PLAN : DETALJREGULERING FOR SØRLEG DEL AV BUSTADFELT AUST FOR ØYGARDSHOLEN, UNDHEIM

Transkript

1 Akiv: K , K2-L12 Vår ref.: 12/ Journalpostid: 12/24280 Saksbeh.: Hilde Tjemsland PLAN : DETALJREGULERING FOR SØRLEG DEL AV BUSTADFELT AUST FOR ØYGARDSHOLEN, UNDHEIM Saksgang: Utval Saksnummer Møtedato Lokal utvikling 060/ Forslag til vedtak: Lokal utvikling vedtar å legge forslag til «Detaljreguleringsplan for sørleg del av bustadfelt aust for Øygardsholen, Undheim», plan , med tilhørende bestemmelser begge datert , ut på høring og offentlig ettersyn etter at de foreslåtte endringer i planforslaget er innarbeidet. Vedtaket er gjort i medhold av i plan- og bygningsloven. Lokal utvikling Framlegget vart samrøystes vedtatt.

2 LOK-060/12 Vedtak: Lokal utvikling vedtar å legge forslag til «Detaljreguleringsplan for sørleg del av bustadfelt aust for Øygardsholen, Undheim», plan , med tilhørende bestemmelser begge datert , ut på høring og offentlig ettersyn etter at de foreslåtte endringer i planforslaget er innarbeidet. Vedtaket er gjort i medhold av i plan- og bygningsloven.

3 PLAN : DETALJREGULERING FOR SØRLEG DEL AV BUSTADFELT AUST FOR ØYGARDSHOLEN, UNDHEIM 1.GANGS BEHANDLING SAKEN GJELDER Asplan Viak AS har på vegne av ØsterHus Tomter AS utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan for det ubebygde boligområdet i Raunåkervegen på Undheim, vist som BU1 i kommuneplanen. Planen åpner for leilighetsbygg, rekkehus, kjedehus og eneboliger. ØsterHus har kjøpt området av Time kommune. Se ellers planbeskrivelsen som er lagt ved saken. SAKSGANG Varsel om planoppstart : Planforslag innkommet : og fullstendig gangs behandling i Lokal utvikling : Planlagt framdrift: Offentlig ettersyn : gangs behandling i Lokal utvikling : april/juni 2013 Godkjenning i kommunestyret : april/juni 2013 Planen er behandlet innen 12 ukers fristen. GJELDENDE PLANER Se søkers beskrivelse. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Se søkers beskrivelse. Rådmannen har kun valgt å utdype enkelte tema. Offentlig vei og gangforbindelser I kommuneplanen er det lagt inn en offentlig turvei mellom eksisterende boliger og landbruksområder. Hele denne turveien er innarbeidet i denne reguleringsplanen, og planen sikrer at strekningen langs det nye boligområdet blir opparbeidet. Det er også foreslått en offentlig gangforbindelse mellom Raunåkervegen og turveien. Det er regulert en gang- og sykkelvei fra dette planområdet mot butikken, se vedlegg 9. Det foreslås nå å omregulere 5 meter av gang- og sykkelveien til kjørevei. Universell utforming I gjeldende bestemmelser for området står det at «Minimum 5 % av boligene skal ha livsløpsstandard og minimum 20 % av boligene skal ha besøksstandard». Det ble enighet på oppstartsmøtet om å gjøre dette om til at 25 % av boligene skulle bli tilgengelige med alle hovedfunksjoner (stue, soverom, bad og toalett) på bakkeplan. Alle fellesområder skal ha universell utforming der dette er terrengmessig mulig. På felles parkering er det planlagt 5 % universelt utformede parkeringsplasser i tråd med kravet i kommuneplanen. Parkering For leilighetene er det planlagt 1,5 parkeringsplasser per bolig. For resten av boligene er det krav til 3 parkeringsplasser.

4 INNKOMNE MERKNADER Det ble varslet oppstart av planarbeidet i mars Det kom følgende merknader: Rogaland Fylkeskommune, Fylkesrådmannen, regionalavd., brev datert Fylkeskommunen vektlegger at friområde i sørøst ikke reduseres som følge av den varslede utbyggingen, og at det legges til rette for gode gangforbindelser mellom friområdet og øvrige funksjoner i tettstedet. Det forutsettes at det gis bestemmelser for bruk av matjordoverskuddet på en måte som medfører at dette kommer til anvendelse i jordbruket på nærliggende områder. Fylkesrådmannen legger også til grunn at planen må vise høy arealutnyttelse. «Friområdet er ikke en del av det regulerte området, og vil bli tatt stilling til i tilstøtende reguleringsplan for BU2. I kommuneplanen er det angitt bestemmelse om at «Før det gis rammeløyve til nybygg, skal det liggja føre godkjent plan for deponering av overskotsmasse frå byggjeområda.». Dette forutsettes i reguleringsbestemmelsene til planen. Det er lagt til grunn en arealutnyttelse på ca. 3,4 boliger pr. daa. Utnyttelse har vært diskutert med fylkeskommunen på telefon, og det bekreftes at 3,0 til 3,5 boliger pr. daa er innenfor det overordnet myndighet anser for å være en høy utnyttelse.» Hvordan planforslaget er med på å sikre gode forbindelser mellom friområdet sørøst for planområdet og andre funksjoner i området er kommentert under «Vurdering». Fylkesmannen i Rogaland, epost Gir tilslutning til diskusjonen med fylkeskommunen, og bekrefter at 3,5 boliger pr. daa er høy tetthet i dette området. Påpeker at effektiv arealutnyttelse er en klar føring i Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren, jf. også flere viktige nasjonale mål og krav. «Planen legger til rette for 48 boenheter. Dette gir en ca. utnyttelse på 3,4 daa.» Ingen. NVE, epost datert Mener at arealbruken må strekke seg langt for å unngå lukking av vassdrag. NVE legger til grunn at disse har funksjon i lokalmiljøet og inngår i plan for lokal overvannshåndtering. Det vil ikke være forenlig med en effektiv arealbruk i planområdet, å la bekkedrag gå i åpen løsning gjennom planområdet. Det er lagt til rette for en håndtering for avrenning, som kommer utenfra planområdet i felles parkdrag, som går i nord sør retning. Det vil bli utarbeidet tekniske planer som ivaretar nødvendig overvannshåndtering.

5 Time kommune krever vanligvis lokal overvannshåndtering i alle nye detaljreguleringsplaner. Det er gjort et unntak fra dette i denne planen, da dette heller ikke ble gjort i forbindelse med utbyggingen av boligområdet «nedenfor». Eksisterende avløpsnett for overvann er dimensjonert for å ta overvannet også for dette utbyggingsområdet. Overvann fra sør, utenfor planområdet, skal enten fordrøyes og ledes mot samme overvannsledning som eksisterende og planlagt boligområde eller ledes mot et nytt ledningsnett som er under planlegging. Brannvesenet, sør Rogaland IKS, datert Viser til generelle krav for brannvesenets adkomstbehov. «Asplan Viak AS har hatt dialog med brannvesenet knyttet til foreslått planforslag. Iht. til denne samtalen vil gangveg gjennom planområdet gjøres overkjørbar for utrykningskjøretøy.» Ingen. Statens vegvesen, brev datert Ingen merknader. Lyse, brev datert Lyse opplyser om at ved utbygging av området er det nødvendig med etablering av ny nettstasjon. Det foreligger et forslag om plassering av denne på nabotomt tilhørende Coop, men konkret avtale om etablering foreligger ikke. Dersom ny utbygging i boligområdet kommer før utbygging på Coop-tomta, må ny nettstasjon etableres i boligområdet. Ny nettstasjon må etableres på bakkenivå, ha direkte adkomst og tilfredsstillende ventilasjonsforhold. Nettstasjonen og tilhørende kabelnett må være driftsatt før innflytting i ny bebyggelse. «Utbygging av Coop vil trolig skje i løpet av Det forutsettes at denne problemstillingen er løst innen kort tid, og uansett innen utbygging av boliger er aktuelt i dette området. I tilfelle denne problemstillingen ikke er løst legges det til rette for en «reserveløsning» i denne planen iht. Lyses ønsker.» Eventuell nettstasjon kommer på bakkenivå, har direkte adkomst og tilfredsstillende ventilasjonsforhold. Det er sikret i rekkefølgebestemmelsene at nettstasjon og tilhørende kabelnett skal være satt i drift før utbygging kan starte. Preben Undheim, epost datert Viser til grøntområde på sin eiendom. Har tidligere påpekt overfor kommunen at dette ikke er ønskelig. Viser til parkeringsutfordringer knyttet til lastebiler som står parkert ved skolen, hallen og i sentrum på kveldstid, og at det bør tilrettelegges for parkeringsplasser for å dekke behovet. «Detaljreguleringsplanen følger opp de arealløsningene som er avklart i overordnete planer. Det er ikke ønskelig å legge til rette for parkering for denne type kjøretøy i boligområdet». Planen viser turvei og annen veigrunn på Preben Undheims eiendom. Arealet som er satt av til disse formålene, samsvarer med arealene satt av til dette i kommuneplanen. Rådmannen er enig

6 med søker om at det ikke er ønskelig å legge til rette for parkering for større kjøretøy innerst i et byggefelt. VURDERING Estetikk Planen har et godt hovedgrep med kjedehus, rekkehus og eneboliger langs hovedveien i feltet, og med leilighetsbygg planlagt som et tun rundt et grøntområde, som er felles for alle. Leke- og flerbruksarealet blir liggende bilfritt inne i området med gode gangforbindelser til de ulike områdene. For enkelte delfelt er det åpnet for at det enten kan bygges kjedehus eller rekkehus. Rekkehus vil gjøre at det blir en sammenhengende bebyggelse i full høyde, mens kjedehus vil føre til at det blir en liten åpning i 2./3. etasje mellom boligene, der garasjen kommer. Slik planen nå er utformet vet ikke naboene i Skjærpevegen om de får rekkehus eller kjedehus framfor seg. Eneboligene helt i sør er store, de kan føres opp i tre etasjer og få et bruksareal over 200 m 2. Med en byggegrense på kun 4 meter mellom boligene kan denne bebyggelsen bli ganske «massiv». Lek og felles uteoppholdsarealer I henhold til kommuneplanen skulle dette boligområdet hatt 300 m 2 med lekeareal.i planforslaget er lekeplassen/flerbruksarealet 715 m 2 og den har gode solforhold. I tillegg er det planlagt et grøntdrag med gangvei som er rett over 400 m 2. Det er valgt å «krympe» de private tomtene mest mulig, og organisere disse på en slik måte at det blir store og gode fellesareal. Dette innebærer at det er korte byggegrenser mellom fellesareal og boligbebyggelsen enkelte steder. Denne organiseringen av området virker ok, selv om mye av fellesarealet med dette «bare» blir avstandsgrønt med rabatter, plantefelt og lignende som ikke kan benyttes til opphold. Arealene med avstandsgrønt har en hovedfunksjon som gangvei/forflytningsareal, og er ikke en del av arealet som skal være avsatt spesielt med leke- og opppholdsfunksjoner. Rådmannen har derfor tro på at det kan fungere godt. Kvalitet på private uteoppholdsareal Alle boligene har tilfredsstillende privat uteoppholdsareal i forhold til kommuneplanen. Kvaliteten på privat balkong/uteoppholdsareal for enkelte av leilighetene blir nok ikke av det beste, da det er kort avstand mellom byggene. Enkelte av balkongene/terrassene til leilighetene i B9 for eksempel kommer 8-9 meter fra rekkehuset/kjedehuset i B5. Rådmannen har likevel vurdert situasjonen som god nok, siden det er tilstrekkelig med sol og god størrelse på uteoppholdsareal totalt. For enkelte leiligheter i B7, B8 og B10 kommer private balkonger muligens 2 meter i fra gangarealet ved parkeringsplassen. Disse blir dermed litt lite privat. Rådmannen har valgt å ikke kreve endringer i planen på grunn av dette, siden de generelle kravene er mer enn tilfredsstillende. Boligene i B5 og B6 har i følge forslagstiller tilstrekkelig areal med sol iht kommuneplanen. De er blant de boligene i feltet som har dårligst forhold, se vedlegg «Sol- og skygge mars». Sol- og skyggeanalysen er laget ut fra en mulig høydeplassering for eneboligene, men planen åpner for at eneboligene kan plasseres høyere eller lavere i terrenget. For å sikre best mulig solforhold for rekkehusene/kjedehusene i B5 og B6 ønsker rådmannen å sette en maks byggehøyde i høydemeter for eneboligene i B12. Situasjonen er den samme for leilighetene i delfelt B9 og B10, som ligger nedenfor rekkehusene/kjedehusene i B5 og B6. Rådmannen foreslår av samme grunn å fastsette en maks byggehøyde i høydemeter for disse også. Maks takhøyde må bli satt ut fra den høyden som er brukt til å lage sol- og skyggediagrammet. Parkering Parkeringsdekningen er iht kommuneplanen.

7 Offentlig gangareal mellom ny boligbebyggelse og landbruksareal Denne turveien ble lagt inn i kommuneplanen ved forrige rullering som en forbindelse mellom et eksisterende større friområde og det framtidige området rett nord for BU2. Det er innarbeidet i planen at strekningen som kommer langs ny boligbebyggelse skal opparbeides i forbindelse med utbygging av området. Dette kan på en måte virke uhensiktsmessig da det da blir liggende en gangvei uten målpunkt en tid framover. Traseen er likevel så viktig at denne «ulempen» ikke vektlegges. Det er også praktisk å bygge den samtidig med opparbeidelse av tomtene og tiltakene som skal gjøres i forhold til overvann. Universell utforming 27 % av boligene skal være tilrettelagte med alle hovedfunksjonene (stue, soverom, bad og toalett) på inngangsplan. Dette blir boligene i delfelt B3, samt alle leilighetene i 1. etasje i delfeltene B7-10. Retningslinjene i kommuneplanen sier at 40 % av nye småhus skulle være tilrettelagte, men rådmannen har valgt å akseptere en lavere prosentandel i denne planen. Gjeldende reguleringsplan for området hadde lave krav til tilrettelagte/universelt utformede boliger. Kommunen har solgt området med disse forutsetningene noe det ble enighet om under oppstartsmøtet. Renovasjon Plassering og størrelse på arealet er vurdert som tilfredsstillende. Overvann Det er ikke krav til lokal overvannshåndtering for dette området. Overvann fra planområdet skal føres til eksisterende overvannsledning i Raunåkervegen. Tilsig mot planområdet fra sør skal enten fordrøyes og føres til eksisterende ledning i Raunåkervegen eller føres videre mot nytt ledningsnett ved butikktomta. Det ble gjort et unntak i denne planen da gjeldende plan ikke la til rette for fordrøyning. Byggegrenser og eiendomsgrenser Planforslaget åpner for at byggegrenser og eiendomsgrenser kan justeres med inntil 0,5 meter. Rådmannen har tidligere i prosessen signalisert at en slik justering kan være akseptabel, men har gått bort fra dette. Planen er planlagt så stramt at de fleste byggegrensene ikke bør kunne justeres. Dette gjelder de som danner feltenes ytre begrensing. En justering på 0,5 m betyr at en nabo får bebyggelsen 3,5 meter fra sin eiendom. Byggegrensene er satt slik at de for flere områder sikrer at uteoppholdsarealet er iht kommuneplanen. I B7 til B10 er byggegrensene 2 meter fra gangareal og rådmannen ønsker ikke bebyggelsen nærmere. Bebyggelsen i B9 og B10 ønsker rådmannen absolutt ikke skal kunne plasseres nærmere bebyggelsen i B5 eller B6. Rådmannen tilrår derfor at denne bestemmelsen tas ut av planen. Ros-analyse Analysen avdekker at det er fare for utglidning/geoteknisk ustabilitet. Det er stilt krav i bestemmelsene om at det skal gjøres geotekniske undersøkelser av området før utbygging. Området har i dag en åpen bekk, og planen har forslag til håndtering av dette slik det er beskrevet under «Overvann». Området er ikke spesielt utsatt for radon og tiltak for radon gjøres i henhold til TEK. Spesielle utfordringer som er avdekket i ros-analysen er tilfredsstillende ivaretatt i planen. ENDRINGER I PLANFORSLAGET Rådmannen foreslår følgende endringer i planforslaget: Høyden på bebyggelsen i B5, B6 og B12 må låses med en maks kotehøyde, den samme som er brukt i sol- og skyggediagrammet. Bestemmelser om at eiendomsgrenser og byggegrenser kan justeres med +/- 0,5 meter tas ut.

8 Søker er informert om endringene, og har i epost den meddelt at «det går greit». KONKLUSJON Prosjektet viser en høy utnyttelse i tråd med de overordnede planene. Det oppfyller alle krav for boliger med hensyn til parkering, uteopphold, sol osv. Rådmannen tilrår at planforslaget blir lagt ut på høring og offentlig ettersyn etter at de foreslåtte endringer i planforslaget er innarbeidet. For rådmannen i Time, den Bjørn Meling kommunalsjef samfunn Yvonne van Bentum plan- og forvaltningssjef Vedlegg: 1. Plankart, datert Bestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert Illustrasjonsplan 5. Sol og skygge mars 6. Sol og skygge juni 7. Snitt 8. ROS-analyse 9. Reguleringsplan for forretning med underformål, Undheim plan Dette dokumentet er elektronisk godkjent i systemet og krever ikke signatur