Saksframlegg. Søknad om dispensasjon - bruksendring av skole til bolig - GB 43/37 - Tånevigveien 30

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 43/37 Saksmappe: 2015/ /2017 Saksbehandler: Terje Axelsen Dato: Saksframlegg Søknad om dispensasjon - bruksendring av skole til bolig - GB 43/37 - Tånevigveien 30 Utv.saksnr Utvalg Møtedato 193/17 Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 og 11-6, rettsvirkning av kommuneplan, godkjennes søknad om dispensasjon fra plankravet i kommuneplanens 2 for bruksendring av skole til bolig. Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget Behandling: Til behandling forelå rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 og 11-6, rettsvirkning av kommuneplan, godkjennes søknad om dispensasjon fra plankravet i kommuneplanens 2 for bruksendring av skole til bolig. Votering: Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt. Plan- og miljøutvalget fattet enstemmig vedtak. Vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 og 11-6, rettsvirkning av kommuneplan, godkjennes søknad om dispensasjon fra plankravet i kommuneplanens 2 for bruksendring av skole til bolig.

2 Bakgrunn for saken: Saksutredning: Gårds- og bruksnummer 43/37 var tidligere i kommunens eie og har i lang tid blitt benyttet til skoleformål. Skolehuset på eiendommen kan dateres helt tilbake til slutten av 1800-tallet. I 2014 ble eiendommen solgt og private eiere overtok. Det søkes nå om bruksendring av den gamle skolen slik at den kan benyttes til boligformål. Samtidig søkes det om å sette opp en dobbel garasje på eiendommen. Garasjen skal plasseres nordøst for skolehuset. Det er søkt om dispensasjon for følgende forhold: Fra plankravet i kommuneplanens 2 for bruksendring av skolehus til bolig. Fra byggegrense mot kommunal vei for plassering av garasje. Videre er det søkt om flere mindre ting som ikke er avhengig av dispensasjon. Dette gjelder en vedbod under gangbane mot sørvest, samt endret plassering av avkjørselen til Tånevigveien. Eiendommen ligger langt vest i kommunen, på grensen til Mandal kommune. Tomta har et areal på ca m² og er bebygd med en skolebygning med et bebygd areal på 148 m², samt to mindre uthus på henholdsvis 15 og 10 m². Oversiktskart over eiendommen. Utsnitt av situasjonskart. Skråfoto som viser tiltak på eiendommen. Spesielle forhold: Det er søkt om dispensasjon fra offentlig formål i planen. Dette er ikke lenger nødvendig siden formålsområdet ble endret til boligformål ved siste rullering av kommuneplanen.

3 Videre er det søkt om dispensasjon fra teknisk forskrift (TEK10). Forholdet til teknisk forskrift vil bli administrativt behandlet i forbindelse med byggesaken. Ingeniørvesenet behandler søknad om dispensasjon fra byggegrense mot kommunal vei i uregulert område. De tar også stilling til endret plassering av avkjørsel. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen er ikke regulert, men er avsatt til boligbebyggelse i kommuneplanens arealdel. Kommuneplanen er vedtatt den Relevante bestemmelser i saken: Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder blir også ivaretatt. Protester/bemerkninger: Foreligger ikke. Uttalelse fra annen myndighet: Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder sier følgende i sin vurdering: «Miljøvernavdelingen har vurdert omsøkt tiltak opp mot de nasjonale og vesentlige regionale interesser vi er satt til å ivareta. Lagt til grunn at tiltaket kun krever dispensasjon fra plankravet, har vi ingen merknader til saken.» Administrasjonen vil bemerke at oppføring av garasje også vil være avhengig av dispensasjon fra byggegrense mot vei, siden man skal bygge nærmere veien enn 15 meter. Fylkesmannen har imidlertid kunnet se på alle sider ved tiltaket, og har ikke hatt bemerkninger i forhold til tiltaket som helhet. Vest-Agder fylkeskommune har ikke uttalt seg, men administrasjonen vil be om at uttalelse fra Fylkeskonservatoren foreligger før det blir gitt tillatelse til bruksendring fra skole til bolig,

4 siden skolehuset er oppført i det nasjonale registeret for eldre bebyggelse, Sefrak-registeret. Det anses ikke nødvendig at uttalelsen foreligger før behandling av dispensasjon fra plankravet. Ingeniørvesenet i Søgne kommune har ikke vesentlige merknader til endret plassering av avkjørsel, men må ha inn mer dokumentasjon før vedtak fattes. Garasjens plassering er avhengig av dispensasjon fra byggegrense i den nye vegnormalen for Søgne kommune. Dette behandles som en egen sak. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Flytting av avkjørsel vil gi bedre trafikksikkerhet, da det blir mulig å snu på egen grunn. Ny garasje skal oppføres når innkjørsel er etablert. Plassering av garasje eller endret plassering av avkjørsel betyr ikke noe i forhold til vurderingen om det kan gis dispensasjon fra plankravet i kommuneplanen. Søker har ikke gitt noen begrunnelse i forhold til dispensasjon fra plankravet. Vurdering av tekniske krav: Bygget er nylig gjennomgått vedrørende tekniske krav og tilstand. Rapport ble mottatt 26. juni 2017, og er da utført etter TEK10. På grunn av tidspunktet for overtakelse av bygningen tilbake i 2014, og rapportens leveringstidspunkt, må vi legge TEK10 til grunn. Gjenbruk eller ny bruk av bygninger kan være positivt med tanke på miljø og miljøregnskap. I noen tilfeller vil det være svært kostbart å oppgradere eldre bygninger til dagens standard. Siden bygningen tidligere er brukt som skole, blir vurderingen i forhold til oppgradering til bolig tatt i forbindelse med behandling av søknad om tiltak. I plan- og bygningslovens 31-2 om tiltak på eksisterende byggverk åpnes det for at kommunen kan gi tillatelse til bruksendring og nødvendig ombygging og rehabilitering også når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til dagens tekniske krav. Vilkårene er at det er forsvarlig, at det er nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk eller at oppgradering medfører uforholdsmessige kostnader. Det er søkers ansvar å sannsynliggjøre at vilkårene for unntak er oppfylt. Hvis det kan dokumenteres hvorfor kravene ikke kan oppfylles, vil kommunen kunne gi tillatelse til å fravike de tekniske kravene i medhold av plan- og bygningslovens Dersom ikke vilkårene kan oppfylles, vil det heller ikke være grunnlag for å gjøre unntak fra kravene i TEK. Det må da vurderes om det er grunnlag for å søke om dispensasjon. Innlevert dokumentasjon er noe mangelfull. Det vil være søkers ansvar at nødvendig dokumentasjon innleveres før det gis tillatelse til bruksendring. Det er nylig kommet en ny teknisk forskrift som erstatning for TEK10. Den nye forskriften heter TEK17 og trådte i kraft 1. juli I TEK står det følgende vedrørende overgangen mellom TEK10 og TEK17: «For søknader som kommer inn til kommunen før 1. januar 2019 kan tiltakshaver velge om hele tiltaket skal følge denne forskriften eller bestemmelsene i forskrift 26. mars 2010 nr. 489 om tekniske krav til byggverk. Der tiltakshaver velger byggteknisk forskrift (TEK10) skal dette fremgå av søknad om tillatelse til tiltak. I dette tilfellet fremgår det av søknaden at tiltaket skal behandles etter den gamle forskriften, TEK10. Det vises til dispensasjonssøknaden i sin helhet. Administrasjonens samlede vurdering:

5 Det søkes om bruksendring av eksisterende bygg fra skole til bolig. Det søkes videre om oppføring av garasje, etablering av ny avkjørsel samt oppføring av bod under gangbro. Tiltakene er avhengig av dispensasjon fra plankravet i kommuneplanens 2, samt fra byggegrense mot kommunal vei, og det er søkt om dette. Det er også søkt om dispensasjon fra offentlig formål i kommuneplanen, men eiendommen ble avsatt til boligbebyggelse ved siste rullering av planen. Det er derfor ikke nødvendig med dispensasjon for dette forholdet. Ingeniørvesenet behandler søknad om dispensasjon fra byggegrense mot Tånevigveien og endret plassering av avkjørsel. Garasjens plassering, eller endret plassering av avkjørsel, vil ikke ha betydning i forhold til vurderingen av plankravet. Fravik av tekniske krav samt eventuell oppgradering av vann- og avløpsanlegg blir behandlet i forbindelse med søknad om bruksendring. Dermed er det kun søknad om dispensasjon fra kommuneplanens krav om utarbeidelse av detaljreguleringsplan det tas stilling til i den videre vurderingen. Gjeldende kommuneplan er vedtatt i 2012 og er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Kommuneplanen fastsetter fremtidig arealbruk for området, og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i plan- og bygningslovens 1-6. Tiltak må ikke være i strid med planens arealformål og bestemmelser. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven: Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Det betyr at i første omgang må det vurderes om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Viser vurderingen at de nevnte hensynene blir vesentlig tilsidesatt, skal ikke kommunen behandle dispensasjonen videre. Vurdering av plankrav: Kommuneplanens bestemmelse i 2 sier at det skal utarbeides detaljreguleringsplan før tiltak etter plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav a, d, g, k, l og m kan finne sted. Bruksendring av skole til boligformål omfattes av denne bestemmelsen siden tiltaket er søknadspliktig etter 20-1 bokstav d.

6 Hensikten med bestemmelsen i kommuneplanen er at fradeling, ny bruk eller nye tiltak i uregulerte områder skal nedfelles i en reguleringsplan. Det vil gi lik ramme og helhet til de aktuelle eiendommene, og samtidig ivareta offentlige og allmenne interesser. I dette tilfellet er det snakk om bruksendring av en eldre bygning som tidligere har vært brukt som skole, til ny bruk som bolig. Selv om det må gjøres tilpasninger i forhold til dagens tekniske krav skal det ikke gjøres vesentlige eksteriørmessige endringer på bygningen. Det fremstår derfor som lite hensiktsmessig å skulle utarbeide en reguleringsplan for denne eiendommen, sett i forhold til tiltakets omfang. Eiendommen er allerede avsatt til boligformål, og bruksendringen vil være i tråd med formålet. Kommuneplanen har også egne bestemmelser knyttet til boligtomter, så det foreligger allerede relevant styringsverktøy i forhold til bebyggelse og parkering. Administrasjonen konkluderer med at hvis det gis dispensasjon fra plankravet i dette tilfellet, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningslovens 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Å dispensere fra kravet om detaljreguleringsplan som er nedfelt i kommuneplanen er normalt å anse som en ulempe. I dette tilfellet vil imidlertid de viktigste vurderingene bli gjort gjennom saksbehandlingen i byggesaken, basert på styringsverktøyet som allerede finnes i kommuneplanen. Dette medfører at plankravet ikke gjør seg gjeldende med stor tyngde. Plankravet faller heller ikke bort, men vil fortsatt være gjeldende hvis det skal gjennomføres større endringer i framtiden. For tiltakshaver vil en dispensasjon fra plankravet åpenbart være en stor fordel i forhold til tidsaspektet i saken, og for området som helhet er det også en fordel at det legges til rette for permanent bosetting på eiendommen. Når det gjelder faren for presedens anses ikke denne som stor. Eiendommen er spesiell og det er lite sannsynlig at det vil komme tilsvarende søknader. Administrasjonen konkluderer med at fordelene ved å gi en dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Vilkårene i plan- og bygningslovens 19-2 andre ledd andre punktum er dermed oppfylt, og forutsetningene for å kunne gi den omsøkte dispensasjonen foreligger. Rådmannens merknader: Rådmannen har ingen ytterligere merknader. Vedlegg 1 Søknad om dispensasjon 2 Kart og tegninger 3 Uttalelse fra Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder 4 Skråfoto 5 Utsnitt av kommuneplan - Tånevig skole

7