SAKSFREMLEGG. Med bakgrunn i foreliggende utredninger avsluttes detaljregulering av Transfarelv skole til boligformål.

Transkript

1 SAKSFREMLEGG Saksnummer: 15/ Arkiv: PLNID Saksbehandler: Lise Amundsen Sakstittel: DRØFTINGSNOTAT DETALJREGULERING FOR TRANSFARELV SKOLE Planlagt behandling: Planutvalget Administrasjonens innstilling: Med bakgrunn i foreliggende utredninger avsluttes detaljregulering av Transfarelv skole til boligformål. Framtidig arealnyttelse av Transfarelv skole vurderes i forbindelse med kommende revisjon av kommuneplanens arealdel. ::: &&& Sett inn innstillingen over IKKE RØR LINJA&&& Saksutredning: Vedlegg: 1. Plankart 2.utkast, datert Plankart 1.utkast, datert Notat veg, datert Lengdeprofil veg, datert Notat VA-plan, datert VA-plan skisse, datert Bakgrunn: Eiendommen 38/291 er i kommuneplanens arealdel for Alta satt av til offentlig eller privat tjenesteyting, og har huset Transfarelv skole som nå er nedlagt. Eiendommen har adkomst til offentlig veg, og ligger i umiddelbar tilknytning til g/s-vegnett langs E6 og kollektivholdeplass. Tilgrensende arealer er satt av til LNFR, naboeiendommer 38/222 og 38/338 er i tillegg omfattet av hensynssone landbruk. Det er ikke lenger aktuelt for Alta kommune å drive skole i disse lokalene. Andre mulige bruksområder innenfor arealformålet er tidligere vurdert, men kommunen ønsker å gjennomføre en omregulering av eiendommen med tanke på salg. I henhold til retningslinjen til bestemmelsen i kommuneplanens arealdel pkt kan Transfarelv skole gjennom reguleringsplan eller dispensasjon omdisponeres til boligformål.

2 Kartutsnitt som viser gjeldende kommuneplan. Transfarelv skole er markert med rosa farge oppe i høyre hjørne. Grense mellom Alta by og Nærområde illustreres med at veien kuttes. (gul farge = bolig, lys grønn farge = LNFR) Planprosess Planadministrasjonen har varslet og igangsatt detaljregulering og engasjert Rambøll for utarbeidelse av planforslag og vurdering av overordnet VVA-løsning. Areal på planområdet er ca. 13 dekar og foreslås planlagt for 7 eneboliger (se vedlegg 1). Det er ikke kommunalt avløpsanlegg for bebyggelsen langs E6 i Nerskogen. Det foreslås to alternativer med forskjellige renseløsninger i form av infiltrering i grunn eller minirenseanlegg. Vannforsyning tilkobles eksisterende kommunal vannledning. På grunn av stigningsforholdene og størrelsen på planområdet er det ikke mulig å legge kommunens vegnormal til grunn for adkomstvegen. Det ville medført store masseforflytninger og uforholdsmessig høye kostnader knyttet til dette.

3 Notat med beskrivelse av VVA-løsninger for området med tilhørende kostnadsoverslag er utarbeidet (se vedlegg 3-6). Høring/merknader: Oppstart av planarbeidet ble varslet Landbrukssjefen Landbrukssjefen kommenterte i internt oppstartsmøte at en bør unngå å regulere til bolig på den delen av eiendommen som tilgrenser areal til hensynssone landbruk hvor det drives aktivt landbruk. Av hensyn til alle parter anbefales det her regulering til friareal/lekeplass. Statens vegvesen Statens vegvesen ser gjerne at naboeiendommene får adkomst via det nye boligfeltet for å unngå mange avkjørsler fra E6. Men i og med at disse boligene ikke er en del av reguleringsplanområdet vil det nok være avhengig av at naboene gir sitt samtykke til denne løsningen. Finnmark fylkeskommune FFK vurderer det som sannsynlig at det kan finnes automatisk freda kulturminner som tidligere ikke er påvist. Det er bl.a. gjort steinalderfunn på naboeiendommen. FFK må derfor gjøre ei befaring før en endelig uttalelse kan gis. Saken ble videre drøftet i internt møte med representanter fra ASU, avd. kommunal teknikk og avd. byggesak. Det ble kommentert følgende til første utkast til planforslag (vedlegg 2). Kommunalteknisk avdeling stiller spørsmål om hvem som skal drifte VA-anlegget. Avdelingen kan ikke se at kommunen skal overta et anlegg av denne karakter grunnet driftskostnader som vil påløpe, på den andre siden vises det til dårlige erfaringer med å overlate driftsansvaret av slike anlegg til private. Videre kommenteres det at slike anlegg kan forårsake lukt. Kommunal teknikk anser det som lite aktuelt at kommunen skal overta veien da den overstiger krav i vegnormen ift stigningsforhold. Veien foreslås kategorisert som en privat avkjørsel. Vendehammer kan fjernes da dette ikke er et krav til private veier og dermed frigjøre areal til boligtomter. Det ble i samråd med byggesak drøftet at en del av boligtomtene er ukurante ift terreng/ stigningsforhold. Det anses som nødvendig å revidere forslaget ved å redusere med minst en boligtomt og forskyve vei for å frigjøre areal til mer hensiktsmessige byggeflater. En må også sørge for funksjonelle parkeringsarealer på tomtene. På bakgrunn av kommentarer fra internmøtet ble utkast til planforslag revidert (vedlegg 1). Antall boligtomter ble redusert fra 8 til 7 stk. Vei ble forskjøvet og vendehammer ble fjernet.

4 Økonomiske konsekvenser: Konsulent gjør oppmerksom på at ved kostnadsberegning er det benyttet priser fra andre sammenlignbare prosjekter justerte for kjente forhold og at kostnadene kan variere sterkt fra prosjekt til prosjekt. En rekke variable forhold påvirker de endelige kostnader, og gir betydelig usikkerhet i beregningen. Kostnadsoverslaget må derfor benyttes og vurderes på denne bakgrunn. Det er ikke gjort grunnundersøkelser i området og området ligger under marin grense, grunnforholdene er derfor uvisse. I denne planen er det tatt utgangspunkt i at grunnforholdene ikke er problematiske, men det er sannsynlig at det må gjøres grunnundersøkelser Kostnadsoverslag VA Alternativ 1: Infiltrering i grunn ,- Forutsatt at grunnforholdene er egnet etableres renseanlegg for avløp som betjener planområdet. Hensiktsmessig løsning er slamavskiller etterfulgt av infiltrasjon i grunnen. Om grunnforhold ikke er egnet utgår alternativ 1. Alternativ 2: Minirenseanlegg ,- Driftskostnader ved minirenseanlegg er erfaringsmessig større enn ved infiltrering i grunn. Kostnadsoverslag veg ,- Kostnadsoverslag geotekniske undersøkelser ,- Gitt pris forventes å gi tilstrekkelig informasjon og grunnlag for planlagte reguleringsplan. Det tas forbehold om eventuell registrering av kvikkleire og sprøbruddmateriale i området. Dersom dette påtreffes under undersøkelsene, vil det være krav om vurdering iht NVE sin veileder 7/2014. En slik vurdering vil kreve mer omfattende undersøkelser og ytterligere kostnader vil påløpe. Området er under marin grense og det sies at grunnforhold kan være utfordrende. Kostnadsoverslag sanering av Transfarelv skole ,- med forbehold om at kostnader for miljøsanering kan påløpe ved evt. forurenset grunn. Kostnadsoverslag befaring vedr. kulturminner ,- Kostnader er oppgitt eks mva. Følgende kostnader er ikke tatt med: 1. Prisstigning, dagens prisnivå er lagt til grunn. 2. Låneomkostninger, renter i byggetida og andre finansieringskostnader. Vurdering: På bakgrunn av kostnadsoverslag og planforslag ønsker administrasjonen tilbakemelding fra planutvalget om arbeidet med planarbeidet skal videreføres eller skrinlegges.

5 Sentrale faktorer som planadministrasjonen finner betimelig å drøfte i forhold til forvaltning av samfunnets ressurser og grad av samfunnsmessig nytte. Usikkerhet rundt totalkostnader. Foreliggende kostnadsoverslag påløper seg allerede til et betydelig beløp i forhold til det begrensede boligpotensialet på eiendommen. Utfordringer ift teknisk infrastruktur. Eiendommens lokalitet ift LNFR. Eiendommens lokalitet ift det politiske målet om å bygge byen innover. Behovet for ytterligere regulering av boligareal i Saga skolekrets. Det vil i de kommende årene foregå en storstilt utbygging i kretsen. Kapasitet ift sosial infrastruktur er pr. dags dato et belyst tema i denne forbindelse.... &&& Sett inn saksopplysninger over IKKE RØR LINJA&&& Alta, Oddvar Kristian Konst Kommunalleder for samfunnsutvikling Hallgeir Strifeldt Fagansvarlig arealplan