydeforskjell på ned mot 1 meter. Planområdet har gode solforhold fra sør og vest. Grøntstrukturen i plan ligger i umiddelbar nærhet til planområdet. Disse områdene er opparbeidet og tatt i bruk. Det er også opparbeidet turveg i denne grøntstrukturen, som gir gode gangforbindelser til resten av friområdene. Side 3 av 10

4 Terrenget skråner fra eksisterende vei og ned mot sjøen Avgrensing av planområdet I det planforslaget som tidligere har vært til førstegangsbehandling var deler av eksisterende kai helt sør i planområdet ikke tatt inn i plan. Det forutsettes at denne beholdes, og i revidert plankart er planområdet utvidet slik at hele den eksisterende kaien reguleres inn. I nord er ikke planavgrensingen lagt inntil eksisterende fritidsbebyggelse. Tilgrensende/eksisterende bebyggelse/arealbruk For arealene sør og vest for planområdet er det igangsatt arbeid med privat reguleringsplan. Det vil her bli regulert konsentrert og frittliggende småhusbebyggelse. Arkitektkontoret Stav AS er plankonsulent også for dette planforslaget, og det er utarbeidet modell for området som viser både fritidsbebyggelsen og boligene i tilgrensende plan. Innenfor planområdet i plan 2011 er det i dag et naust. Dette forutsettes revet og erstattet av ny bebyggelse. Elles i området er det opparbeidet noen steinfyllinger/brygger hvor en i dag forankrer småbåter. Teknisk infrastruktur I planområdets sørvestlige grense er det i dag en privat vei som gir atkomst til området. Denne reguleres i tilgrensende plan ( ) til offentlig veg og skal opparbeides iht. kommunalteknisk standard. Det er avløpsanlegg i vegen langs hele feltet, og det ligger vannledning i begge endrer av feltet. Side 4 av 10

5 Eksisterende privat vei i planområdets sørvestlige grense Spesielle miljø- og/eller risikoforhold Støy Det er ikke spesielle utfordringer mtp. trafikkstøy innenfor planområdet. Området ligger skjermet i forhold til Skorpefjellveien. Området grenser også til småbåthavnen som ikke genererer nevneverdig støy. Klima Planområdet ligger godt skjermet for vestlige og sørlige vinder, men er mer eksponert for vind fra østlig retning. Det er likevel ikke spesielt vindutsatt i forhold til omkringliggende områder. Forurenset grunn Det er ingen kjente forekomster av forurenset grunn innenfor planområdet. Spesielle hensyn Kultur- og fornminner Det er ingen kjente automatisk fredete kulturminner innenfor planområdet. Landskapsformasjoner Det er ingen spesielle landskapsformasjoner registrert innenfor planområdet. Biologisk mangfold Planområdet består av eksisterende naust, samt steinfyllinger og "steinstrand". Det er ikke registrert spesielle biologiske arter innenfor planområdet. Eksisterende service i nærområdet Busstilbud Busstraséen for rutebuss følger Skorpefjellveien i umiddelbar nærhet til planområdet. Nærmeste busstopp er etablert ved felt B5/B6 i plan , ca150 m (luftlinje) vest for planområdet. Det er gode gangforbindelser fra planområdet frem til busstopp. Side 5 av 10

6 Handel Nærmeste matvarebutikk ligger på Askje. Her er det også bensinstasjon og restaurant/kafé. 5. Beskrivelse av planforslaget; Innhold, kvaliteter og konsekvenser Forslagets forhold til overordnede og andre gjeldende planer Kommuneplan Planforslaget er utarbeidet i tråd med gjeldende kommuneplan. Reguleringsplan for Askje småbåthavn, vedtatt Planområdet er en del av reguleringsplan for Askje småbåthavn, hvor området er regulert til Annet kombinert formål Naust/Fritidsbebyggelse. Det er i bestemmelsene tilhørende planen angitt bestemmelser for grad av utnytting. Eventuelle nye naust skal bygges i grupper etter tradisjonell byggeskikk for slike bygninger. Ved beregning av grad av utnytting i planforslaget er hele området som er regulert til byggeområde for naust/fritidsbebyggelse både i planen for Askje småbåthavn og reguleringsplan for Skorpefjell ( ) lagt til grunn. Dette utgjør totalt m 2. En grad av utnytting på %BYA=25% gir da et bebygd areal på 625 m 2. I foreliggende reguleringsforslag tillates oppført 12 nausthytter med maks BYA på 50 m 2 pr. bygning, totalt 600 m 2. Dersom en legger til grunn arealet som er avsatt til byggeområde vil dette vil gi en utnyttelse på 30.9 %. Forholdet til planutvalgets vedtak i møte Planområdet er utvidet mot nord fram til eksisterende naustboder. I nordre del av planområdet er areal på land, som tidligere var foreslått som formål kombinert bebyggelse og anlegg, erstattet med friområde. Eierformen er vist som offentlig. Dagens sjøareal/ strand som tidligere var foreslått regulert til kai er nå vist som tursti. Bestemmelser og plankart åpner for totalt 12 nausthytter, og størrelsen er justert ned til 50 kvm per enhet. Kotehøye er lagt på 2 m. I vedtaket bes det om at fri ferdsel i strandsonen sikres ved at det reguleres til offentlig formål. I plankartet er det inntegnet en sone som er foreslått regulert tursti. Eierformen er offentlig. Bestemmelsen er supplert med krav om at universell utforming skal tilstrebes i størst mulig grad. Side 6 av 10

7 Forslagets planmessige innhold og kvaliteter Boligtyper og antall I planområdet er det planlagt 12 nausthytter. Disse er regulert delvis frittstående og delvis som husgrupper, alt etter eiendoms- og terrengforhold. Prinsippskisse/perspektiv av planlagt bebyggelse Nausthyttene inneholder stue/kjøkken, bod, toalett, soverom og bad. Side 7 av 10

8 Planskisser for nausthytte Forslagets estetiske kvaliteter, i seg selv og i forhold til omgivelsene Det er lagt vekt på terrengtilpasning ved utforming av nausthyttene. Samtidig er det tatt utgangspunkt i krav om laveste golv på kote +2,0. Samhandlingen mellom planlagte nausthytter og bakenforliggende boliger har vært sentralt i planleggingen. Høyder og takform på nausthyttene har vært viktig for å skape utsiktsgløtt fra 1. etasje i bakenforliggende boliger. Videre er fargebruken sentral for å oppnå en harmonisk samhandling mellom byggene. Det er derfor lagt inn krav i planbestemmelsene om at nausthyttene skal fargesettes i en gråtone. Modellbilde viser samspillet mellom takformer i planlagt fritidsbebyggelse og bakenforliggende boliger Se for øvrig vedlagte illustrasjoner/skisser for nærmere detaljer. Forslagets tekniske løsninger Veisystem og atkomstforhold Det er i bakenforliggende plan regulert inn offentlig vei i tilnærmet samme trasé som eksisterende privat vei ligger. Det er foretatt noen justeringer av traséen for å rette ut enkelte kurver, og for å få geometrien til å være korrekt. Veien kobles på Skorpefjellveien ved eksisterende kryss. Regulerte nausthytter får atkomst fra denne veien. Vann og avløp Det er etablert VA-anlegg i atkomstveien for feltet. Dette anlegget skal betjene alle boligene innenfor plan , samt planlagt fritidsbebyggelse i planforslaget. For planområdet er det etablert stikkledninger inn på området. Interne ledninger frem til hver nausthytte må etableres. Det er også eksisterende vannledninger nord og sør i feltet, og det forutsettes at vann til nausthyttene kobles til disse. For avløp må det benyttes pumpesystem for å kompensere for manglende selvfall mot avløpsledning i veien. Dette kan etableres i byggeområdet, utenfor byggegrensene. Side 8 av 10

9 Renovasjonsløsning Det skal etableres nedgravd renovasjonsanlegg for nausthyttene. Dette skal plasseres på areal avsatt for dette i plan Parkering Det skal etableres 1 parkeringsplass for hver nausthytte. Denne skal legges vinkelrett på veg, vest for nausthytten. Den søndre hytten får ikke biladkomst helt fram til tomten. Denne hytten skal benytte parkeringsplass regulert i plankartet, og får gangforbindelse fram til hytten over friområdet. Det er også innregulert felles parkeringsplass i tilgrensende plan Det forutsettes at en av disse plassene vil være gjesteparkeringsplass for disse enhetene og for boligbebyggelsen i vest. Rekkefølgebestemmelser sikrer opparbeiding av en av disse plassene. Vann og avløp Det skal etableres nytt VA-anlegg i atkomstveien for feltet. Dette anlegget skal betjene alle boligene innenfor plan , samt planlagt fritidsbebyggelse i planforslaget. Renovasjonsløsning Det skal etableres nedgravd renovasjonsanlegg for nausthyttene. Dette skal plasseres på areal avsatt for dette i plan Planforslagets tilgjengelighet, jf. prinsippene for universell utforming Terrengforholdene innenfor planområdet vanskeliggjør planlegging av tilgjengelige nautshytter. Gjeldene lovverk stiller ikke krav om tilgjengelighet for fritidsbebyggelse. Det er derfor ikke tatt hensyn til tilgjengelighet ved utarbeidelse av skisser for nausthyttene. Risiko- og sårbarhetsanalyse I forbindelse med planarbeidet er det utfylt sjekkliste/kontrollspørsmål for miljøkonsekvensanalyse og ROS-analyse. På bakgrunn av funn i sjekklisten er det utført ROS-analyse for fare forbundet med stormflo. ROS-analysen i forhold til konsekvenser av havnivåstigning og stormflo viser akseptabel risiko for alle konsekvensvurderte områder. Det vises for øvrig til vedlagt ROS-analyse. Eventuelle behov for tiltak/service utenfor planområdet Planforslaget medfører ikke spesielle behov for tiltak eller nyetablering av servicetilbud ut over det som allerede eksisterer i nærområdet og kommunen for øvrig. Konsekvenser av planforslaget i forhold til miljø og samfunn. Konsekvenser for områdets karakter Planområdet vil naturlig nok skifte karakter fra "steinstrandområde" til en mer konsentrert bygningsstruktur og kaiområde. Konsekvenser for innbyggere i området Side 9 av 10

10 Planområdet innebærer ikke negative konsekvenser for innbyggere i området. Planen sikrer gangforbindelse og et offentlig friområde og kaiområde ved sjøen. Konsekvenser for landbruket Planforslaget innebærer ikke tap av dyrket mark. Det er derfor ingen kjente negative konsekvenser for landbruket. Nausthytte gir mulighet for tilleggsnæring i form av utleie. Konsekvenser for landskapet Landskapet i strandsonen vil endres fra åpen fjære med noen steinfyllinger til etablert kai med bebyggelse. Konsekvenser for den trafikale situasjonen Planforslaget vil ikke medføre negative konsekvenser for den trafikale situasjonen. Konsekvenser for klimatiske forhold Det er ingen kjente konsekvenser for klimatiske forhold i området. Konsekvenser for miljø og helse Planforslaget har ingen kjente negative konsekvenser for miljø og helse. Vurdering etter naturmangfoldloven Tiltaket innebærer nedbygging og delvis utfylling i og langs sjø. Tiltaket vil redusere naturlig plante- og dyreliv i denne sonen. Økt bruk av området vil kunne gi økt forstyrrelse, og det vil kunne redusere forekomst av fugl. Området er og i dag preget av inngrep i form av naust, utfylling og brygger. Det er ikke registrert verdifulle arter eller naturtyper innenfor planområdet. Tiltaket vurderes derfor ikke å ha konsekvenser for forekomst av verdifulle og sårbare arter, naturtyper eller økosystemer. Det anses derfor ikke som aktuelt å iverksette tiltak for å ivareta naturmangfoldet i området. Side 10 av 10