Saksframlegg. Klage på vilkår i dispensasjonsvedtak - bruksendring og VA i garasje - GB 74/78 - Søgneveien 21

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 74/78 Saksmappe: 2017/ /2017 Saksbehandler: Terje Axelsen Dato: Saksframlegg Klage på vilkår i dispensasjonsvedtak - bruksendring og VA i garasje - GB 74/78 - Søgneveien 21 Utv.saksnr Utvalg Møtedato 205/17 Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: Innkommet klage tas ikke til følge, da vi ikke kan se at klagen inneholder nye momenter som skulle tilsi at kommunens opprinnelige vedtak bør omgjøres. Saken oversendes Fylkesmannen for endelig avgjørelse, jfr. forvaltningslovens 33. Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget Behandling: Til behandling forelå rådmannens forslag til vedtak: Innkommet klage tas ikke til følge, da vi ikke kan se at klagen inneholder nye momenter som skulle tilsi at kommunens opprinnelige vedtak bør omgjøres. Saken oversendes Fylkesmannen for endelig avgjørelse, jfr. forvaltningslovens 33. Repr. Daland (FRP) fremmet forslag: Klage tas til følge. kommuneplanens 2 for innlegging av vann og avløp i eksisterende garasje på GB 74/78 Søgneveien 21. på følgende vilkår: Garasjen tillates ikke bruksendret til varig opphold. Det skal ikke drives næringsvirksomhet i bygningen. Votering: Rådmannens forslag satt opp mot forslag fra FRP.

2 Forslag til vedtak fra FRP ble vedtatt med 5 mot 4 stemmer (MDG, KRF, AP). Plan- og miljøutvalget fattet vedtak. Vedtak: Klage tas til følge. kommuneplanens 2 for innlegging av vann og avløp i eksisterende garasje på GB 74/78 Søgneveien 21. på følgende vilkår: Garasjen tillates ikke bruksendret til varig opphold. Det skal ikke drives næringsvirksomhet i bygningen. Bakgrunn for saken: Saken har vært fremmet for Plan- og miljøutvalget tidligere og det er foretatt følgende behandling og vedtak: Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget Til behandling forelå rådmannens forslag til vedtak: kommuneplanens 2 for innlegging av vann og avløp i eksisterende garasje på GB 74/78 Søgneveien 21. Det kan ikke etableres bad med dusj og wc i garasjens andre etasje. Andre etasje kan ikke bruksendres til bad/hobbyrom. Det kan ikke drives næringsvirksomhet i bygningen. Behandling: Repr. Daland (FRP) fremmet forslag: Garasjen tillates ikke bruksendret til varig opphold. Det kan ikke drives næringsvirksomhet i bygningen. Votering: Det ble votert i følgende rekkefølge: Rådmannens vilkår satt opp mot forslaget fra FRP Rådmannens forslag til vedtak uten vilkår Rådmannens forslag til vilkår vedtatt med 5 stemmer mot 4 stemmer (H, FRP). Rådmannens forslag til vedtak uten vilkår enstemmig vedtatt. Plan- og miljøutvalget fattet vedtak.

3 Vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 innvilges dispensasjon fra plankravet i kommuneplanens 2 for innlegging av vann og avløp i eksisterende garasje på GB 74/78 Søgneveien 21. Det kan ikke etableres bad med dusj og wc i garasjens andre etasje. Andre etasje kan ikke bruksendres til bad/soverom. Det kan ikke drives næringsvirksomhet i bygningen. Saksutredning: Ansvarlig søker, Møvik Byggetjenester AS, har påklaget vedtaket på vegne av tiltakshaver. Protokollen fra møtet ble sendt ut fra kommunen den , og normalt er klagefrist tre uker etter at klager er gjort kjent med vedtaket. Protokollen er sendt ut som elektronisk post, og klagefristen på tre uker anses å gå ut den Klagen er mottatt den og er i utgangspunktet for sent innkommet. Ansvarlig søker sier i oversendelsesmailen at klagen er sendt til kommunen den , men verken postmottak eller saksbehandler har registrert mottak av klagen. Kommunen kunne ha avvist klagen med bakgrunn i for sen innlevering, men på grunn av usikkerhet knyttet til oversendelsen velger kommunen likevel å ta klagen opp til behandling. Saken omhandler dispensasjon fra plankravet i kommuneplanens 2 for etablering av vann og avløp i garasje, samt bruksendring av andre etasje for å bygge bad/wc i en del av etasjen, og bruke resten som hobbyrom. Det ble gitt dispensasjon fra plankravet for å legge vann og avløp inn i garasjen, men det ble stilt vilkår som forhindrer endret bruk av andre etasje. Klagen omhandler i hovedsak vilkårene som begrenser bruken av garasjens andre etasje. Relevante punkter i innkommet klage i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Søknaden gjelder tiltak i 2. etasje, ikke i 1. etasje. Saken er byggemeldt med bad i garasjens øverste etasje. Et bad gir ikke rett til å oppholde seg permanent i bygget. Vi mener det skulle ha vært signalisert at bad ikke kan legges til 2. etasje da tiltakshaver var i kontakt med administrasjonen, og stiller oss uforstående til at det i saksbehandlingen blir flyttet til 1. etasje. Det ville selvsagt ha resultert i at saken måtte blitt trukket fra behandling. Allerede i første oversendelsesbrev til tiltakshaver, datert , blir det informert om at garasjeloft ikke er godkjent til beboelse eller varig opphold, og at omsøkte tiltak vil være avhengig av dispensasjon. Administrasjonen har heller ikke «flyttet» tiltaket fra 2. til 1. etasje. Søknaden er behandlet slik den foreligger. I saksfremstillingen sies det at det ikke vil være nødvendig å utarbeide ny reguleringsplan hvis man eksempelvis etablerer en utslagsvask og et enkelt toalett nede, men at en eventuell bruksendring av garasjens andre etasje bør skje gjennom planendring. Når man søker om dispensasjon, søker man om et unntak fra bestemmelser i loven eller fra bestemmelser i kommunens planer som berører eiendommen. Det fremgår av plan- og bygningslovens 19-2 at avslag på søknaden, eller at det settes vilkår i vedtaket, er en reell mulighet.

4 I saken er det søkt om bad som har dusj, wc og håndvask. Kommunen innstiller positivt dersom badet flyttes til garasjens første etasje. Det er ikke intensjonen i denne saken med å legge inn VA i første planet, det blir mer omfattende og kostbart da det blir store arbeider med å hogge opp garasjegulv og få til isolasjonskravene som kreves for et baderom i denne etasjen. Det er også uheldig å blande et slikt rom med garasjen da den har eksos og gasser som er uønsket i et baderom, det vil teknisk sett stille krav om sluse mellom bad og garasje og svært mye garasjeplass vil gå tapt. Eier trenger garasjeplassen til parkering og lagring av ting som naturlig hører til her så som sykler, snøfreser mv. Det er gitt dispensasjon fra plankravet for etablering av vann og avløp i garasje. Hva man eventuelt ønsker å knytte dette til må vises ved en endring av søknaden og innlevering av nye tegninger. Vilkårene i vedtaket gjør at det ikke kan etableres våtrom i garasjens andre etasje. De tekniske kravene knyttet til etablering av våtrom, eller andre oppholdsrom, gjelder fullt ut enten det ligger i første eller andre etasje. Dette gjelder også i forhold til tiltak som skal hindre spredning av eksos og røyk. Denne garasjebygningen har større høyder i 2. etasje enn hva som er vanlig for dagens garasjer, det ligger derfor til rette for slik etablering i større grad i 2. etasje enn i 1. etasje. Det er riktig at takhøyden er tilstrekkelig i garasjens 2. etasje. Takopplettet som det ble gitt tillatelse til i 2008 ble imidlertid gjort på betingelse av at rommet skulle brukes til oppbevaring/bod. Det søkes ikke om bruksendring, slik det fremgår av saksframlegget. Det er ikke varig opphold i bygget og det skal fortsatt ikke være varig opphold i bygget. Tiltakshaver viser til at dette er utredet i saken muntlig, via mail og brev, og flere ganger. I saksframstillingen tar kommunen høyde for at loftet skal bebos, noe som ikke er tilfellet. I søknad om dispensasjon sies det blant annet følgende om hva det søkes om: «Utslagsvask i garasje og wc/vask/bad på garasjeloft med bruksendring til hobbyrom.» Dette er også helt riktig. Når hele eller deler av en bygning skal tas i bruk til annet enn den er godkjent for, må det søkes om bruksendring. Byggesaksforskriften (SAK10) kategoriserer rom i bygninger enten som hoveddel eller tilleggsdel. Dersom man ønsker å ta tilleggsdel av bygning i bruk som hoveddel, eller omvendt, er dette en søknadspliktig bruksendring. Boder og oppbevaringsrom benevnes som tilleggsdel, mens bad, wc og oppholdsrom/hobbyrom inngår som hoveddel. Begrepet «varig opphold» kan skape litt forvirring, men oppholdsrom/hobbyrom inngår i dette begrepet. Det betyr ikke nødvendigvis at rommet skal brukes til beboelse. Tiltakshaver opplyser at hun har vært i kontakt med kommunen ved flere anledninger, og har gitt beskjed om at det ikke skulle være oppholdsrom eller rom for varig opphold i garasjen. Hun mener at tilbakemeldinger fra kommunen har gitt grunn til å tro at dette var en kurant sak. Det sies videre at søknaden ble fremmet mot tiltakshavers vilje, siden hun hadde gitt beskjed om at det ikke skulle være bad i 1. etasje. Vedrørende bad på loft. Dette blir ikke under noen omstendighet et hovedbad, da bruken vil være svært sporadisk. Vi leter etter hjemmel for å avslå en slik installasjon. Presedens kan skje i slike saker. Det finnes mange slike loft i kommunen. Loft blir brukt sporadisk blant annet til hobby og lagring, og i mange tilfeller har loftene innlagt vann og avløp. Tiltakshaver føler åpenbart at hun ikke har fått gjennomslag for sine synspunkter. Administrasjon og saksbehandler mener at det er gitt tilstrekkelig informasjon til at man burde se at utfallet ikke var gitt. Det ble på et tidlig tidspunkt formidlet at tillatelsen til å heve taket i

5 2008 var på betingelse av at garasjeloftet skulle benyttes til oppbevaring/bod, og at det ikke var godkjent til beboelse eller rom for varig opphold. Hjemmelen for å sette vilkår i dispensasjonsvedtaket fremgår av plan- og bygningslovens 19-2 første ledd. Både ansvarlig søker og tiltakshaver har fått oversendt saksframlegget før det ble behandlet og har vært klar over at endelig vedtak fattes av Plan- og miljøutvalget. I forhold til punktet om presedens er det ikke vist til konkrete eksempler. Administrasjonen ser at det kan være tilfeller der loft blir benyttet til oppholdsrom, men kan vanskelig se at det er grunnlag for å hevde at det er dannet presedens i slike saker. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. Kommunens oppsummering: Basert på ovenstående mener vi at det ikke foreligger nye momenter i saken som skulle tilsi at kommunens vedtak bør omgjøres. Rådmannens merknader: Rådmannen har ingen ytterligere merknader. Vedlegg 1 Klage på dispensasjonsvedtak 2 Særutskrift - søknad om dispensasjon fra plankravet i kommuneplanen - bruksendring og VA i garasje - GB 74/78 - Søgneveien 21 3 Søknad dispensasjon 4 Situasjonskart 5 Kart VA 6 Tegning garasje 7 Dispensasjon fra Tillatelse fra Skråfoto