HERØY KOMMUNE SAKSFRAMLEGG DISPENSASJON OG FRADELING AV 3 BOLIGTOMTER PÅ EIENDOM 4/55

Transkript

1 HERØY KOMMUNE SAKSFRAMLEGG DISPENSASJON OG FRADELING AV 3 BOLIGTOMTER PÅ EIENDOM 4/55 Saksbehandler: Jonny Iversen Arkiv: GBNR 4/55 Arkivsaksnr.: 14/965 4/55 - VEDR. ØNSKE OM KJØP AV TOMT - DISPENSASJON FRA PLAN Ordførers innstilling: Saksutredning: Undersøkelser i denne saken viser at konstituert rådmann, fra , Siv Nilsen, er inhabil pga. slektskap, jf. forvaltningsloven 6. Dette betyr at hun verken kan tilrettelegge saken eller foreslå avgjørelse. En underordnet saksbehandler kan likevel tilrettelegge saken, men ikke ta avgjørelse jf. forvaltningsloven 6, tredje ledd. Saken tilrettelegges derfor gjennom dette saksfremlegg, men det gis ikke noen innstilling. Søknad om dispensasjon innkom kommunen den Dispensasjonssøknad omhandler 3 boligtomter beliggende på Nord-Færøya, i Herøy kommune, og som i kommunedelplan for Sør- og Nord-Herøy med omland er utlagt til boligområde og benevnt B3. Dispensasjonsspørsmålet har tidligere vært til behandling i formannskapet med spørsmål om det skulle kunne åpnes for dispensasjonsbehandling. Formannskapet har i vedtak den stilt seg positiv til en slik behandling. Den ble saken derfor sendt til høring til berørte naboer, berørte regionale og statlige myndigheter samt til tiltakshaver for reguleringsplan på Ibarneset grunnet tidligere klage innkommet derfra i forhold til spørsmålet om dispensasjonsbehandling. Det vurderes herfra at klage på om det skal tillates dispensasjonsbehandling er det ikke klagerett på da dette er en prosessledende beslutning. Etter høringsfristens utløp er det innkommet 3 uttalelser fra følgende: Statens Vegvesen ved brev, datert Fylkesmannen i Nordland ved brev datert Kent Roger Sandvær ved brev datert Alle uttalelser er innkommet innenfor høringsfristens utløp. Statens vegvesen opplyser i sitt brev om at det må søkes om utvidet bruk av avkjørsel fra FV828, men at de stiller seg positivt til utvidet bruk og at søknad om slik utvidet bruk på et senere tidspunkt vil bli innvilget. Fylkesmannen i Nordland fraråder kommunen å åpne opp for at det dispenseres fra plankravet, da dette vil åpne opp for at flere ønsker slik dispensasjon. Kommunen risikerer da å miste den styring som ligger i kommuneplanens krav om utarbeiding av reguleringsplan. Videre påpeker Fylkesmannen at et formål med krav om utarbeidelse av reguleringsplan er å sikre helhetlige

2 planløsninger der kommuneplanen ikke gir tilstrekkelig avklaring. Et reguleringsplankrav sikrer bredere vurderinger av bl.a. alternative plasseringer, størrelse og utforming av tiltak, og en får større mulighet for medvirkning enn ved en dispensasjonssøknad. Kent Roger Sandvær er i forhold til reglene om part ikke en part i forhold til dispensasjonssaken. Likevel har han ut fra vanlige forvaltningsmessige prinsipper krav på at det ikke forskjellsbehandles fra sak til sak i kommunen, i saker der slike er å anse som like. Med bakgrunn i tidligere klage fra Kent Roger Sandvær ble derfor dispensasjonssøknaden også oversendt han til uttalelse. I uttalelsen fremkommer følgende: Er ikke imot at det fradeles tomter for boligbygging på nevnte eiendom og at dette er positivt både for nære omgivelser og Herøy kommune. Reagerer på at det legges opp til en mulig urettferdighet i forhold hva han som kjøper i sin tid ble presentert vedrørende kjøp av nausttomt på Ibarneset. En slik urettferdighet mener han bryter med likebehandlingsprinsippet som er nedfelt i kommuneloven. Mener å ha fått tydelige signaler for noen år siden på at det ikke var mulig å fradele til ei nausttomt uten at dette var mulig med hjemmel i en reguleringsplan, og at han den kan ikke fikk signal om at det var mulig å søke dispensasjon. Ut fra dette tok han kommunens signaler til etterretning, kjøpte deler av eiendommen og utarbeidet reguleringsplan. Det vises til at det for område B3 skal utarbeides reguleringsplan før utbygging kan skje. Mener at søknad om dispensasjon krever grunngitt søknad, og at søknaden ikke tilfredsstiller dette kravet. Tviler på om det er anledning til å gi dispensasjon når utbyggingen er så omfattende som den her blir. Kommuneplaner bør ikke bli uthulet ved en liberal dispensasjonspraksis. Kommuneplanens arealdel er av svært ny dato. Dispensasjon vil skape betydelig presedens ved behandling av tilsvarende saker. I det følgende vurderer kommunen de ulike uttalelsene i forhold til hva som anføres. Vurdering til uttalelse fra Statens Vegvesen: Kommunen tar svaret til etterretning og forutsetter at en senere fradeling ikke vil gi problem mht. å få godkjent avkjøringstillatelse når det søkes om fradeling, dersom dispensasjon innvilges. Vurdering til uttalelse fra Fylkesmannen i Nordland: Kommunen bør dersom særlovsmyndigheter har innvendinger ikke innvilges dispensasjon fra planer. Kommunen oppfatter likevel Fylkesmannens uttalelse slik at Fylkesmannen ikke har vektige motforestillinger. Fylkesmannen peker på mulig presedensvirkning for øvrige områder som er utlagt til boligområder i plan det er søkt dispensasjon fra. I nevnte plan er det satt krav om områderegulering eller om utarbeidelse av reguleringsplan for områdene kan utbygges. Hensikten bak dette plankravet var først og fremst å sikre en god plassering av infrastruktur før bebyggelse kunne bestemmes. Områdeplaner kan ikke utarbeides av private, da slike planer først og fremst er opp til kommunen å utarbeide. I område hvor det er søkt dispensasjon er avgrensningen av området lite i forhold til øvrige områder i plan og mye av infrastrukturen som veier er allerede på plass. Det er derfor et forholdsvis enkelt område å planlegge og få alternativer til variasjoner over hvor

3 infrastruktur kan plasseres slik at området får en god utnyttelse. Pga. dette vurderes det at når øvrige boligområder i planen ikke har slik avklaring som nevnt kan en dispensasjon i området B3 vanskelig føre til presedens. I tillegg er området lite som igjen tilsier at planleggingsbehovet naturlig nok må bli mindre enn for øvrige boligområder i nevnt plan. For andre boligområder vil disse ikke så lett kunne avklares gjennom en dispensasjon pga. områdenes størrelser og etter hva som er nevnt over uten at det utarbeides reguleringsplan eller områdeplan. Det er riktig at reguleringsprosesser sikrer en bredere medvirkning i forhold til en dispensasjonsbehandling, men det må og tas hensyn til om høringen ved en dispensasjonshøring er å anse som tilstrekkelig. Kommunen vurderer at medvirkningen i forhold til dispensasjonssøknaden er tilstrekkelig for å sikre at området får en god utnytting. Dette fordi området i seg selv er lite og at det ikke er så mange variasjoner i forhold til hvor infrastruktur kan plasseres eller hvor boligtomter bør lokaliseres med hensyn til arealutnyttelsen. Ut fra det som er påpekt overfor mener kommunen at dispensasjon ikke vil gi presedens i forhold til andre boligområder med krav om regulering og at det i denne sak er sikret tilstrekkelig medvirkning også ut fra at området er avsatt til boligområde, men begrenset i størrelse og antall boliger som er mulig. Vurdering til uttalelse fra Kent Roger Sandvær: Det hevdes at det ikke er gitt informasjon om at det var mulig å søke om dispensasjon for nausttomt for noen år tilbake. Saksbehandler kan ikke huske sak det henvises til og det er ikke søkt om slik fradeling. Det fremkommer imidlertid av senere søknad om fradeling og foreløpig svar om fradeling til flere tomter at det er mulig å søke om dispensasjon fra plan, men at slik sannsynligvis ikke vil bli innvilget. Det er ut fra dette godtgjort at søker har fått beskjed om at det er mulig å søke om dispensasjon. Saksbehandler det refereres til mener at det må ha blitt gitt beskjed om at det var mulig å søke om dispensasjon også for ei nausttomt dersom det hadde kommet forespørsel om slik. Det medfører derfor ikke sannsynlighet for at det ikke er gitt slik informasjon og at det uansett må ansees reparert ved søknad om deling som innkom senere der slik beskjed er gitt. For området havområdene og strandsonen i B2, hvor Ibarneset befinner seg, er det fra Fylkesmannen lagt ned innsigelse inklusive 15 meter av strandsona. Kommunen har tatt innsigelsen til følge ved å båndlegge området ved at det vil kreves ytterligere undersøkelser og konsekvensutredninger før området kan utbygges. For slike områder er det ikke mulig å innvilge dispensasjon fordi kommunen ikke har kompetanse til å innvilge dispensasjon da plan i slike tilfeller vil bli vesentlig tilsidesatt. For områder som ikke grenser til færøyvågen er det ikke slik føring mht. konsekvensutredning. Ut fra dette og hva som er skrevet til Fylkesmannens uttalelse, kan det derfor ikke være snakk om usaklig forskjellsbehandling eller å hevde at søker på noe vis er blitt feilinformert vedrørende sin mulighet for å kunne dispensere. Hva angår presedensspørsmålet vises det til vurdering til Fylkesmannens uttalelse. De øvrige anførslene blir besvart ved den vurdering som der fremkommer. Behandling av søknaden ang. dispensasjon. For at kommunen skal kunne innvilge dispensasjon er det to kumulative forhold som må vurderes: 1. Plan må ikke bli vesentlig tilsidesatt 2. Fordelene må være klart større enn ulempene Vurdering av om plan blir vesentlig tilsidesatt B3 er i plan det er søkt dispensasjon fra kravet om å utarbeide reguleringsplan avsatt til boligformål. I området B3 er det åpenbart få alternativer til god plassering av infrastruktur og

4 boligtomter for å kunne få en god utnyttelse av området. Plankravet i forhold til andre boligområdet i planen gjør seg derfor mindre gjeldende for B3 enn for øvrige områder utlagt til boligformål i planen. Kommunen vurderer ut fra dette at planen ikke blir vesentlig tilsidesatt og har følgelig kompetansen i behold til å kunne innvilge dispensasjon. Vurdering av om fordelene er større enn ulempene Formannskapet i kommunen har i sin behandling uttrykt at det er positivt å innvilge dispensasjon for 3 boligtomter. Administrasjonen legger vekt på dette som en grunngiving til å kunne vurdere fordelene mot ulempene. Hensynet til det kommunale selvstyret må vektlegges i slike saker som andre saker i forvaltningen. I de arealpolitiske retningslinjene til kommunen er det vektlagt at det skal prioriteres for boligbebyggelse og for næring. Administrasjonen har en plikt til å følge opp de politiske signal som gis og å følge disse opp innenfor det lovverk som skal håndheves. Det vises til vurderinger til innspill overfor i det det hevdes at det ikke foreligger særlige ulemper i denne sak ved å innvilge dispensasjon. Det legges også vekt på at det i denne sak er 3 boligtomter som er etterspurt og i et område der kravet til utarbeidelse av reguleringsplan ikke gjør seg særlig gjeldende jf. hva som er diskutert over. Det er videre tvilsomt om en reguleringsplan vil kunne utnytte dette området bedre enn hva dispensasjonssøknaden legger opp til. Når det gjelder medvirkning er området som tidligere uttrykt lite og det skal utnyttes til boligområde. Hensyntatt er også at ingen naboer har uttrykt noen merknader til dispensasjonen. En reguleringsplan for B3 vil ikke kunne gi en særlig bedre utnyttelse av området og det kan derfor virke urimelig at området siden det også er lite, at det må utarbeides en reguleringsplan. Når det gjelder krav til uteoppholdsareal for lek og rekreasjon og barns oppvekstmiljø vurderer kommunen at på tomter av den størrelse som her er nevnt og med de bestemmelser som dispensasjon må knyttes til at forholdene er meget gode. Da det ikke kan forventes noe særlig bedre utnyttelse av området ved å utarbeide reguleringsplan for B3 for å kunne utnytte området til boliger det er søkt dispensasjon for vurderer kommunen at det er klart større fordeler ved å innvilge dispensasjon enn ikke å gjøre dette. Ut fra dette anbefales at det innvilges dispensasjon fra plankravet for område det er søkt dispensasjon for slik at det tillates fremføring av vei som skissert og at 3 boligtomter tillates fradelt og bebygd i henhold til planbestemmelser for boligområder ellers i planen. Det bemerkes her at det er gitt dispensasjon til fradelinger samt oppføring av bygninger, men at det må søkes om fradeling og andre tiltak før det kan iverksettes tiltak i området dispensasjonen gjelder for. Det må stilles vilkår slik at bebyggelsen sikres planbestemmelser, samt at adkomst blir sikret og at saksbehandlingsregler fremover tid følges. En mulig innstilling som dekker behovene er slik: Med hjemmel i Plan- og bygningsloven 19-2 innvilges dispensasjon fra krav om utarbeidelse av reguleringsplan for området B3 for tomtene og for adkomstvei frem til disse, som omsøkt. Dette betyr at atkomst vei som skissert tillates opparbeidet og benyttet som kjørevei, at tomter tillates fradelt, bebygd i henhold til bestemmelser gitt til byggeområder for boliger i plan benevnt kommunedelplan for Sør- og Nord-Herøy med omland. Som vilkår settes at veg må være opparbeidet som skissert for alle tomter før noen kan få innvilget brukstillatelse og at bestemmelsene gitt til boligområder i plan det dispenseres fra gjøres gjeldene. Videre gjøres gjeldene at tomtene ikke er fradelt før det foreligger søknad om slike fradelinger er behandlet og godkjent av kommunen. Byggearbeider av enhver art, herunder vesentlig terrenginngrep og anlegg av veg, avløpsanlegg osv., må ikke igangsettes før søknad om dette er innsendt til og innvilget av kommunen. Det vises forøvrig til at arealplan med plan id KPSEN2011 kan stille ytterligere krav til eventuelle byggesøknader.

5 Til orientering: Jf. Herøy kommunes gebyrregulativ vil gebyrer for behandling av dispensasjonssøknaden, bli beregnet ved de gebyrer som eksisterte ved tidspunkt da søknaden ble ansett som komplett av kommunen. I forhold til dette ansees søknaden å være komplett ved det vedtak som ble fattet i formannskapet Dette betyr at gebyrregulativet fra 2014 vil bli benyttet. I henhold til Herøy kommunes gebyrregulativ for 2014 er - Saksbehandlingsgebyret for dispensasjonssøknaden kr. 2235,- Byggearbeider av enhver art, herunder vesentlig terrenginngrep og anlegg av veg, avløpsanlegg osv, må ikke igangsettes før søknad om dette er innsendt til og innvilget av kommunen. Vedlegg: Dispensasjonssøknad med vedlegg sendt til høring og uttalelse, datert Brev fra Statens vegvesen, datert Brev fra Fylkesmannen i Nordland, datert Brev fra Kent Roger Sandvær, Foreløpig svar vedrørende deling av eiendom 4/67, arkivsaksnummer 12/2327