Saksframlegg. Søknad om dispensasjon for oppføring av bolig og kombinert lagerbygg/garasje - GB 42/84 - Eid

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 42/84 Saksmappe: 2015/ /2016 Saksbehandler: Terje Axelsen Dato: Saksframlegg Søknad om dispensasjon for oppføring av bolig og kombinert lagerbygg/garasje - GB 42/84 - Eid Utv.saksnr Utvalg Møtedato 75/16 Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon for oppføring av bolig og kombinert lagerbygg/garasje på GB 42/84 Eid. Det er søkt om dispensasjon for følgende forhold: Fra plankravet i kommuneplanens 2 Fra LNFR-formålet i kommuneplanens arealdel Dispensasjonen innvilges på følgende vilkår: Vilkår i dispensasjon fra Statens vegvesen, datert , må etterkommes Det må foreligge ferdigattest for renseanlegg før det gis tillatelse til oppføring av bolig Det må dokumenteres at det ikke er rasfare på eiendommen før det kan gis tillatelse til oppføring av bolig og garasje Det må foreligge bedre tegninger av bolig før det gis byggetillatelse Lagerbygg/garasje må følge bestemmelser i kommuneplanens 5 g i forhold til størrelse og høyde Det er også søkt om dispensasjon fra teknisk forskrift (TEK 10) for energikrav og tetthetskrav. Dispensasjonen er ikke behandlet siden det ikke foreligger tilstrekkelig dokumentasjonsgrunnlag. Den vil bli administrativt behandlet i forbindelse med byggesaken. Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget Behandling: Reisvoll (H) fremmet følgende forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon for oppføring av bolig og kombinert lagerbygg/garasje på GB 42/84 Eid - som omsøkt.

2 Det er søkt om dispensasjon for følgende forhold: Fra plankravet i kommuneplanens 2 Fra LNFR-formålet i kommuneplanens arealdel Dispensasjonen innvilges på følgende vilkår: Vilkår i dispensasjon fra Statens vegvesen, datert , må etterkommes Det må foreligge ferdigattest for renseanlegg før det gis tillatelse til oppføring av bolig Det må dokumenteres at det ikke er rasfare på eiendommen før det kan gis tillatelse til oppføring av bolig og garasje Det må foreligge bedre tegninger av bolig før det gis byggetillatelse Monstad (MDG) fremmet følgende fellesforslag på vegne av MDG, KRF, V, AP: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon for oppføring av bolig og lagerbygg/garasje på GB 42/84 Eid. Det er søkt om dispensasjon for følgende forhold: - Fra plankravet i kommuneplanens 2 - Fra LNFR-formålet i kommuneplanens arealdel Dispensasjonen innvilges på følgende vilkår: - Vilkår i dispensasjon fra Statens vegvesen, datert , må etterkommes - Det må foreligge ferdigattest for renseanlegg før det gis tillatelse til oppføring av bolig - Det må dokumenteres at det ikke er rasfare på eiendommen før det kan gis tillatelse til oppføring av bolig og garasje - Det må foreligge bedre tegninger av bolig før det gis byggetillatelse - Lagerbygg/garasje kan oppføres med inntil BYA 72kvm, og mønehøyde- og gesimshøyde som søkt Det er også søkt om dispensasjon fra teknisk forskrift (TEK 10) for energikrav og tetthetskrav. Dispensasjonen er ikke behandlet siden det ikke foreligger tilstrekkelig dokumentasjonsgrunnlag. Den vil bli administrativt behandlet i forbindelse med byggesaken. Votering: Det ble bestemt å votere i følgende rekkefølge: 1) Høyres forslag 2) Rådmannens forslag settes opp mot fellesforslaget Høyres forslag ble forkastet med 5(MDG, KRF, V, AP) mot 4 (H, FRP) stemmer. Fellesforslaget ble enstemmig vedtatt. Vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon for oppføring av bolig og lagerbygg/garasje på GB 42/84 Eid. Det er søkt om dispensasjon for følgende forhold: - Fra plankravet i kommuneplanens 2 - Fra LNFR-formålet i kommuneplanens arealdel Dispensasjonen innvilges på følgende vilkår: - Vilkår i dispensasjon fra Statens vegvesen, datert , må etterkommes - Det må foreligge ferdigattest for renseanlegg før det gis tillatelse til oppføring av bolig

3 - Det må dokumenteres at det ikke er rasfare på eiendommen før det kan gis tillatelse til oppføring av bolig og garasje - Det må foreligge bedre tegninger av bolig før det gis byggetillatelse - Lagerbygg/garasje kan oppføres med inntil BYA 72kvm, og mønehøyde- og gesimshøyde som søkt Det er også søkt om dispensasjon fra teknisk forskrift (TEK 10) for energikrav og tetthetskrav. Dispensasjonen er ikke behandlet siden det ikke foreligger tilstrekkelig dokumentasjonsgrunnlag. Den vil bli administrativt behandlet i forbindelse med byggesaken. Bakgrunn for saken: I 2011 ble det gitt tillatelse til fradeling av en boligtomt fra GB 42/4, jfr. saksnr. 656/10. Eiendommen GB 42/84 består i dag av to parseller med et samlet areal på 6,6 dekar. Den største parsellen er ubebygd og har et areal på ca. 4,8 dekar. Det er på denne det søkes om å oppføre bolig og garasje. Den andre parsellen ligger i tilknytning til sjøen og er registrert i matrikkelen med en fritidsbolig. Eiendommen er avsatt til LNFR-område i kommuneplanens arealdel. Det opplyses i søknaden at boligen skal demonteres fra en annen eiendom og gjenoppføres på GB 42/84. Bygningen er første gang oppført i 2004 og oppfyller dermed ikke alle kravene i TEK 10. Ca. 16 meter fra boligen søkes det om å bygge et kombinert lagerbygg/garasje på ca. 122 m². Det foreligger dispensasjon fra Statens vegvesen for oppføring av garasje innenfor byggegrense mot fylkesveg 242. Statens vegvesen har også gitt tillatelse til utvidet bruk av avkjørsel fra fv Kartutsnitt viser eiendommens to parseller. Det er den nordlige som skal bebygges.

4 Saksutredning: Det søkes om dispensasjon fra plankravet i kommuneplanen, samt fra det generelle byggeforbudet i LNFR-områder i kommuneplanens arealdel for oppføring av bolig og garasje på GB 42/84. På grunn av lagerbygningens/garasjens størrelse søkes det videre om dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse vedrørende garasjer. I kommuneplanens retningslinjer står det blant annet følgende: «Retningslinjene er ikke juridisk bindende, men de er kommunestyrets instruksjon til underutvalg om hvordan saker bør behandles. Bestemmelsene til kommuneplanen skal være retningslinjer i LNFR-området.» Det følger av retningslinjene at det ikke er nødvendig med dispensasjon fra 5 g, bestemmelsen vedrørende garasjer i kommuneplanen, men denne bestemmelsen vil være retningsgivende når garasjens størrelse skal vurderes. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område avsatt til LNFR-område i kommuneplanens arealdel. Eiendommen er fradelt med den hensikt å bruke den til boligformål. Relevante bestemmelser i saken: 2 Plankrav, pbl 11-9 nr 1 Tiltak som nevnt i plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav a, d, g, k, l og m kan ikke finne sted før det foreligger ny områdereguleringsplan for: - sentrumsområdet på Tangvall øst for Fv utvidelse av Lohnelier næringsområde - utbyggingsområde for bolig Skibakksheia - utbyggingsområde for bolig Øygardsheia For øvrige områder er det krav om detaljreguleringsplan før tiltak etter plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav a, d, g, k, l og m kan finne sted. 5 g. Garasjer Frittstående garasjer skal verken ha bebygd areal (BYA) eller bruksareal (BRA) større enn 50 m2 og med maks gesimshøye 3 meter og maks mønehøyde 5 meter. Takvinkel og utforming skal tilpasses boligen og arker, kvister, takoppbygg eller liknende tillates ikke. Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-varprinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder blir også ivaretatt. Uttalelser fra annen myndighet:

5 Fylkesmannen i Vest-Agder sier i sin uttalelse at rasfaren på nordsiden av tomta bør sjekkes siden det er et brattlendt terreng, men har ellers ingen merknader til søknaden. Statens vegvesen har godkjent dispensasjon fra byggegrense og gitt tillatelse til utvidet bruk av eksisterende avkjørsel. Fagleder miljø og landbruk i Søgne kommune har ingen merknader til søknaden. Viser for øvrig til uttalelsene i sin helhet. Relevante punkter i søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Det søkes dispensasjon fra LNFR vedrørende tiltaket på eiendom, da denne eiendommen er fradelt i 2007 med tanke på boligbebyggelse. Det er sagt i tidligere dispensasjonsvedtak og tillatelse til fradeling av eiendommen, at hensikten med delingen var boligformål. Det søkes om dispensasjon fra størrelse på garasje da tiltakshaver gjennom sin virksomhet driver med bilberging og har vaktordninger knyttet til bilbergingsoppdrag. Av den grunn ønskes det fra tiltakshaver å ha mulighet til å parkere bergingsbilen hjemme i stedet for å måtte rykke ut til bedriftens adresse i Mandal ved akutte oppdrag, dette for å kunne håndtere oppdragene på en så effektiv måte som mulig, som også vil være hensiktsmessig for trafikksikkerheten langs veiene som de fleste oppdrag er knyttet til. I tillegg til dette er tiltakshaver eier av en traktor som også er tenkt parkert i garasje. Administrasjonen har forståelse for at man i dette tilfellet kan ha behov for en større bygning for lagerplass og garasje enn det som ellers er vanlig på en boligtomt. Men dette vil være personlige behov som kan variere med eierforhold. Det er derfor ikke lagt stor vekt på dette i saksfremstillingen. Som nevnt over vil bestemmelsen i kommuneplanen være retningsgivende for vurdering av garasjestørrelsen Vurdering av de tekniske kravene i TEK 10: Dispensasjonen gjelder kun for energikrav og tetthet i henhold til TEK 10, da bygget som skal oppføres er flyttet fra en eiendom i Mandal kommune hvor den ble oppført i Det vil da bli uhensiktsmessig kostbart å oppgradere denne til TEK 10`s krav til energi. Boligen er bygd i 2004 som betongelementer og er tenkt oppført på nytt på GB 42/84. Gjenbruk av bygninger kan være positivt med tanke på miljø og miljøregnskap. I noen tilfeller vil det være svært kostbart å oppgradere eldre bygninger til dagens standard. Siden bygningen tidligere er brukt som en institusjon blir vurderingen i forhold til oppgradering til bolig tatt i forbindelse med byggesaken. Administrasjonens samlede vurdering: Eiendommen er i kommuneplanens arealdel avsatt til LNFR-formål. Den ble fradelt i 2011 med formål boligbebyggelse. Det søkes nå om oppføring av bolig og kombinert lagerbygg/garasje på eiendommen. Tiltakene vil være i strid med formålet, og vil være avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse. Lagerbygg/garasje er vesentlig større enn bestemmelsen i kommuneplanen gir rom for. Bygningen vil bli vurdert i forhold til denne med hensyn på størrelse og høyde. Boligen er første gang oppført i 2004 på en annen eiendom. Det er tenkt å demontere og flytte denne for å gjenoppføre den på GB 42/84. På grunn av byggetidspunktet er ikke boligen i samsvar med dagens tekniske krav. Innsendte tegninger viser at bygningen har et bebygd areal (BYA) på 112 m², og et bruksareal på 194 m².

6 Viser bilde av bygning som skal oppføres og ca. plassering Gjeldende kommuneplan er vedtatt i 2012 og den er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Kommuneplanen fastsetter fremtidig arealbruk for området, og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i plan- og bygningslovens 1-6. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven: Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Det betyr at i første omgang må det vurderes om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Viser vurderingen at de nevnte hensynene blir vesentlig tilsidesatt, skal ikke kommunen behandle dispensasjonen videre. I gjeldende kommuneplan er eiendommen avsatt til LNFR-område, noe som innebærer at enhver endring som ikke er knyttet til formålet vil betinge dispensasjon. I kommuneplanens bestemmelser er det sagt at det skal utarbeides detaljreguleringsplan før det gis tillatelse til tiltak av denne art. Det er også sagt at garasjer verken skal ha bebygd areal (BYA) eller bruksareal (BRA) større enn 50 m² og med maks gesimshøyde 3 meter og maks mønehøyde 5 meter. Selv om denne bestemmelsen gjelder for byggeområder i kommuneplanen, har det vært vanlig praksis at man ser til disse begrensningene også for andre områder. Vurdering i forhold til LNFR-formål: Hovedhensynet bak byggeforbudet i LNFR-områder er hensynet til å ivareta allmennhetens interesser, ivareta forhold for stedbunden næring samt hindre at tilgjengeligheten til omkringliggende naturområder reduseres.

7 I dette tilfellet er det snakk om oppføring av bolig og kombinert lagerbygg/garasje langs fylkesvei 242. Omkringliggende område består hovedsakelig av mindre småbruk og enkelte større boligeiendommer. Våningshus og større driftsbygninger er et relativt vanlig syn langs veien. I så måte vil ikke omsøkte tiltak skille seg vesentlig fra andre eiendommer i området. Tiltaket vil heller ikke føre til at tilgjengeligheten til naturområder reduseres siden eiendommens nordlige del er bratt og relativt utilgjengelig. Etter en konkret vurdering av saken kan ikke administrasjonen se at tiltaket har betydning i forhold til LNFR-området, da det ikke er landbruksinteresser knyttet til eiendommen. Tiltaket vil heller ikke føre til at tilgjengeligheten for allmenheten reduseres ut over det som er tilfellet i dag. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon for oppføring av bolig og kombinert lagerbygg/garasje vil ikke hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningslovens 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Fordelen ved å gi dispensasjon i dette tilfellet er at man legger til rette for beboelse i et område som er ganske spredt bebygd fra før. Det kan bety en styrkning av lokalsamfunnet. Det dreier seg også om å bebygge en tomt som tidligere er fradelt med formål om å bygge bolig. Vi kan ikke se at tiltaket vil utgjøre en ulempe for noen ut over det som er forholdet i dag. Kommuneplanens 5 g som omhandler størrelse, høyde og utforming for garasjer, gjelder for byggeområder i Søgne kommune. Her er det snakk om en uregulert eiendom avsatt til LNFRområde, og utgangspunktet er at det ikke skal bygges noe på denne eiendommen. Eiendommen er imidlertid fradelt og opprettet med tanke på etablering av boligbebyggelse, og en form for garasje vil være naturlig også her. Dermed vil man i noen grad også se til bestemmelsen vedrørende garasjer i kommuneplanens arealdel. I dette tilfellet søkes det om et kombinert lagerbygg/garasje for å få plass til bergingsbil og traktor. Omsøkte garasje er 122 m² og største høyde er 6,4 meter. Spørsmålet er om lagerbygg/garasje på 122 m² bryter med områdets karakter. Eiendommen ligger i et område hvor det er ganske vanlig med større driftsbygninger/låver. Omsøkte bygg vil ikke skille seg vesentlig fra disse. Administrasjonen mener med at bygningen ikke bryter med områdets karakter. Bestemmelsen i kommuneplanen er i hovedsak satt for å regulere størrelsen på garasjer i kommunens byggeområder. For de som velger å bosette seg litt utenfor sentrumsnære strøk, vil det være naturlig at behovene for lagringsplass/oppbevaring/traktorgarasje er større enn i et boligfelt. Imidlertid er det administrasjonens oppfatning at 122 m² blir for stort og ruvende. I dette tilfelle hevder tiltakshaver å ha behov for en større lagerbygning/garasje fordi han driver bergingsvirksomhet og har behov for garasjeplass for bergingsbil. Selv om dette er et rent privat forhold som ikke skal tillegges stor betydning, er det ingen tvil om at det vil være en stor fordel for tiltakshaver med en stor garasje. Det bør imidlertid forsøkes løst innenfor kommunens rammer for garasjer. Ulempen ved å gi dispensasjon for en slik bygning er at det kan skape presedens når det gjelder størrelsen på garasjer i hele kommunen. Det vil også kunne føre til økt trafikk av større kjøretøy til området. Bygningen ligger ganske nær veien, og en stor garasje vil kunne oppfattes som svært dominerende. På en boligeiendom er det naturlig at det er boligen som skal være hovedbygningen. Administrasjonen konkluderer etter ovennevnte at fordelene ved å gi en dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, og i henhold til plan- og bygningslovens 19-2 andre ledd andre punktum, kan dispensasjon for dette forholdet innvilges. Det settes imidlertid vilkår for garasjens størrelse og høyde.

8 Vurdering av plankrav: Kommuneplanens bestemmelse i 2 sier at det skal utarbeides detaljreguleringsplan før tiltak etter plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav a, d, g, k, l og m kan finne sted. Oppføring av bolig og lagerbygg/garasje omfattes av denne bestemmelsen. Hensikten med bestemmelsen i kommuneplanen er at fradeling, ny bruk eller nye tiltak i uregulerte områder skal nedfelles i plan. Det vil gi lik ramme og helhet til de aktuelle eiendommene, og samtidig ivareta offentlige og allmenne interesser. I dette tilfellet er det snakk om å bebygge en ubebygd teig som ligger omgitt av bebygde eiendommer. Bebyggelsen er ganske spredt og det fremstår som lite hensiktsmessig å utarbeide reguleringsplan for denne eiendommen for oppføring av bolig og lagerbygg/garasje. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon fra plankravet i dette tilfellet, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningslovens 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Noe av samme vurderingen vil gjelde i forhold til plankravet som i forhold til byggeforbudet i LNFR-områder. Samtidig vil det å kreve utarbeiding av detaljreguleringsplan for denne ene eiendommen ikke klarlegge mer enn det som kan klarlegges gjennom foreliggende byggesak. I dispensasjonen er det satt som vilkår at det må dokumenteres at det ikke foreligger rasfare på eiendommen. Det vurderes som en fordel at man får utredet faren, og eventuelt sikret eiendommen mot rasfare fra skråningen bak bebyggelsen. Ulempen med å fravike kravet til detaljreguleringsplan er at man ikke oppnår den sikkerheten man vil ha med en gjeldende reguleringsplan i forhold til planlegging og forutsigbarhet. I dette tilfellet vurderes det imidlertid at de viktigste vurderingene vil bli gjort gjennom byggesaken, og at behovet for en detaljreguleringsplan ikke er til stede. Administrasjonen konkluderer med at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Vilkårene i plan- og bygningslovens 19-2 andre ledd andre punktum er dermed oppfylt, og forutsetningene for å kunne gi den omsøkte dispensasjonen foreligger. Rådmannens merknader: Rådmannen har ingen ytterligere merknader. Vedlegg 1 Søknad om dispensasjon 2 Tilsvar til etterspurte opplysninger - bolig og garasje - GB 42/84 - Eid 3 Stikningsplan 4 Tegninger garasje 5 Tegninger bolig 6 Plantegninger bolig 7 Foto av bolig 8 Godkjent dispensasjon fra byggegrense og tillatelse til utvidet bruk av eksisterende avkjørsel - Fv. 242 Statens vegvesen 9 Uttalelse fra Fylkesmannen i Vest-Agder

9 10 Uttalelse fra fagleder miljø og landbruk i Søgne kommune 11 Situasjonskart som viser plassering av bebyggelse 12 Utsnitt av plankart 13 Oversiktskart Eid 14 Oversiktsbilde 15 Skråfoto