SAKSFREMLEGG. Planlagt behandling: Planutvalget. Administrasjonens innstilling:

Transkript

1 SAKSFREMLEGG Saksnummer: 16/ Arkiv: PLNID Saksbehandler: Håvard Alexander Hagen Sakstittel: PLANFORESPØRSEL - DETALJREGULERING FOR KOMSAVEIEN GNR 29 BNR 262,268 OG 417 Planlagt behandling: Planutvalget Administrasjonens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-3 anbefaler planutvalget at det startes opp privat regulering av Sentrumsboliger Alta AS V/ Jo G. Strand. Planutvalget ber om at følgende vilkår etterkommes i videre planprosess; 1. Antallet boenheter reduseres. Anbefalt antall boenheter bør være ca ca. 40 % av boenhetene må være utleieenheter med tilvisningsrett. 3. Dagens næringsbygg på eiendom gnr 29 bnr 262 (tidligere bilforretning) må saneres. 4. Parkeringshus/kjeller må etableres i sammenheng med blokkbebyggelsen slik at man unngår bakkeparkering i størst mulig grad. (frigir areal) 5. Eksisterende grønnstruktur på kommunal eiendom gnr 29 bnr 268 må i all hovedsak bevares (Stor eldre furuskog). 6. Flere og bedre uterom må etableres. 7. Fortausløsning må vurderes på nytt. Det må også lages en løsning for gående/syklende der Komsaveien stenges slik at ferdsel sikres. 8. Vegsystem justeres noe. 9. Estetiske vurderinger av plassering og utforming av bygg må stå sentralt da området har bebyggelse på alle sider og er eksponert fra E6. Saksutredning: Vedlegg: Situasjonsplan (skisse) datert Beskrivelse Komsa udatert Konseptforslag boliger Komsaveien datert

2 Bakgrunn: Haldde arkitekter AS har på vegne av Sentrumsboliger Alta AS /Jo. G Strand rettet en henvendelse til Alta kommune om oppstart av privat regulering av gnr/bnr 29/268, 29/262 og 417 som ligger i Komsaveien. Ifølge tiltakshaver ønsker man å imøtese Alta kommunes behov for private utleieboliger i Alta. Det vises til konkurransegrunnlag for konkurranse om tilvisningsavtale for private utleieboliger som ble utlyst i januar Dette prosjektet er ment som en mulighet for utvikling av etterspurte boliger, for de som har vanskeligheter med å skaffe egen bolig. Den ble det avholdt et oppstartsmøte mellom forslagstiller og planadministrasjonen. Grunnlaget for møtet var en konseptskisse som viste 8 eneboliger i rekke og boenheter i blokk tenkt som studentboliger. I etterkant av møtet har forslagsstiller vært i dialog med flere aktører i Alta kommune. Som resultat av dette endret man konseptet til slik det foreligger i dag. Konseptforslaget legges nå frem for planutvalget som grunnlag for politisk behandling av reguleringsspørsmålet. Nærmere om skisseforslaget: Område A «Vest» Inkluderer parkeringsplass som eies av FEFO samt boligeiendom Komsaveien12 (gnr 29 /bnr 417) med tilleggsareal mot nord (vei). Eksisterende bolig vil bli revet og det vil etter planen bygges mindre leiligheter på denne tomten. 4 bygg med 2,5 etasjer (ca. 24 boenheter). Adkomsten til Komsaveien stenges og dette arealet inngår i boligfeltet. Denne delen av prosjektet anses som bra. Man har her bra plass rundt bygg som fører til at bygg vil kunne fremstå som mindre dominerende for naboer i bakkant. Område B «Henry Hammari» Renovering/ombygging/utbygging av eksisterende bygg (gnr 29/bnr 262), tidligere bilfirma Henry Hammari. Det tidligere næringsbygget renoveres/bygges om til mindre boenheter, Samtidig som det bygges over verkstedbygget mot nord. Hele bygget blir da på 2-3 etasjer med nye og finere fasader (16-20 boenheter). Parkering i 1. etasje. Planadministrasjonen anser at høyden og utforming på bygg i område B vil ha stor betydning for hvordan området vil oppfattes. Det vil bli vanskelig å renovere bygget slik at ønsket kvalitet oppnås. Planadministrasjonen er av den oppfatning at bygget bør saneres.

3 Område C «Øst» Her er det planlagt blokkbebyggelse på 3 og 4 etasjer. På grunn av planer om et nytt boligfelt på Lille Komsa foreslås det at adkomsten til Komsaveien stenges fra vestsiden. I den forbindelse foreslås det ny vei gjennom eiendommen tilhørende Komsaveien 22 ved siden av Hammari bygget. Boligfeltet foreslås utvidet mot øst ved at veien mellom Fjellveien og Komsaveien stenges. Dette arealet ønskes benyttet som en del av boligfeltet, utvendig parkering, snedepot etc. Parkering vil da bli i kjeller og utvendig mot øst. Det legges til rette for at Komsaveien 17 fortsatt har en hensiktsmessig adkomst. For øvrig vises det til vedlegg. Planstatus Gjeldende plan for området er kommuneplanens arealdel. I kommuneplanens bestemmelser fremkommer en oversikt over boligpotensialet i kommunen. I denne oversikten fremkommer det at det i Komsaveien er potensial for blokkbebyggelse anslått med 10 boenheter. En utbygging som skissert, med et høyt antall boenheter, som overstiger anslaget i kommuneplanen betydelig, er av en slik karakter at saken legges frem for planutvalget. For deler av området er det krav til felles planlegging. Forespørselen omhandler følgende eiendommer og er i kommuneplanen avsatt til: 29/262 eies av Komsaveien 22 AS og er avsatt til boligbebyggelse samt annen type bebyggelse (trafo). 29/268 eies av Alta Kommune og er avsatt til boligbebyggelse, grønnstruktur samt samferdselsanlegg/teknisk infrastruktur og annen type bebyggelse (Trafo). 29/419 eies av Cato Nordmannseth og er regulert til boligbebyggelse. 29/1 eies av FEFO og er ikke omhandlet i henvendelsen, men inngår i planlagt areal. Berørte arealer er avsatt til boligbebyggelse og offentlig tjenesteyting. Kommunen har sjekket med FEFO den Det var da ikke gitt formell opsjon til noen på arealet. Det må derfor søkes om opsjon på nytt til FEFO. Deler av eiendommen er opparbeidet til parkeringsplass av kommunen. For oversiktskart over eiendommer som ønskes regulert, se figur 1 nedenfor.

4 Figur 1: Oversikt eiendommer som ønskes regulert (kun deler av FEFO sin eiendom er markert) En del av arealet på FEFO eiendom 29/1 er i kommuneplanens arealdel avsatt til offentlig tjenesteyting (rød skravur) se figur 2 nedenfor. Figur 2:Planstatus Høring/merknader: Saken har ikke vært på høring men er drøftet internt i kommunen.

5 Økonomiske konsekvenser: Reguleringen vil kunne få økonomiske konsekvenser for Alta kommune. Kommunens eiendom 29/268 er inkludert i planene. Dette betyr Alta kommune må gå inn i drøftelser med søker underveis i en eventuell planprosess om bruk av kommunens arealer. Kostnader vil da kunne oppstå. Det må da lages en utbyggningsavtale for gjennomføring av planen. Vurdering: Fortetting Planadministrasjonen vurderer utvikling av dette området nært Alta sentrum som positiv. Samtidig er det viktig at kvalitet kommer foran kvantitet i alle planer. Fortetting betyr forandring. Området i Komsaveien vurderes som ett småhusområde som er egnet til, men utfordrende, å fortette. Tomtene er små, de fleste omkringliggende bygg er små. De grønne arealene er spesielt viktige å ivareta også etter en fortetting. For å få til en fortetting med kvalitet stilles det store krav til planleggere og utbyggere fra første stund. PLanprosessen vil avdekke informasjon som kan ha betydning for om tiltaket kan gjennomføres som ønsket, eller om det må justeres og settes vilkår. Det ønskes etablert mange små boenheter i området. Området består i dag hovedsakelig av 2 etasjes boligbebyggelse samt en del næringsbygg. Komsaveien 2 har 3 etasjer over bakken)/grendehus i front. En fortetting med ønsket antall boenheter vil endre området vesentlig. Høyder og utforming av bygg vil stå sentralt. Variasjon i størrelse på boenheter er viktig for å få til gode boområder, og det er derfor i alle planer viktig å påse at en slik variasjon er tilstede. Ut fra en konseptskisse er det utfordrende å vurdere hvordan ønsket utnyttelse, fra utbyggers side, vil fungere i forhold til kvalitet, uteoppholdsarealer, trafikk og parkering, støy osv. Planadministrasjonens vurdering i denne saken er at ca. 100 boenheter er et for høyt for det aktuelle området. Planadministrasjonen ønsker fokus på variasjon i leilighetstyper som en viktig premiss for variert og god boligbebyggelse og anbefaler i denne saken at en variasjon av ca. 60 mindre boenheter er mulig å få til i området samtidig som kvaliteten blir god. Utbyggers ønske om tilvisningsavtaler er avhengig av Husbankens godkjennelse av prosjektet. Husbankens fokus på kvalitet, variasjon og bomiljø er derfor viktig å ivareta i slike prosesser. Opsjon Kommunen som grunneier kan gi opsjon slik at utvikler har mulighet til å innlemme kommunens areal i planleggingen. Spørsmål rundt opsjon og kommunen som grunneier må avklares i en evt. videre prosess. Offentlig tjenesteyting 29/1 eies av FEFO og er ikke omhandlet i henvendelsen, men inngår i planlagt areal. Berørte arealer er avsatt til boligbebyggelse og offentlig tjenesteyting. Planadministrasjonen anser det derfor som viktig at en eventuell reguleringsplan i Komsaveien kan være med på å realisere kommunens boligsosiale politikk.

6 Gjennom dialog internt i kommunen er det tidligere kommet signaler fra Stiftelsen boligutleie på at areal avsatt til offentlig tjenesteyting bør ivaretas og ikke inngå i en eventuell privat reguleringsforespørsel. Lignende vurderinger er tidligere gjort av planadministrasjonen i en annen planforespørsel om samme område i Behovet for boliger avsatt til offentlig tjenesteyting i sentrumsnære områder anses som stort. Behovet vil være innenfor alle typer boliger, men det anses som viktig at det bygges boliger for førstegangsetablelere og små familier. At det også bygges utleieboliger anses som positivt og viktig. Det beskrives en blanding mellom boliger til førsegangsetablerere og ungdom. Det planlegges at % av boligene skal leies ut hvorav 40 % er utleieenheter med tilvisningsrett % av boligene vil bli solgt på det åpne markedet. Planadministrasjonen støtter en tanke om en blanding av boligtyper og størrelser for ulike typer brukere. Imidlertid så må man ha ett noe større fokus på bokvalitet. Utearealer Store deler av arealet rundt leilighetene vil være omgitt av trafikkert (asfaltert) areal med en relativt stor trafikk. Dette fører til at kravene til løsning av uteareal og lekeområder må tillegges vekt og utformes på en gjennomført måte. Planadministrasjonen er av den oppfatning at det bør legges inn flere mindre oppholdsarealer der bygningskroppene brukes til å lage lune og trivelige uterom. Dette gjelder særlig ved blokkbebyggelsen der mange boenheter skal etableres. Grønnstruktur Grønnstrukturen sentralt i Alta er stadig under ett stort press. Kommuneplanen tilsier en streng forvaltning av grøntarealer. Det er ikke bestandig grønne areal har en spesifikk bruk eller plan, men kun formål å være en grønn lunge midt i byen som ikke er eller skal bli videreutviklet eller nedbygget. Dette har en stor verdi for innbyggere og beboere på flere områder. Mottatt skisse legger opp til at mye eksisterende grønnstruktur (se figur 3 under) som består av stor eldre furuskog vil forsvinne. Grøntstrukturen i sentrale Alta er svært viktig. Trær gror langsomt i Alta og det er vanskelig å erstatte disse. Planadministrasjonen vurderer at bygg og lekeplass fortrinnsvis ikke skal plasseres i grøntstrukturen. Ved å bygge ned deler av grøntstrukturen kan kvaliteten på området reduseres. Det grønne arealet kan da miste sin funksjon som mellomrom mellom husene.

7 Figur 3: Areal avsatt i kommuneplanen til grønnstruktur markert med rød strek - består av større furuskog Foreslått grønnstruktur nærmest E-6 består i dag av endel mindre furutrær. Gang og sykkelsti/fortau Utarbeidet skisse viser bare ett fortau frem til område A (Småblokker) og B (Påbygg eksisterende bygg). Skissen viser ingen løsning til og fra område C (Boligblokker). Det er i område C flest mennesker vil bo slik at dette anses som mangelfullt. Løsninger for myke trafikanter må vurderes på nytt. Mulighet for påkobling mot E 6 /dagens bussholdeplass må også vurderes. Det bør også lages en løsning for gående/syklende der komsaveien stenges. Parkering Det legges opp til bakkeparkering i planen. Det legges opp til 1 p-plass pr boenhet. 80 p- plasser planlegges på terreng. Planadministrasjonen er opptatt av at minst mulig areal på bakken brukes til parkering. Tiltakshaver må bør endre planene slik at hoveddelen av parkeringsplassene etableres i parkeringskjeller. Dette vil frigi mye arealer slik at man kan bevare eksisterende grønnstruktur, endre bygningskroppene og skape flere og bedre uterom rundt bygg. Parkeringsplassen på FEFO sin eiendom benyttes i dag av flere brukere, og dette vil også måtte avklares gjennom denne planprosessen.

8 Adkomst/trafikale løsninger Skissen legger opp til store asfaltflater da det er vei og parkeringsplasser utenfor alle bygninger. Det kan da være vanskelig å legge til rette for en så stor andel boenheter. Skissen har ikke en beskrivelse av inngrep i terrenget, men situasjonsplanene viser store flater. Dette begrenser mulighetsrom for gode løsninger med tanke på kvalitet. Mulig vegløsning Komsaveien Alta kommune jobber nå med områdeplan for Lille Komsa. I denne planen inngår vegstruktur inn mot Komsaveien. Komsaveien foreslås i denne planen stengt. Planavgrensning for denne planen går inn i omsøkte område. En mulig løsning er tidligere diskutert med forslagsstiller. Å etablere ett vegsystem gjennom bygeområdet jf. vedlagt skisse anses derfor som en bra løsning. Imidlertid anses vegen merket gult i figur 4 nedenfor som unødvendig og bør tas ut av planen. Dagens boliger har avkjørsel på vestsiden av eiendommene. De får noe lengere kjøreveg, men mindre areal avsatt til veg, vurderes som viktigere. Figur 4: Veg merket med gult bør tas bort En mulig veiløsning som kan frigi areal til andre formål for eksempel uteareal samt bevare eksisterende stor furuskog er skissert nedenfor i figur 5. Man vil da kunne utforme eller plassere bygg på en annen måte samt lage flere og bedre uteareal rundt bygg. Man vil da også kunne lage en kobling for fortau mot dagens bussholdeplass langs E-6.

9 Figur 5: Alternativ til veg utforming, forslag til ny veglinje merket rødt Konklusjon: Planadministrasjonen anbefaler at forslagsstiller ikke knytter seg for sterkt opp til skissen, da det er viktig å se på en helhetlig løsning der kvalitet står sentralt. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-3 anbefaler planadministrasjonen at det startes opp privat regulering av Sentrumsboliger Alta AS V/ Jo G. Strand under forutsetning av at vilkår fremkommet i saksfremlegget følges i den videre planprosess. Alta, Oddvar K. Konst Kommunalleder samfunnsutvikling Hallgeir Strifeldt Fagleder plan Dette dokumentet er godkjent elektronisk og derfor uten underskrift.