SAKSFREMLEGG. Planlagt behandling: Planutvalget

Transkript

1 SAKSFREMLEGG Saksnummer: 14/ Arkiv: PLNID Saksbehandler: Renate Mienna Olsen Sakstittel: DISPENSASJON FRA PLANKRAV I KOMMUNEPLANEN - FRADELING AV 4 TOMTER TIL BOLIGFORMÅL PÅ GNR. 24 BNR KILLIVEIEN 56- ØVRE ALTA Planlagt behandling: Planutvalget Administrasjonens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens (pbl.) 19-2 avslås dispensasjon fra plankravet på området Lethigangas i Kommuneplanens arealdel for Alta på gnr/bnr 24/97 i Øvre Alta. Det anbefales at søker i stedet starter opp reguleringsplanarbeid jf. pbl. 12-1, jf for området i tråd med kommuneplanen. Saksutredning: Vedlegg: 1. Søknad med vedlegg datert og Oversiktskart datert Kartutsnitt fra berørt nabo Andre saksdok.: Sak: 14/6081 Bakgrunn: Knut Lethigangas har i brev datert og (Vedlegg 1) fremmet søknad om dispensasjon fra plankrav i kommuneplanens arealdel for å kunne fradele 4 boligtomter på eiendommen gnr/bnr 24/97 i Lærer Rustens vei i Øvre Alta (Vedlegg 2). Det er i første omgang tenkt å sette opp en bolig på B3 eller B4, se kartutsnitt i vedlegg 1. Boliger ønskes bygget i både 1 og 1-1/2 etasjer, med mulighet for utleiedel. Vei til eiendommene etableres med innkjøring fra Lærer Rustens vei som vist i vedlagte kart i vedlegg 1. Gnr/bnr 24/58 vil senere ha mulighet for å benytte veien til adkomst ved eventuell utbygging. Da det ikke er offentlig kloakk i området vil utbygger sørge for utslippstillatelse og etablering av renseanlegg etter gjeldene forskrifter. Søker er innforstått med at det blir krav om påkobling på kommunalt avløp når dette er etablert i området. Overvannsproblematikken vil løses ved at det etableres synkekum der veien svinger. Høydekoter viser at deler av eiendommen ligger høyere enn de fleste tomter i Lærer Rustens vei. Tomtene vil være av en slik størrelse at hver enkelt utbygger har plass til å sette opp egne lekestativ for barn på eiendommene. Det er ca. 250 m til nærmeste lekeplass, denne har adkomst via lite trafikkert kommunal vei.

2 Søker begrunner søknaden med at det foreligger en overvekt av hensyn som taler for å få innvilget dispensasjonen. Tomten er i dag privatisert og utbygd med en bolig med tilhørende uthus. Naboer vil ikke bli berørt i negativ grad. Det er allerede satt opp et hus på Gnr/bnr 24/ 402 som tidligere har fått dispensasjon fra plankrav. Søker anfører videre at det allerede er utbygd på tomtene i området og at allmenne hensyn ikke blir tilsidesatt. Søker ber nå om politisk behandling i denne saken. Se hele søknad med vedlegg i Vedlegg 1. Denne søknaden gjelder kun dispensasjon, jf. pbl. 19, fra plankravet i kommuneplanens arealdel. Fradeling etter pbl m, jf blir ikke vurdert i denne behandlingen. Søker har derfor ikke fått krav om å fremlegge delingsskjema, utslippstillatelse, tillatelse til adkomst over annen eiendom, avkjørselstillatelse fra kommunal vei, eller vurdering av byggegrunn. Planstatus: Gjeldende plan for området er Kommuneplanens arealdel for Alta, der området er avsatt til fremtidig boligbebyggelse med gjennomføringssone Krav om felles planlegging (Detaljregulering- Lethigangas- 5 eneboligtomter) (Figur 1). Dette vil si at tiltak, jf. plan- og bygningslovens 1-6, herunder deling av eiendom, bare kan settes i gang på bakgrunn av godkjent reguleringsplan. Jf. kommuneplanens bestemmelse Unntak fra plankrav er det noen tiltak i eksisterende byggeområder som kan unntas fra det generelle plankravet i bestemmelse Generelt plankrav, bokstav a-e). Denne bestemmelsen gjelder imidlertid ikke for områder hvor det i denne planen er gitt særskilt plankrav, se bestemmelse Figur 1: Viser omsøkte område Lethigangas som i kommuneplanens arealdel er avsatt til fremtidig boligbebyggelse (mørkegul farge) med krav om felles planlegging for hele området. Høring/merknader:

3 Søknaden har vært på høring hos berørte parter og myndigheter. En oppsummering av høringsuttalelser kommet inn under høringsperioden følger nedenfor: Sametinget har ingen merknader til søknaden. De kjenner ikke til at det er registrert automatisk fredete samiske kulturminner i det aktuelle området. Finnmark fylkeskommune har følgende uttalelse: Planfaglige merknader Det søkes om dispensasjon fra plankravet i kommuneplanen for å kunne fradele fire boligtomter på eiendom gnr./bnr. 24/97. Området er i kommuneplanens arealdel avsatt til fremtidig boligbebyggelse med krav om felles planlegging. Dette vil si at tiltak, jf. plan- og bygningslovens (pbl.) 1-6, herunder deling av eiendom, bare kan settes i gang på bakgrunn av godkjent reguleringsplan. En tillatelse som omsøkt betinger dispensasjon i henhold til pbl. kapittel 19. I lovkommentaren til plan- og bygningsloven vedrørende dispensasjon, kommer det klart frem at adgangen til å gi dispensasjon er avgrenset. Videre må det foretas en interesseavveining der fordelene ved tiltaket må veies opp mot ulempene. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Ordvalget i pbl. 19-2, andre ledd innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Dispensasjon krever grunngitt søknad, jf. pbl Dette fordi det i interesseavveiningen må foreligge hensyn som kan begrunne at gjeldende planer blir tilsidesatt. Hensyn som kan legitimere avvik fra planer er momenter som ikke var aktuelle da planen ble vedtatt, men som i ettertid kan tas i betraktning. Søker begrunner søknaden med at det foreligger en overvekt av hensyn som taler for å få innvilget dispensasjon. Finnmark fylkeskommune kan ikke se at det i søknaden fremkommer hensyn som legitimerer dispensasjon. Videre kan innvilgelse av dispensasjon føre til presedens. Ut fra prinsippet om at like saker skal behandles likt, betyr dette at kommunen må innvilge dispensasjon for eventuelle lignende søknader. På denne måten risikerer kommunen å uthule sine egne planer som er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess, og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Finnmark fylkeskommune vil minne om at en dispensasjon ikke endrer en plan, men gir tillatelse til å fravike planen for det aktuelle tilfelle søknaden gjelder. En reguleringsplan vil sikre forutberegnelighet for tiltaket. Dersom det senere ønskes utvidelse av tiltaket, vil dette lettere la seg gjøre ved en reguleringsplan. Ved en dispensasjon må det søkes på nytt, likedan dersom bygningene f.eks. blir skadet ved brann. Finnmark fylkeskommune vil ut fra det ovennevnte ikke anbefale dispensasjon fra plankrav i kommuneplanens arealdel som omsøkt. Tiltaket er av så omfattende karakter at det er mest hensiktsmessig at det utarbeides en detaljreguleringsplan i stedet for dispensasjon. Finnmark fylkeskommune ber om å bli holdt orientert om kommunens vedtak i saken. Kulturminnefaglige merknader- Arkeologi

4 Finnmark fylkeskommune kjenner ikke til automatisk freda kulturminner innafor det aktuelle området og har derfor ingen merknader til søknaden. Vi minner imidlertid om aktsomhetsplikten. Skulle det under arbeidet i marka komme fram gjenstander eller andre spor som indikerer eldre tids aktivitet i området, må arbeidet stanses omgående og melding sendes Finnmark fylkeskommune og Sametinget, jf. Lov av 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kulml.) 8 andre ledd. Denne meldeplikten må formidles videre til de som skal utføre arbeidet. Johnny Mikkelsen (nabo) uttaler at Knut Lethigangas har søkt om dispensasjon fra plankrav i kommuneplanens arealdel for å kunne fradele 4 boligtomter på gnr/bnr 24/97. På vedlagt oversiktskart er tomt B2 tegnet inn på hans eiendom gnr/bnr 24/326 (Vedlegg 3). Området innenfor den gule skraveringen på tomt B2 er innenfor hans tomtegrense og bes endret før saken behandles videre. Alta kommune, Barn- og unges representant uttaler at det ikke bør gis dispensasjon fra plankrav. Det er viktig å se hele området i sammenheng blant annet i forhold til lekeplass og snarveier. Vurdering: Gjeldende plan for området er Kommuneplanens arealdel for Alta der området er avsatt til arealformål fremtidig boligbebyggelse (Detaljregulering- Lethigangas- omtrent 5 eneboligtomter), med gjennomføringssone «Krav om felles planlegging» som omfatter 6 eiendommer (Gnr/bnr 24/21, 24/62, 24/100, 24/205, 24/97 og 24/99). Tiltak etter plan- og bygningsloven (pbl.) 1-6, herunder deling av eiendom, kan bare settes i gang i dette området på bakgrunn av godkjent detaljplan. I Kommuneplanens arealdel for Alta (KPA) er det i gitt bestemmelser om unntak fra plankravet. Unntaksbestemmelsen gjelder derimot ikke for områder hvor det er gitt særskilt plankrav. Omsøkte tiltak er i tråd med arealformålet boligbebyggelse i planen men faller inn under kategorien om særskilt plankrav og en tillatelse til fradeling vil dermed kreve en dispensasjon i henhold til pbl Søker har søkt om dispensasjon fra plankravet i kommuneplanen og søknaden vil bli behandlet etter pbl. 19. Jf. pbl. 19 er kommunens adgang til å gi dispensasjon avgrenset. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer, skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1 8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden.

5 Vurdering etter pbl Hensynet bak bestemmelsen om at omsøkte område i Kommuneplanens arealdel for Alta er avsatt til arealformål fremtidig boligbebyggelse (Detaljregulering- Lethigangas) med gjennomføringssone «Krav om felles planlegging» for 6 eiendommer, er å få en helhetlig og langsiktig planlegging av hele dette området til boligformål. Dette gjennom en reguleringsplanprosess som sikrer medvirkning fra berørte parter og myndigheter, og gode løsninger av betydning for samfunn, natur og privatrettslige interesser. Planadministrasjonen vurderer at å tillate en dispensasjon fra plankravet for fradeling av boligtomter på en eiendom vil tilsidesette hensynene bak bestemmelsene om at området som omfatter 6 eiendommer skal planlegges helhetlig gjennom en detaljregulering. Det vurderes videre at ulempene ved å tillate en dispensasjon fra plankravet vil være større enn fordelene i forhold til at dispensasjonen kan være til hinder for gjennomføring av senere detaljregulering av området, slik at man ikke får utnyttet området Lethigangas fullt ut med tanke på antall boenheter, infrastruktur som vei, vann og avløp, og grønnstruktur med blant annet lekeplass og snarveier/turveier. En dispensasjon vurderes som en lite hensiktsmessig løsning, da dette er en utbygging som ofte medfører dårlige løsninger for fellesskapet. Planadministrasjonen vurderer, slik som også Finnmark fylkeskommune, at å tillate en dispensasjon som omsøkt, kan gi grunnlag for flere tilsvarende søknader i områdene med plankrav nevnt ovenfor og andre steder i Alta kommune, noe som kan være med på å undergrave hele kommuneplanen som et informasjons- og beslutningsverktøy, og svekke forutsigbarheten ved planen. Det er viktig at man er oppmerksom på den presedensvirkningen en dispensasjon kan innebære og at man ikke skaper forskjellsbehandling, noe som må tillegges stor vekt i denne saken. Søker viser til at det er satt opp et hus på Gnr/bnr 24/402 som tidligere har fått dispensasjon fra plankrav. Dispensasjonen som det refereres til ble gitt i forrige kommuneplanperiode. Kommuneplanens arealdel for Alta vedtatt gjelder nå. Det har i denne perioden blitt behandlet 2 dispensasjonssøknader fra plankrav i Øvre Alta. - En søknad om dispensasjon fra plankravet til fradeling av 3 boligtomter på gnr/bnr 24/99 (sak: 13/8135) på område like nord for omsøkte område «Killiveien» som ble avslått administrativt. Søker (grunneier) har etter dette engasjert konsulent og startet opp regulering av området og planen er varslet (sak 11/2889). Denne reguleringsplanen vil utløse 5 eneboligtomter i Øvre Alta. Se plasseringen for sakene i kartutsnitt nedenfor (Figur 2). - En søknad om fradeling av 1 boligtomt i samme område som omsøkte tiltak, «Lethigangas», som ble innvilget ved politisk behandling (sak: 14/3629) I denne sammenheng vurderes antallet tomter det søkes om dispensasjon for, som en vesentlig del av sakene som er behandlet. I foreliggende søknad er det søkt om dispensasjon for 4 tomter, noe som vurderes som betydelig i et område med plankrav.

6 Figur 2: Viser plassering for overnevnte saker. Det følger av pbl fjerde ledd andre punktum at kommunen ikke bør gi dispensasjon fra arealplaner der berørt statlig myndighet eller fylkeskommunen har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden. Finnmark fylkeskommune kan ikke se at det i søknaden fremkommer hensyn som legitimerer dispensasjon. Videre påpekes det at innvilgelse av dispensasjon kan føre til presedens, og at prinsippet om at like saker skal behandles likt, betyr at kommunen må innvilge dispensasjoner for eventuelle lignende søknader. Finnmark fylkeskommune kan på bakgrunn av overnevnte ikke anbefale dispensasjon fra plankravet som omsøkt. Tiltaket er av en så omfattende karakter at det er mest hensiktsmessig at det utarbeides en detaljreguleringsplan i stedet for dispensasjon. Barn- og unges representant uttaler at det ikke bør gis dispensasjon fra plankrav, da det er viktig å se hele området i sammenheng blant annet i forhold til lekeplass og snarveier. Vurdering etter naturmangfoldloven I henhold til naturmangfoldlovens (nml.) 7 skal prinsippene i nml legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet, og det skal framgå av beslutningen hvordan disse prinsippene er tatt hensyn til og vektlagt i vurderingen av saken. Planadministrasjonen har konferert Naturbasens og Artsdatabankens karttjenester. I følge Naturbasen og Artsdatabanken (artskart) er det ikke gjort noen registreringer i omsøkte område.

7 På bakgrunn av dette anser vi at det foreliggende kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig til å oppfylle de krav som følger av nml. 8. Føre-var-prinsippet i nml. 9 er vurdert, men får mindre betydning ettersom det er et godt kunnskapsgrunnlag i saken og vedtaket ikke anses medføre konsekvenser for naturmangfoldet. Prinsippet i nml. 10 om økosystemtilnærming og samlet belastning er vurdert. Planadministrasjonen finner at tiltaket ikke vil medføre konsekvenser for naturmangfoldet og dermed heller ingen belastning for økosystemet. Nml har dermed ikke relevans i saken. Konklusjon: Etter en samlet vurdering kan planadministrasjonen ikke se at søknaden oppfyller de rettslige kriterier til dispensasjon som følger av pbl Planadministrasjonen anbefaler derfor at dispensasjonen fra plankravet ikke innvilges og at søker anbefales å starte opp reguleringsplanarbeid etter pbl jf på området. Dette for å få utnyttet området Lethigangas best mulig med tanke på antall boenheter, infrastruktur som vei, vann og avløp, og grønnstruktur med blant annet lekeplass og snarveier /turveier. Dersom planutvalget imidlertid ønsker å godkjenne søknaden om dispensasjon fra plankravet etter pbl. 19-2, vurderer planutvalget at tiltaket ikke tilsidesetter hensynene det dispenseres fra og at fordelene ved å dispensere fra plankravet er større enn ulempene. Dette er altså en vurdering administrasjonen ikke kan anbefale, og da særlig knyttet til at denne saken omhandler 4 tomter, noe som skiller denne og forrige sak i området. Denne behandlingen gjelder kun dispensasjon fra plankravet i kommuneplanen, fradeling etter pbl m, jf er ikke vurdert. Ved en eventuell positiv innstilling, og etter endt klagefrist der det ikke er innkommet klager på det positive vedtaket, må søker da sende inn en søknad om fradeling etter pbl m, jf med overstående tillatelser og vurderinger (beskrevet i avsnittet «Bakgrunn»), til kommunen. Søknaden om fradeling må vurderes opp mot kommuneplanens Unntak fra plankrav bokstav b) 400 m² tillatt bruksareal (BRA) eller tre nye boenheter i boligområder, ettersom det søkes fradeling av 4 boligtomter, noe som overstiger antallet som kan unntas det generelle plankravet jf. kommuneplanens 1.1 generelt plankrav. Jf. uttalelse fra nabo Johnny Mikkelsen må kartutsnitt justeres slik at hans eiendom gnr/bnr 24/326 holdes utenfor fradelingssøknaden. Søker må også få tillatelse fra grunneiere av gnr/bnr 24/240 og 24/ 237 for å kunne ha adkomst over eiendommene til de nye tomtene. Alta, Oddvar K. Konst Kommunalleder samfunnsutvikling Hallgeir Strifeldt Fagleder plan