PLAN : DETALJREGULERING FOR BOLIGER VED ÅSLANDSBEKKEN, KVERNALAND

Transkript

1 Arkiv: PlanID , K2 - L12 Vår ref: 15/ Journalpostid: 18/9785 Saksbeh.: Hilde Tjemsland PLAN : DETALJREGULERING FOR BOLIGER VED ÅSLANDSBEKKEN, KVERNALAND Saksgang: Utval Saksnummer Møtedato Lokal utvikling 031/ Framlegg til vedtak: Lokal utvikling vedtar å legge forslag til detaljreguleringsplan for boliger ved Åslandsbekken, Kvernaland, plan med tilhørende bestemmelser datert , ut på høring og offentlig ettersyn. Vedtaket er gjort i medhold av og i plan- og bygningsloven. Lokal utvikling Framlegget vart samrøystes vedtatt. LOK-031/18 Vedtak: Lokal utvikling vedtar å legge forslag til detaljreguleringsplan for boliger ved Åslandsbekken, Kvernaland, plan med tilhørende bestemmelser datert , ut på høring og offentlig ettersyn. Vedtaket er gjort i medhold av og i plan- og bygningsloven.

2 PLAN : DETALJREGULERING FOR BOLIGER VED ÅSLANDSBEKKEN, KVERNALAND SAKEN GJELDER Stav Arkitekter AS fremmer på vegne av Steinsland & Byberg, forslag til reguleringsplan for boliger mellom Gamle Åslandsveg og Åslandsbekken på Kvernaland. Alle nye boliger vil få adkomst fra Bekkevegen. SAKSGANG Oppstartsmøte Varsel om planoppstart Komplett planforslag mottatt gangs behandling i Lokal utvikling Planlagt framdrift: Offentlig ettersyn gangs behandling i Lokal utvikling Vedtak i kommunestyret Planen er varslet i 2015, men det har ikke vært aktivitet i planarbeidet hele tiden. Det har vært dialog med forslagsstiller hver gang de har arbeidet aktivt med planen. Rådmannen har gjentatte ganger, muntlig og referatført, minnet om bl.a. krav til uteoppholdsareal er 50 m2, og at disse skal være på bakkeplan når det gjelder rekkehus og eneboliger. I løpet av prosessen er det ikke framlagt målsatte illustrasjoner som har gitt rådmannen en reell mulighet til å vurdere forslagsstillers håndtering av uteoppholdsareal. Rådmannen tok opp problemstilling med illustrasjonsplan, oversendt , som viste boligbebyggelse utenfor byggegrense. Den kom det inn reviderte illustrasjonsplaner der forholdet til byggegrensen kommer noe klarere fram. Gjeldende overordnede planer Området er vist som eksisterende boligområde både i Interkommunal kommunedelplan for bybåndet sør («Bybåndet sør») og kommunedelplan for Frøyland/Kvernaland. Når det gjelder krav til uteoppholdsareal og parkering skal kravene i kommunedel- og kommuneplanen følges. Andre planer

3 Det vises til planbeskrivelsens kapittel 4. PLANFORSLAGET Forslagstiller har gjort rede for dagens situasjon, innholdet i planen og konsekvensene av planen, se vedleggene. Nedenfor har rådmannen gjort rede for sentrale forhold. Boligbebyggelse Planen åpner for at det kan bygges en 4-mannsbolig, 5 rekkehus og 5 eneboliger. All ny bebyggelse er i to etasjer. To eksisterende boliger inngår i planforslaget, mens tre eksisterende bygg innenfor planområdet skal rives. Private uteoppholdsarealer Eneboligene langs bekken har varierende hagedybde, fra 6 meter til 16 meter. Det er sikret i bestemmelsene at alle eneboliger skal ha minimum 50 m2 solrikt uteoppholdsareal. I bestemmelsene til rekkehusene er det krav til 50 m2 uteoppholdsareal, noe på bakkeplan og noe på terrasse over garasje/carport. I planbeskrivelsen står det at «Privat uteoppholdsarealer skal minimum utgjøre 40 m2 pr boenhet. I planlagt prosjekt får alle boenhetene minimum ca. 30 m2 solrikt uteoppholdsareal foran rekkehusene + terrasse oppå garasje/carport som er ca. 30 m2. I tillegg får de arealer mot nord og rekkehusene på endene noe arealer på siden av byggene». For boenhetene i 4-mannsboligen er det krav til 50 m2 per boenhet og minimum 5 m2 terrasse. Veisystem Eksisterende bolig i Gamle Åslandsvegen 29C får ny adkomst via Bekkevegen og avkjørsel fra Gamle Åslandsvegen stenges. Bekkevegen er regulert offentlig fra krysset med Gamle Åslandsvegen og fram til ny snuhammer. Resten av veisystemet er privat. Byggegrense mot offentlig vei

4 Ved deler av snuhammeren er byggegrensen 1,5 meter. Snuhammer Snuhammer er regulert med en radius på 7 meter og veibredde på 5 meter. Lek og grøntareal Det er avsatt et sammenhengende område til lek på omtrent 300 m2. I tillegg kommer turvei og et mindre areal som også er regulert til lek. INNKOMNE MERKNADER VED VARSEL OM OPPSTART Det kom inn totalt 4 merknader fra offentlig instanser og en fra Lyse; alle merknadene er vedlagt. Forslagsstillers kommentarer kan leses i planbeskrivelsen. Oppsummering av hovedtrekk i tilbakemeldingene Fylkesmannen er opptatt av at det sikres hensyn til vassdrag og naturmiljø. Fylkesrådmannen er opptatt av bokvalitet og boligtetthet. Lyse vil ha avklaring på om eksisterende nettstasjon må legges om eller flyttes. Etter rådmannens vurdering er dette tilstrekkelig sikret i planen. UTBYGGINGSAVTALE Det er ikke behov for utbyggingsavtale da kommunen ordner dette med annen type privatrettslig avtale. VURDERING Lek og grøntareal Det er avsatt tilstrekkelig areal til lek. Plasseringen og formen på lekearealet kan se noe avgrenset ut, men det må ses i sammenheng med tilgrensende areal. Tilgrensende areal er regulert til friområde og i kommunens eie, se området med grå farge i illustrasjon under. Privat uteoppholdsareal Eneboliger Det er gitt aksept fra rådmannen på at eneboligene ned mot bekken kan ha mindre hagedybde enn kravet på 8 meter. Dette på grunn av sin plassering og god avstand til friområdet på andre siden av bekken. Planen er lite detaljert og det er ikke fastlagt hvor hver bolig skal plasseres

5 eller hvor skille mellom «tomtene» skal være. Det som foreligger som illustrasjonsprosjekt viser at to av boligene får mindre hagedybde enn 8 meter. Rekkehusene I stedet for å satse på uteoppholdsareal på bakkeplan har forslagsstiller søkt å løse dette med ekstra store terrasser. Når alle boligene på en rekke har utearealer på terrassene så er det i nærheten av å være like mye innsyn som om alle har uteareal på bakkeplan. En viktig forskjell er at de som får ha terrasse får godt innsyn i hagene til de som primært har uteareal på bakken. Rådmannen stiller også spørsmål ved hvilken bokvalitet det blir i rommene under terrassen på carport, da illustrasjonen viser terrasse tilnærmet i hele boligens bredde. Byggegrense mot offentlig vei Ved deler av snuhammeren er byggegrensen 1,5 meter og rådmannen tilrår at den økes til 4 meter. Dimensjonering av snuhammer Snuhammeren er regulert på en slik måte at tømmebilen ikke kan komme ut og inn på en lett og hensiktsmessig måte, se vedlegg 04. Illustrasjonen med sporingskurver er uoversiktelig, men bilen må kjøre fram og rygge gjentatte ganger for å klare å kjøre inn, tømme og komme ut igjen. Rådmannen synes dette er uheldig og tilrår at snuhammeren reguleres med radie på 8,5 meter, som er standardkrav. I dette tilfellet er en funksjonell snuhammer ekstra viktig da turvei og lekeplass er direkte koblet sammen med snuhammeren. Vedlegg 04 viser også at tømmebilen må inn på eneboligtomt og turvei/lek for å manøvrere. Forslagsstiller legger kun vekt på at rådmannen har skrevet «Vendehammeren bør så langt det er mulig være i henhold til Statens vegvesen sin vegnorm for lastebil av typen L. Innersving skal da ha r = 8,5 og radius for ytterhjul skal ha minimum r=12. Sporingskurven viser vel at det kan gå med oppsatt radius også, men det vil bli mye lirking fra sjåførens side». Snuhammeren skal ikke plasseres i en eksisterende situasjon som krever tilpassninger på stedet, og det er derfor ingen grunn til å legge vekt på «i størst mulig grad» når det gjelder dimensjoneringen. Ny adkomst for Gamle Åslandsvegen 29C Den nye adkomsten medfører at eieren ikke har tilstrekkelig plass for å komme ut og inn av tomten og garasjen på en hensiktsmessig måte. Løsningen som er vist medfører en del rygging frem og tilbake ved vei og i eget gårdsrom. Det bør ses på - i samarbeid med eier - om det er mulig å bedre forholdene. Parkeringsplass for 4-mannsboligen Snuarealet på denne parkeringsplassen er 6 meter, noe som bidrar til mye rygging. 6 meter er minimum for denne type parkering, mens 7 meter er anbefalt avstand. HC-plass er ikke i henhold til standard, dvs den er noe mindre. I tillegg er byggegrensen under 0,4 meter fra selve HC-plassen, noe som vanskeliggjør en god bruk av denne plassen. 4-mannsboligen er ikke detaljplanlagt, men det er rimelig å regne med at inngangsdørene vil være på nordsiden, og dette gjør passasje nærmest umulig uten å bruke HC-parkeringsplassen. Forholdende rundt parkeringsplassen bør forbedres før 2.gangs behandling. Folkehelse i plan Planen legger opp til en videreføring av snarveien som er etablert i området. Broen over bekken er i dårlig forfatning og planen sikrer en ny bru. Støyanalyse viser at at støyforholdene er tilfredsstillende.

6 KONKLUSJON Planen sikrer fortetting i eksisterende boligområde. Moderat byggehøyde gjør at prosjektet er tilpasset eksisterende boligområde. Planen bidrar til forbedring av turmulighetene i nærområdet. Rekkehusene har noe dårlige uteoppholdsarealer på bakkeplan. I vurderingen har rådmannen nevnt de forholdene ved planen som ikke er bra, men rådmannen tilrår likevel at Lokal utvikling legger planforslaget ut på høring og offentlig ettersyn. Rådmannen i Time, den Trygve Apeland Vedlegg: 01 Plankart Plan Bestemmelser 03 Planbeskrivelse 04 Illustrasjoner sol- og skyggediagram 05 ROS analyse 06 Støyrapport 07 Flomrapport 08 Merknader Dette dokumentet er elektronisk godkjent i systemet og krev derfor ikkje signatur