Saksframlegg. Dispensasjonsbehandling - tilbygg til hytte - GB 33/15 - Skjøllviga - Trysnesveien 131

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 33/15 Saksmappe: 2016/ /2016 Saksbehandler: Mette Erklev Dato: Saksframlegg Dispensasjonsbehandling - tilbygg til hytte - GB 33/15 - Skjøllviga - Trysnesveien 131 Utv.saksnr Utvalg Møtedato 210/16 Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 innvilges søknad om dispensasjon fra formålet i planen og byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjøen, mottatt i kommunen Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget Behandling: Ingen merknader. Plan- og miljøutvalget fattet enstemmig vedtak. Vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 innvilges søknad om dispensasjon fra formålet i planen og byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjøen, mottatt i kommunen Bakgrunn for saken: Kommunen mottok søknad om dispensasjon for oppføring av tilbygg til fritidsbolig den Søknaden ble avslått i vedtak datert , saks nr. 178/10.

2 Avslaget ble påklaget, og lagt frem for plan- og miljøutvalget i møte Utvalget tok klagen til følge, og innvilget dispensasjonen. Dette vedtaket ble påklaget av Fylkesmannen i Vest Agder, og i klagebehandlingen den , opprettholdt plan- og miljøutvalget sitt vedtak. Saken ble deretter oversendt Fylkesmannen i Rogaland, som omgjorde kommunens vedtak den Klagen ble tatt til følge. Før avgjørelsen fikk FMRO tilsendt reviderte tegninger. Disse var i stor grad sammenliknbare med søknaden som nå foreligger. FMRO ville imidlertid ikke godkjenne den reviderte løsningen uten at kommunen og berørte myndigheter hadde fått anledning til å uttale seg. Fylkesmannen i Rogaland bemerker ellers at dersom tiltakshaver fremmer en ny dispensasjonssøknad kan denne med fordel inneholde perspektivtegninger/fotomontasjer som viser tilbygget/hyttens plassering i landskapet. Det vil også være behov for flere opplysninger om nødvendig grunnarbeid. Saksutredning: Søknadens dispensasjonsforhold: Eiendommen ligger i sin helhet innenfor område avsatt til LNFR-formål i kommuneplanen, og innenfor 100-metersbeltet langs sjøen. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra byggeforbudet som følger av formålet i planen, og plan- og bygningsloven 1-8. Søknaden: Det søkes om oppføring av tilbygg til hytte på GB 33/15 Trysnesveien 131 (Skjøllviga). Søknad er mottatt i kommunen den , og det vises søknadens vedlagte tegninger, fotos, beskrivelse og utsnitt av kart. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område avsatt til LNFR-formål i kommuneplanen av Relevante bestemmelser i saken: Plan- og bygningsloven: 1-8. Forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag I 100-metersbeltet langs sjøen og langs vassdrag skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Andre tiltak etter 1-6 første ledd enn fasadeendringer kan ikke settes i verk nærmere sjøen enn 100 meter fra strandlinjen målt i horisontalplanet ved alminnelig høyvann. Dette er likevel ikke til hinder for fradeling ved innløsning av bebygd festetomt etter tomtefestelova. Forbudet etter andre ledd gjelder så langt ikke annen byggegrense er fastsatt i kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan, jf nr. 5 og 12-7 nr. 2. Skråfoto av området:

3 Fotomontasje av omsøkte løsning:

4 Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Klage/protester/bemerkninger: Det foreligger ingen merknader til søknaden fra naboene. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Vest-Agder: viser til tidligere klagebehandling av tilsvarende sak hvor Fylkesmannen i Rogaland mente at en revidert søknad med fordel kunne inneholde perspektivtegninger/fotomontasjer som viser tilbyggets/hyttens plassering i landskapet. Det ville også være behov for flere opplysninger om nødvendig grunnarbeid. Søker har fremskaffet utfyllende dokumentasjon, men vi kan ikke se at svaret opplyser saken i slik grad at vi nå ser grunn til å tilføye noe til vår forrige uttalelse. Vest-Agder fylkeskommune: har ikke uttalt seg innen fristen. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Tilbygget ligger i fortsettelsen av lengderetningen på eksisterende hytte og har samme bredde. Hytta blir ikke liggende nærmere sjøen enn det som er tilfellet i dag, sett fra leia vil tilbygget bli liggende på baksiden av hytta. Fra sjøen er det stort sett bare nivåforskjellen på mønene som endrer inntrykket. Tilbygget blir liggende med noe høyere møne, blant annet for at gulvet i tilbygget skal tilfredsstille kravet til byggehøyde over havet. Tilbygget er innenfor maks møne- og gesimshøyde nedfelt i kommuneplanen. Kommuneplanen har bestemmelser om maks møne- og gesimshøyde på hytter, hhv. 5,5 m og 4,0 m. Dette er imidlertid bestemmelser som gjelder i byggeområder. Det vil likevel være riktig å se til disse bestemmelsene ved vurdering av saken. Kravet i forhold til flom og stormflo, er at underkant gulv ikke skal være lavere enn 2,5 moh. Tilbygget blir liggende med overkant gulv på kote 2,7, noe som er ca. 0,6 meter over gulv i eksisterende hytte. Neset hytta ligger på er privatisert, det er noe bebyggelse mot syd-vest, og fra landsiden er terrenget slik at det er utilgjengelig med hensyn på bruk for allmenheten. Tiltaket vil derfor ikke skade verken naturverdiene eller friluftsinteresser vesentlig. Tiltaket vil neppe gi større inntrykk av bebygd preg enn i dag

5 Flyfoto og skråfoto viser at området er lite tilgjengelig fra landsiden. Fra sjøen fremstår neset som privatisert, og i praksis ikke til bruk for allmenheten. Stedet har vært i familiens eie i mange tiår. Nå er det flere brukere, voksne og barn. Omsøkte utvidelse er derfor nødvendig for praktisk bruk (sengeplasser/opphold). Hytta er relativt liten i dag, og vi har forståelse for ønske om større plass. Nødvendig grunn og terrengarbeider vil bli utført som ringmur/fundamenter til fjell. Ut fra dette anser administrasjonen at tiltaket skal gjennomføres uten vesentlig sprengning, dette vil bli avklart i forbindelse med behandling av selve byggesaken, forutsatt at det innvilges dispensasjon. Administrasjonens samlede vurdering: Saken gjelder hytte som ligger ca. 2 meter fra strandkanten på et lite nes innerst i ei bukt. Tiltaket medfører at hytta utvides med et bruksareal på 61,4 m², og vil etter gjennomføringen ha et totalt bruksareal på 108,4 m². Tiltaket er i strid med LNR-formålet i kommuneplanen, samt PBL 1-8 om byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjøen, og er avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse. Gjeldende plan er vedtatt i 2012, er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Det betyr at i første omgang må det vurderes om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Viser vurderingen at de nevnte hensynene blir vesentlig tilsidesatt, skal ikke kommunen behandle dispensasjonen videre. Området er i kommunedelplanen avsatt til LNF-formål, og hensynet bak planen er at landbruks- natur og friluftsinteressene skal ivaretas. I tillegg er hensynet bak plan- og bygningsloven 1-8, at det skal tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og allmenne interesser. Hensynet bak kommuneplanens aktuelle bestemmelser er at området skal benyttes på en måte som ivaretar interesser innen landbruk, natur og friluftsliv. Den omsøkte eiendommen som er

6 bebygd med hytte og brygger, representerer liten eller ingen verdi som landbruksareal, og er vanskelig tilgjengelig fra landsiden. Det er bygd to hytter med tilhørende anlegg på odden like syd-vest for her omsøkte eiendom. Dette betyr at området ikke har stor verdi i forhold til landbruks- natur- eller friluftsinteressene. Plan- og bygningslovens 1-8 om byggeforbudet i 100-metersbeltet, skal ivareta forhold som natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Administrasjonen kan ikke se det bebygde preget vil endres, eller at forholdet til allmenne interesser blir vesentlig tilsidesatt som følge av en dispensasjon, da hytta ligger alene på et lite nes som er lite tilgjengelig fra landsiden. Det privatiserte preget endres ikke i vesentlig grad. Tiltaket vil etter administrasjonens mening ikke ha særlig betydning for de forhold bestemmelsen om bygge- og deleforbudet i 100-metersbeltet skal ivareta, og administrasjonen kan ikke se at en dispensasjon vil svekke bestemmelsen på et generelt grunnlag. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon i dette tilfellet, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Dersom dispensasjon kan gis etter vilkåret i første punktum, må det, i henhold til PBL 19-2 andre ledd andre punktum, videre vurderes om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Hytta har i dag et areal på ca. 50 m² og er relativt liten i dagens målestokk. Familien ønsker større plass, blant annet flere soverom. Dette er private forhold knyttet til søkers person, som kan tillegges vekt i helt spesielle tilfeller, men vil ikke være av avgjørende vekt. Denne saken anses ikke å være av en slik karakter at personlige forhold tillegges vekt. Dersom det finnes alternativer som ikke krever dispensasjon, skal dette tillegges vesentlig vekt for å avslå en dispensasjon. I dette tilfellet ligger hele eiendommen innenfor 100-metersbeltet, og det finnes derfor ikke alternativer som ikke vil kreve dispensasjon. Etter vår vurdering er hele eiendommen allerede privatisert i den forstand at allmennheten trolig vil unngå å bevege seg inn på eiendommen, eller nær eiendommen, slik den er bebygd i dag. Terrengforholdene i området synes også å være av en slik karakter at det ikke ligger til rette for alminnelig ferdsel nær hytta. Administrasjonen kan vanskelig se at tilbygget i seg selv vil føre til at allmennheten unngår området i større grad enn det som er tilfelle i dag. Det vektes i favør av dispensasjon at det dreier seg om tilbygg, og at det ikke privatiseres helt nye områder ved gjennomføring av tiltaket. I en dispensasjonssak må det foretas en vurdering av momentet med uheldig presedens for liknende saker, og det vil ved enhver dispensasjon følge med en risiko om at saken vil kunne skape presedens. Hvor stor denne risikoen er, må vurderes i hvert enkelt tilfelle. Det må imidlertid være tale om rettslig og faktisk sammenlignbare saker hvis likebehandlingshensyn skal gjøre seg gjeldende. Denne konkrete saken vurderes å ikke gi føringer i form av uheldig presedens på grunn av den spesielle beliggenheten, tilgjengelighet fra landsiden, og at eiendommen ikke kan sies å bli privatisert som følge av tiltaket. Som nevnt over er det tidligere søkt om dispensasjon for tilbygg til denne hytta, da med et tilbygg som var delvis vinklet ut fra hytta. Fylkesmannen i Rogaland avslo denne søknaden, men signaliserte samtidig at en løsning hvor tilbygget i større grad ble trukket bak eksisterende hytte, trolig vil være mer i tråd med de nasjonale retningslinjene i strandsonen. En slik

7 utbyggingsløsning vil være betydelig mindre synlig i landskapet enn den da omsøkte løsningen hvor en del av tilbygget var vinklet ut fra eksisterende hytte. I dette ligger det visse forventninger om at dispensasjon skal kunne gis, ut fra de skisserte løsninger. Det at slike signaler foreligger for en konkret eiendom, medfører at det vil være vanskelig for tilsvarende saker å sammenlikne seg med denne. På grunnlag av dette anses faren for presedens å være mindre vesentlig. En klar fordel i vurdering av om dispensasjon skal kunne gis. Etter en konkret vurdering mener administrasjonen etter ovennevnte, at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene, og i henhold til plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd andre punktum, kan dispensasjon derfor innvilges. Rådmannens merknader: Rådmannen har ikke ytterligere merknader til saken. Vedlegg 1 Søknad om dispensasjon 2 Følgebrev 3 D 4 E 5 Uttalelse til søknad om dispensasjon til oppføring av tilbygg - GB 33/15 - Skjøllviga 6 Utfyllende informasjon og foto 7 Foto 8 Svar på kommunens anmodning om evt. ytterligere kommentarer vedr. søknad om tilbygg til hytte - GB 33/15 - Skjøllviga 9 Fotos fra området - GB 33/15 - Skjøllviga - Trysnesveien Oversiktiskart - GB 33/15 - Skjøllviga - Trysnesveien 131