SAKSFREMLEGG. Planlagt behandling: Kommunestyret Planutvalget. Administrasjonens innstilling:

Transkript

1 SAKSFREMLEGG Saksnummer: 11/ Arkiv: PLNID Saksbehandler: Reidar Andre Olsen Sakstittel: REGULERINGSPLAN (DETALJPLAN) FOR BOSSEKOP BRYGGE - SLUTTBEHANDLING Planlagt behandling: Kommunestyret Planutvalget Administrasjonens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtas reguleringsplan for Bossekop brygge, bestående av plankart og bestemmelser, begge datert Den nye planen erstatter hele den østre del (boligdelen) av gjeldende reguleringsplan for Bergstien og Malmveien boligområde (PLANID ) vedtatt den Saksutredning: Vedlegg: 1. Plankart datert 2. Planbestemmelser datert 3. Planbeskrivelse datert 4. Vedlegg til planbeskrivelse (7 stk. delutredninger/rapporter/illustrasjoner/kart) 5. Oppsummering av innspill ved offentlig ettersyn 6. Reviderte planbestemmelser for reguleringsplan for Malmveien og Bergstien boligområde (PLAN ). Bakgrunn: I august 2014 fremmet arkitektkontoret Stein Halvorsen AS, på vegne av tiltakshaver Habil utbygging AS, forslag til reguleringsplan for nytt boligområde i Bossekop. Området ligger ved sjøen sør for Bossekopberget og omfatter det gamle kaiområdet som i kommuneplanens arealdel er avsatt til konsentrert boligbebyggelse (med krav om felles planlegging) samt bakenforliggende boligområde, regulert gjennom reguleringsplan for Malmveien og Bergstien boligområde vedtatt i 2007.

2 Kartutsnittet som viser planområdets lokalisering Planutvalget fattet i møte den (sak 44/14) følgende vedtak: «Med hjemmel i PBL og 12-11, vedtar planutvalget å legge detaljregulering for Bossekop brygge (Malmveien, Nielsenkaia) datert ut til offentlig ettersyn i 6 uker. Før planen legges ut på høring må forslagsstiller gjøre en del endringer/justeringer som beskrevet i saksfremlegget og særskilt iht. følgende merknader: 1. Malmveien tilfredsstiller ikke krav i om veiklasse SA2 i kommunal veinorm og A2 i Statens vegvesen veinormaler. Endring må avklares før utleggelse. 2. Snødeponi mangler i Bergstien, og det er ikke avsatt tilstrekkelig areal til snødeponi 3. Planbestemmelsene må justeres i tråd med saksfremlegget, etter dialog med kommunen. Administrasjonen gis delegert fullmakt til å legge planforslaget ut på høring når de angitte endringene er utført.» Administrasjonen la planforslaget ut til offentlig ettersyn den Kort om planforslaget: Planforslaget består av følgende dokumenter; plankart (vedlegg 1), planbestemmelser (vedlegg 2), planbeskrivelse (vedlegg 3) med 7 tilhørende delutredninger/kart (vedlegg 4) samt et merknadshefte med oppsummering av innspill ved offentlig ettersyn (vedlegg 5). Nedenfor gis en kort stikkordsmessig oppsummering av planforslagets viktigste innhold, for øvrig vises det til overnevnte plandokumenter: Etablering av inntil 120 boenheter, i form av konsentrert småhusbebyggelse 1-2 etasjer og blokkbebyggelse i 2-4 etasjer samt tilhørende lekeplasser (2 nærlekeplasser og 1 småbarns lekeplass). Omlegging og oppgradering av Malmveien. Omlegging av vegkryss Malmveien/Bergstien og etablering av vendehammer og snedeponi i enden av sistnevnte veg.

3 Etablering av feltintern gangvei (gatetun) som skal være offentlig tilgjengelig. Etablering av småbåthavn og brygge. Høring/merknader: En oppsummering av innkomne uttalelser innkommet ved offentlig ettersyn er gjengitt i vedlegg 5. Det foreligger ikke innsigelse til planforslaget fra noen av sektormyndighetene. Planadministrasjonen er av den oppfatning at de øvrige innspillene samlet sett er imøtegått på en tilfredsstillende måte ved at man har gjort flere mindre justeringer av planforslaget, blant annet ved å redusere antallet boenheter fra 130 til 120. Økonomiske konsekvenser: Utbyggingen av feltet vil skje i privat regi. Planforslaget er imidlertid av en slik karakter at det er konkludert med at det må utarbeides en utbyggingsavtale mellom utbygger og kommunen som avklarer partenes ansvar, rettigheter og plikter knyttet til etableringen av boligområdet. Oppstarts varsel knyttet til dette arbeidet er utført og partene jobber for tiden med utarbeidelse av avtalen. Nielsenkaia AS (tidligere eier av planområdet) har gjennom tidligere inngått utbyggingsavtale med Alta kommune tilknyttet gjeldende reguleringsplan for Malmveien og Bergstien boligområde, forpliktet seg til oppgradering/ombygging av Malmveien. Forslagsstiller har gjennom sitt kjøp av området overtatt denne forpliktelsen. Forslagsstiller må blant annet også være med på å dekke deler ny planlagt gang- og sykkelveg langs Bossekopveien. Før utbyggingen av området igangsettes skal det foreligge en godkjent avtale mellom partene. Vurdering: Generelt: Planadministrasjonen vil innledningsvis påpeke at man synes det er svært positivt at det skal tilrettelegges for boliger og økt fortetting i et sentralt område i Alta. Det konseptet som fremmes i planforslaget, med blokker som krager utover sjøen, vurderes som svært spennende. I planforslaget tilrettelegges det for et variert bomiljø med ulike hustyper, offentlig tilgjengelig brygge og gode lekeplasser. I tillegg har man greide å ivareta utsikt og solforhold for bakenforliggende bebyggelse. Det er også tilrettelagt for gode fellesarealer i tilknytning til bryggen. Utnyttelsesgrad: Ifølge kommuneplanens bestemmelser (punkt a) åpnes det for etablering av om lag 130 boenheter i blokkbebyggelse, med en merknad om at antallet må vurderes nærmere i planprosessen. I gjeldende plan for Malmveien/Bergstien er det i tillegg regulert 12 boenheter (4 som rekkehus og 8 som enebolig), noe som tilsier at gjeldende planverk åpner for til sammen 142 boenheter innenfor planområdet. Planadministrasjonen var av den oppfatning at planforslaget som ble lagt ut til offentlig ettersyn trolig hadde en noe høy utnyttingsgrad og at forslagsstiller burde vurdere å redusere antallet boenheter noe. Med bakgrunn i innspill som har kommet har forslagsstiller selv valgt å redusere antallet boenheter fra 130 til 120 boenheter, noe som bidrar til å gi en mindre «anstrengt» planløsning og bedre bokvalitet for beboerne av området.

4 Lekeplass: I området er det generell mangel på lekeplasser (særlig større), og det er langt til nærmeste offentlige lekeplass. Det er derfor stort behov for lekeplasser, og opprinnelig ønsket administrasjonen at det skulle opparbeides en grendelekeplass, men gikk bort fra dette på grunn av planområdets størrelse. Det ble bestemt at det skulle tilrettelegges for nærlekeplass istedenfor. I planforslaget er det lagt opp til nærlekeplass fordelt på to områder, samt en småbarns lekeplass. Det planlegges en nærlekeplass på flatt terreng over parkeringskjeller med ulike lekeapparater, og en på kollen som tilrettelegges for naturlig lek (hinderbane, akebakke, klatreapparater) i tillegg til oppholdsplass. Administrasjonen vurderer det som svært positivt at planforslaget legger opp til gode lekeplasser med variert lek, og bevaring av kollen som er et flott utkikkspunkt. Lekeplassene er lokalisert på en slik måte at de ligger både sentralt i forhold til å betjene boligene i planområdet samtidig som de blir tilgjengelige for omkringliggende bebyggelse. Administrasjonen er tilfreds med lekeplassutformingen som skissert i planbeskrivelsen og at kollen blir bevart. Denne skaper et fint pusterom i det tette planområdet, og kan med god tilrettelegging bli et fint samlingspunkt for beboerne og andre i nærområdet. Trafikale løsninger: Når det gjelder de trafikale løsningene, har forslagsstiller justert Malmveien iht. kravene for veiklasse A2 og Planutvalgets vedtak. Det er lagt opp til at Malmveien skal legges om og få en breddeutvidelse. Nordvest for planområdet er det avsatt arealer til industri i gjeldende plan. Malmveien kan derfor i fremtiden ha blandet trafikk og være adkomstvei for både bolig, industri og småbåthavn. Administrasjonen vurderer at en breddeutvidelse vil øke standarden og dermed trafikksikkerheten fordi man får bedre oversikt, og kan ta hensyn til blandet trafikk fra både tunge kjøretøyer og myke trafikanter. Det er ønskelig at man har redusert hastighet på veien for å øke trafikksikkerheten ytterligere og redusere støy i området. Bergstien skal stenges for utkjøring til Bossekopveien og det skal opprettes vendehammer. Selve vendehammeren blir flyttet østover i forhold til gjeldende plan og til enden av Bergstien. I planforslaget planlegges det for oppgradering av Bergstien med 4 m kjørebane og 0,5 m skuldre, men det er ikke tenkt at denne skal opparbeides som en del av planen. Forslagsstiller vil ved omlegging av Malmveien justere påkoblingen til Bergstien, samt opparbeide vendehammer og snedeponi. Parkering: Parkering i området er løst med bakkeparkering eller parkeringskjeller. Øvre nivå (BK) har parkering enten i fellesparkering eller egen carport/garasje. Blokkene på BB1-4 har parkering i felles parkeringskjeller i tillegg til gjesteparkering langs gatetunet. For BB5-6 er det lagt opp til bakkeparkering i tilknytning til boligene, samt gjesteparkering ved innkjøringen. Planadministrasjonen stiller seg positiv til at hoveddelen av parkeringen er løst under bakken. Fra et driftsmessig ståsted vurderes kantparkering i gatetun som uheldig særlig med tanke på brøyting på vinterstid. Gatetunet er regulert som privatvei, men offentlig tilgjengelig for allmennheten, og god vedlikehold av veien er derfor viktig.

5 Boligsosiale forhold: En variasjon i leilighetstyper/-størrelser er sikret gjennom planbestemmelsene. Dersom kommunen ønsker å benytte seg av fortrinnsretten må dette avklares i utbyggingsavtalen. Det vises til kommunestyrets vedtak , om bruk av utbyggingsavtale der det står at: «kommunen kan kreve fortrinnsrett til inntil 20 % av boenhetene/boligene/tomtene til markedspris.» Risiko- og sårbarhetsmessige forhold: Som et ledd i planprosessen er det utarbeidet en forenklet risiko- og sårbarhetsanalyse knyttet til planområdet, jf. planbeskrivelsens vedlegg 3. Det er også utarbeidet en geoteknisk undersøkelse for planområdet (se vedlegg 5) som ikke avdekket forhold som tilsier at planområdet ikke skal kunne bygges ut. Det er etter offentlig ettersyn også utarbeidet en støyutredning (se vedlegg 5) som viser at samtlige boenheter og lekeplasser vil kunne oppnå tilfredsstillende støynivå. Det er for øvrig ikke avdekket forhold i og rundt planområdet som skulle tilsi at planlagt utbygging ikke bør eller kan gjennomføres. Gjeldende reguleringsplan for Bergstien og Malmveien boligområde: Den nye planen opphever store deler av tidligere vedtatt reguleringsplan for Malmveien og Bergstien boligområde (planid , vedtatt 2007). Hele den østre delen av plankartet (jfr. kartutsnittet under) erstattes av den nye planen. Kartutsnitt som viser del av reguleringsplan for Malmveien/Bergstien boligområde Også planbestemmelsene for den opprinnelige planen blir endret ved at bestemmelsene som ikke lengre er relevante (boligområder/lekeplass m.m.)blir tatt ut av planen. Kopi av reviderte planbestemmelser for denne planen følger vedlagt (vedlegg 6). Oppsummering:

6 Planadministrasjonen vil etter en helhetlig vurdering anbefale at reguleringsplan for Bossekop brygge vedtas. Alta, Bjørn Atle Hansen Rådmann Oddvar K. Konst Kommunalleder samfunnsutvikling Hallgeir Strifeldt Fagleder plan