PLAN : DETALJREGULERING FOR BUSTADER AUST FOR UNDHEIM KAPELL, UNDHEIM

Transkript

1 Arkiv: PlanID , K2 - L12 Vår ref: 16/ Journalpostid: 16/30892 Saksbeh.: Linda Trondsen PLAN : DETALJREGULERING FOR BUSTADER AUST FOR UNDHEIM KAPELL, UNDHEIM Saksgang: Utval Saksnummer Møtedato Lokal utvikling 113/ Framlegg til vedtak: 1. Lokal utvikling vedtar å legge forslag til «Detaljreguleringsplan for bustader aust for Undheim kapell, Undheim», plan datert , med tilhørende bestemmelser datert , ut på høring og offentlig ettersyn når rådmannens forslag til endringer er innarbeidet i planen. Vedtaket er gjort i medhold av og i plan- og bygningsloven. 2. Det er en forutsetning for utbygging av planområdet at det blir inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og Time kommune når kommunestyret har godkjent reguleringsplanen. Utbyggingsavtalen skal regulere opparbeidelse og finansiering av offentlige og private kommunaltekniske anlegg innenfor og i tilknytting til planområdet, slik det bl.a. går frem av rekkefølgekrav til reguleringsplanen. Lokal utvikling Ugild Følgjande vara møtte Merknad Sverre Heskestad John Lende Fvl. 6 første ledd bokstav e. Merknad frå Solvor Egeland datert var sendt ut pr. epost. Forslag frå Kjell-Olav Stangeland, Ap: 1. Lokal utvikling vedtar å legge forslag til «Detaljreguleringsplan for bustader aust for Undheim kapell, Undheim», plan datert , med tilhørende bestemmelser datert , ut på høring og offentlig ettersyn slik han ligg føre. Brigt Åge Høyland, Sp, ba om gruppemøte som vart halde. Forslaget frå Kjell-Olav Stangeland vedtatt med 6 røyster medan 3 røysta for framlegget (2FrP, Sv). LOK-113/16 Vedtak: 1. Lokal utvikling vedtar å legge forslag til «Detaljreguleringsplan for bustader aust

2 for Undheim kapell, Undheim», plan datert , med tilhørende bestemmelser datert , ut på høring og offentlig ettersyn slik han ligg føre. Vedtaket er gjort i medhold av og i plan- og bygningsloven. 2. Det er en forutsetning for utbygging av planområdet at det blir inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og Time kommune når kommunestyret har godkjent reguleringsplanen. Utbyggingsavtalen skal regulere opparbeidelse og finansiering av offentlige og private kommunaltekniske anlegg innenfor og i tilknytting til planområdet, slik det bl.a. går frem av rekkefølgekrav til reguleringsplanen.

3 PLAN : DETALJREGULERING FOR BUSTADER AUST FOR UNDHEIM KAPELL, UNDHEIM SAKEN GJELDER Sivilarkitekt Leif Larsen as fremmer på vegne av grunneier Solvor Egeland Aanestad forslag til detaljregulering for boliger øst for Undheim kapell. Planforslaget foreslår å regulere området til boligområde, parkering, trafostasjon samt tilhørende anlegg. SAKSGANG GJELDENDE PLANER Regionalplan for Jæren (RPJ) Tettstedet Undheim er ikke definert som verken lokalsenter eller øvrige lokalsenter i RPJ, og går derfor inn under kategorien øvrige områder. For disse områdene stiller RPJ krav om en tetthet på 2-4 boliger per dekar, og minimum 50 m2 minste felles uteoppholdsareal på terreng per boenhet. Kommuneplan for Time kommune Planområdet er i gjeldende kommuneplan vist som nåværende boligbebyggelse. Langs elven ligger et fremtidig turdrag som knyttes sammen med eksisterende lokale turveier til en rundløype. Kommuneplanen stiller krav om minimum 50 m2 uteoppholdsareal pr. boenhet. Gjeldende reguleringsplan Planområdet er i Reguleringsplan for Undheim plan 74 i all hovedsak vist som boligområde. Andre reguleringsmessige forhold Plan Detaljregulering for bolig nord for Bruavegen langs Håelva, Undheim Det pågår reguleringsarbeid på området øst for plan Denne planen ble 1.gangs behandlet i LOK Det har også vært en utvidelse av planområdet, og dette ble behandlet i LOK med begrenset høring til Planen har deretter blitt lagt fram for LOK for 2.gangs behandling. Saken ble der utsatt i påvente av ferdigstillelse av plan (denne planen) for 1.gangs behandling.

4 PLANFORSLAG Planområdet på 3,64 dekar ligger sentralt på Undheim. Området er avgrenset av Håelva i nord, Undheim kapell i vest, boligbebyggelse og Bruavegen i sør. På eiendommen finnes det i dag to eneboliger. Håelva er et vernet vassdrag, og er viktig habitat for den rødlista elvemuslingen. Blokkbebyggelsen Det åpnes for inntil 18 leiligheter fordelt på to lavblokker innenfor delområdene B1 og B2. Blokkene er planlagt med henholdsvis 3 og 4 etasjer, og vil være sammenbundet av felles heisadkomst. Blokkene har pulttak med maks takvinkel 8. Den foreslåtte tettheten vil gi en utnyttelse på 4,9 boliger per dekar. Maks BYA skal ikke overstige 700 m2. Figur 1 Illustrasjon over planlagt bebyggelse (hentet fra forslagsstillers planbeskrivelse). Område for uteoppholdsareal og lek Minste felles uteoppholdsareal skal være 50 m2 pr. boenhet. Hver boenhet skal i tillegg ha en privat terrasse/ balkong på minimum 6 m2. Det er også avsatt 176 m2 til felles lekeplass. Det skal utarbeides en egen utomhusplan som skal vise utformingen av uteoppholdsarealet. Adkomst og parkering Adkomst til planområdet er via Bruavegen og felles veg til planområdets boliger. Det er planlagt en felles parkeringskjeller under deler av bebyggelsen og uteoppholdsarealet. Renovasjonsbil og utrykningskjøretøy har tilgang til området via offentlig vei. Sykkelparkering

5 Det skal etableres min. 1 sykkelparkering pr. 100 m2 BRA innenfor planområdet i direkte tilknytning til inngangsparti heis/trappeoppgang. Plassering skal vises ved søknad om byggetillatelse. Universell utforming Samtlige leiligheter skal være tilgjengelige boliger. Avfallshåndtering Areal til avfallshåndtering er avsatt i tilknytning til offentlig snuhammer. Renovasjon er felles for både plan og plan Overvannshåndtering Innenfor planområdet skal det gjøres lokale tiltak som håndterer overvann. Avrenning fra området skal ikke være større etter utbygging. Innkomne merknader Planen ble varslet i lokalpressen Det kom inn 7 merknader (vedlegg 8). Merknadene er referert og kommentert av søker i planbeskrivelsen. Rådmannens kommentarer kommer frem under punktet Vurdering. VURDERING Forholdet til plan Planen grenser mot plan i sør og øst. Denne planen har kommet noe lenger i planprosessen, og sluttbehandling er utsatt i påvente av en førstegangs behandling av plan Underveis er det forsøkt å samkjøre prosess og hovedstrukturer for begge planene, hvor målet har vært en felles plan. Dette har vist seg å være utfordrende både på grunn av ulik fremdrift, men også på grunn av ulike interesser. I det foreliggende planforslaget har man kun klart å enes om felles adkomst, renovasjon og trafostasjon. Rådmannen mener at en felles plan ville åpnet opp for flere felles løsninger, og kanskje en annen arealutforming.

6

7 Grunneier stiller seg ikke bak rådmannens forslag til endring og begrunner det med at det ikke er ønskelig å samlokalisere felles lekeplass med plan fordi den da ikke legges ved annet uteoppholdsareal for plan , se også utdyping i vedlegg 9. Utnyttelse og bomiljø Det er planlagt 18 boenheter innenfor planen. Dette gir en arealutnyttelse på 4,9 boliger per dekar, hvilket er i øvre sjiktet av hva som er akseptabelt for Undheim (jf. RPJ og kommuneplan). Både fylkesmannen og fylkeskommunen har i sine merknader kommentert at utnyttelsen bør ligge mellom 2-4 boliger per dekar. I plan er det en tetthet på 4 boliger per dekar, men her er det kun tilrettelagt for 30 m2 uteoppholdsareal per boenhet. Rådmannen mener derfor at utnyttelsen i denne planen bør kunne aksepteres i og med at det

8 er tilrettelagt for 50 m2 uteoppholdsareal per boenhet. Dette argumentet vil styrkes ytterligere dersom rådmannens forslag om å flytte snuhammeren og lekeplassen innarbeides i planen. Også andre grep i planen er med på å veie opp for den høye utnyttelsen. Det nevnes spesielt nedgravd parkeringskjeller som medfører en bilfri sone på bakkenivå (med unntak av renovasjons- og utrykningskjøretøy). Opparbeidelsen av turveien på nordsiden av den planlagte bebyggelsen vil også tilføre området en stor kvalitet, og knytte sammen eksisterende turvei til en sammenhengende rundløype. Forholdet til kapellet Vest for planområdet ligger Undheim kapell, som er et fremtredende bygning i landskapet. Snittene i vedlegg 4 viser at den planlagte bebyggelsen underordner seg tårnet, og sikrer at det fortsatt har en fremtredende rolle i landskapet. For å sikre at kapellet også er en fremtredende bygning når det kommer til estetikk, materialbruk og utforming er det viktig at den planlagte bebyggelsen får en utforming som ivaretar dette. Intensjonen er at den planlagte bebyggelsen skal ha et moderne uttrykk og fargevalg, med impulser fra tradisjonell trehusbebyggelse på Jæren. Dette sikres i bestemmelsene. ENDRINGER I PLANFORSLAGET Planforslaget endres i tråd med figur 3 i dette saksfremlegget. UTBYGGINGSAVTALE Det er en forutsetning for utbygging av planområdet at det blir inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og Time kommune når kommunestyret har godkjent reguleringsplanen. Utbyggingsavtalen skal regulere opparbeidelse og finansiering av offentlige og private kommunaltekniske anlegg innenfor og i tilknytting til planområdet, slik det bl.a. går frem av rekkefølgekrav til reguleringsplanen. KONKLUSJON Etter en samlet vurdering anbefaler rådmannen at planforslaget legges ut på høring og offentlig ettersyn når rådmannens forslag til endringer er innarbeidet. Rådmannen i Time, den Brit Nilsson Edland Vedlegg: 1-Plankart 2-Bestemmelser 3-Planbeskrivelse 4-Illustrasjoner 5-Sol- og skyggediagram 6-Sjekkliste ROS 7-Flomvurdering

9 Vedlegg: 8-Merknader 9-Innspill fra grunneier Merknad fra Solvor Egeland Aanestad Dette dokumentet er elektronisk godkjent i systemet og krev derfor ikkje signatur

10