Saksgang: Utval Saksnummer Møtedato Lokal utvikling 067/

Transkript

1 Arkiv: PlanID , K2 - L12 Vår ref: 14/ Journalpostid: 15/19836 Saksbeh.: Ubbo Busboom PLAN : DETALJREGULERING FOR BOLIGER MELLOM HOGNESTADVEGEN OG JERNBANEN Saksgang: Utval Saksnummer Møtedato Lokal utvikling 067/ Framlegg til vedtak: 1. Lokal utvikling vedtar å legge forslag til detaljreguleringsplan for boliger mellom Hognestadvegen og Jernbanen, plan med tilhørende bestemmelser, begge datert , ut på høring og offentlig ettersyn med rådmannens endringer innarbeidet. Vedtaket er gjort i medhold av i plan- og bygningsloven. 2. Godkjent utbyggingsavtale for plan mellom tidligere eier av området og Time kommune av , er transportert over til Team Bygg Prosjekt as som utbygger av planområdet i plan , jf. vedlegg til saken. Lokal utvikling Sverre Heskestad meldte seg ugild i saka, jfr. Fvl. 6e. Margret Hagerup stillte som vara. Forslag frå Tove Jerstad, H: Pkt 1: Ta vekk...med rådmannens endringer innabeidet. Forslag frå Tove Jerstad vart vedtatt med 7 røyster medan 2 røysta for framlegget (Sv, Ap). Framlegget pkt. 2 vart samrøystes vedtatt. LOK-067/15 Vedtak: 1. Lokal utvikling vedtar å legge forslag til detaljreguleringsplan for boliger mellom Hognestadvegen og Jernbanen, plan med tilhørende bestemmelser, begge datert , ut på høring og offentlig ettersyn. Vedtaket er gjort i medhold av i plan- og bygningsloven. 2. Godkjent utbyggingsavtale for plan mellom tidligere eier av området og Time kommune av , er transportert over til Team Bygg Prosjekt as

2 som utbygger av planområdet i plan , jf. vedlegg til saken.

3 PLAN : DETALJREGULERING FOR BOLIGER MELLOM HOGNESTADVEGEN OG JERNBANEN SAKEN GJELDER Prosjektil Areal as, har på vegne av Team Bygg Prosjekt as, utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan. Hensikten er å oppnå høyere utnytting enn i gjeldende plan. ARC arkitektur har planlagt og tegnet selve boligbebyggelsen. SAKSGANG GJELDENDE PLANER Området er i gjeldende kommuneplan vist som boligformål. Planen erstatter delvis plan Detaljregulering for boliger og friområde mellom jernbanen, Hognestadvegen og Storenubben ( ). Denne planen viser området med konsentrert småhusbebyggelse med inntil åtte enheter. PLANFORSLAG Planområdet er 4248 m2 og ligger i en kile sør for Hognestadvegen, øst for jernbanen og sør for jernbaneundergangen ved Nubben. Området omfatter eiendommene gnr.4 bnr.10, 25 og 134. Avstanden til Bryne sentrum med butikker, servicetilbud og jernbanestasjon er ca. 1 km. Planforslaget åpner for til sammen 11 boenheter fordelt på ni rekkehus i to etasjer med sokkeletasje, samt to leiligheter. I etasjen under leilighetene planlegges parkeringskjeller med åtte biloppstillingsplasser. Utnyttelsen er på 3,36 boliger pr daa, noe som er i tråd med regionalplanens anbefaling på min. 3 boliger/daa. Det er i gjeldende reguleringsplan regulert inn en stor lekeplass ca. 50 meter sør for planområdet. Eksisterende lekeareal erstatter krav om eget lekeareal. Avvik fra kommuneplanen Uteoppholdsareal Hagedybde oppfylles for rekkehusene med unntak av østre tomt der manglende dybde blir kompensert med bredde. For begge hustyper gjelder at hagedybden bare er 6 meter. Hagearealet skal være sammenhengende. I planforslaget må annet areal medregnes for at dette skal være > 50 m2. Èn av boligene har hagedybde på 8 meter, men bare med en bredde på 1,8 meter. Total bredde på denne hagen er > 13 meter slik at hele hagearealet er > 170 m2. Områdene regulert som felles uteoppholdsarealer f_u1, f_u2 og f_u3 utgjør til sammen 0,53

4 daa, dvs. i gjennomsnitt 48 m2 pr bolig. Lekeplassen som skal opparbeides er på ca.0,5 daa. Dersom vi medregner halvparten av lekeplassen som felles uteoppholdsareal for de planlagte 11 nye boligene, vil det gi et gjennomsnitt på 94 m2 felles uteoppholdsareal for disse, noe som anses som rikelig. Felles uteoppholdsareal f_u1 bearbeides med fast dekke, enkel møblering og beplantning, samt støyskjerming. Støy Det er to kilder til støy, biltrafikk fra Hognestadvegen i nord og jernbanen i vest. Bygningene er utformet for å danne en naturlig støyskjerming. Støyrapport fra Sinus as dokumenterer støyforholdene og viser forslag til tiltak. Etter tiltakshavers oppfatning vil Jernbaneverket selv sørge for støydempende tiltak ved utvidelse til dobbeltspor. Det vil da sannsynligvis bli oppført en lav mur som vil redusere støyen fra den verste støykilden, dvs hjulstøy. Overskriding av byggegrensen Byggegrensen mot Hognestadvegen følger Statens vegvesens krav om at byggegrense mot g/s-vei langs fylkesveien skal ligge 5 m fra veikant g/s-vei. Likevel er planen lagt opp til at deler av bygningsvolumet over underetasje kan overskride byggesone med inntil 0,5 m. Det dreier seg her om karnapplignende utspring fra fasadeliv der det er innregulert 5 m byggegrense mot kant av 3 m bred gang- og sykkelvei som igjen har en avstand på 3 m (annen veigrunn) til nærmeste kjørebanekant. Innkomne merknader Det kom inn seks merknader i høringsperioden, to fra privatpersoner og fire fra offentlige instanser. Kopi av alle innkomne merknader er kommentert fra forslagstiller og følger med i planbeskrivelsen. Alle merknadene ble mottatt innen fristen. VURDERING Kommuneplanens krav til lek og tilgjengelige boliger er ivaretatt i planforslaget. Boligtetthet med 3,36 boliger per daa er innenfor kravene til Regionalplan for Jæren. Trafikkforholdene samt parkering er tilstrekkelig vurdert. Det anses ikke nødvendig å etablere egne lekearealer siden utbygger forplikter å oppgradere eksisterende lekeplass. Dette ivaretas gjennom utbyggingsavtale. Det er lagt vekt på å skape et variert boligtilbud når det gjelder størrelse og utforming av boligene. Rådmannen mener at den kompakte og tette bygningsstrukturen fremstår med bymessige kvaliteter, samt at den tilpasser seg til den eksisterende bebyggelsen. Boligene vil ha størstedelen av boarealet på inngangsetasjen. Etter rådmannens oppfatning er dette et rekkehusprosjekt hvor alle rekkehus har innganger på grunnplanet. I henhold til kommuneplanens bestemmelser skal rekkehus ha minimum 8 m hagedybde og minimum 50 m2 hageareal på bakkeplan. Rådmannen mener videre at fellesareal bør ha en størrelse som tillater usjenert bruk, og at bruken av dette ideelt sett ikke bør forstyrre beboere. Rådmannen anbefaler at bestemmelsene endres for å være i tråd med

5 kommuneplanen: Forslagsstillers forslag: «3.3 Hageareal/ solforhold Boligene skal ha minst 50 m2 samlet hageareal. Dette løses fortrinnsvis innenfor hver tomt, men kan også løses ved å opparbeide felles uteareal. Det skal være 8 m hagedybde mot solvendt terrasse. Det skal være sol på minimum 50 % av uteoppholdsarealet ved vårjevndøgn kl , som skal dokumenteres ved byggesøknad.» Erstattes med: «Boligene skal har sammenhengende 50 m2 privat solrikt uteoppholdsareal på bakkenivå med min. 8 m hagedybde. Det skal være sol på minimum 50 % av uteoppholdsarealet ved vår- og høstjevndøgn kl , som skal dokumenteres ved byggesøknad.» Endringen i bestemmelsene vil føre til at plankart/illustrasjoner også må revideres før høring. KONKLUSJON Det har vært tett dialog mellom forslagstiller og rådmannen for å sikre planens kvalitet. Under hele prosessen er det gitt uttrykk for at rådmannen ikke ønsker å avvike fra kommuneplanens krav om hagedybde og minimum størrelse på uteoppholdsareal. Tomtens størrelse og beliggenhet har utfordringer i forhold til effektiv utnyttelse hvor forslagstiller ønsker en høyere utnyttelse av eiendommen. Selv om boligtettheten ligger innenfor krav i regionalplanen, oppfylles ikke kravene i kommeplanen mht uteoppholdsareal. Rådmannen anbefaler derfor at plankart, bestemmelser og illustrasjoner oppdateres iht kommuneplanens krav før planen sendes ut på høring. Rådmannen i Time, den Brit Nilsson Edland Vedlegg: 1 Plankart nivå 2 2 Plankart nivå 1 3 Reguleringsbestemmelser 4 Planbeskrivelsen+vedlegg 5 Melding om videresendt utbyggingsavtale til Team Bygg Prosjekt 6 Innkomne merknader Dette dokumentet er elektronisk godkjent i systemet og krev derfor ikkje signatur

6