REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN

Transkript

1 REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN Saksnr.: /31 Emnekode: ESARK 5123 Saksbeh.: HILK Dato: FANA, GNR. 13, BNR. 54, 68 M.FL., NY-PARADIS/PARADIS, FELT KB4, DETALJPLAN. PLANNUMMER FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN. Kort om planforslaget ABO Plan og Arkitektur AS fremmer på vegne av DeSyvFjell AS planforslag for et boligområde mellom Paradis sentrum og Ny-Paradis i Fana bydel. Planområdet ligger ca. 200 m fra Paradis sentrum med bybanestopp. Kart med planavgrensning Ortofoto med planavgrensning Området ligger innenfor kommunedelplan for Ny-Paradis, Hop, Nesttun, Nesttun Vest (NHNN) planid , vedtatt i Det er i 2005 regulert til konsentrert boligbygging (område KB4) med krav om bebyggelsesplan i reguleringsplan for Ny-Paradis og deler av Paradis, planid Planområdet er ca 23,5 daa og består av 10 tomter. Det er boliger på 7 av disse, planforslaget viser 39 nye enheter. Området har en avkjørsel fra Statsminister Michelsens veg, i tillegg beholdes dagens avkjørsel til eksisterende bolig på gnr. 13 bnr. 54. En eksisterende enebolig forutsettes revet og erstattet med konsentrert bebyggelse. Vestre del av området er planlagt fortettet med lavblokker og annen konsentrert bebyggelse. Øvrig utbygging er eplehagefortetting. Planlagt utbygging framgår av illustrasjonsplan og snitt, vedlegg D og E. Det legges opp til en grad av utnytting på % BRA. Parkering er i all hovedsak vist som p-kjeller under bygg, for eneboliger og kjedede hus er det forutsatt parkering på egen grunn/garasje.

2 Området er preget av en lunge med skog med særs høy bonitet, dette er eldre dominerende vegetasjon. Det er avsatt areal til en mindre lekeplass i nord og en lekeplass i midten av området. Gangveg som knytter planområdet mot Ny-Paradis og snarveg til Statsminister Michelsens veg mot Paradis er opprettholdt. Det vises offentlig turveg ned mot Dødehavet som er navn på bukten i Nordåsvannet. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmateriellet til å ha tilfredsstillende kvalitet for utleggelse til offentlig ettersyn. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet konsentrert boligbygging og hovedgrepet i planforslaget. Nedenfor følger fagetatens kommentarer til utvalgte tema som etaten mener krever ytterligere avklaring. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Overordnet plan og formål Området er avsatt til konsentrert boligbygging (område KB4) med krav om bebyggelsesplan i reguleringsplan for Ny-Paradis og deler av Paradis, planid , vedtatt I kommuneplan vises området som bebyggelse og anlegg. I følge kommuneplanens bestemmelser pkt. 3 gjelder kommuneplanen foran reguleringsplan i den grad slik plan strider mot kommuneplanens innhold. Planforslaget må således forholde seg til krav i kommuneplanen når det gjelder uteoppholdsareal og støy. Når det i reguleringsplan er satt krav om bebyggelsesplan for området er hensikten å få til en helhetlig plan der tomtegrensene ikke er en hindring for best mulig plassering av bygninger, veier og uteoppholdsarealer. Det er fagetatens oppfatning at planforslaget i for stor grad forholder seg til eiendomsgrenser. Fagetaten slutter seg til planforslagets formål å legge til rette for boligfortetting i sonen mellom Paradis sentrum og Ny-Paradis (hensynssone med eksisterende eneboliger). Utnyttelsesgrad Planforslaget legger opp til en differensiert utnyttelsesgrad på % BRA på de ulike delfeltene. Utnyttelsesgraden i reguleringsplan fra 2005 er satt til TU = 30 %. Dersom en regner om planforslagets %BRA til %TU får man TU = 38%. I henhold til kommuneplan skal ny bebyggelse tilpasses strøkskarakteren med hensyn til høyde og grad av utnytting. For boligbebyggelse er maksimal utnyttingsgrad %-BRA = 60%. Fagetaten er positiv til at utnyttelsesgrad i planforslaget er noe høyere enn i reguleringsplan. Området ligger nært senterområde og bybanestopp og egner seg godt til fortetting dersom en klarer å ta tilstrekkelig hensyn til områdets kvaliteter. Uteoppholdsareal og lek Planforslaget forholder seg til krav til uteoppholdsareal i reguleringsplan for Ny-Paradis og deler av Paradis, dette er ikke i hht kommuneplanen. Det må gjøres nye beregninger der en forholder seg til kommuneplanens krav som er: Privat 150 m² pr. boenhet for ene og tomannsboliger 75 m² pr boenhet for rekkehus 50 m² for andre bygg med 3 boenheter Side 2 av 6

3 7 m²pr boenhet for andre bygg med 4 eller flere boenheter. Felles For blokkbebyggelse 30 m² 50 m² for annen bebyggelse pr. boenhet. Det er fagetatens vurdering at disse kravene vil kunne innfris uten større endringer i planen. Gangveg Planforslaget viser to offentlige gangveger, o_ga1 og o_ga2, begge viktige forbindelser for å knytte sammen planområdet, Ny-Paradis og senterområdet med bybanestopp. O_Ga1 er en liten sti i bratt terreng, denne vil ikke kunne oppnå standard som offentlig gangveg, men det er likevel avgjørende at stien eksisterer som snarveg mot Paradis. Det er fagetatens anbefaling at stien reguleres som turveg. Landskap/estetikk Planområdet strekker seg nesten fra Dødehavet og opp til Statsminister Michelsens veg, det er en høydeforskjell på ca 30 meter. Området består i dag av spredte eneboliger med store gamle hager og felt med skog. Området har eldre steinmurer og vegetasjon som bør ivaretas. I bestemmelsene til reguleringsplan for Ny-Paradis og deler av Paradis står det at: hvert enkelt prosjekt må minimere terrenginngrep og fjerning av vegetasjon. I planforslaget er ett tre vist som eksisterende tre som skal bevares. Fagetaten anbefaler at mer av vegetasjonen og eldre steinmurer blir sikret i planen, enten gjennom plankartet eller egne bestemmelser. Eksempel på dette er steinmur mellom bnr. 112 og bnr. 68 og trær langs plangrensen i vest som kan skape en buffer mot naboene på Nyparadis. Eventuelle nye forstøtningsmurer må tilpasses strøkets karakter og få en estetisk fin utførelse, jf. forslag til bestemmelser 1.6 Støy Planforslaget viser hensynssone for støy i samsvar med reguleringsplan for Ny-Paradis og deler av Paradis. Planen må forholde seg til hensynssone støy i kommuneplanen. Det må foretas støyvurdering som kartlegger støy fra Fritz C Riebers veg, jf uttale fra Helsevernetaten ved oppstart. Kulturminner Det nevnes i merknad fra nabo at vegen fra Dødehavet kan ha vært brukt til å frakte marmor fra Marmorøyene. Fagetaten ser det som mer sannsynlig at marmor fra uttak i Korsdalen ble fraktet til Dødehavet ned denne vegen og videre med båt til Hopsfossen der de ble saget til. Fagetaten er usikker på kulturminneverdien i stien/vegen ned til Dødehavet og avventer merknader fra Byantikvaren før det tas endelig stilling til om planforslaget er tilstrekkelig utarbeidet på dette punktet. Sti/veg fra Dødehavet opp mot felt BK1c Side 3 av 6

4 Felt BK1d og BB2 I kommunedelplanplanen fra 2001 følger grensen mellom grøntområdet mot Dødehavet og planområdet terrenget noe lenger nord enn dagens plangrense går. Denne grensen ble endret i reguleringsplan i 2005 da det ble vist til at dette området kunne tåle en skånsom utbygging. BK1d og BB2 har et krevende terreng, det skåner bratt ned mot Dødehavet og har bratte skråninger mot øst og vest. Området vil få lite lys og være avhengig av at store deler av vegetasjonen utenfor planområdet fjernes for at boligene skal få «luft» og lys. Spesielt gjelder dette boenhet foreslått under parkeringsdekke i BB2. Fagetaten anser ikke boenhet under parkeringsdekke som en god løsning og mener at foreslått utbygging av BK1d og BB2 ikke er en skånsom utbygging. Området er vist som gul støysone i kommuneplanen, før utbygging kan skje må der utarbeides støyrapport som viser at kravene til støy både innendørs og for uteoppholdsarealer er tilfredsstilt. Både BK1d og BB2 er på tre etasjer eller mer og vil i følge teknisk forskrift 12-3 krav om heis og dermed krav om universell utforming for atkomst, parkering og uteoppholdsareal. Det er fagetatens vurdering at krav til universell utforming av atkomst og uteoppholdsareal ikke vil kunne innfris da tomten er svært bratt. Atkomstveg f_v7 er bratt og tilfredsstiller ikke krav til universell utforming. Parkering for BK1d er vist i parkeringsdekke på BB2 med gangveg f_ga3 som atkomst til bygningen, Foreslåtte utbygging vil i stor grad påvirke sti/vei ned til Dødehavet, fagetaten er usikker på kulturminneverdien i vegen og vil avvente videre anbefalinger på dette punktet til 2. gangs behandling. Etter en samlet vurdering anbefaler fagetaten at felt BK1d og BB2 omarbeides. Det må i større grad tas hensyn til terrenget og området ned mot Dødehavet. Byggegrensen må trekkes mot nord og grad av utnytting må senkes. Området må få en skånsom utbygging der terrenginngrep og fjerning av vegetasjon minimeres. Planfremstilling Fagetaten har ingen spesielle merknader til planmaterialet som det nå foreligger, men viser til at det før saken fremmes til 2. gangs behandling kan være behov for presiseringer i reguleringsbestemmelsene og opprettinger i plankartet. Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet konsentrert bebyggelse og hovedgrepet i planforslaget. Fagetaten har imidlertid noen merknader. Hovedsaklig gjelder dette følgende forhold: Felt BK1d og BB2 må omarbeides, det må i større grad tas hensyn til terrenget og området ned mot Dødehavet. Byggegrensen må trekkes mot nord og grad av utnyttelse må senkes. Side 4 av 6

5 Noe vegetasjon og eldre steinmurer bør sikres i planen, enten gjennom plankartet eller egne bestemmelser. Det må foretas støyvurdering som kartlegger støy fra Fritz C Riebers veg. Uteoppholdsareal må tilfredsstille krav i kommuneplanen. O_Ga1 må reguleres som turveg. Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Vedtak 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, legges følgende forslag til detaljregulering ut til offentlig ettersyn: Fana, Gnr. 13, Bnr. 54, 68 m.fl., Ny-Paradis/Paradis, felt KB4, Detaljplan Plannummer , vist på plankart sist datert Tilhørende bestemmelser datert Som forutsetning for det videre planarbeidet legges følgende til grunn: Felt BK1d og BB2 må omarbeides, det må i større grad tas hensyn til terrenget og området ned mot Dødehavet. Byggegrensen må trekkes mot nord og grad av utnyttelse må senkes. Noe vegetasjon og eldre steinmurer bør sikres i planen, enten gjennom plankartet eller egne bestemmelser. Det må foretas støyvurdering som kartlegger støy fra Fritz C Riebers veg. Uteoppholdsareal må tilfredsstille krav i kommuneplanen. O_Ga1 må reguleres som turveg. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 5 av 6

6 Vedlegg: A. Plankart datert , dok 30, fil 8. B. Reguleringsbestemmelser, datert , dok 30, fil 7. C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert , dok 30, fil 6. D. Illustrasjonsplan datert , dok 30, fil 5. E. Snitt datert , dok 28, fil 18 og 19. Bergen kommune. Byutvikling, klima og miljø Saksnr /31 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Kopi til: - Desyvfjell AS, Øvre Fredlundveien 26 B, 5073 BERGEN Side 6 av 6