PLAN : DETALJREGULERING FOR FORTETTING I GAMLE ÅSLANDSVEGEN 22, KVERNALAND

Transkript

1 Akiv: PLNR , K2-L12 Vår ref.: 12/424-8 Journalpostid: 12/16551 Saksbeh.: Ingvild Kristine Wathne Røst PLAN : DETALJREGULERING FOR FORTETTING I GAMLE ÅSLANDSVEGEN 22, KVERNALAND Saksgang: Utval Saksnummer Møtedato Lokal utvikling 042/ Forslag til vedtak: Lokal utvikling vedtar å legge forslag til detaljreguleringsplan for fortetting i Gamle Åslandsvegen 22, Kvernaland plan datert , med tilhørende bestemmelser datert , revidert , ut på høring og offentlig ettersyn når rådmannens forslag til endringer og tilleggsdokumentasjon er innarbeidet. Vedtaket er gjort i medhold av i plan- og bygningsloven. Lokal utvikling Sverre Heskjestad ugild, jfr. fvl ledd. Staale G. Haaland møtte i saka. Framlegget vart samrøystes vedtatt. LOK-042/12 Vedtak: Lokal utvikling vedtar å legge forslag til detaljreguleringsplan for fortetting i Gamle Åslandsvegen 22, Kvernaland plan datert , med tilhørende bestemmelser datert , revidert , u på høring og offentlig ettersyn når rådmannens forslag til endringer og tilleggsdokumentasjon er innarbeidet. Vedtaket er gjort i medhold av i plan- og bygningsloven.

2 PLAN : DETALJREGULERING FOR FORTETTING I GAMLE ÅSLANDSVEGEN 22, KVERNALAND 1.GANGS BEHANDLING SAKEN GJELDER Prosjektil Areal AS fremmer på vegne av Gann Tre AS, detaljreguleringsplan for Gamle Åslandsvegen 22. Formålet med planen er å fortette eiendommen fra 1 til 4 boenheter. SAKSGANG Varsel om planoppstart Planforslag innkommet gangs behandling i Lokal utvikling Planlagt fremdrift: Offentlig ettersyn 6 uker 2.gangs behandling i Lokal utvikling jan Vedtak i kommunestyret feb GJELDENDE PLANER Kommunedelplan for Frøyland/Kvernaland Eiendommen er vist som del av eksisterende boligområde i kommunedelplanen. Det er gitt retningslinjer for fortetting i eksisterende boligområder, med spesifikke krav til hagestørrelse og -dybde, solforhold, parkering, lek og tilpasning til nabobebyggelse. Reguleringsplan for området Åslandsbekken Bergenevegen FV 222 på Kvernaland Planen viser Harestien som en privat veg/gangsti med kun 3 meters bredde, mens Bergenevegen er regulert til veg med 5 meters bredde. Bestemmelsene legger opp til eneboliger i en etasje og rekkehus i to etasjer, med en maks utnyttelsesgrad på tomtene på 25%. Eksisterende enebolig i Gamle Åslandsvegen 22 er vist som bolig som inngår i planen. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Planområdet består av en tomt på ca. 1,8 daa som i dag er bebygd med en eldre enebolig samt uthus som er kombinert garasje/anneks. Dette ønskes revet og erstattet med 4 nye boliger. Dette vil gi en boligtetthet på ca. 2,3 boliger/daa. Størrelsen på de nye tomtene vil variere mellom 364 m² og 454 m². Det planlegges frittliggende eneboliger, med maks bruksareal på 100 m² og maks mønehøyde på 7,5 meter. INNKOMNE MERKNADER Statens vegvesen skriver i brev datert at de ikke har merknader til planarbeidet.

3 Lyse energi skriver i brev datert at de ikke har merknader til planarbeidet. Rogaland fylkeskommune skriver i brev datert at de ikke har vesentlige merknader til de intensjonene for planarbeidet som er oppgitt. Planen synes å følge krav i fylkesdelplan og kommunedelplan for fortetting når det gjelder utnyttingsgrad. Fortetting i etablerte boligområder vil alltid kreve at det tas hensyn til naboeiendommer både når det gjelder bygningsestetikk, bygningshøyder, sol-/skyggevirkning samt trafikksikkerhet. I tillegg må det påses at området har tilfredsstillende tilbud til uteoppholdsareal i nærmiljøet for barn og unge i tråd med retningslinjer i kommunedelplanen. Rådmannens kommentar: Planforslaget oppfyller de fleste av kravene i kommunedelplanens retningslinjer for fortetting. Det foreslås noen endringer av planen for å imøtekomme resterende krav, se under «Vurdering» og «Endringer i planforslaget». Naboer i Hagestien 2, Ole Christian Hermansen og May G. Rostad, skriver i merknad datert at de viser til skriv fra Prosjektil datert som beskriver adkomst nord i planområdet som vil ha tilhørende frisiktsone inn på deres eiendom. De ønsker et detaljert kart som viser adkomsten og frisiktsonen, da dette vil ha konsekvenser for deres eiendom. Hagestien er en blindvei med lite trafikk, hvor barna i dag leker både i gata og på grøntområdet rett over veien. Hagestien er ikke egnet for mye trafikk, og den omtalte nye adkomsten vil forringe miljøet i gata. Mange barn sykler denne veien til og fra skolen, og kommer ned bakken i stor fart. En ny avkjørsel vil være en ny risiko for disse barna. Det vil være mer trafikksikkert om eiendommen beholder dagens avkjørsel til Gamle Åslandsvegen. Hermansen og Rostad vil derfor klage på planforslaget og ber Time kommune og utbygger om å revurdere forslaget om en adkomst for 4 boliger lagt til Hagestien. Rådmannens kommentar: Forslagsstiller har tatt merknaden fra naboene til etterretning, og endret på planforslaget slik at det nå kun er en bolig som har adkomst til Hagestien. Denne er trukket såpass langt sørover at det ikke vil få konsekvenser for naboeiendommen. Rådmannen er ikke enig i at en adkomst direkte ut på Gamle Åslandsvegen ville være mer oversiktlig og trafikksikker. Det er et vedtatt prinsipp at utkjøring fra boligeiendommer primært skal legges til underordnet vegnett hvor det er minst mulig trafikk. VURDERING Fortetting og utnyttingsgrad Time kommune er en aktiv jordbrukskommune, og en viss grad av fortetting i allerede utbygde områder er ønskelig for å redusere behovet for utbygging av landbruksjord. Planen legger opp til en langt høyere utnyttelse av den aktuelle eiendommen. Foreslått boligtetthet på 2,3 boliger/daa er over minimumskravet i fylkesdelplanen på 2 boliger/daa, men litt under anbefalt tetthet på Kvernaland som er mellom 3 og 3,5 boliger/daa. I etablerte boligområder kan det imidlertid være hensiktsmessig å ligge litt under tetthetsgraden i nye boligfelt, for å få en bedre tilpasning av bebyggelsen. Kommunedelplanen for Frøyland/Kvernaland har retningslinjer om at eneboligtomter bør være minimum 450 m², mens den minste tomten i planforslaget er på kun 364 m². Dette medfører at denne tomten kan bli vanskeligere å utnytte når det skal sikres både tilstrekkelig parkering og gode utearealer. Forslagsstiller har utarbeidet illustrasjoner som viser at dette kan løses på en tilfredsstillende måte, men illustrasjonene er ikke gjort juridisk bindende. Rådmannen har derfor bedt om justering av byggegrense for å sikre at alle tomtene får minimum 8 meters hagedybde i tråd med kravene i kommunedelplanen. Maksimal utnyttingsgrad på tomtene er 35% BYA som sikrer at en forholdsvis stor del av tomten

4 forblir ubebygd. Sol og skyggeforhold De planlagte boligene vil ha uteoppholdsareal mot sør og vest som gir gode solforhold. Vedlagte sol-/skyggekart viser at dersom bebyggelsen oppføres som vist på illustrasjoner, har nesten hele uteoppholdsarealet sol ved jevndøgn kl. 15. De nye boligene vil imidlertid skygge en del for bakenforliggende boliger. Dette kan utbedres ved at ny bebyggelse trekkes lenger sør og/eller at mønehøyden på de nye boligene reduseres. Rådmannen har foreslått at det tas inn som en forutsetning i bestemmelsene at bakenforliggende bebyggelse ikke skal få dårligere solforhold enn den nye bebyggelsen som følge av utbyggingen. Estetikk Ny bebyggelse skal oppføres med mønt tak og trekledning, for å passe inn i byggeskikken i området. Gjeldende reguleringsplan legger opp til at eneboliger skal oppføres i en etasje, mens planforslaget åpner fom en mønehøyde på 7,5 meter, som tilsvarer 2-3 etasjer. Dette vil kunne bryte veldig med omkringliggende bebyggelse, samt gi skyggevirkning for tomtene som ligger bak. Rådmannen er enig i at det bør kunne bygges mer enn en etasje, men mener at byggehøyden må holdes så lav som mulig, og at husene ikke må bli mer enn to etasjer. Det er ikke utarbeidet snitt som illustrerer hvordan planlagt ny bebyggelse forholder seg til omgivelsene, dette må fremskaffes før planforslaget sendes på høring. Barn og unge Planen legger til rette for 4 nye eneboliger i et rolig og barnevennlig område på Kvernaland. Boligene vil sannsynligvis være attraktive for barnefamilier. Det ligger en kommunal lekeplass ca. 150 m fra planområdet, litt lengre inne i Harestien. Dette anses å være tilfredsstillende for at de nye boligene ikke behøver å opparbeide egen lekeplass. Støy Planområdet grenser til Gamle Åslandsvegen som i dag har en ÅDT på ca Tvers over vegen for planområdet planlegges det etablert nytt omsorgssenter som vil generere en viss økning av trafikken. Det skal utarbeides støyberegninger som sendes med planen ut på høring. Adkomst og parkering Tre av boligene vil få adkomst via felles avkjørsel fra Bergenevegen, mens den fjerde får egen avkjørsel fra Hagestien. Sistnevnte er ikke regulert som adkomstveg, men er tilsynelatende opparbeidet med en standard som likevel muliggjør adkomst fra denne. Parkering må opparbeides i samsvar med kommunens parkeringsnorm. Dette innebærer at med den størrelsen på boliger som planlegges, vil det måtte settes av plass til 3 biloppstillingsplasser på hver tomt. Bestemmelsene åpner for at en av plassene kan bygges som garasje eller carport. ENDRINGER I PLANFORSLAGET Rådmannen foreslår følgende endring i plaforslaget før høring: Endring i plankartet: Byggegrenser endres slik at det sikres minimum 8 meters hagedybde på alle tomtene. Tilleggsdokumentasjon som skal utarbeides: Støyberegning av trafikk på Gamle Åslandsvegen, samt snitt som viser forhold mellom eksisterende og planlagt bebyggelse, skal oversendes kommunen før planen sendes på høring. Forslagsstiller har akseptert dette.

5 KONKLUSJON Rådmannen anbefaler at planen kan sendes ut på høring når ovennevnte endring er innarbeidet i planen, samt at tilleggsdokumentasjon er utarbeidet og innsendt. For rådmannen i Time, den Bjørn Meling kommunalsjef samfunn Ingvild K. W. Røst fagleder arealplan Vedlegg: 1. Plankart av Bestemmelser av , revidert Planbeskrivelse av , revidert Sol-/skyggekart ved jevndøgn kl Sjekkliste risiko- og sårbarhet Dette dokumentet er elektronisk godkjent i systemet og krever ikke signatur