Saksframlegg. Søknad om dispensasjon for fasadeendring sjøbu og uthus, samt utvidelse av brygge på GB 37/97 - Kjeholmen 10

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 37/97 Saksmappe: 2017/ /2017 Saksbehandler: Anne Marit Tønnesland Dato: Saksframlegg Søknad om dispensasjon for fasadeendring sjøbu og uthus, samt utvidelse av brygge på GB 37/97 - Kjeholmen 10 Utv.saksnr Utvalg Møtedato 89/17 Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av Plan- og bygningsloven 19-2 innvilges søknad om dispensasjon for utvidelse av brygge, og ombygging av uthus. Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget Behandling: Til behandling forelå rådmannens forslag til vedtak. Plan- og miljøutvalget fattet enstemmig vedtak. Vedtak: I medhold av Plan- og bygningsloven 19-2 innvilges søknad om dispensasjon for utvidelse av brygge, og ombygging av uthus. Bakgrunn for saken: Informasjon: Søknaden inneholdt i første omgang også søknad om utvidelse av hytta, og oppføring av anneks. Søknaden er imidlertid endret til kun å omhandle utvidelse av brygga, fjerning av takopplett på uthus, oppføring av sløyebenk, samt fasadeendringer på sjøbu og uthus.

2 Oppføring av sløyebenk samt fasadeendringene på uthuset og sjøbua (dører og vinduer) anses for å være så små at de kan unntas søknadsplikt, og av den grunn heller ikke utløser krav om dispensasjon (plankrav). Bakgrunnen for dette er at uthuset i vest i dag har dører med glass, som skal erstattes med nye. Hadde det vært snakk om innsettelse av nye glassdører, ville bestemmelsen i kommuneplanen om at dører skal være uten glass, kommet til anvendelse. Så er ikke tilfelle i denne saken. Videre skal det settes inn en port østveggen på sjøbua, samt fjernes et mindre vindu. Sjøbua vil etter ombyggingen fremstå slik den gjør i dag med unntak av vinduet. Oppføring av en mindre sløyebenk inn mot fjellet er et så lite tiltak som vi vanskelig kan se at kommunen skal ta stilling til. Disse delene av søknaden vurderes av den grunn ikke videre i denne saken. Søknaden: Det søkes om fjerning av takopplett på uthus, utvidelse av brygge, oppføring av sløyebenk samt mindre fasadeendringer på sjøbu og uthus. Søknaden er mottatt: 13. januar Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra plankravet i kommuneplanens 2 og fra forbudet mot tiltak i 100-metersbeletet langs sjøen. Omsøkte eiendom Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område avsatt til byggeområde for fritidsboliger i kommuneplanen. Kommuneplanen er vedtatt 20. desember Eiendommen var tidligere regulert til hytteområde i reguleringsplanen for Kjeholmen av 1970, men denne ble satt til side i forbindelse med kommuneplanarbeidet. Det er av den grunn kommuneplanens bestemmelser som er gjeldende for eiendommen. Relevante bestemmelser i saken: 2 Plankrav, pbl 11-9 nr 1 Tiltak som nevnt i plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav a, d, g, k, l og m kan ikke finne sted før det foreligger ny områdereguleringsplan for: - sentrumsområdet på Tangvall øst for Fv utvidelse av Lohnelier næringsområde - utbyggingsområde for bolig Skibakksheia - utbyggingsområde for bolig Øygardsheia For øvrige områder er det krav om detaljreguleringsplan før tiltak etter plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav a, d, g, k, l og m kan finne sted. I tillegg gjelder plan- og bygningsloven 1-8 om byggeforbud i 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag. Fasadeendringer omfattes ikke av loven, se utdrag av loven under:

3 «1-8. Forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag I 100-metersbeltet langs sjøen og langs vassdrag skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Andre tiltak etter 1-6 første ledd enn fasadeendringer kan ikke settes i verk nærmere sjøen enn 100 meter fra strandlinjen målt i horisontalplanet ved alminnelig høyvann. Dette er likevel ikke til hinder for fradeling ved innløsning av bebygd festetomt etter tomtefestelova.» Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Merknader fra nabo: Det foreligger ingen merknader til tiltaket. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Vest-Agder: Søknaden om bod/anneks (6 kvm) er vist plassert på østsiden av hytta, kun ca. 4 m fra sjøen. Dette øker det bebygde preget ut mot sjøen og blir i strid med de nasjonale føringene for bygging i strandsonen. Eventuell bod som omsøkt bør slik sett bli avklart i plan for Kjeholmen. Vest-Agder fylkeskommune: har ikke kommet med uttalelse innen fristen. Det vises til uttalelsene i sin helhet. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Bryggen må forlenges noe, tiltakshaver er helt avhengig av at det kan være 2 båter liggende her, når en båt er i bruk må de som er igjen på øya også ha en båt liggende. Viktig at også bryggen kommer ut og fri av steinen som ligger her. Bryggen er innenfor størrelser som er satt som maks. i kommuneplanens arealdel 30 m² og 12 m bryggefront. Brygga søkes utvidet noe for å få plass til 2 båter, og for å bedre adkomsten til sjøbua. Størrelsen på brygga er innenfor kommuneplanens bestemmelser for brygger, og kan etter vår vurdering godkjennes. Det skal opplyses at det ser ut til at hytta har 2 brygger. Konstruksjonen lengst vest må imidlertid regnes for å være plattinger/ terrasser da det er så grunt på stedet at båter ikke kan kjøre inn i bukta.

4 Omsøkte brygge Platting/ terrasse Skifte av terrasser rundt hytten og legge dem i samme plan. Et trinn ned fra innvendig golv slik at ikke vann blir stående mot dør ved uvær. Noen trinn ned før ny trapp mot vest, samt trinn på terreng mot brygge. Rekkverk blir transparente slik at de ikke dominerer estetisk. Råtne deler må skiftes ut da disse er livsfarlige. Skifte utslitte bord osv. anses for å være vanlig vedlikehold som er unntatt søknadsplikt. Det samme vil det være å anlegge noen trappetrinn på terreng. Fjerne takopplett i forhold til gamle tegninger, det er allerede gjort fordi det regnet inn og mer skade ble påført. Før Nå Fjerning av takopplett er som nevnt allerede gjennomført, og det søkes med dette om ettergodkjenning av tiltaket. Fjerning av opplettet har ført til at bygget blir noe mindre eksponert mot sjøen, men endringen er minimal. Vi kan ikke se at en slik endring har konsekvenser for omgivelsene. Tiltakene er beskjedne, utformet på en nøktern måte i forhold til landskap, terreng og visuell plassering. Vi er enige med søker i at endringene er små, og har små konsekvenser med hensyn til omgivelsene. De hensyn et plankrav skal ivareta er ikke aktuelle for dette tiltaket. Det vil være svært uhensiktsmessig å lage en plan ut av slike små justeringer det her er snakk om. Formålene i plan blir ikke tilsidesatt. En plan skal ivareta flere forhold, sånn som utnyttelsesgrad, høyder, allmenne interesser, barnog unges interesser, adkomst, vann- og avløp mm. Omsøkte tiltak er svært beskjedne. Etter vår vurdering blir det urimelig å stille krav om utarbeidelse av ny plan for å få dem gjennomført.

5 Hytta og eiendommen som helhet ligger fint til i landskapet. Tiltaket vil ikke være sjenerende fra leden eller fra området rundt. Tiltakene har landskap som ligger i bakgrunnen og som gjør at det ikke blir uønskede landskapsvirkninger. Som tidligere nevnt anses endringene for å være så små at de ikke påvirker omgivelsene. I forhold til naturmangfoldlovens bestemmelser, så er det ikke gjort funn som kan hindre tiltakene. Dette medfører riktighet. De hensyn som gjeldende planer setter i formålene på stedet, blir ikke tilsidesatt om dispensasjoner innvilges. Vi er enig med søker på dette punkt. Eiendommen er beskjedent utnyttet, og byggetiltakene er små. Bruksareal forblir uendret og bryggas areal er innenfor kommuneplanens bestemmelser for brygger. Vi kan ikke se at de forhold byggeforbudet i 100-meterbeltet skal ivareta blir skadelidende, og kan heller ikke se at det i denne saken skal krever utarbeidelse av plan. Det er ingen allmenne rettigheter eller allmenn bruk av eiendommen. Eiendommen er privatisert, og byggetiltakene skal utføres i de allerede privatiserte sonene. Vi kan av den grunn ikke se at allmennhetens interesser bli berørt. Det foreligger en overvekt av fordeler framfor ulemper. Det er ikke gjort noen vurderinger i forhold til fordeler og ulemper, og punktet kommenteres ikke ytterligere. Administrasjonens samlede vurdering: Det søkes om ombygging av uthus, utvidelse av brygge og fasadeendring av sjøbu og uthus. I gjeldende kommuneplan er eiendommen avsatt til byggeområde for fritidsboliger, og i bestemmelsene er det sagt at det skal utarbeides detaljreguleringsplan før det gis tillatelse til tiltak av denne art. Da det ikke er utarbeidet detaljreguleringsplan i området, vil tiltaket også være i strid med byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjøen. Gjeldende kommuneplan er vedtatt i 2012, og er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Kommuneplanen fastsetter fremtidig arealbruk for området, og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i plan- og bygningsloven 1-6. Tiltak må ikke være i strid med planens arealformål og bestemmelser. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.

6 Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Saken omhandler 2 dispensasjonsforhold. Disse vurderes separat. Plankravet: Hensynet bak kommuneplanen er at området skal benyttes - slik bruken er i dag: til byggeområde for fritidsboliger. Samtidig er det lagt inn krav om at det skal utarbeides detaljreguleringsplan for tiltak etter plan- og bygningsloven En plan skal gi føringer for utnyttelsesgrad, høyder, ta stilling til allmenne interesser og barne- og unges interesser, adkomst, vann- og avløp mm. Omsøkte tiltak er av beskjeden art, og vi kan ikke se at det blir riktig å kreve utarbeidelse av ny plan for gjennomføring av disse. Tiltakene berører ikke de forhold en plan skal ivareta i særlig stor grad. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon fra plankravet vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Byggeforbudet i 100-meterbeltet: Plan- og bygningsloven 1-8 om forbud i 100-metersbeltet langs sjøen, skal ivareta blant annet de allmenne interessene, og unngå uheldig bygging i strandsonen. Tomten og området hvor det skal gjennomføres tiltak fremstår som svært privatisert, og allmennhetens interesser synes ikke å bli svekket som følge av tiltaket. En kan heller ikke se at tiltaket vil få negativ virkning på kystlandskapet, da det dreier seg om en mindre utvidelse av brygga, samt andre mindre tiltak på og i tilknytning til eksisterende bebyggelse. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon fra byggeforbudet i 100- metersbeltet vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Vi skal videre, i henhold til Pbl 19-2 andre ledd andre punktum, vurderes om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Kommuneplanen, med bestemmelser og retningslinjer, ble vedtatt av kommunestyret den , og er en helt ny plan som ikke bør fravikes. Å dispensere fra kravet om detaljreguleringsplan, er normalt en vesentlig ulempe. Vi ser imidlertid at å kreve utarbeiding av detaljreguleringsplan for så små tiltak det her er snakk om vil være urimelig med hensyn til arbeidsmengde og kostnader. Utarbeidelse av plan vil ikke endre arealbruken i området. Bryggas størrelse etter utbygging blir i tråd med kommuneplanens bestemmelser for brygger. Det foreligger ingen merknader fra berørte myndigheter. Den merknaden som forelå, omhandlet oppføring av nytt anneks som senere er trukket ut av søknaden. Fjerning av takopplett på uthuset fører til at bygget blir noe mindre eksponert mot sjøen. Da det etter vår vurdering ikke foreligger ulemper i saken, vil dette være et moment som gjør at fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene. I henhold til plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd andre punktum, kan dispensasjon gis. Rådmannens merknader: Rådmannen har ingen ytterligere merknader

7 Vedlegg: 1 Søknad om dispensasjon 2 Kart og tegninger 3 Kart med inntegnet sløyebenk 5 Fylkesmannens uttalelse