PLAN : DETALJREGULERING FOR BOLIGER I REKTOR UNDHEIMS VEG VED BRYNE STADION

Transkript

1 Arkiv: PlanID , K2 - L12 Vår ref: 14/ Journalpostid: 15/19672 Saksbeh.: Vetle Hommersand PLAN : DETALJREGULERING FOR BOLIGER I REKTOR UNDHEIMS VEG VED BRYNE STADION Saksgang: Utval Saksnummer Møtedato Lokal utvikling 086/ Framlegg til vedtak: 1. Lokal utvikling vedtar å legge forslag til detaljreguleringsplan for boliger i Rektor Undheims veg ved Bryne Stadion, plan datert , med tilhørende bestemmelser datert , ut på høring og offentlig ettersyn. Vedtaket er gjort i medhold av og i plan- og bygningsloven. 2. Det er en forutsetning for utbygging av planområdet at det blir inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og Time kommune når kommunestyret har godkjent reguleringsplanen. Utbyggingsavtalen skal regulere opparbeidelse og finansiering av offentlige og private kommunaltekniske anlegg innenfor og i tilknytting til planområdet, slik det bl.a. går frem av rekkefølgekrav til reguleringsplanen. Lokal utvikling Sverre Heskestad ugild i saka, jfr fvl. 6 e. John Lende stilte som vara. Framlegget vart vedtatt med 8 mot 1 røyst (Sv). LOK-086/15 Vedtak: 1. Lokal utvikling vedtar å legge forslag til detaljreguleringsplan for boliger i Rektor Undheims veg ved Bryne Stadion, plan datert , med tilhørende bestemmelser datert , ut på høring og offentlig ettersyn. Vedtaket er gjort i medhold av og i plan- og bygningsloven. 2. Det er en forutsetning for utbygging av planområdet at det blir inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og Time kommune når kommunestyret har godkjent reguleringsplanen. Utbyggingsavtalen skal regulere opparbeidelse og finansiering av offentlige og private kommunaltekniske anlegg innenfor og i tilknytting til planområdet, slik det bl.a. går frem av rekkefølgekrav til reguleringsplanen.

2

3 PLAN : DETALJREGULERING FOR BOLIGER I REKTOR UNDHEIMS VEG VED BRYNE STADION SAKEN GJELDER Prosjektil Areal as, i samarbeid med to-ark as, har på vegne av Team Bygg Prosjekt as og Byggelaget Eiendom as utarbeidet detaljreguleringsplan for boliger i Rektor Undheims veg. Planen legger til rette for etablering av leilighetsbygg med ni boenheter og parkeringskjeller, samt seks hus i rekke med garasje og tilhørende anlegg. SAKSGANG Oppstartsmøte Varsel om igangsatt planarbeid Planforslag komplett mottatt gangs behandling i Lokal utvikling Planlagt fremdrift: Offentlig ettersyn uke 44 uke 50 2.gangs behandling i Lokal utvikling Godkjenning i kommunestyret GJELDENDE PLANER Regionalplan for Jæren (RPJ) I følge planens retningslinjer for tetthet kan boligtettheten innenfor konsentrert småhusbebyggelse være mellom 2-4 boliger pr. daa. Kommuneplan for Time kommune I gjeldende kommuneplan for Time er planområdet disponert til nåværende og fremtidig boligbebyggelse. Kommunedelplan for Bryne Sentrum Deler av planområdet ligger innenfor grensen for kommunedelplan for Bryne sentrum. Formålet er bymessig bebyggelse, friområde og vegareal. Plan Detaljregulering for boligområde mellom Herikstadvegen og Bryne stadion Planforslaget erstatter deler av reguleringsplan , som ble vedtatt i KS.sak 046/13 ( ). Plan åpner for tre eneboliger og 18 rekkehus og er utarbeidet av Sjo Fasting Arkitekter og Norconsult for Jadarhus. Rekkehusene er opparbeidet, mens området for tre eneboliger nå inngår i planområdet for Andre reguleringsmessige forhold Plan Detaljregulering for Bryne stadion samt boligområde sør for stadion Det pågår et planarbeid for å legge til rette for utbygging av nytt tribuneanlegg, lokaler for kontor og undervisning, nye næringslokaler langs Trallfaveien, samt ca. 4,5 daa til boligbebyggelse. Planen ble 1. gangs behandlet i LOK.sak 077/14 ( ) og sendt ut på høring. I høringsfasen kom det to innsigelser til planen med tema bomiljø og kvalitet på

4 uteoppholdsarealer. Som en konsekvens av dette vil det her bli en ny 1.gangs behandling med påfølgende offentlig ettersyn. PLANFORSLAG Området mellom Rektor Undheims veg og Bryne stadion er ferdig utbygd med rekkehus og en kvartalslekeplass (plan ). Deler av plan inngår i nytt planforslag, hvor hensikten er å endre eierforhold for friområdet i sør fra offentlig til privat, samt å foreta en endring fra privat veiareal til offentlig gatetun. Årsaken til denne endringen er avvik mellom reguleringsplan ( ) og oppføring av boenhet lengst sør i dette planområdet. Avsatt areal til offentlig gang- og sykkelvei ble for smalt etter kommunal standard og ville ikke kunne oppfylle hensikten, altså å sikre adkomst mellom øst og vest for myke trafikanter. Som en konsekvens av dette endres eierforhold i adkomstvei fra privat til offentlig, samt at formål endres til gatetun for å ivareta trafikksikkerhetsmessige forhold. Denne trasèen vil også være i tråd med barnetråkkregistreringer, se planbeskrivelsen side 19. Planområdet ligger øst for Bryne stadion og er på ca. 5,3 daa. Trekker en fra friområdet i sør, offentlige veiarealer og areal til frisikt viser planen en størrelse på 4,0 dekar, noe som gir en boligtetthet på 3,75 boliger per dekar. Boligblokk (felt B) Planforslaget legger til rette for oppføring av en lavblokk med inntil 9 boenheter og tilhørende parkeringsanlegg. Rekkehus (felt BK) I den nordlige delen av planområdet felt BK legges det til rette for en fortetting med inntil seks rekkehus med separat parkeringsanlegg. Rekkehusene har hagedybde på minimum 8 meter og 50 m2 uteoppholdsareal. Innkomne merknader Det kom inn i alt fem merknader fra offentlig instanser til varsel om planoppstart. Merknader til planarbeidet ble mottatt innen fristens utløp. Alle merknader samt oppsummerte merknader med kommentar er lagt ved som vedlegg. VURDERING På grunn av terrengforholdene vil parkeringsområdet mot nord avsluttes med forstøtningsmurer som danner bakvegg for garasjene, samt at det vil være en ca. 3 m høy forstøtningsmur mot øst. Tribunen danner også en vegg mot vest for de tre nordligste boligene. Området lengst mot nord er også minst attraktivt for boliger, slik at ulempen med å legge parkeringsanlegg innerst, med hensyn til barn og unges lek og bevegelser, oppveies. I plan er dette området avsatt til tre eneboliger som alle henvender seg mot sør. I denne planen var det opprinnelig foreslått fire boenheter, men dette ble redusert til tre. Planforslaget dobler altså antall boliger i forhold til det som kommunestyret fant forsvarlig i sitt vedtak i Forslagstiller ønsker å videreføre boligtypen som ble oppført i plan og velger dessuten å orientere boligene mot vest, altså mot tribuneveggen, fremfor sørover, slik kommunestyret vedtok. Dette begrunnes med at en orientering mot sør ville bryte for mye med omkringliggende boliger. Forslagstiller påpeker at tribuneveggen vil virke som en

5 støyskjerm i forhold til aktiviteten på stadion, men støyrapporten påpeker noen utfordringer med tanke på uteoppholdsarealer, se støyrapport pkt 4.6 og 5. Anbefaling er at uteplass innglasses, men dette er ikke ivaretatt i bestemmelsene for BK. Det er foretatt dagslysberegninger for to av leilighetene i B, og uteoppholdsarealet på østsiden er foreslått som en skråning for å få dagslys inn i de nederste leilighetene. Selv om kravene til TEK10 ser ut til å være oppfylt, krever dette bl.a. ekstra store vindusflater for å sikre gode nok dagslysforhold. Bygningen avviker fra omkringliggende bebyggelse og deler av trappehus/heis samt bygningskroppen vil komme nærmere nabo enn 4 meter. Parkering for B skjer i bygningens nederste etasje. Innkjøring til denne deler uteoppholdsarealet i to, og kan skape trafikkfarlige situasjoner for barn. Forslagstiller viser til leke- og oppholdsarealer i nærliggende områder. Kart over dette (side 29 i planbeskrivelsen) er noe misvisende, med tanke på at areal i plan omtales som offentlig, mens dette planforslaget omgjør dette til privat. Bearbeidelse av plan , for å imøtekomme innsigelser, omhandler i hovedsak størrelse og kvalitet på uteoppholdsarealer, spesielt for boligområdet sør i (BB1 og BB2). Det vil da være bedre å holde fokus på både størrelse og kvalitet på de uteoppholdsarealene som ligger til BK og B i planforslaget. Kravene om minste felles uteoppholdsareal er oppfylt, men noe uheldig organiseringa av oppholdsarealet gir utfordringer i forhold til trafikksikkerhet. For å sikre gang- og sykkeladkomst til stadion er opprinnelig kjørevei (i plan ) nå endret til gatetun. Kriterier for gatetun er som følgende: «Området har ikke gjennomgangstrafikk; ingen bolig innenfor gatetunet har mer enn 300 meter å kjøre langs den mest hensiktsmessige veg ut av sonen; oppdelingen i kjørebane og fortau er fjernet; fartsdempende tiltak er innført (alle kjøretøy som har tillatelse til å ferdes i området må kunne passere fartshindrene); parkeringsplasser for biler er spesielt merket; og inn- og utkjøring av området skjer ved kryssing av kantstein.» Gatetunet er utvidet og plangrensen er justert inn i pågående plan Detaljregulering for Bryne Stadion samt boligområde sør for stadion. Snuhammer skal sikre fremkomst for kommunale kjøretøy med tanke på nødvendig vedlikehold at trafikkarealet. Hensikten med å sikre øst-vest forbindelsen er dermed oppnådd. UTBYGGINGSAVTALE Det er en forutsetning for utbygging av planområdet at det blir inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og Time kommune når kommunestyret har godkjent reguleringsplanen. Utbyggingsavtalen skal regulere opparbeidelse og finansiering av offentlige og private kommunaltekniske anlegg innenfor og i tilknytting til planområdet, slik det bl.a. går frem av rekkefølgekrav til reguleringsplanen. KONKLUSJON Etter en samlet vurdering anbefaler rådmannen at plan , Detaljreguleringsplan for boliger i Rektor Undheims veg ved Bryne Stadion, legges ut på høring og offentlig ettersyn.

6 Rådmannen i Time, den Brit Nilsson Edland Vedlegg: 1. Plankart 3. Planbeskrivelse sammensatt Illustrasjonsplan 5. Sol-skyggediagram og 3D illustrasjoner dat Støyrapport Sinus 7. Redegjørelse for lysforhold i lavblokk (B) 8. Snitt 9. Renovasjonsteknisk plan 10. ROS Merknader 2. Planbestemmelser Dette dokumentet er elektronisk godkjent i systemet og krev derfor ikkje signatur

7