SAMLET SAKSFRAMSTILLING

Transkript

1 Side 1 av 6 Arkivsak: 14/1359 SAMLET SAKSFRAMSTILLING SAMLET SAKSFRAMSTILLING - KJELLBERGVEIEN 2 - GNR 120/88 - FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN - SLUTTBEHANDLING Saksbehandler: Maria Sundby Haugen Arkiv: 611 L13 Saksnr.: Utvalg Møtedato 101/15 Plan- og utbyggingsutvalget /15 Formannskapet /15 Bystyret Rådmannens innstilling til Plan- og utbyggingsutvalget: Rådmannen anbefaler at plan- og utbyggingsutvalget fatter følgende vedtak: Plan- og utbyggingsutvalget anbefaler at bystyret fatter følgende vedtak: Møtebehandling: Plan- og utbyggingsutvalget behandlet saken i møte den : Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Plan- og utbyggingsutvalgets vedtak: Plan- og utbyggingsutvalget anbefaler at bystyret fatter følgende vedtak:

2 Side 2 av 6 Formannskapet behandlet saken i møte den : Bjørn Ole Gleditsch, H bad formannskapet vurdere ham som inhabil med bakgrunn i eierskap til Hjertnes Eiendom AS. Gleditsch, H fratrådte. Varaordfører overtok møteledelse. Formannskapet vedtok enstemmig med 10 stemmer at Gleditsch, H er å anse som inhabil. Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt med 10 stemmer. Gleditsch, H tiltrådte. Formannskapets innstilling: Formannskapet anbefaler at bystyret fatter følgende vedtak: Bystyret behandlet saken i møte den : Bjørn Ole Gleditsch, H bad bystyret vurdere ham som inhabil med bakgrunn i eierskap i Hjertnes Eiendom AS. Gleditsch, H fratrådte. Varaordfører overtok møteledelsen. Bystyret sluttet seg enstemmig med 38 stemmer til at Gleditsch, H er å anse som inhabil. Formannskapets innstilling ble enstemmig vedtatt med 38 stemmer. Gleditsch, H tiltrådte. Bystyrets vedtak:

3 Side 3 av 6 SAKSUTREDNING: Bakgrunn: Spir Arkitekter AS fremmer på vegne av Vesle Hauan AS, detaljreguleringsplan for Kjellbergveien 2. Vesle Hauan AS eies av Hjertnes Eiendom AS. Hensikten med forslaget er å legge til rette for boliger. Eksisterende bebyggelse på eiendommen forutsettes revet. Eiendommen var tidligere i kommunal eie og ble benyttet til privat skole. I gjeldende kommuneplan er området avsatt til boligformål. Reguleringsplanforslaget vil oppheve deler av reguleringsplanen for Vestbyen som ble vedtatt i Hovedtemaene ved oppstart og 1. gangsbehandling av planen var knyttet til adkomst til/fra Kjellbergveien, maksimal byggehøyde samt at den nye bebyggelsen beslaglegger et område som i dag er i bruk til lekeplass. Forslag til reguleringsplan ble behandlet i Plan- og utbyggingsutvalget i møte den (sak 31/15). Planen ble enstemmig vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn. Plan- og utbyggingsutvalgets vedtak: reguleringsbestemmelser, begge datert sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn jf. plan- og bygningslovens og Reguleringsplanforslaget vil oppheve deler av følgende reguleringsplan: Vestbyen. Beskrivelse av planen: I gjeldende reguleringsplan er området regulert til allmennyttig formål, barnehage. Gjeldende reguleringsbestemmelse legger til rette for ett frittliggende bygg i maks 2 etasjer og en BYA på 30 %. Det er regulert byggegrense mot Kjellbergveien og Lindgaards gate. Planområdet avgrenses av Kjellbergveien i nord, Lindgaards gate i øst, Lindgaards gate 77 og 79 i sør og Kjellbergveien 4 i vest. Planområdet består i dag av bygningsmasse som tidligere er brukt til skole, men som nå står tom. Innenfor planområdet er det en lekeplass. Lekeplassen er ca 600 kvm stor og inneholder klatrestativ med sklie, sandkasse og en ballplass. Området foreslås regulert til boligformål. Planforslaget legger til rette for ca 18 boenheter fordelt i to bygg. De to byggene foreslås plassert øst og vest på tomta. Bygget i øst legges 1 etasje lavere i terrenget enn bygget i vest. 1. etasje i det østre bygget foreslås delvis nedgravd i terrenget. Begge byggene foreslås i fire etasjer. Forslaget viser at bygg øst planlegges med inntil 1500 kvm BRA og bygg vest med 1450 kvm BRA. Parkering foreslås lagt i kjeller/1. etasje samt på bakkeplan. Utendørs parkeringsareal utgjør 198 kvm BRA (11 plasser av 18 kvm). Totalt gir dette en BRA på 3150 kvm. Planforslaget vil gi en tetthet på ca 6,5 bolig per daa og en BYA på 37 %.

4 Side 4 av 6 Bygningsmassen deles opp i to klart adskilte volum, som igjen er underdelt og nedtrappet. Det foreslås romslige balkonger og bebyggelse med trekledning. Det foreslås en lekeplass sørøst i planområdet på 350 kvm. Av rekkefølgebestemmelsene går det frem at kommunal lekeplass på Kathrineborg skal oppdateres. Adkomst foreslås fra Lindgaards gate. Eksisterende adkomster fra Kjellbergveien stenges. Blant annet med bakgrunn i innkomne uttalelser til offentlig ettersyn, foreslås endringer i planforslaget. Endringene forklares nærmere under rådmannens merknader. Følgende endringer foreslås: Endringer i plankartet: Byggegrensene utvides noe for å ivareta garasjekjelleren. Maksimal byggehøyde for garasjekjellere angis i plankartet. Endringer i reguleringsbestemmelsene: Bestemmelsene sikrer at nabobebyggelse kartlegges og overvåkes med tanke på setningsskader/sprekker. Det legges inn rekkefølgekrav som sikrer stenging av adkomst til Kjellbergveien. Bestemmelsene sikrer at f_lek skal være tilgjengelig fra Lindgaards gate. Det tillates mindre bygg utenfor byggegrensen. Det foreslås at balkonger tillates utkraget inntil 3 meter utover byggegrensene (1 meter mer enn i offentlig ettersyn). Økningen foreslås ikke mot lekeplass (f_lek), eller nærmere eiendomsgrenser enn 4 meter. Det opplyses om at endringene som foreslås aksepteres av tiltakshaver. Sluttbehandling: Planforslaget har vært på høring i ca 6 uker frem til 17. juni Det har kommet 4 uttalelser til høringsforslaget. Disse følger vedlagt i sin helhet. Hovedpunktene i uttalelsene er: Vestfold fylkeskommune og Fylkesmannen i Vestfold påpeker viktigheten av at den kommunale lekeplassen på Kathrineborg blir opprustet for å erstatte lekearealet på den nedlagte skolen. Fylkeskommunen foreslår at lekeplassen på Kathrineborg utvides, ber om at lekeplassen innenfor planområdet gjøres tilgjengelig for alle, og at lekeplassen blir offentlig eiendom. Fylkesmannen forutsetter at lekeplassen innenfor planområdet blir tilgjengelig for allmennheten og påpeker at det er viktig at det særlig fokuseres på ulike aldersgrupper ved etablering av ny lekeplass og oppgradering av eksisterende. Statens vegvesen ber om at det legges inn rekkefølgebestemmelse knyttet til stenging av eksisterende adkomster til fylkesvegen, og presiserer at støyskjerm må skje på egen grunn. Morten Hvidsten (nabo) er bekymret for parkeringsutfordringer i Lindgaards gate og tilstøtende gater som følge av planforslaget. Hvidsten ber om at de regulerte byggehøydene ikke må overskrides utover det som er vist i offentlig ettersyn. Hvidsten påpeker at det er viktig at hekken mot planområdet beholdes, og ønsker å medvirke i utforming av gjerde. Hvidsten krever at evt setningsskader og lignende på omkringliggende bebyggelse som følge av byggearbeidene registreres og overvåkes løpende. Hvidsten krever også at byggearbeidene skal foregå innenfor normal arbeidstid.

5 Side 5 av 6 Rådmannens merknader ved sluttbehandling: Barn og unges interesser Planforslaget reduserer arealet som i dag benyttes til lek. Som erstatning for tapet er det foreslått at den kommunale lekeplassen på Kathrineborg oppgraderes med lekeutstyr og benk. I tillegg til dette vil lekeapparater som i dag står på plassen gå til opprusting av minst en lekeplass til i området. Lekeplassen innenfor planområdet er foreslått regulert til fellesområde lek. Et fellesområde vil i utgangspunktet si at dette arealet kan forbeholdes beboerne innenfor planen. Fylkesmannen og fylkeskommunen er begge opptatt av at dette arealet bør være tilgjengelig for allmennheten. Med bakgrunn i dette er det tatt inn i bestemmelsene et punkt som sikrer at lekeplassen skal være tilgjengelig fra Lindgaards gate, og at det ikke tillates å hindre tilgjengeligheten herfra ved bruk av stengsler/skilt eller lignende. Fylkesmannen er i uttalelsen opptatt av at det skal fokuseres på de ulike aldersgruppenes behov i vurderingen av erstatningsareal. Små og mellomstore barn anses å være ivaretatt med lekeplassen i Kjellbergveien og på Kathrineborg. Den eksisterende lekeplassen har tilbud også for større barn med en liten ballplass. Det vil ikke bli aktuelt å legge til rette for ballplass verken på lekeplassen innenfor planområdet eller på Kathrineborg. Nærmeste ballplass vil være Virik skole og Chr. Christensens plass ved Leikvollgata. Chr. Christensens plass er offentlig og ligger ca 300 meter nord for Kjellbergveien 2. For de store barna vil denne plassen være en god erstatning for ballplassen i Kjellbergveien 2. Grunnarbeider Det tas inn i bestemmelsene at bebyggelsen som grenser inntil Kjellbergveien 2 skal kartlegges i forkant av byggearbeidene og overvåkes med tanke på setningsskader/sprekker. Trafikk, parkering og støy Det tas inn en rekkefølgebestemmelse som sikrer at eksisterende adkomster til Kjellbergveien stenges. Planforslaget vil øke gateparkeringen i tilgrensende gater noe da det legges opp til gjesteparkering her. Rådmannen mener dette er akseptabelt i et slikt sentrumsnært område. Støyskjerming av utearealene vil skje på utbyggers eiendom. Andre konsekvenser for naboer Maksimale byggehøyder er ikke endret etter offentlig ettersyn. Bestemmelsene sikrer at det mot Lindgaards gate 77 skal etableres gjerde og hekk. Det er naturlig at valg av gjerde skjer i samråd med berørt nabo. Arbeidstiden for byggearbeidene vil styres av annet lovverk. Mindre endringer Byggegrensene er foreslått noe utvidet. Utvidelsen gjelder garasjeanlegget som har en noe større utstrekning enn selve leilighetsbygget. Garasjetaket ligger noe høyere enn terrenget rundt. Endringen fremgår av vedlagt plankart og maksimal byggehøyde er angitt.

6 Side 6 av 6 Bestemmelsene foreslås endret slik at mindre boder og lignende bygg på inntil 50 kvm kan plasseres utenfor avsatte byggegrenser. Slike bygg kan ikke plasseres nærmere Fv170 (Kjellbergveien) enn 15 meter, og ikke nærmere naboeiendommene enn 4 meter. Planforslaget som lå ute til offentlig ettersyn la til rette for at balkonger kunne krage 2 meter utenfor byggegrensen. Bestemmelsene foreslås endret slik at balkonger kan krage inntil 3 meter utenfor byggegrensen, men ikke nærmere eiendomsgrensen enn 4 meter, og ikke nærmere lekeplassen enn 3 meter. Disse endringene anses som mindre vesentlige og vil ikke ha betydning for naboene i området eller gå på bekostning av uteoppholdsarealet. Konklusjon: Rådmannen anbefaler at forslag til reguleringsplan for Kjellbergveien 2 med tilhørende bestemmelser vedtas i tråd med innstillingen. Forslagstiller: Spir Arkitekter AS, Thor Bryns gate 11, 3211 Sandefjord, tlf Kontaktperson: Kristian Ottesen. Vedlegg: 1. Forslag til reguleringsplan datert , revidert Reguleringsbestemmelser datert , revidert Utomhusplan datert Forslagstillers planbeskrivelse datert Vedlegg som ikke sendes til formannskap og bystyre: 5. Uttalelser til offentlig ettersyn: - Vestfold Fylkeskommune datert Fylkesmannen i Vestfold datert Statens vegvesen datert Morten Hvidsten datert