SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Arkivkode: Arkivsaknr.: Dato: Helge Koll-Frafjord PLID /

Transkript

1 Kvitsøy kommune SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Arkivkode: Arkivsaknr.: Dato: Helge Koll-Frafjord PLID / GANGSBEHANDLING - PLAN REGULERINGSPLAN (DETALJREGULERING) FOR DEL AV LEIASUNDET PÅ EIENDOM GNR 15, BNR 8 Innstilling fra rådmannen: ::: &&& Sett inn innstillingen under (ikke fjern denne linjen) &&& Detaljreguleringsplan for del av Leiasundet på eiendom gnr/bnr 15/8, plan , med kart datert og bestemmelser revidert og planbeskrivelse datert godkjennes. Planforslaget sendes Kvitsøy kommunestyre for endelig godkjenning i medhold av plan- og bygningsloven ::: &&& Sett inn innstillingen over (ikke fjern denne linjen) &&&

2 2... &&& Sett inn saksutredningen under (ikke fjern denne linjen) &&& Vedlegg: Plankart datert Reguleringsbestemmelser revidert Planbeskrivelse m/vedlegg, ak2 sivilarkitekt mnal datert Uttalelse fra Fylkesrådmannen v/seksjon for kulturarv datert Uttalelse fra Kystverket vest datert Uttalelse fra Statens vegvesen datert Uttalelse fra Fylkesmannen i Rogaland datert Uttalelse fra Lyse Elnett AS datert Saksprotokoll sak 6/14 (1.gangsbehandling av reguleringsplanen) Saksframlegg 1.gangsbehandling av reguleringsplanen Saksdokumenter (ikke vedlagt): Øvrige dokumenter i sak 6/14 (1.gangsbehandling av planforslaget) Bakgrunn for saken: Saken gjelder 2. gangs behandling av privat forslag til detaljreguleringsplan for del av Leiasundet på eiendom gnr/bnr 15/8. Omsøkt området er avsatt til utbyggingsformål (bolig) i gjeldende kommuneplan for Kvitsøy Det er stilt krav om reguleringsplan for å kunne utvikle området som boligområde. Det ble varslet oppstart av planarbeidet i henhold til Plan- og bygningslovens regler. Planforslagets formål er å legge til rette for to boligtomter med tilhørende atkomstveg. Planen er utformet med hensyn til innspill og overordnede føringer. Planprosessen skal sikre at både områdets kvaliteter og eventuelle interesser til området ivaretas. Ak2 sivilarkitekter mnal har vært engasjert av Kari og Arnt Haaland for utarbeidelsen av detaljreguleringsplan for del av eiendom gnr 15, bnr 8. Planforslaget antas ikke å medføre vesentlige virkninger for miljø og samfunn, og det er derfor ikke foretatt en omfattende konsekvensutredning i tilknytning til planarbeidet. En enklere ROS analyse inngår imidlertid i beskrivelsen fra ak2 sivilarkitekter mnal. Etter at oppstart av planarbeid ble varslet , kom det inn 7 innspill/uttalelser. Det vises til tidligere dokumenter i saken (ikke vedlagt) og 1.gangsbehandling i teknisk utvalg Detaljreguleringsplan for del av Leiasundet på eiendom gnr/bnr 15/8 var på offentlig høring i perioden Det er kommet inn 5 innspill til høringen. Rådmannen gjør oppmerksom på at vurderingene under, sammen med en samlet vurdering av planforslaget for området, til sammen danner grunnlaget for innstilling til endelig vedtak. Saksopplysninger:

3 3 Reguleringsplanforslaget ble 1.gangsbehandlet på møtet i teknisk utvalg , sak 6/14, hvor den ble vedtatt lagt ut til offentlig høring. Planen var ute på høring i perioden Innspill i perioden Fylkesrådmannen v/seksjon for kulturarv, brev datert : I uttalelsen til varsel om oppstart ble det uttrykt at planområdet ligger like ved en del SEFRAK registrerte bygg vurdert til verneklasse A og B. Det er i denne forbindelse viktig at ny bebyggelse tilpasses eksisterende bebyggelse, og det bør legges opp til gode helhetsløsninger i forhold til omkringliggende bygningsmiljø, både med hensyn til plassering i forhold til veg, gate, volum, høyde, takform og materialbruk. Det er derfor viktig at planens bestemmelser sikrer dette. Rogaland fylkeskommune v/ seksjon for kulturarv er av den oppfatning at bestemmelsene i denne forbindelse er uklare og for vide på enkelte områder. Med bakgrunn i dette ble det avholdt møte. I denne forbindelse vises det også til møtereferat. Med bakgrunn i møte, foreslår Rogaland fylkeskommune følgende endringer: 5 Bebyggelsen (B) foreslås endret til: Det tillates oppført 2 boliger med inntil 2 boenheter for hver bolig, innenfor planområdet. Tomtene kan bebygges med inntil 35 % BYA. Boligene skal oppføres med saltak og møneretningen skal være parallelt med sjøen. Boligene skal bygges/høydeplasseres med topp kjellergulv 2,35 meter over havet. Mønehøyden på boliger skal ikke overstige maksimal høyde på nærmeste eksisterende boliger, nord for området planen gjelder. Boligene skal gis et arkitektonisk moderne uttrykk som samtidig er tilpasset den eksisterende bebyggelse i Leiasundet med hensyn til bygningsvolum, plassering og materialbruk. Material- og fargebruk: Skifertak. Utvendig fasadefarger bør primært være lyse gråtoner. Glass var også et tema under møtet. Under møtet ble det kun snakk om type glass. Rogaland fylkeskommunen v/seksjon for kulturarv har i etterkant av møtet blitt oppmerksom på at det i meklingsmøte i etterkant av innsigelsen ble sagt at mengden glass bør begrenses. Det foreslås derfor å endre denne bestemmelsen til: Bruk av store glassflater skal begrenses. Evt. i tillegg ha med at det i glassflater skal være bruk av glass med begrenset refleks. Selv om det ikke var snakk om denne type endring av bestemmelsen under møtet, håper Rogaland fylkeskommune v/ seksjon for kulturarv at Kvitsøy kommune tar dette forslaget til følge. Videre foreslås bestemmelsen endret til: Belistning skal være i enkel utforming.

4 4 Boligene tillates oppført med kjelleretasje. Kvitsøy Kommune kan kreve at det skal bygges opp jordvoll inntil deler av grunnmur mot sjøsiden for å dempe inntrykket av boligene. Det skal etableres radonsperre i boligene. Alternativt kan det dokumenteres at det ikke er behov for avbøtende tiltak for radonsikring. 6 Garasje og naustbebyggelse (G) / 8N) Garasjer kan oppføres innenfor tomtegrense og utenfor byggegrense og tillates med BYA inntil 40 kvm. Garasje kan oppføres i en etasje og skal underordnes landskapet og i størst mulig grad tilpasses eksisterende terreng og vegetasjon. Maksimal mønehøyde er 4 meter målt fra topp grunnmur. Det tillates bruk av grønne tak på garasje. Garasje skal for øvrig tilpasses boligens utforming, blant annet vedrørende takform, material og fargebruk. I forbindelse med garasje er det viktig at den underordner seg boligen i høyde, og at bestemmelsen sikrer dette. Kommunen bør vurdere å tilføre dette i tillegg til at den skal tilpasses i takform, materialbruk og fargebruk. Adkomstbrygger i tilknytning til boligene tillates etablert i betong kombinert med innmurt stein og/eller i kraftig plank. Bryggene skal for øvrig tilpasses eksisterende forhold i området. Det tillates ikke utfyllinger eller brygger ut over de regulerte grenser for Småbåtanlegg i sjø og vassdrag. Det tillates oppført inntil 1 naust i tilknytning til brygge på inntil 30 kvm. BYA per boligtomt. Det stilles ikke krav om minste gulvhøyde over havet. Sjøhus naust skal ha hovedkonstruksjon og vegger av tre, ha saltak med takvinkel mellom 35 og 45 grader, skifertak og oppføres med møneretning vinkelrett på strandlinjen. Naust skal for øvrig tilpasses boligens fargebruk og utforming skal være i tråd med tilliggende naust. Mønehøyde målt fra topp grunnmur må ikke overstige 5 meter. Naust tillates ikke innredet til bolig/fritidsbolig. Utover dette har Rogaland fylkeskommune v/seksjon for kulturarv ingen merknader. Rådmannens kommentar: Bestemmelser er korrigert/endret i tråd med Rogaland fylkeskommune v/seksjon for kulturarv sin uttalelse. Endringene er kun presiseringer av bestemmelsene, og vurderes til ikke å kreve ny høringsrunde. 2. Kystverket vest, brev datert : Kystverkets merknader til oppstart av planarbeidet er i hovedtrekk fulgt opp, og vi har ikke ytterligere merknader til fremlagt forslag til reguleringsplan. 3. Statens vegvesen, brev datert : Avsnitt 3 9 må endres til «Tekniske planer for tilknytningspunktet til vei i Leiasundet skal forevises Statens vegvesen og godkjennes av Kvitsøy kommune før byggetillatelse gis». Det må fremkomme av plankartet at atkomstveien til boligene er privat. Rådmannens kommentar: Bestemmelser er revidert i tråd med innspill.

5 5 Plankart korrigeres etter at planen er endelig godkjent i kommunestyret, og før godkjent plan kunngjøres etter pbl Fylkesmannen i Rogaland, uttalelse datert : Fylkesmannen har ingen merknader. 5. Lyse Elnett AS, brev datert : De har ingen nye kommentarer. Rådmannens vurdering: Forslag til detaljreguleringsplan for del av Leiasundet på eiendom GNR 15/8 har vært til offentlig ettersyn, og er revidert i tråd med innspill som kom under offentlig ettersyn. Planen er godt gjennomarbeidet og har funnet tilfredsstillende løsninger. Planforslaget vurderes å være i tråd med kravene til utarbeidelse av reguleringsplaner i Plan- og bygningsloven. Rådmannen anbefaler at planen blir vedtatt i tråd med innstilling.... &&& Sett inn saksutredningen over (ikke fjern denne linjen) &&&