Saksframlegg. Dispensasjonsbehandling: Tilbygg til garasje - GB 24/95 - Amfenesveien 150

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 24/95 Saksmappe: 2016/ /2016 Saksbehandler: Mette Erklev Dato: Saksframlegg Dispensasjonsbehandling: Tilbygg til garasje - GB 24/95 - Amfenesveien 150 Utv.saksnr Utvalg Møtedato 218/16 Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2, innvilges dispensasjon for oppføring av tilbygg til garasje, søknad mottatt i kommunen Dispensasjonen inkluderer også godkjenning av garasjen slik den står i dag, søknad mottatt Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget Behandling: Ingen merknader. Votering: Rådmannens forslag vedtatt med 8 mot 1 stemme (MDG). Vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2, innvilges dispensasjon for oppføring av tilbygg til garasje, søknad mottatt i kommunen Dispensasjonen inkluderer også godkjenning av garasjen slik den står i dag, søknad mottatt

2 Bakgrunn for saken: På eiendommen GB 24/95 er det oppført enebolig med tilbygg, sjøbod, to garasjer og en bod. Den garasjen som det søkes om utvidelse av, har i Matrikkelen et oppgitt bruksareal på 45 m², slik den ble godkjent i Dette stemmer ikke med dagens situasjon, og for å kunne gi dispensasjon for omsøkte tilbygg, må det vurderes om garasjen skal kunne godkjennes slik den er bygget. Tiltakshaver er gjort oppmerksom på dette, og har sendt inn utfyllende søknad med nøyaktige mål på garasjen, samt bildemateriell. Nye tegninger viser at den oppførte garasjen, har et bebygd areal på 87 m², bruksareal på 80 m². Tilbygg til garasje omhandler også garasjen slik den er bygget i saksbehandlingen under. Saksutredning: Søknadens dispensasjonsforhold: Det søkes om oppføring av tilbygg til garasje, og på grunn av det totale bruksareal på eiendommen, er tiltaket avhengig av dispensasjon fra kommuneplanens krav til utnyttelse. I tillegg kreves dispensasjon fra plan- og bygningslovens 1-8 om byggeforbudet i 100- metersbeltet fra sjøen, Søknaden: Det søkes om oppføring av tilbygg til garasje. Da garasjen ikke er oppført etter godkjente tegninger, søkes det samtidig om dispensasjon for godkjenning av garasjen slik den er bygget. Søknad er mottatt i kommunen den , med utfyllende søknad, fotos og tegninger mottatt den Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger, utsnitt av kart, og beskrivelse av tiltaket. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område som i kommuneplanen er avsatt til LNFR-område for spredt boligbygging, men uten at det åpnes for nye enheter. Derimot kan eksisterende hytter bruksendres til bolig; LB- område med bestemmelser om at fritidsboliger her kan bruksendres til bolig. Kommuneplanen er vedtatt den Relevante bestemmelser i saken: Situasjonskart:

3 Flyfoto: Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne.

4 Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Klage/protester/bemerkninger: Tilbygget er rettmessig nabovarslet, og det foreligger ikke merknader til søknaden. Søknad om godkjenning av eksisterende garasje krever ikke nabovarsling, da tiltaket allerede er kjent for naboene. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder: påpeker at selv om eiendommen allerede var boligeiendom da kommuneplanen ble vedtatt, antas formålet med bestemmelsen primært å være at det bebygde preget ut mot sjøen ikke skal økes, samt at allmenne friluftslivsinteresser ikke skal forringes. Kommunen må foreta en konkret vurdering av konsekvenshensyn med tanke på andre saker. Vest-Agder fylkeskommune: har ut fra sine interesser og ansvarsområder, ingen spesielle merknader. Fagleder landbruk og miljø, Søgne kommune: har ingen merknader. Det vises til merknadene i sin helhet, disse finnes som vedlegg til saken. Relevante punkter i tiltakshavers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Tiltaket gjennomføres for å få plass til lagring av ved, med åpen front vil veden kunne tørke fortere. Det hugges en del ved i løpet av året, til eget bruk. Dette er i utgangspunktet personlige interesser som ikke skal vektlegges i vesentlig grad, men det at man unngår lagring av tildekket ved utvendig kan ha en viss allmenn interesse. Bygget står ca. 80 meter fra sjøen, og vil ikke bli synlig fra sjøsiden. Det bebygde preget ut mot sjøen økes ikke i vesentlig grad, dette er en bebygd boligeiendom, og tilbygget vil bli liggende ca. 15 meter over havet med skjermende vegetasjon ut mot sjøen. Både sjøbu og bolig ligger nærmere sjøen enn det aktuelle tiltaket. Allmenhetens interesser blir ikke berørt. Det oppføres et tilbygg til garasje på en bebygd boligeiendom, 80 meter fra sjøen. Dette skader ikke allmenhetens bruk og interesse for området. Administrasjonens samlede vurdering: Tiltaket er i strid med kommuneplanens krav til maksimal utnyttelse, og er avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse. I gjeldende plan er eiendommen avsatt til LNFR-område for spredt boligbygging, men uten at det åpnes for nye enheter. Derimot kan eksisterende hytter

5 bruksendres til bolig, maks utnyttelse er 138 m² bruksareal. I tillegg kreves dispensasjon fra forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet langs sjøen etter PBL 1-8. Gjeldende kommuneplan er vedtatt i 2012, er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven: Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer, skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Det betyr at i første omgang må det vurderes om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Viser vurderingen at de nevnte hensynene blir vesentlig tilsidesatt, skal ikke kommunen behandle dispensasjonen videre. I gjeldende plan er det vedtatt at denne del av Amfeneset skal benyttes som LNFR-område for spredt boligbygging, men uten at det åpnes for nye enheter. Derimot kan eksisterende hytter bruksendres til bolig. Intensjonen er at dette på sikt skal bli et område med spredtliggende boliger som kan fungerer som en buffer mellom sjøen og fremtidige boligfelt nord for her omsøkte hytteeiendom. Hensynet bak planens krav til utnyttelse er å styre bebyggelsens utstrekning på de enkelte eiendommer, og i området. Det skal være åpne arealer mellom byggene, samtidig som området ikke skal fremstå som nedbygd og privatisert. I det aktuelle området er det rikelig med åpne arealer mellom de fleste byggene, selv på eiendommen som her er omsøkt, hvor det allerede er oppført bolig, sjøbu, bod og to garasjer. Kommuneplanen åpner for at tomter i området kan bebygges med 138 m² bruksareal (inkl. 18 m² parkeringsareal), mens vi her har å gjøre med en boligtomt som er bebygd med et totalt bruksareal på ca. 390 m². Dette medfører at utnyttelsen allerede er overskredet i vesentlig grad. Det nye tilbygget som nå er omsøkt, har et bruksareal på ca. 45 m², og vil dermed føre til at det totale bruksareal på eiendommen blir ca. 435 m², og utnyttelsen vil etter utvidelsen bli på ca. 10,4 % BRA. Vi kan ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med fremtidig utvikling av området, da det dreier seg om oppføring av tilbygg til en allerede eksisterende garasje på eiendom som allerede

6 var boligeiendom da kommuneplanen ble vedtatt. Formålet med bestemmelsen er primært at det bebygde preget ut mot sjøen ikke skal økes, samt at allmenne friluftslivsinteresser ikke skal forringes. Og i dette tilfellet vil tilbygget bli liggende 15 meter over havet med skjermende vegetasjon ut mot sjøen i vest. Plan- og bygningslovens 1-8 om byggeforbudet i 100-metersbeltet, skal ivareta forhold som natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Eksisterende garasje ligger ca. 80 meter fra sjøen, og samtlige andre bygg på eiendommen ligger nærmere sjøen. Tilbygget vil ikke bli vesentlig eksponert mot sjøen, og vi kan ikke se at forholdet til allmenne interesser blir vesentlig tilsidesatt. Beliggenhet delvis bak boligen gjør garasjen i sin helhet lite synlig i landskapet sett fra sjøen, og medfører at det det bebygde preget vil ikke endres. Eiendommen er allerede privatisert, tilbygget vil ikke endre dette i vesentlig grad. I forhold til byggeforbudet i 100-metersbeltet, vil ikke tiltaket ha særlig betydning for de forhold denne bestemmelsen skal i vareta. Vi kan ikke se at en dispensasjon vil svekke bestemmelsen på et generelt grunnlag. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon i dette tilfellet, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Dersom dispensasjon kan gis etter vilkåret i første punktum, må det, i henhold til PBL 19-2 andre ledd andre punktum, videre vurderes om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Administrasjonen kan ikke se det bebygde preget vil endres, eller at forholdet til allmenne interesser blir vesentlig tilsidesatt som følge av en dispensasjon, da eiendommen allerede er bebygd med bolig og diverse uthus. Det privatiserte preget endres ikke i vesentlig grad. Dette er momenter av positiv karakter i forhold til dispensasjon. Det er også positivt i favør av dispensasjon at tilbygget er tenkt benyttet til lagring av ved, som ellers lagres under presenning o.l. på tomta. Å få veden inn under tak gir et mer ryddig og estetisk pent uteområde. Tilbygget bidrar også til å danne et skjermet tun med gode kvaliteter. Selv om utnyttelsen overskrides i forholdet til bestemmelsen som gjelder for området, er utnyttelsen langt under de 40 % BYA som det opereres med i byggeområder for bolig ellers i kommuneplanen. Dette er en eiendom som besto som eksisterende boligtomt før nåværende kommuneplan ble vedtatt. Dette vektes i vesentlig grad i favør av dispensasjon. Den omsøkte garasjen vil få et vesentlig større areal enn det kommuneplanen tillater for garasjer innen byggeområder. Selv om ikke denne bestemmelsen ikke gjelder i det aktuelle formålet, vil betydning av kommuneplanens bestemmelse om størrelse og utforming av garasje, likevel være relevant som et moment i en dispensasjonsvurdering. Vi finner likevel ikke garasjens størrelse å være av så vesentlig ulempe at den gir grunnlag for å avslå søknaden. Beliggenhet, total høyde, størrelse på tomten (ca m²), samt utforming generelt, ligger til grunn for vurderingen. Søknaden omfatter tilbygg til garasje, helt nord på eiendommen. Hele eiendommen ligger innenfor 100-metersbeltet langs sjøen, slik at det ikke er alternative løsninger som ikke vil kreve dispensasjon. Momentet med uheldig presedens for liknende saker må vurderes, og det vil ved enhver dispensasjon følge med en risiko om at saken vil kunne skape presedens. Hvor stor denne risikoen er, må vurderes i hvert enkelt tilfelle. Det må imidlertid være tale om rettslig og

7 faktisk sammenlignbare saker hvis likebehandlingshensyn skal gjøre seg gjeldende. I denne saken er det snakk om å utvide en garasje, på en boligtomt som har bestått som dette siden før planen ble vedtatt. De fleste tomter innenfor området er per i dag fritidsboligtomter, og utvidelse av bygningsmassen på disse vil derfor ikke være sammenliknbare. Administrasjonen anser denne saken til å være av en slik karakter at den ikke vil kunne skape vesentlig presedens, og vektes vesentlig i favør av dispensasjon. Administrasjonen mener etter ovennevnte at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene, og i henhold til plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd andre punktum, kan dispensasjon derfor innvilges. Rådmannens merknader: Rådmannen har ikke ytterligere merknader til saken. Vedlegg 1 Søknad om dispensasjon 2 Kartgrunnlag 3 Tegninger 4 Uttalelse til søknad om dispensasjon - Tilbygg til eksisterende garasje - GB 24/95 - Amfenesveien Uttalelse til dispensasjonssøknad for oppføring av tilbygg til garasje - GB 24/95 - Amfenesveien Uttalelse til søknad om dispensasjon - Tilbygg til eksisterende garasje - GB 24/95 - Amfenesveien Oversiktskart - GB 24/95 - Amfenesveien Tilleggssøknad - GB 24/95 - Amfenesveien 150