PLAN : DETALJREGULERING FOR OMRÅDET MELLOM JUVELVEGEN OG TOPASVEGEN. Saksgang: Utval Saksnummer Møtedato Lokal utvikling 032/

Transkript

1 Arkiv: PlanID , K2 - L12 Vår ref: 14/ Journalpostid: 15/8135 Saksbeh.: Ubbo Busboom PLAN : DETALJREGULERING FOR OMRÅDET MELLOM JUVELVEGEN OG TOPASVEGEN Saksgang: Utval Saksnummer Møtedato Lokal utvikling 032/ Framlegg til vedtak: Lokal utvikling vedtar å legge forslag til detaljreguleringsplan for området mellom Juvelvegen og Topasvegen, plan datert , med tilhørende bestemmelser datert ut på høring og offentlig ettersyn. Vedtaket er gjort i medhold av i plan- og bygningsloven. Før 2.gangs behandling skal det foreligge oppdaterte bestemmelser som gir klare føringer for hvordan bygningene skal utformes. Lokal utvikling Framlegget vart samrøystes vedtatt. LOK-032/15 Vedtak: Lokal utvikling vedtar å legge forslag til detaljreguleringsplan for området mellom Juvelvegen og Topasvegen, plan datert , med tilhørende bestemmelser datert ut på høring og offentlig ettersyn. Vedtaket er gjort i medhold av i plan- og bygningsloven. Før 2.gangs behandling skal det foreligge oppdaterte bestemmelser som gir klare føringer for hvordan bygningene skal utformes.

2 PLAN : DETALJREGULERING FOR OMRÅDET MELLOM JUVELVEGEN OG TOPASVEGEN SAKEN GJELDER Prosjektil Areal as har på vegne av Bolig Partner as utarbeidet forslag til detaljregulering for boliger mellom Juvelvegen og Topasvegen, plan i Time kommune. Formålet med reguleringen er å legge til rette for bygging av tre nye eneboliger. SAKSGANG Det ble varslet oppstart av planarbeidet den Oppstart ble kunngjort i Jærbladet og på kommunens nettside. Frist for å komme med merknader til planen var Det kom inn tre merknader fra offentlig instanser, mens det ikke var innspill fra privatpersoner eller naboer. Merknadene er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. Merknad fra fylkeskommunens regionalplanavdeling er kommentert under Vurdering. Rådmannen har ellers ingen kommentarer. GJELDENDE PLANER Interkommunal kommunedelplan Bybåndet sør I kommunedelplan Bybåndet sør er området vist som boligformål. Restriksjonsområde for høgspentlinje er her inntegnet med en total bredde på 100 meter, og omfatter en rekke bebygde boligeiendommer. Kommunedelplan for Frøyland/Kvernaland I arealdelen til gjeldende kommunedelplan for perioden er området vist til boligformål. Gjeldende reguleringsplan Plan Reguleringsplan for bustad-, leik og friområde i Topasvegen, Øvre Håholen: I gjeldende reguleringsplan er planområdet regulert til konsentrert boligformål med tanke på terrasseboliger. I gjeldende naboreguleringsplan for Øvre Håholen er høgspentlinjen regulert med et byggeforbudsbelte med total bredde 26 meter. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Dagens situasjon

3 Planområdet er 1406 m2 og ligger i et allerede godt etablert boligområde med eneboliger. Området omfatter boligtomten gnr. 27 bnr. 171 med et sterkt skrånende nord-vestvendt terreng. Planen legger opp til eneboligbebyggelse tilpasset bratt terreng. Tomtearealet gir en tomteutnyttelse på 2,1 boliger/daa. En del av tomten er ubebyggelig grunnet restriksjonsområdet for høgspentlinje, og i tillegg er terrenget svært bratt med en gjennomsnittlig helning på 25⁰. Bebyggelsen I planforslaget er det mot Topasvegen på tomtene 1 og 2 foreslått innlagt hustype med to underetasjer. Garasjer planlegges parallelt med og nær Topasvegen grunnet det bratte terrenget. På tomt 3 mot Juvelvegen planlegges enebolig med inngang i underetasje og garasje i forlengelse av huskroppen. Garasjen planlegges med flatt tak med henblikk på sørvestvendt terrasse. Det er lagt inn byggesoner for å øke fleksibiliteten i planen dersom det i fremtiden skulle bli behov for eller ønske om å tilpasse husene. Støy Avstanden ned til Kvernalandsvegen (fv 505) med ca. 0,8 km og til Fjermestadvegen med ca.150 m, anses som stor nok til å avgrense trafikkstøyen. I tillegg er det en del mellomliggende bebyggelse som vil ha avskjermende virkning. Da planområdet ligger nær enden av Topasvegen og Juvelvegen, vil det være helt ubetydelig trafikkstøy fra disse veiene. Hensynssoner Det er lagt inn hensynssoner i tilknytning til frisiktsoner, og restriksjonsområde i tilknytning til høgspentlinje. Med bakgrunn i grensen for elektromagnetisk stråling er det i reguleringsbestemmelsene kun åpnet for bebyggelse uten opphold for mennesker, dvs. uthus/boder etc. Parkering I bestemmelsene er det sikret 3 parkeringsplasser per boenhet. Parkering er i tråd med kommunens normer. Universell utforming Det er ikke krav i kommuneplanen om tilgjengelige boliger når boligantallet ikke overstiger tre enheter. På denne bratte tomten samt flere plan med underetasjer, vil det være vanskelig å oppnå tilgjengelige boliger. Uteoppholdsareal Bebyggelsen følger høydekotene og tomtene sikres 8 meters avstand til tomtegrense i nordvest. Tomtene er med 25⁰ svært bratte. For å etablere egnede arealer for uteopphold blir det behov for en del forstøtningsmurer. Siden det er bratt areal kan det aksepteres at hustypen som er planlagt brukt på tomtene 1 og 2, har terrasse på ca.12 m2 mot sørvest i området mellom huskropp og garasje med utgang fra stue. På tomt 3 er det planlagt terrasse på ca. 18 m2 oppå garasje med utgang fra stue på hovedplanet. Solforhold Vedlagt soldiagrammer viser at området har sol om ettermiddag og helt til solen går ned på kvelden. Solforhold skal avklares nærmere i byggesøknaden. Lek

4 Det ligger innregulert lekeplass kun 20 meter fra øvre del av tomten, i tillegg til eksisterende lekeplass ved Rubinvegen. Krav om lek anses som ivaretatt. VURDERING Planområdet ligger i enden av Topas- og Juvelvegen i et etablert boligområde med eneboliger. Nærmeste eneboliger til planområdet i Topasvegen er tilpasset terrengforholdene med underetasjer og terrassering av utearealer. Rådmannen anser foreslått løsning som bedre stedstilpasset enn terassebebyggelsen som den gjeldende planen åpner for. Området er bratt og planen gir etter rådmannens vurdering en god utnytting av tomten. Ifølge planbeskrivelsen kan løsningen anses som helhetlig med gode føringer for plasseringen og det estetiske preget. Rådmannen anser det som viktig at forutsigbarheten sikres med mer utfyllende bestemmelser for hvordan bygningene skal utformes. Det skal legges vekt på at boliger har stedstilpasset materialbruk og volum. Interkommunal plan for Bybåndet sør legger generelt sett opp til høyere utnyttelse på Kvernaland. I planen er det bl.a. lagt inn områder langs Frøylandsvegen (TB 2 TB 11). Fylkesrådmannen skriver i brev av at det anbefales at gjeldende regulering legges til grunn for å oppnå økt arealutnyttelse og variasjon i boligtilbudet. Selv om området ligger i interkommunal plan for Bybåndet Sør med kort avstand til den planlagte kollektivtransporttrasèen, anser rådmannen tettheten med sikte på stedes kvalitet som tilstrekkelig. KONKLUSJON Planforslaget, de tilhørende bestemmelser og vedleggene gir klare føringer om volumer og hvordan bygningene skal plasseres. Rådmannen mener at en slik utnyttelse er akseptabel med tanke på bokvalitet, og tilrår at forslag til detaljreguleringsplan for området for boliger mellom Juvelvegen og Topasvegen, Kvernaland, legges ut på høring og offentlig ettersyn. Rådmannen i Time, den Brit Nilsson Edland Vedlegg: 1. Plankart 2. Planbestemmelser 3. Planbeskrivelse

5 Vedlegg: 4. Illustrasjonsplan 5. Snitt 6. Sol-skyggeanalyse 7. Sjekkliste risiko-sårbarhet 8. Sjekkliste reguleringsplaner 9. Innkomne merknader Dette dokumentet er elektronisk godkjent i systemet og krev derfor ikkje signatur

6