PLAN : DETALJREGULERING FOR BOLIGER OG BARNEHAGE PÅ TUNHEIM, BRYNE. Saksgang: Utval Saksnummer Møtedato Lokal utvikling 002/

Transkript

1 Arkiv: PlanID , K2 - L12 Vår ref: 14/ Journalpostid: 15/25836 Saksbeh.: Ingrid Høymer Fossan PLAN : DETALJREGULERING FOR BOLIGER OG BARNEHAGE PÅ TUNHEIM, BRYNE Saksgang: Utval Saksnummer Møtedato Lokal utvikling 002/ Framlegg til vedtak: 1. Lokal utvikling vedtar å legge forslag til detaljreguleringsplan for boliger og barnehage på Tunheim, Bryne, plan med tilhørende bestemmelser, begge datert , ut på høring og offentlig ettersyn. Vedtaket er gjort i medhold av og i plan- og bygningsloven. 2. Det er en forutsetning for utbygging av planområdet at det blir inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og Time kommune når kommunestyret har godkjent reguleringsplanen. Utbyggingsavtalen skal regulere opparbeidelse og finansiering av offentlige og private kommunaltekniske anlegg innenfor og i tilknytting til planområdet, slik det bl.a. går frem av rekkefølgekrav til reguleringsplanen. Lokal utvikling Tilleggsforslag frå Elisabeth Dysjaland, FrP: Punkt 3: Bestemmelsessone for gatetun kan inngå i minstekravberegningen av hagedybde. Punkt 4: Plankartet og bestemmelsene justeres i hht. dette for delfelt BK15 og BK 16 i plan for Tunheim Hageby. Framlegget vart samrøystes vedtatt. Forslaget frå Elisabeth Dysjaland vart vedtatt med 8 mot 1 røyst (Sv). LOK-002/16 Vedtak: 1. Lokal utvikling vedtar å legge forslag til detaljreguleringsplan for boliger og barnehage på Tunheim, Bryne, plan med tilhørende bestemmelser, begge datert , ut på høring og offentlig ettersyn.

2 Vedtaket er gjort i medhold av og i plan- og bygningsloven. 2. Det er en forutsetning for utbygging av planområdet at det blir inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og Time kommune når kommunestyret har godkjent reguleringsplanen. Utbyggingsavtalen skal regulere opparbeidelse og finansiering av offentlige og private kommunaltekniske anlegg innenfor og i tilknytting til planområdet, slik det bl.a. går frem av rekkefølgekrav til reguleringsplanen. 3. Bestemmelsessone for gatetun kan inngå i minstekravberegningen av hagedybde. 4. Plankartet og bestemmelsene justeres ihht. dette for delfelts BK15 og BK16 i plan for Tunheim hageby.

3 PLAN : DETALJREGULERING FOR BOLIGER OG BARNEHAGE PÅ TUNHEIM, BRYNE SAKEN GJELDER Sjo Fasting Arkitekter as har på vegne av Tjødna as utarbeidet forslag til detaljregulering for boliger og barnehage på Tunheim, Bryne. SAKSGANG Varsel om planoppstart: Nytt varsel om planoppstart: Komplett planforslag innkommet: gangs behandling i Lokal utvikling Planlagt fremdrift Offentlig ettersyn: uke 5 uke 10 2.gangs behandling i Lokal utvikling: Godkjenning i kommunestyret: GJELDENDE PLANER Kommuneplan for Time kommune I kommuneplanen er området markert for boligbebyggelse, BB7, areal for offentlig formål, OB3, i tillegg til tomt for offentlig formål som i dag huser Trollungane barnehage. Det er også et stort areal for offentlig grønt-/friområde innenfor planområdet. Plan Rosseland IV ( ). PLANFORSLAG Formålet med planen er å legge til rette for utbygging av området med 102 boliger og barnehage med tilhørende infrastruktur og utearealer, samt planlegging og utforming av offentlig grøntdrag. Boligbebyggelsen er en kombinasjon av konsentrert frittliggende småhusbebyggelse med eneboliger, flermannsboliger og rekkehus. Planforslaget legger opp til at utbyggingsområdet skal ha en utnyttelse på ca. 3,0 boliger per dekar. Planforslaget har en klar visjon og konsept for området som kalles «Tunheim hageby». Intensjonen er å etablere et boligområde med fokus på det grønne og skape «et liv mellom gatene». VURDERING Prosess Arbeidet med planen startet i november Det har vært flere arbeidsmøter i løpet av prosessen, hvor også andre fagfelt som bl.a. kommunalteknikk, Oppvekst og IVAR IKS har deltatt. Det har vært utfordrende at målbart materiale (som f.eks. plankart) kom sent i prosessen. Frem mot innlevering av komplett planmateriale har det vært tett dialog hvor tema har vært avvik fra overordnede føringer og bestemmelser i gjeldende kommuneplan. Det er ut

4 fra sistnevnte forhold gjort endringer i planen, samt at antall boenheter er redusert. Kommunen har også konsultert Rogaland fylkeskommune og SLT-koordinator (Samordning av lokale kriminalitetsforebyggende tiltak). I møtet med fylkeskommunen ble det drøftet planmessige utfordringer, med bl.a. temaene plangrep, bomiljø og bokvalitet, samt bruk av begreper. I møtet med SLT-koordinator var temaene trafikksikkerhet og hensynet til barn og unge. Barnehagen omdisponering av areal Trollungane barnehage var opprinnelig planlagt utvidet ved mindre endring i I innledende fase for dette planforslaget ble det avholdt møter siden det i kommuneplanen er avsatt ca. 2,7 daa til offentlig formål på «Tunheimområdet» sør for nåværende barnehage. Konklusjonen er at de to avsatte arealene slås sammen til én større barnehage. Plangrensen ble deretter justert slik at den også inkluderer Trollungane barnehage og grøntområdet rundt. Ny kvartalslekeplass/offentlig friområde, o_lek 6, erstatter tapt friområde for etablert boligområde ved Trollungane barnehage, og dekker også behovet for nevnt kvartalslekeplass/offentlig friområde for det nyregulerte boligfeltet. Vann og avløp Time kommune har tidligere satt i gang arbeid med å vurdere overvannsituasjonen for hele Bryne hvor avløpsnettet er underdimensjonert i forhold til dagens og fremtidens nedbørsmengde. Det må derfor opparbeides et større fordrøyningsmagasin for å unngå ytterligere belastning, og en løsning er at dette planområdet anvendes for et større nedslagsfelt enn det planområdet har behov for. Forslagstiller og kommunen har derfor sammen kommet frem til en løsning som tilfredsstiller kravene til overvannshåndtering for planområdet og i tillegg for etablerte områder i nærheten. Hovedtrekk i planen Planforslaget har en klar visjon og konsept for området. Rådmannen er positiv til planens hovedintensjon, og det har vært fokus på detaljering av konseptet. Det er gått grundig til verks når det gjelder utforming, beplantning, arkitektur med en klar ide om hvordan området skal bli og oppleves. Det gjenspeiles i detaljeringsgraden av bestemmelser, illustrasjoner, planbeskrivelse, etc. Balansen mellom konsept og forslag har likevel vært en del av det som har vært utfordrende i prosessen. Å realisere visjonen har gått på bekostning av andre viktige faktorer som tilfredsstillende bomiljø og kvalitet, samt hensynet til barn og unge. Bomiljø og bokvalitet - Avvik fra Kommuneplan for Time kommune Rådmannen har hatt fokus på bomiljø og bokvalitet. Begrepene omhandler estetisk utforming, varierte og gode møte- og oppholdssteder som skal ivareta flere funksjoner og trygghet i forhold til trafikk og kriminalitet. Gode tilrettelagte utearealer med tilfredsstillende tilgang på lys og luft er viktig, både privat og felles. For å sikre dette er det bl.a. satt målbare definisjoner i kommuneplanens bestemmelser 7: «Krav til 8 meters hagedybde, størrelse og tilkomst til lekeplasser og 50 % sol på privat uteoppholdsareal ved vårjevndøgn (21.mars) kl 15:00.» Kvaliteten til bomiljøet i planen er varierende, i hvert fall utomhus. Felles uteoppholdsareal og sandlekeplass fremstår som relativt smalt og trangt. Kvartalslekeplassen har en tilfredsstillende størrelse, jf. føringene i kommuneplanen, men ikke optimal form. Det

5 resterende friområdet fremstår som restareal og er gjennomgående smalt. I øst er store deler skyggelagt ved høst- og vårjevndøgn kl , og i vest er det trangt mellom bolig og vei. Friområdet burde vært bredere og mer samlet. Gjesteparkeringer og snuhammere er også lagt helt i grensen til friområdet. Privat uteoppholdsareal har varierende kvalitet, men majoriteten er tilfredsstillende med store hager. De tekniske avvikene har på et tidligere tidspunkt omhandlet over 50 % av boenhetene, se vedlegg 8; tabell over avvik utarbeidet av forslagstiller. Det er ingen opplagte årsaker til at planen skal ha utfordringer med å imøtekomme kravene, jf. kommuneplanens bestemmelser i 7. Hagedybde For å redusere antall avvik har det blitt gjennomført grensejusteringer iht vei og hage, samt reduksjon av antall boenheter. Det er totalt 14 boliger i delområde B (Bolig frittliggende - BF) som har mindre enn 8 meters hagedybde. Rådmannen har likevel valgt å akseptere dette på grunn av store hager og tilfredsstillende solforhold. Sol- og skyggeforhold BK17A og B er 11 atriumhus i rekke som ligger sørøst i planområdet. Det private uteoppholdsarealet har tilfredsstillende hagedybde, men dårlige solforhold som fremgår av sol- og skyggeanalysen, se illustrasjon under og vedlegg 6. Forslagstiller har valgt å beholde boligene trass i faglige råd underveis i prosessen, og mener at atriumhusene har en så høy verdi i seg selv at det ikke er ønskelig å gjøre endringer. Rådmannen vurderer at de private uteoppholdsarealene ikke tilfredsstiller bestemmelsene i kommuneplanen. Det er enkelte andre enheter i planen som også har avvik iht kommuneplanen, men disse har kompenserende faktorer som gjennom en helhetsvurdering aksepteres. Begrepsbruk Planen har syv boliggater med reguleringsformål; gatetun. Fem av syv gater har snuhammer og parkeringsplass i enden, se illustrasjon nedenfor. Hver bolig har to biloppstillingsplasser på egen tomt, noe som utgjør en betydelig trafikk ved opptil 18 boenheter. Statens vegvesen har definert gatetun i Trafikksikkerhetshåndboken punkt 3.4 Gatetun. Under beskrivelse av tiltak står følgende: Gatetun er tiltak som fortrinnsvis er ment å fremme opphold og lek på steder hvor trafikk med kjøretøyer har begrenset omfang. Gatetun er en blanding av trafikk på forgjengerens

6 premisser ( ) Gatetun utstyres med beplantning, sandkasser, bord, benker, etc. Videre står det: I følge skiltnormalene kan gatetunskilt bare settes opp dersom: Området ikke har gjennomgangstrafikk. Det er etter rådmannens oppfatning gjennomgangstrafikk i gaten da snuhammer og parkeringsplasser er planlagt i enden. Disse kunne vært lagt til gatetunets inngang for å imøtekomme definisjonen. Slik planen foreligger nå er gatetunene lagt på bilens premisser med 2 p-plasser på egen tomt, og forslagstiller har ikke ønsket å endre reguleringsformålet. Rådmannen mener at reguleringen ikke er forenelig med formålet «gatetun». Forholdet til barn og unge - Trafikksikkerhet Et gatetun skal utformes med naturlige «hindringer» for å senke farten for bilistene. Et stort antall biler skal kjøre gjennom, parkere, rygge og svinge slik det fremstår i dag. Barn under 12 år er ikke i stand til å gjøre trafikkvurderinger og boligtypologien tilsier at dette blir et område med småbarnsfamilier. Et gatetun skal også invitere til opphold og ha en trygg ramme. Intensjonen som forslagstiller ønsker å realisere er i utgangspunktet positiv, men trafikkbildet kan fort bli uoversiktlig og utrygt for dem som ikke synes like godt i gatebildet, barn og unge. Forholdet til barn og unge Lek Planforslaget har flere sandlekeplasser. Disse er beregnet på de minste barna i følge med voksne, men også de som etter hvert kan gå ut i nærområdet alene. I delfelt C er det en sandlekeplass, se illustrasjon under. Selve lekeplassen spenner seg mellom to gatetun og har en rektangulær avlang form omringet av fire atriumhus i rekke. Sandlekeplassen har kun adkomst fra hver sin snuhammer i gatetunene hvor det heller ikke er andre snumuligheter for bil. Dersom området skal beplantes og bygges iht til gatetun betyr dette at flere biler vil måtte bruke snuhammeren ved inngangen til sandlekeplassen ettersom gatene er smale. Det vil være naturlig atferd for barn å f.eks. hensette sykke e.l. ved inngangen til sandlekeplassen, noe som kan resultere i en uheldig og dårlig sambruk. Snuhammer som en del av adkomsten, vil skape farlige trafikksituasjoner i et allerede uoversiktlig trafikkbilde. Kommuneplanens 7 skriver at «..adkomst til sandlekeplass skal være trafikksikker...» og rådmannen ser på dette som uheldig.

7 Sandlekeplassen ligger som nevnt mellom to husrekker. Ingen av de fire atriumhusene i rekke på hver side vil henvende seg ut mot lekeområdet. I de to hagene som grenser til lekeplassen vil det bli bygget gjerder og høyst sannsynlig i en god høyde for å unngå innsyn. Slik lekearealet er plassert og med den tilkomsten det har, vil det være en mangel på sosial kontroll. Det går utover sikkerheten til barn uten følge og kan oppfordre til uønsket aktivitet. Henviser også til uttale fra barn- og unges representant/slt-koordinator ang. mangel på sikkerhet i planen for å kunne ivareta barn og unges perspektiv, se vedlegg 7. Tverrforbindelser Planområdet er omringet av populære rekreasjons- og lekeområder. For myke trafikanter, spesielt barn og unge, som kommer fra nord og nordvest for planen vil Tunheim være en naturlig gjennomfartsåre til eksempelvis Tjødnå og Eivindsholen. Muligheten for å komme seg gjennom planområdet er ikke sikret juridisk verken i plankart eller bestemmelser. Å prioritere gjennomgående tverrforbindelser har vært vektlagt fra kommunen tidlig i planleggingsfasen og kommentert under varslingsperioden. Det er regulert en gang- og sykkelvei i planområdet, men denne går kun rundt selve boligområdet, og det er tilnærmet ingen tverrforbindelser. Planen fremstår som introvert og henvender seg lite til eksisterende bebyggelse og nærområde som burde vært hensyntatt med en så sentral plassering. Merknader Totalt er det kommet inn 10 merknader, noen merknader fra samme instans grunnet utvidelse av plangrense. Merknader til planarbeidet ble mottatt innen fristens utløp. Hovedessensen i merknadene omhandler ønske om helhetlige løsninger, bevaring av friområde, hensyn til barn og unge og til eksisterende bebyggelse, samt overvannshåndtering. Rådmannen mener at merknadene til en viss grad er hensyntatt, men på de nevnte punktene i saksfremlegget viser ikke dette igjen i planen. Alle merknader med kommentarer er i planbeskrivelsen på side 53, punkt Merknadene i sin helhet er lagt som vedlegg 13. Samlet vurdering Rådmannen er positiv til planløsningen for ny utvidet barnehage, og at forslagsstiller i samarbeid med kommunen er blitt enige om overvannshandtering innenfor planområdet som og vil avhjelpe etablerte boligfelt på Rosseland. Rådmannen er videre positiv til planens hovedintensjon, men vurderer at balansen mellom

8 konsept og forslag ikke er helt optimal. Den enkelte eiendom har i stor grad rimelig gode kvaliteter, og det har i planprosessen vært fokus på detaljering av konseptet vurdert i forhold til kommuneplanens bestemmelser om bomiljø og bokvalitet. Sentrale punkter som rådmannen vurderer ikke er optimale, er formidlet til forslagsstiller, hvorav forslagstiller likevel har valgt å beholde planløsningene. Hensynet til barn og unge er ikke vektlagt i tilstrekkelig grad spesielt med tanke på sikkerhet og lek, jf. nevnte forhold angående trafikkerte gatetun, gjesteparkering og adkomst til lekeplass(er). Rådmannen stiller seg noe skeptisk til begrepsbruken for gatetun, og er bekymret for at reguleringen kan gå på bekostning av trafikksikkerheten. Deler av friområdene er ikke av tilfredsstillende karakter grunnet dets smale form, nærhet til vei, parkeringsplasser og snuhammere. Planen ivaretar ikke fullt ut forholdet til nærliggende områder med tverrforbindelser i tilstrekkelig grad. Bygningstypologien har i enkelte tilfeller gått på bekostning av bomiljø og bokvalitet, jf. solforholdene til feltene BK 17A og B. Planen har en forholdsvis lav utnyttelse, og etter rådmannens vurdering skulle de nevnte forhold kunne løses på en tilfredsstillende måte. UTBYGGINGSAVTALE Det er en forutsetning for utbygging av planområdet at det blir inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og Time kommune når kommunestyret har godkjent reguleringsplanen. Utbyggingsavtalen skal regulere opparbeidelse og finansiering av offentlige og private kommunaltekniske anlegg innenfor og i tilknytting til planområdet, slik det bl.a. går frem av rekkefølgekrav til reguleringsplanen. KONKLUSJON Etter en samlet vurdering mener rådmannen at planen kan legges ut på høring og offentlig ettersyn. Rådmannen vurderer at høringsuttalelser i høringsperioden for de nevnte forhold angående bomiljø og bokvalitet nevnt under Samlet vurdering, kan gi viktige innspill til forbedringer av endelig planforslag. Dette også vurdert ut fra det faktiske forholdet at planen har en forholdsvis lav utnyttelse, og etter rådmannens vurdering skulle de nevnte forhold kunne løses på en noe mer tilfredsstillende måte. Rådmannen i Time, den Brit Nilsson Edland Vedlegg: 1. Plankart 2. Bestemmelser 3. Planbeskrivelse

9 Vedlegg: 4. Illustrasjonsplan 5. Snitt 6. Sol_skyggediagrammer 7. Uttalelse SLT koordinator 8. Tabell avvik - Sjo Fasting 9. Renovasjonsteknisk plan 10. Illustrasjoner 11. Analyser 12. Rapporter 13. Merknader 14. Sjekkliste for reguleringsplaner Dette dokumentet er elektronisk godkjent i systemet og krev derfor ikkje signatur