REGULERINGSPLAN FOR BOLIGER NORD FOR FJELLVEGEN - LYEFJELL - PLAN 298. Saksnummer Møtedato Lokal utvikling 079/

Transkript

1 TIME KOMMUNE Arkiv: PLNR-298, K2-L12 Vår ref (saksnr.): 06/ JournalpostID: 08/18503 Saksbeh.: Ingvild Kristine Wathne Røst REGULERINGSPLAN FOR BOLIGER NORD FOR FJELLVEGEN - LYEFJELL - PLAN 298 Saksgang: Utval Saksnummer Møtedato Lokal utvikling 079/ Forslag til vedtak: 1. Lokal utvikling vedtar at forslag til reguleringsplan for boliger nord for Fjellvegen, Lyefjell, plan 298 datert og sist revidert den , med tilhørende bestemmelser datert og sist revidert den , legges ut på høring og offentlig ettersyn når rådmannens forslag til endringer er innarbeidet. Vedtaket er gjort i medhold av plan og bygningslovens 27-1 nr Det er en forutsetning for utbygging av planområdet at det blir inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og Time kommune når kommunestyret har godkjent reguleringsplanen. Utbyggingsavtalen skal regulere opparbeidelse og finansiering av offentlige og private kommunaltekniske anlegg innenfor planområdet, slik det går frem av rekkefølgekrav til reguleringsplanen. Lokal utvikling Forslag frå Inger Tjåland, Sp: Forslag om endring i bestemmingane. Strekpkt. nr 3: Det tillates ikkje einsidig nordvendte leiligheiter, tas ut. Forslag frå Sverre Risa, Krf: Stryk første strekpkt. under anna i bestemmingar. Forslag frå Inger Tjåland fekk 5 røyster medan 4 røysta imot. (2 Ap, Sv,1 Frp) Forslag frå Sverre Risa fekk 5 røyster medan 4 røysta i mot. (2Ap, Sv,1 Frp) Framlegget med endringar vart samrøystes vedtatt.

2 LOK-079/08 Vedtak: 1. Lokal utvikling vedtar at forslag til reguleringsplan for boliger nord for Fjellvegen, Lyefjell, plan 298 datert og sist revidert den , med tilhørende bestemmelser datert og sist revidert den , med utvalets forslag til endringar, legges ut på høring og offentlig ettersyn når rådmannens forslag til endringer er innarbeidet. Vedtaket er gjort i medhold av plan og bygningslovens 27-1 nr Det er en forutsetning for utbygging av planområdet at det blir inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og Time kommune når kommunestyret har godkjent reguleringsplanen. Utbyggingsavtalen skal regulere opparbeidelse og finansiering av offentlige og private kommunaltekniske anlegg innenfor planområdet, slik det går frem av rekkefølgekrav til reguleringsplanen.

3 REGULERINGSPLAN FOR BOLIGER NORD FOR FJELLVEGEN - LYEFJELL - PLAN GANGS BEHANDLING SAKEN GJELDER Norsk Byggplan AS har på vegne av Team Bygg AS levert forslag til reguleringsplan for boliger nord for Fjellvegen, Lyefjell. Denne tas nå opp til 1.gangs behandling. Planområdet kan sees på oversiktskartet i vedlegg 5. BAKGRUNN FOR SAKEN Området er avsatt til fremtidig boligområde i kommuneplanen. Utnyttingsgrad skal være 3 boliger per daa. Totalt areal er på ca. 5 daa, noe som gir 15 boenheter. Området er i dag uregulert og benyttes til landbruk. Saksgang Varsel om oppstart Innlevering av planforslag gangs behandling Planlagt fremdrift: Høring og offentlig ettersyn ca. 4 uker 2. gangs behandling januar 2009 Behandling i kommunestyret februar 2009 Det har gått over 22 uker mellom innlevering av planforslaget og 1.gangs behandling. Dette skyldes flere årsaker, herunder feil/mangler i innlevert materiale, bytte av saksbehandler og sommerferie. INNKOMNE MERKNADER Det har kommet inn to brev til varsel om oppstart av planarbeidet. Fylkesrådmannen: Har ingen merknader til planforslaget. Statens vegvesen: Har ingen merknader forutsatt at området får adkomst via Fjellvegen. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Planforslaget viser at eksisterende enebolig vest i planområdet, merket B1, beholdes. Det er i tillegg foreslått 3 nye eneboliger, en tomannsbolig og 9 boenheter i rekkehus/lavblokk. Planforslaget legger opp til parkering på egen tomt, og det er ikke vist noen felles lekeplass. Det er vist en felles ny adkomstvei via Fjellvegen. For ytterligere skildring av planforslaget, se søkers egen planbeskrivelse i vedlegg 3.

4 VURDERING Eneboligtomtene er av en grei størrelse med en BYA på 30 % som sikrer at boligene ikke blir overdimensjonerte i forhold til tomtestørrelse. De øvrige tomtene har en BYA på 50 %, og det vil være vesentlig å sikre en fornuftig plassering av bygningsmassen for å få best mulig utnyttelse. Rådmannen er opptatt av å sikre gode og solrike uteoppholdsarealer til beboerne i Time, og vil derfor legge inn føringer for dette i bestemmelsene. Det foreslås samme standardbestemmelser som gjelder på Bryne og Kvernaland, nemlig at alle boenheter skal ha minimum 50 kvadratmeter uteoppholdsareal. Dette bør også ha en dybde på minimum 8 meter for å gjøre arealet mest mulig anvendelig. En god måte å sikre dette kan være ved å endre de foreslåtte byggegrensene og eventuelt plassere inn en byggelinje som skal sikre at boligene på B2 og B3 plasseres lengst mulig nord på tomten. Krav om illustrasjonsplan vil også bidra til å tydeliggjøre hvordan bebyggelsen og uteområdene er tenkt utformet. Sol/skygge kartet som er lagt som vedlegg til planforslaget viser at boligene bør trekkes mot nord/nordøst for å skygge minst mulig for hverandre. Slik det er illustrert får den ene boligen på B3 nesten ikke sol på sitt uteareal, samt at boligene på B2 skygger for hverandre. Det må også sikres at ingen boliger vender ensidig mot nord. Planforslaget inneholder ingen felles grøntområder eller felles lekeplass. Dette begrunnes med at det ligger to lekeplasser innen kort avstand fra planområdet. Rådmannen mener likevel at når det planlegges 14 nye boenheter krever dette også en egen sandlekeplass. Sandlekeplasser er primært beregnet på barn under 3 år, og bør ligge innen synsavstand fra boligen/ene, noe de eksisterende lekeplassene ikke vil gjøre. Det er ikke sagt noe i bestemmelsene om universell utforming. Dette må omtales. Time kommune har et prinsipielt ønske om at minimum 50 % av alle nye boliger som bygges i kommunen, skal ha livsløpsstandard, og at minimum 20 % av de resterende 50 % skal ha besøksstandard. Dette bør tas inn i bestemmelsene til planen. Adkomst til feltet vil skje via en ny felles privat avkjørsel fra Fjellvegen med bredde på 4 meter. Eksisterende gårdsvei ut mot Rv. 506 blir stengt. Adkomst til den enkelte tomt er vist med avkjørselspil. Det er ikke sagt noe om håndtering av overflatevann. På Lyefjell er det ikke krav til lokal håndtering av overvann, men dette vil alltid være en fordel med tanke på flomtopper. Siden planområdet ligger ovenfor et etablert boligområde, vil avrenning herfra ha følger for boligene som ligger nedenfor. Det må uansett valg av løsning nevnes i planbeskrivelsen hvordan dette er tenkt løst. Rådmannen er positiv til at området bygges ut med det foreslåtte antall boenheter og boligtyper, men ønsker at det gjøres noen endringer i planen for å få en bedre totalløsning. FORSLAG TIL ENDRINGER Rådmannen foreslår at følgende endringer innarbeides før planen kan sendes ut på høring: Endringer i plankartet - Lekeplass på minimum 50 kvm. legges inn i planen, samt en gangforbindelse nord/sør. - Byggegrenser endres, 2 meters byggegrenser mot vei og lnf endres til 4 meter. - Symbol for stenging av avkjørsel er feil, må rettes.

5 Endringer i bestemmelser - Minimum 50 % av boligene må ha livsløpsstandard, og minimum 20 % av de resterende skal ha besøksstandard. - Alle boenheter skal ha minimum 50 kvm solrikt uteoppholdsareal på bakkeplan med en dybde på minimum 8 meter. - Det tillates ikke ensidig nordvendte leiligheter. - Parkeringskrav må følge parkeringsnormen. - Garasjer kan overskride byggegrensene, men må ligge minimum 1,5 meter fra nabogrense og 5 meter fra vei dersom de ligger vinkelrett på veien. - Garasjer til eneboliger kan være inntil 40 kvm. Annet - Håndtering av overflatevann må beskrives. - Det skal utarbeides illustrasjonsplan som viser tenkt plassering av hus og garasjer. Forslagsstiller og tiltakshaver er orientert om kommunens forslag til endringer. Eventuelle kommentarer til endringsforslaget vil bli ettersendt i eget skriv. UTBYGGINGSAVTALE Det er en forutsetning for utbygging av planområdet at det blir inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og Time kommune når kommunestyret har godkjent reguleringsplanen. Utbyggingsavtalen skal regulere opparbeidelse og finansiering av offentlige og private kommunaltekniske anlegg innenfor planområdet, slik det går frem av rekkefølgekrav til reguleringsplanen. KONKLUSJON Dersom rådmannens forslag til endringer innarbeides i planforslaget, er dette en kurant plan med en del gode kvaliteter. Rådmannen anbefaler derfor at de foreslåtte endringene vedtas innarbeidet før planen blir sendt på høring. For rådmannen i Time, den Bjørn Meling Kommunalsjef samfunn Trygve Valen Plan og forvaltningssjef Vedlegg: 1. Reguleringsbestemmelser, datert , revidert og Plankart, datert , revidert Søkers planbeskrivelse 4. Sol-/skyggekart 5. Oversiktskart