PLAN : DETALJREGULERING FOR SØRLIG DEL AV BOLIGFELTET ØST FOR ØYGARDSHOLEN, UNDHEIM

Transkript

1 Arkiv: K , K2-L12 Vår ref.: 12/ Journalpostid.: 13/9504 Saksbeh.: Hilde Tjemsland PLAN : DETALJREGULERING FOR SØRLIG DEL AV BOLIGFELTET ØST FOR ØYGARDSHOLEN, UNDHEIM Saksgang: Utval Saksnummer Møtedato Lokal utvikling 044/ Time kommunestyre 026/ Forslag til vedtak: Time kommunestyre godkjenner Detaljregulering for sørlig del av boligfeltet øst for Øygardsholen, Undheim, plan , med plankart datert og bestemmelser datert , begge sist revidert Vedtaket er gjort i medhold av i plan- og bygningsloven. Lokal utvikling Tove Jerstad, H: Protokolltilførsel: bekymring om antall parkeringsplasser dekker behovet. Forslag frå Michael Evans, Sv: 40% av bustadene skal vere universelt utformet. Endringsforslag frå Sverre Risa, KrF: Rekkefølgjekrav 5: Opparbeiding av 0_62 og AVG2 skal vera utført før det gis bruksløyve til meir enn 25 bust Forslag frå Michael Evans fekk 1 røyst og falt (Sv). Endringsforslag frå Sverre Risa vart samrøystes vedtatt Framlegget m/endring vart samrøystes vedtatt. LOK-044/13 Framlegg: Time kommunestyre godkjenner Detaljregulering for sørlig del av boligfeltet øst for Øygardsholen, Undheim, plan , med plankart datert og bestemmelser datert , begge sist revidert Endring i Bestemmelsene, rekkefølgjekrav 5: Opparbeiding av 0_62 og AVG2 skal vera utført før det gis bruksløyve til meir enn 25 bustader. Vedtaket er gjort i medhold av i plan- og bygningsloven.

2 Time kommunestyre Forslag frå Michael Evans, Sv: 40% av bustadene skal vere universelt utformet. Framlegget frå LOK vart samrøystes vedtatt. Forslag frå Michael Evans fekk 4 røyster og falt. (1 KrF, 1 Ap, Sv, V) KS-026/13 Vedtak: Time kommunestyre godkjenner Detaljregulering for sørlig del av boligfeltet øst for Øygardsholen, Undheim, plan , med plankart datert og bestemmelser datert , begge sist revidert Endring i Bestemmelsene, rekkefølgjekrav 5: Opparbeiding av 0_62 og AVG2 skal vera utført før det gis bruksløyve til meir enn 25 bustader. Vedtaket er gjort i medhold av i plan- og bygningsloven.

3 PLAN : DETALJREGULERING FOR SØRLIG DEL AV BOLIGFELTET ØST FOR ØYGARDSHOLEN, UNDHEIM 2.GANGS BEHANDLING SAKEN GJELDER Asplan Viak AS har på vegne av ØsterHus Tomter AS utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan for det ubebygde boligområdet i Raunåkervegen på Undheim, vist som BU1 i kommuneplanen. Planen åpner for leilighetsbygg, rekkehus, kjedehus og eneboliger. ØsterHus har kjøpt området av Time kommune. Se ellers planbeskrivelsen som er lagt ved saken. SAKSOPPLYSNINGER Varsel om planoppstart Planforslag mottatt gangs behandling i Lokal utvikling Høring og offentlig ettersyn gangs behandling i Lokal utvikling Godkjenning av kommunestyret I 1.gangs behandlingen vedtok Lokal utvikling at: «Høyden på bebyggelsen i B5, B6 og B12 må låses med en maks kotehøyde, den samme som er brukt i sol- og skyggediagrammet.» Disse opplysningene forelå ikke når planen ble sendt på høring, men det ble vist til en situasjonsplan som hadde omtrent de samme opplysningene. Entydige kotehøyder er derfor innarbeidet i bestemmelsene etter høringsperioden. I høringsperioden hadde Asplan Viak og ØsterHus tomter informasjonsmøte på Undheim samfunnshus. Møtet var den og møtereferatet er vedlagt saken. GJELDENDE PLANER Se søkers planbeskrivelse som er vedlagt saken. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Se søkers beskrivelse. Rådmannen har kun valgt å utdype enkelte tema. Offentlig vei og gangforbindelser I kommuneplanen er det lagt inn en offentlig turvei mellom eksisterende boliger og landbruksområder. Hele denne turveien er innarbeidet i denne reguleringsplanen. Det er også foreslått en offentlig gangforbindelse mellom Raunåkervegen og turveien. Det er regulert en gang- og sykkelvei fra dette planområdet mot butikken, se vedlegg 9. Det foreslås nå å omregulere 5 meter av gang- og sykkelveien til kjørevei. Universell utforming I gjeldende bestemmelser for området står det at «Minimum 5 % av boligene skal ha livsløpsstandard og minimum 20 % av boligene skal ha besøksstandard». Det ble enighet på oppstartsmøtet om å gjøre dette om til at 25 % av boligene skulle bli tilgengelige med alle hovedfunksjoner (stue, soverom, bad og toalett) på bakkeplan. Alle fellesområder skal ha universell utforming der dette er terrengmessig mulig. På felles parkering er det planlagt 5 % universelt utformede parkeringsplasser i tråd med kravet i kommuneplanen.

4 Parkering For leilighetene er det planlagt 1,5 parkeringsplasser per boenhet. For resten av boligene er det krav til 3 parkeringsplasser. INNKOMNE MERKNADER I HØRINGEN Statens vegvesen, brev datert Har ingen merknader til planforslaget. Norges vassdrags- og energidirektorat, brev datert «I ROS analyse - sjekkliste, er det vist til at området er utsatt for flom i elv/bekk, herunder lukket bekk. Under merknad er det vist til planbeskrivelsen, hvor det i pkt 6 Ros analyse, kvitteres med at bekk og overvann håndteres i teknisk plan. Dette er en håndtering av potensiell fare som ikke er i samsvar med intensjonene i Plan og bygningsloven. Utfordringer knyttet til at eksisterende kulvert ikke tar unna vannmengdene gjennom ovenforliggende område, må også utredes. Plankartet viser videre boligtomter som synes å være plassert uten tanke for at det er 2 beker/ vassdrag innen planområdet. Planbeskrivelsen inneholder heller ikke noen informasjon om hvilke verdier og interesser som knytter seg til bekkeløpet. Dersom forhold til vassdrag skal avklares i reguleringsplan, forutsetter det at det foreligger undersøkelser og rapporter, som avklarer forhold til allmenne interesser, knyttet til vassdrag, vassdragsmiljø og kantsoner. Dersom forholdet ikke avklares i plan, vil egen behandling og avklaring etter vannressurslovens være nødvendig før tiltak i plan eventuelt kan gjennomføres. NVE mener disse forhold må avklares før planen tas opp til ny behandling.» Rådmannen ser at disse temaene ikke ble omtalt og gjort rede for på en god nok måte tidligere i saksbehandlingen. Nedenfor er en mer fyldig beskrivelse av eksisterende bekker. Rådmannen mener fortsatt at overvann i dette tilfellet skal håndteres på samme måte, rør og ikke lokal overvannshåndtering, men det er informert mer om bakgrunn, beregningsgrunnlag og løsninger. Det er flere utbygginger på gang eller under planlegging i samme området. Det er gitt rammetillatelse for butikk øst for planområdet, det er også igangsatt reguleringsplanarbeid for boligområdet BU2 øst for planområdet. Kommunalteknikk har sammen med de ulike utbyggerne i området jobbet for å finne løsninger for overvann siden høsten Det er gjort beregninger for overvann i henhold til kommunens nedbørskurve (Lyekurven) + 30 % (økning av nedbørsmengde i fremtiden), og det skal sikres en flomvei dimensjonert for 100 års flommen. Overvann fra hele nedbørsfeltet er brukt som beregningsgrunnlag, samt avrenning fra de aktuelle planområdene. Det er ikke endelig avklart om forslag til flomvei er god nok, men det arbeides aktivt med dette. Området er et beiteområde og bekkene har ikke kantvegetasjon utover vanlig gress i tilknytning til beitearealet. Bekkene som nevnes er flomveier/flombekker uten vannføring av betydning utenom i nedbørsperioder. Bekkene har i følge landbruksavdelingen ikke årssikker vannføring, og kommer dermed ikke inn under vannressursloven. Når det i ROS-analysen er påpekt at området er flomutsatt, så er det ikke i de dimensjonene en gjerne ser for seg når disse begrepene blir benyttet. Det er for eksempel uaktuelt å regulere inn hensynssone, faresone flom, for hele eller deler av planområdet. Det er mer at det er et vått område, som ligger langt ned i et nedbørsfelt og at eksisterende dreneringen av jordbruksarealet ikke tar unna alt overvannet.

5 Rogaland Fylkeskommune, brev datert «Området inngår i kommuneplanens viste boligareal BU1 på Undheim. I tidligere brev herfra ble det særlig påpekt nødvendigheten av høy utnyttingsgrad. Med planens opplegg om 3,4 boliger pr. daa, synes denne målsettingen å være oppfylt. Også det avsatte uteoppholdsareal/lekeplass synes å være av god størrelse med sentral beliggenhet i boligfeltet. Det legges opp til en parkeringsdekning på 1,5 plasser pr. leilighet. For andre boligtyper skal det være 3 plasser. Selv om Undheim har en geografisk beliggenhet som nødvendiggjør utstrakt bilbruk synes 3 parkeringsplasser å være noe høyt i forhold til viktige energi- og klimahensyn, jf. Regional plan for energi og klima i Rogaland. Fylkesrådmannen vil derfor anbefale at det vurderes en reduksjon av bilparkeringsdekningen innenfor planområdet. Ut over dette er det ingen vesentlige merknader til planforslaget.» Parkeringskravet er i tråd med kommuneplanens føringer og det er ikke ønskelig å ta denne diskusjonen opp på ny i hver reguleringsplan.undheim er det tettstedet i kommunen som har dårligst kollektivdekning, og rådmannen kan ikke se noen grunn for at dette området skulle ha mindre behov for bilparkering enn resten av kommunen. Lyse, brev datert «Som det ble opplyst i vårt brev, datert , må det avsettes areal til ny nettstasjon. Dette er nå ordnet ved at det er inngått avtale om plassering av nettstasjonen på nabotomten (Coop). Forutsetningen for at nettstasjonen ikke settes opp på boligfeltet, men på nabotomt, er at boligene på utbyggingsområdet ikke vil kunne spenningsettes før nettstasjonen er i drift. Dette gjelder også om boliger ferdigstilles før utbyggingen av Coop-tomta. Dersom det skulle bli problem med bygging av nettstasjonen på det avtalte sted, er det ønskelig med en "reserveløsning". Dvs at ny nettstasjon på boligfeltet øst for Øygardsholen plasseres i nord-østlige del av feltet.» Det er avsatt areal til nettstasjon innenfor planområdet. SBR-004/13 Vedtak: «Senior- og brukarrådet reagerer på at planen legger opp til at 27 % bustadene skal være universell uforma når retningslinjene i kommuneplanen seier 40 %.» Dette planområdet er allerede regulert i samme plan som det nye kommunale boligfeltet på Undheim, og har følgende bestemmelser om universell utforming; «Minimum 5 % av boligene skal ha livsløpsstandard og minimum 20 % av boligene skal ha besøksstandard». En økning av dette kravet til at 27 % av boligene skal bli tilgjengelige med alle hovedfunksjoner på bakkeplan (stue, soverom, bad og toalett) er en stor økning i kravet. Dette er valgt som en smidig løsning i en plansituasjon der kravet allerede var lagt lavere en det kommunen nå stiller som krav. Tomtespesialisten AS, e-post datert «Er engasjert av Olav Undheim JR. til å lage reg. plan for hans område BU2 med tanke på utbygging. Som nabo og eier av deler av arealer innen planområdet BU1 som er under detaljregulering, har vi noen kommentarer som er relevant for boligfeltet : 1. Boligfelt inneholder høy utnyttelse noe som er bra med tanke på å spare videre nedbygging av matjord. Det er allikevel en plan som ser ut til å ha underdekning på parkering for leiligheter under 100m2. I et område der alle er avhengig av bil, bør det være 2 faste parkerings plasser til

6 hver enhet + felles gjesteparkering. "Alle" på Undheim har minst en bil hver, og et så tett felt med så pass mye boliger, må ha mer parkeringsplass. Det må tas med i betraktning at bussforbindelse inn/ut av Undheim er så dårlig at de færreste kan basere sine transportbehov på kollektive løsninger. 2. Det foreligger ikke avklaringer vedr. overvann og håndtering av dette. Overvann er omtalt i sakspapirer, men er IKKE løst. Skal overvann som renner inn i BU1 ledes videre mot Olav Undheim jr.'s BU2 må det fremkomme ønsker/tilbud fra utbygger av BU1 å delta økonomisk i å løse dette, samt delta i de utlegg som Olav Undheim har hatt sammen med Undheim Handelslag, der disse i fellesskap har bekostet OV- rør inn i området. Vi kan ikke, og vil ikke håndtere BU1's overvann med mindre det inngås en avtale om dette. 3. Sykkel og gangsti som er tegnet inn i plan, går utenfor og langs søndre del av området BU1. Denne gangsti ligger på Olav Undheim jr's. eiendom og fremstår som en del av feltet. Utbygger har ikke kjøpt området som her reguleres som en del av boligfeltet. Grunneier krever således innløsning av det område som reguleres, med samme vederlag som utbygger har betalt Time kommune for BU1. 4. Tomt 33/BU1 som tilhører Olav Undheim jr. bes det om at byggegrense reduseres fra 4 til 2 meter i øst slik at byggesone og plassering av bolig tomt på 33 kan få like muligheter som andre boliger på samme rekke (B12). Med så små tomter vil det være naturlig å trekke alle boliger mot ene siden av tomt slik at utearealer blir best mulig på de sidene som er best egnet til dette. 5. Grøntareal på BU2, hevdes det fra Time kommunes side, skal vær viktig for hele området, inkl. BU1 Dette bestrider grunneier og undertegnede på det sterkeste da denne beliggenhet ikke har noe rotfeste i slik bygda bruker tur- og felles oppholdsområder. Området er pga. fuktighet heller ikke egnet til å være offentlig grøntareal. Det er nå fremmet reguleringsforslag for BU2 uten at dette har kommet til behandling. Velger Time kommune å ikke gå for reguleringsforslag som er sendt inn på BU2, men krever at grøntareal v/bu2 som Time kommune egenhendig har lagt inn i kommunedelplan for Undheim skal beholdes, kreves det at Time kommune kjøper dette areal til gjeldende markedspris på jord som båndlegges i forbindelse med utbygging av boliger, evt. påtar seg å dekke sin forholdsmessige del av denne kostnad regnet mot utnyttelse av BU1.» 1. Rådmannen anbefaler at en holder seg til kommuneplanens føringer når det gjelder parkering. Når det legges til rette for 1,5 parkeringsplasser i fellesanlegg blir det, i dette tilfellet ca. 10 parkeringsplasser som er felles. 2. Rådmannen er klar over at det per i dag ikke er funnet løsninger for overvann. Dette tas til orientering. Det er vanlig at reguleringsplaner blir godkjent uten at alle tekniske løsninger er på plass, så rådmannen tilrår at planforslaget blir ferdigbehandlet. 3. Den omtalte gangveien er tatt med i planen fordi den vises i kommuneplanen, og den skal være en offentlig turvei. Den skal være et bindeledd mellom eksisterende grøntareal, ved eksisterende boligområde i vest, og det nye friområdet rett vest for planområdet. Det er kommunen som har bedt utbygger om å regulere dette gangarealet, siden det ligger vis a vis deres utbyggingsområde. Området vil måtte innløses/overdras til kommunen i forbindelse med opparbeiding av turvei. Reguleringsprosessen kan imidlertid ikke ta stilling til hvem som skal løse inn arealet eller hva slags økonomisk kompensasjon som skal gis. 4. Tomt 33 har 4 meters byggegrense mot fremtidig offentlig friområde. Rådmannen ønsker ikke å la boligen komme noe nærmere friområdet enn dette. At en tomt får en mindre

7 byggesone enn enkelte andre boliger, er av underordnet betydning. Den samme vurderingen er gjort for tomt 28 i samme delfelt/rekke, og for andre tomter innenfor planområdet. 5. Tas til orientering. Se for øvrig kommentar angående innløsning av grunn og økonomisk kompensasjon til pkt. 3. Preben Undheim, brev datert «Feltet legger opp til høy utnyttelse ang. utbygging og det er uheldig for oss som er naboer da parkeringen blir forskjøvet over på våre arealer, parkering på mark/turvei forekommer flere ganger i uken allerede nå og det vil ikke bli bedre hvis planen blir godkjent som den foreligger. Det må åpnes for skikkelig parkering for de som skal bo der. Jeg som grunneiger har opparbeidet flere turstier i området, og ser på planen at det er lagt inn en tursti på min eiendom. Dette er jeg sterkt uenig i, planleggerne av feltet får holde seg til det arealet de har. Henviser til nylig hendelse på Bryne ang. tursti. Videre må gangsti som går ut til markaveien innrettes med en sluseport pga av sikkerheten til barna i område. Markaveien blir brukt fra april til oktober, da vi både sår/høster og bruker området til beite og oppbevaring av rundballer. Det blir brukt store tunge kjøretøy til frakt av dette. Mot markaveien må det settes opp et gjerde for å sikre område på begge sider. Dyr blir jaga opp og ned denne veien om sommeren og om høsten. Og det er ikke greit for naboene å få kyr og sauer inn i sine hager.» Rådmannen forholder seg til de parkeringskravene kommunen har. Det er kommunen, som via kommuneplanen, har lagt inn turvei på Preben Undheims eiendom. Dette har vært ute på høring i forbindelse med kommuneplanprosessen, og bredden på turdraget ble etter innspill redusert fra ca. 20 meter til ca. 5 meter. Turveien vil ikke bli opparbeidet uten at det foreligger avtale med grunneier. Rådmannen er enig i at det er viktig å tenke på sikkerheten for barn og voksne i forhold til markaveien. Det er derfor innarbeidet i bestemmelsene at det skal plasseres en fysisk hindring der f_tv1 møter markaveien. Det er også innarbeidet i bestemmelsene at tomtene som grenser mot markaveien skal ha gjerde i eiendomsgrensen (mot vest). Rådmannen ønsker likevel ikke å ha samme bestemmelse for den offentlige gangforbindelsen.ved driving av dyr på veien kan det settes opp midlertidig stengsel for å hindre at disse kommer inn på gangveien. Torill-Elise Rønningen, Raunåkervegen 11, uttale registrert «Vil med dette klage på plassering av felles avfallsanlegg for nytt bustadfelt i Raunåkervegen. Dette er plassert slik at det grenser helt til min tomtegrense og hage. Det er helt uakseptabelt å ha dette her med tanke på lukt, dyr osv. når sommeren og varmen kommer. Det virker lite gjennomtenkt, og det bør kunne være mulig å flytte dette til en mer hensiktsmessig plass som ikke er til sjenanse for noen. Forventer at dette gås igjennom på nytt og at det tas hensyn til.» Renovasjonsanlegget ligger på samme sted som i allerede gjeldende plan. Det betyr at renovasjonsanlegget allerede var planlagt å ligge helt inntil tomten da denne ble kjøpt. Renovasjonsanlegget er regulert noe større enn det gjeldende plan viser, dette da det er planlagt nedgravde kontainere og veiene er planlagt annerledes. Plasseringen vurderes som hensiktsmessig, ved innkjøring til feltet og det er ikke ønskelig å flytte den. Kommunalteknikk har erfaring med at det ikke er luktproblemer i forbindelse med slik anlegg for boliger i nærheten. Jarle Kartevoll, Raunåkervegen 9, datert

8 «Klagen gjelder renovasjonsanlegget som er innteikna på den nord-vestlege delen av område. Renovasjonsanlegget er plassert så og sei i hagen til eksisterande bustader og dette vil få negative følgjer for desse bustadene. Lukt vil bli eit stort problem med tanke på at renovasjonsanlegget er plassert så nærme og vil dermed øydelegge uteområde på tomtene våres. Det vil også føre til at bustadene blir mindre verdt med sal. Når eg kjøpte tomta på Raunåkervegen 9 fekk eg ingen informasjon eller teikningar på at det var regulert inn eit renovasjonsanlegg i hagen min. Dette er ei dårleg plassering og vi som er nærmaste naboar godtar ikkje at vi får ein «båsplass» i hagen. Renovasjonsanlegget bør derfor flyttes til ein plass der eksisterande bustader ikkje blir så berørt. Dette bør kommunen ha forståelse for og ta hensyn til.» Se rådmannens kommentar ovenfor. I tillegg ønsker rådmannen å nevne at dette renovasjonsanlegget også skal kunne fungere for deler av eksisterende boligområde, og dersom dette skjer er plasseringen hensiktsmessig. Cathrine Brådland, Raunåkervegen 18 og Torstein Gjerdevik, Raunåkervegen 14, datert Merknadene er skrevet for alle beboerne i Raunåkervegen. Er positive til at det skal komme flere boliger og at det ser ut til å bli et flott byggefelt. «Vår store bekymring rundt det nye feltet (heretter kalt BU1) er at alle 48 bolige, samt besøkende må kjøre gjennom samme gate. Raunåkervegen er den dag i dag en lite trafikkert gate og dermed også trygg og god for våre barn. Vi var alle inneforstått med at det skulle komme flere boliger over oss med tiden da vi kjøpte/bygget hus her, men vi var ikke klar over at det ikke skulle bli noen flere veiforbindelser, som for eksempel med BU2. Dette ble vi oppfordret til å ta opp med kommunen av representantene på møtet fra Østerhus. Og derfor skriver vi nå dette brevet til dere. Det ser også ut som BU2 vil bli et betraktelig mye mindre felt enn det BU1 er, og vil derfor tro at det er større prioritering at BU1 får flere muligheter. BU1 har et veldig flott og skjermet grønt og leke området, som det på møtet ble lagt veldig stor vekt på at det skulle være trygt og sikkert for myke trafikkanter og dermed at det ikke skulle være noen form for kjøretøy rundt. Et krav som også fremgår av offentlige saksfremstillinger. Vi synes at det er veldig rart at dette blir så vektlagt når vi som allerede har bolig i Raunåkeren med en fantastisk flott lekeplass til våre barn, vil måtte følge barna våre over veien for å komme til den lekeplassen vi nå har grunnet økt trafikk i fremtiden. Alle som hører til på Undheim vet at vi er avhengige av biler. Bussforbindelsene er minimale og de fleste boligene vil mest sannsynlig ha mer enn en bil, for ikke å snakke om besøkende. Hvis du tar 48 boliger og trekker i fra noen få med kun 1 bil, så blir det fortsatt minst ca. en 80 biler som skal passere hver dag (utenom besøkende). Håper denne henvendelsen kan åpne for diskusjoner for å se på flere muligheter. Hvis det er ønskelig med underskrifter ber vi om en tilbakemelding.» Gjeldende reguleringsplan og kommuneplanen viser, som de har påpekt, at trafikken fra BU1 skal gå ut Raunåkervegen. Planforslaget er også basert på dette. Hele planforslaget måtte omarbeides dersom veiløsningen skulle endres. Hadde BU1 og BU2 blitt planlagt samtidig så kunne det vært interessant å vurdere andre løsninger for vei. På grunn av rekefølgekravet i kommuneplanen som sier at BU2 ikke kan bygges ut før BU1 er ferdig utbygd, og BU2 skal bygges med ut med maks 3 boliger i året, kan en ikke kreve en helhetlig planlegging. Raunåkervegen er dimensjonert for å tåle trafikken, også fra de nye boligene. I tillegg er det

9 planlagt fortau, noe som gjør veien enda mer trafikksikker for barn. Det nye boligområdet har tilfredsstilt kravene til privat/felles lekeplass for småbarn innenfor sitt område. Forslagstiller har klart å planlegge et nytt boligområde med større lekeareal enn det som er kravet og det er tilgang til dette arealet via interne gangveier. Rådmannen ser svært positivt på denne planløsningen. Eksisterende lekeplass er plassert på vestsiden av Raunåkervegen fordi det er et offentlig areal på andre siden av markaveien som er regulert til lekeplass. Lekeplassen er forsvarlig inngjerdet, og det er rådmannens forventning at alle som bor i feltet vil være oppmerksomme på at det blir en del krysning av veien av barn i nærheten av lekeplassen. VURDERING Estetikk Planen har et godt hovedgrep med kjedehus, rekkehus og eneboliger langs hovedveien i feltet, og med leilighetsbygg planlagt som et tun rundt et grøntområde som er felles for alle. Leke- og flerbruksarealet blir liggende bilfritt inne i området med gode gangforbindelser til de ulike områdene. For enkelte delfelt er det åpnet for at det enten kan bygges kjedehus eller rekkehus. Rekkehus vil gjøre at det blir en sammenhengende bebyggelse i full høyde, mens kjedehus vil føre til at det blir en liten åpning i 2./3. etasje mellom boligene der hvor garasjen kommer. Slik planen nå er utformet vet ikke naboene i Skjærpevegen om de får rekkehus eller kjedehus framfor seg. Eneboligene helt i sør er store og kan føres opp i tre etasjer. De kan få et bruksareal over 200 m 2. Med en byggegrense på kun 4 meter mellom boligene kan denne bebyggelsen bli ganske «massiv». Lek og felles uteoppholdsarealer I henhold til kommuneplanen skulle dette boligområdet hatt 300 m 2 med lekeareal. I planforslaget er lekeplassen/flerbruksarealet 715 m 2 og den har gode solforhold. I tillegg er det planlagt et grøntdrag med gangvei som er rett over 400 m 2. Det er valgt å «krympe» de private tomtene mest mulig, og organisere disse på en slik måte at det blir store og gode fellesareal. Dette innebærer at det er korte byggegrenser mellom fellesareal og boligbebyggelsen enkelte steder. Denne organiseringen av området virker ok, selv om mye av fellesarealet med dette «bare» blir rabatter, plantefelt og lignende som ikke kan benyttes til opphold. Disse arealene har en hovedfunksjon som gangvei/forflytningsareal, og er ikke en del av arealet som skal være avsatt spesielt for lekeog opphold. Rådmannen har derfor tro på at det kan fungere godt. Kvalitet på private uteoppholdsareal Alle boligene har tilfredsstillende privat uteoppholdsareal i forhold til kommuneplanen. Kvaliteten på privat balkong/uteoppholdsareal for enkelte av leilighetene blir nok ikke optimal, da det er kort avstand mellom byggene. Enkelte av balkongene/terrassene til leilighetene i B9 for eksempel kommer 8-9 meter fra rekkehuset/kjedehuset i B5. Rådmannen har likevel vurdert situasjonen som god nok siden det er tilstrekkelig med sol og god størrelse på uteoppholdsareal totalt. For enkelte leiligheter i B7, B8 og B10 kommer private balkonger kanskje bare 2 meter i fra gangarealet ved parkeringsplassen. Disse blir dermed litt lite private. Rådmannen har valgt å ikke kreve endringer i planen på grunn av dette siden de generelle kravene er mer enn tilfredsstillende. Boligene i B5 og B6 har i følge forslagstiller tilstrekkelig areal med sol ihht kommuneplanen. De er blant de boligene i feltet som har dårligst forhold, se vedlegg «Sol- og skygge mars». Sol- og skyggeanalysen er laget ut fra en mulig høydeplassering for eneboligene, men planen åpner for at eneboligene kan plasseres høyere eller lavere i terrenget. For å sikre best mulig solforhold for rekkehusene/kjedehusene i B5 og B6 ønsker rådmannen å sette en maks byggehøyde i høydemeter for eneboligene i B12. Situasjonen er den samme for leilighetene i delfelt B9 og B10 som ligger

10 nedenfor rekkehusene/kjedehusene i B5 og B6. Rådmannen foreslår av samme grunn å fastsette en maks byggehøyde i høydemeter for disse også. Maks takhøyde må bli satt ut fra den høyden som er brukt til å lage sol- og skyggediagrammet. Parkering Parkeringsdekningen er ihht kommuneplanens føringer. Offentlig gangareal mellom ny boligbebyggelse og landbruksareal Denne turveien ble lagt inn i kommuneplanen ved forrige rullering som en forbindelse mellom et eksisterende større friområde og det fremtidige området rett sør for BU2. Dette er gjort ut fra en overordnet målsetning at alle kommunens innbyggere skal ha tilgang på minimum 3 km turvei i naturlige omgivelser, maks 500 meter fra boligen sin. Det står i bestemmelsene at turveien langs ny boligbebyggelse skal opparbeides i forbindelse med utbygging av området, men det er ikke stilt krav til opparbeidelsen videre østover. Dette kan på en måte virke uhensiktsmessig da det blir liggende en gangvei uten målpunkt en tid fremover. Traseen er likevel så viktig at denne «ulempen» ikke vektlegges. Det er også praktisk å bygge den samtidig med opparbeidelse av tomtene og tiltakene som skal gjøres i forhold til overvann. Kommunen må likevel arbeide for at også resten av turveien blir opparbeidet så snart som mulig. Universell utforming 27 % av boligene skal være tilrettelagte med alle hovedfunksjonene (stue, soverom, bad og toalett) på inngangsplan. Dette blir boligene i delfelt B3, samt alle leilighetene i 1. etasje i delfeltene B7-10. Retningslinjene i kommuneplanen sier at 40 % av nye småhus skulle være tilrettelagte. Rådmannen har valgt å akseptere en lavere prosentandel i denne planen fordi gjeldende reguleringsplan for området hadde veldig lave krav til antall tilrettelagte/universelt utformede boliger. Renovasjon Plassering og størrelse på arealet er vurdert som tilfredsstillende. For å sikre en hensiktsmessig bruk av området er det valgt å regulere deler av arealet til annen veigrunn. Dette arealet er avsatt for å sikre gode forhold for hentekjøretøy. Overvann Det er ikke krav til lokal overvannshåndtering for dette området. Overvann fra planområdet skal føres til eksisterende overvannsledning i Raunåkervegen. Tilsig mot planområdet fra sør skal enten fordrøyes og føres til eksisterende ledning i Raunåkervegen eller føres videre mot nytt ledningsnett ved butikktomta. Det ble gjort ett unntak i denne planen da gjeldende plan ikke la til rette for fordrøying. Ros-analyse Analysen avdekker at det er fare for utglidning/geoteknisk ustabilitet. Det er sikret i bestemmelsene at det skal utarbeides geotekniske undersøkelser før utbygging. Området har i dag en åpen bekk, og planen har forslag til håndtering av dette slik det er beskrevet under «Overvann». Området er ikke spesielt utsatt for radon og tiltak for radon gjøres i henhold til TEK. Spesielle utfordringer som er avdekket i ros-analysen er tilfredsstillende ivaretatt i planen. Se for øvrig rådmannens kommentar til innspill fra NVE. ENDRINGER I PLANEN ETTER HØRING I bestemmelsene - Krav om fysisk hindring i f_tv1 i plangrensen der den møter markaveien, innarbeidet i Tomtene på delfelt B1, B2 og B11 skal ha gjerde i tomtegrensen mot vest. Det skal søkes samlet, og det skal vises på utomhusplanen. Dette er innarbeidet som e) og i 3.1.

11 - Det er oppgitt maks kote for byggehøyde i B5, B6 og B12, innarbeidet som På plankart Deler av renovasjonsarealet er omregulert til annet veiareal teknisk anlegg. Søker er informert om endringene og har ingen merknad til disse. KONKLUSJON Rådmannen mener at planen vil sikre et godt fremtidig boligområde på Undheim og anbefaler at kommunestyret godkjenner planforslaget. For rådmannen i Time, den Bjørn Meling Kommunalsjef samfunn Yvonne van Bentum Plan- og forvaltningssjef Vedlegg: 1. Plankart, datert , sist revidert Bestemmelser, datert , sist revidert Planbeskrivelse 4. Illustrasjonsplan 5. Sol og skygge mars 6. Sol og skygge juni 7. Snitt 8. ROS-analyse 9. Reguleringsplan for forretning med underformål, Undheim plan Referat fra folkemøtet på Undheim Dette dokumentet er elektronisk godkjent i systemet og krev derfor ikkje signatur