Fana, Gnr 40, Bnr 180, Nedre Smøråsvegen, Reguleringsplan. Arealplan-ID FAGNOTAT 2. GANGS BEHANDLING

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /49 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: HILK Fana, Gnr 40, Bnr 180, Nedre Smøråsvegen, Reguleringsplan. Arealplan-ID FAGNOTAT 2. GANGS BEHANDLING Kort om planforslaget En til En Arkitekter AS fremmer på vegne av Minde Prosjekt AS planforslag for en eiendom like ved Smørås skole i Fana bydel. Planforslaget legger til rette for tre boenheter i rekke og en ny boenhet i eksisterende tomannsbolig. Utnyttelsesgrad foreslås til % BRA = 50 %, dette er innenfor rammen i kommuneplanens arealdel (KPA 2010) som legger opp til % BRA = 60 % for boligbebyggelse innenfor bebyggelse og anlegg. Byggehøyde for ny bebyggelse foreslås til kote +62,5, eksisterende tomannsbolig har en byggehøyde på kote +66,77. Det legges opp til overflateparkering med en dekningsgrad på 1,2 p-plasser pr 100 m² BRA, KPA 2010 legger opp til en dekningsgrad på 1,4 p-plasser pr. 100 m². Side 1 av 5

2 Eiendommen har adkomst fra Nedre Smøråsvegen, kryss ved Smørås skole. Eksisterende avkjørsel skal oppgraderes og sikres frisikt. Det stilles krav til videre utredning av grunnforhold før igangsetting. Grønt drag nord på eiendommen, bestående av en kolle med lyngplanter og nåletrær vil bestå. For utfyllende opplysninger vises til vedleggene (materiale utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn en felles merknad fra seks naboer og 10 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Planavgrensning burde utvides. Trafikksikkerhet, fortau. Naboforhold som strøkskarakter og innsyn. Plassering av bygg må gjøres juridisk bindene i plankartet. Flom, overvann og sikkerhet for Nedre Smøråsvegen 15D i byggeperiode. Positivt at kollen bevares. Nabo bnr 342 er i tillegg varslet om en mindre justering av plangrensen for å sikre tilstrekkelig sikt fra avkjørsel. Nabo hadde ingen merknader til utvidelsen. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn fremgår av vedlegg D. Alt planmateriale er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene: Fortau på ca 35 meter langs bnr 111 er tatt ut av planen. Parkeringsdekning er redusert fra 1,4 til 1,2 p-plasser pr. 100 m² BRA. Det er lagt inn et bestemmelseområde nord på eiendommen for å sikre deler av kollen med naturlig vegetasjon. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. I tillegg kommenteres forholdet til barn og unges interesser, universell utforming og naturmangfoldloven. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Hovedformål og planavgrensning Fagetaten anser eiendommen som godt egnet for boligfortetting og anbefaler hovedformålet. Tidligere er det avslått dispensasjon for et lignende prosjekt, avslaget var delvis begrunnet Side 2 av 5

3 med krav om detaljplan. Planforslaget er noe omarbeidet og tilfredsstiller bedre krav til bolig i KPA I forbindelse med oppstart av planarbeidet anbefalte fagetaten at planavgrensningen bør utvides og omfatte flere eiendommer. Ved å inkludere flere eiendommer i planforslaget kunne man funnet mer optimale løsninger for adkomst, parkering, uteoppholdsareal og bevaring av grønnstruktur. Det har vist seg vanskelig å få naboer med i planarbeidet, fagetaten stiller seg derfor bak foreslåtte planavgrensning. Utnyttelsesgrad/ byggehøyder Foreslåtte utnyttelsesgrad er % BRA = 50 %, dette er i tråd med KPA 2010 som sier at boligbebyggelse i bebyggelse og anlegg skal ha en maksimal utnyttingsgrad på % BRA = 60 %. Planområdet ligger plassert nært skole og bussholdeplass, ca 900 meter fra bybanestopp og noe nærmer Osbanetraseen. Fagetaten anser området som velegnet til noe fortetting, og at foreslåtte utnyttingsgrad er hensiktsmessig, både i forhold til beliggenhet og hvordan tomten er utnyttet. Mens eksisterende bygg på tomten er plassert høyt og ruver i omgivelsene er ny bebyggelse lagt lavere og plassert inn i terrenget. Fagetaten anser prosjektet som godt tilpasset tomten og området. Det er tatt hensyn til omkringliggende bebyggelse og fagetaten kan ikke se at naboer vil få negative konsekvenser som tap av sol, utsikt eller økt innsyn utover det som må påregnes i et boligområde. Planforslaget følger kravene i KPA 2010 til både private og felles uteoppholdsareal. Trafikkforhold Eiendommen vil benytte dagens avkjørsel fra Nedre Smøråsvegen, denne vil bli utbedret med siktlinjer i henhold til håndbok N100. Trafikksituasjonen i området rundt skolen framstår som noe uoversiktlig med mange avkjørsler, forbedring av siktforholdene for nr. 9 vil bedre trafikksikkerheten i området. Ved offentlig ettersyn la planforslaget opp til ca 35 meter fortau mellom avkjørsel til Nedre Smøråsvegen 7 og 9. Trafikketaten har framsatt krav om at fortau fra planområdet og helt opp til gangveg til Apeltunvegen, ca 100 meter blir regulert og opparbeidet. Fagetaten vil ikke kreve fortau regulert eller opparbeidet. Den delen av fortauet som var foreslått regulert til offentlig ettersyn vil i seg selv ikke gi økt trafikksikkerhet da fotgjengere uansett må over veien for å benytte fortau på andre siden. I forhold til krav om fortau helt til snarvei til Apeltunvegen så er det fagetatens oppfatning at det ikke er rimelig å kreve ut i fra planens størrelse på 4 nye enheter. Side 3 av 5

4 Parkering Planforslaget legger opp til en reduksjon i parkeringsdekningen fra 1,4 til 1,2 p-plasser pr 100 m² BRA. Dette vil gi 8 p-plasser, en pr enhet i tillegg til to gjesteplasser. Her avviker planen noe fra kravene i KPA, men fagetaten anser det som i tråd med krav i kommuneplanens samfunnsdel (KPS) som legger opp til gå-byen og overordnede mål om reduksjon i biltrafikken. Universell utforming Det legges ikke opp til egne bestemmelser vedrørende universell utforming og fagetaten legger til grunn at alle krav i Plan- og bygningslov og Teknisk forskrift vil bli fulgt opp. Grønnstruktur/ barns interesser Det er ikke registrert spor av barns lek i planområdet, området er heller ikke brukt av skoler eller barnehager. Nordsiden av eiendommen består av et grønt drag med en naturlig kolle med lyngplanter og nåletrær. Kollen skal bestå og er sikret i plan med eget bestemmelsesområde. Naturmangfoldslov Det er ikke registrert verdifullt naturmangfold innenfor eller i tilknytning til planområdet. Grønn etat skriver i sin uttale til oppstart av planarbeidet at: «det er lite sannsynlig at foreslåtte plan vil medføre vesentlig negative konsekvenser for registrert naturmangfold.» Krav til sikkerhet i byggeperiode Naboer har i merknad mottatt stilt spørsmål ved sikkerhet i forbindelse med utbyggingen og forholdet til Nedre Smøråsvegen 15D. Store deler av planområdet er myr og fagetaten ser behovet for ekstra oppfølging av sikkerhet for nabo som ligger tett på. Forslagsstiller foreslår derfor en egen bestemmelse som sier at før igangsettelsestillatelse til grunnarbeid skal det sendes inn redegjørelse for sikring av byggegrop. Fagetaten anser dette som tilstrekkelig. Konklusjon Fagetaten slutter seg til hovedformålet boligbebyggelse og det planfaglige grepet i planforslaget. Forslaget til reguleringsplan vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt Side 4 av 5

5 Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: Fana, Gnr 40, Bnr 180, Nedre Smøråsvegen, Reguleringsplan, Arealplan-ID , vist på plankart sist datert Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg Byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Vedlegg: A. Plankart datert , dok 54 fil 2. B. Reguleringsbestemmelser, datert , dok 52 fil 3. C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert , dok 52 fil 2. D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert , dok 50 fil 5. E. Illustrasjonsplan datert , dok 52 fil 7. F. Snitt, dok 50 fil 8-9. G. Illustrasjoner, dok 50 fil 10, 11, 13. H. Sol- og skyggeillustrasjon, dok 50 fil 12. I. VA-rammeplan, dok 50 fil Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 5 av 5