Saksframlegg. Søknad om dispensasjon for deling av eiendom, samt oppføring av hytte, lysthus og sjøbod - GB 26/65 - Okse

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 26/65 Saksmappe: 2012/ /2012 Saksbehandler: Mette Erklev Dato: Saksframlegg Søknad om dispensasjon for deling av eiendom, samt oppføring av hytte, lysthus og sjøbod - GB 26/65 - Okse Utv.saksnr Utvalg Møtedato 247/12 Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: Søknad om deling av eiendom, samt oppføring av fritidsbolig, lysthus og sjøbod, avslås i medhold av plan- og bygningsloven 19-2 og 11-6 rettsvirkning av kommuneplanens arealdel. Saksutredning: Søknaden: Det søkes om deling av eiendom/justering av grenser, samt oppføring av fritidsbolig, lysthus og sjøbod. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor byggeområde uten krav om reguleringsplan i kommunedelplanen for Borøya med omkringliggende øyer og holmer. Relevante punkter i bestemmelsene: Protester/bemerkninger: Det foreligger ikke merknader eller protester til søknaden. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Det er en inkurie i planen at det står at det kun tillates utvidelise av eksisterende fritidsboliger, da dette ikke omfatter allerede fradelte tomter. Intensjonen var at allerede fradelte tomter skulle bebygges, og bnr 65 er allerede fradelt til bygging. Det fremgår av møtebok fra planutvalgets møte den , da det ble vedtatt å legge planen ut for høring, at administrasjonen anbefalte at fradelte ubebygde tomter i planområdet skulle inngå i planen og at disse kunne bebygges.

2 Plasseringen er lagt til kote + 12, dersom fritidsboligen skulle plasseres lengre syd på den eksisterende tomta, vil dette gi en større eksponering i landskapet. Plassering lengre syd på tomta vil føre til økt høyde i terrenget, samtidig vil fritidsboligen da bli liggende lengre fra sjøen. Plassering som omsøkt vil derfor kunne føre til større eksponering sett fra sjøen. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Vest-Agder har i utgangspunktet ikke merknader til oppføring av fritidsbolig på GB 26/65, innenfor de grenser som eiendommen hadde da fradelingen fant sted. Det søkes imidlertid om plassering av både fritidsbolig og lysthus utenfor det arealet som i dag tilligger GB 26/65, og tiltakene anses derfor å komme i strid med planens bestemmelser. Også sjøboden anses å være i strid med planen. Fylkesmannen har i utgangspunktet ingen merknader til oppføring av hytte innenfor de grenser eiendommen hadde da fradelingen fant sted, da dette må anses å være i samsvar med kommuneplanen. Den omsøkte plassering utenfor det opprinnelige arealet vil kunne skape presedens for andre ubebygde tomter. Det anbefales at det planlegges en mer landskapstilpasset fritidsbolig plassert innenfor det nåværende tomteareal på GB 26/65, og frarådes at det gis dispensasjon for fritidsbolig som omsøkt. Det er ingen merknader til en dispensasjon med hensyn til den ønskede plassering av sjøbod og lysthus. Det vises til uttalelsen i sin helhet. Administrasjonens samlede vurdering: Det søkes om dispensasjon for justering av grensene mellom GB 26/2,4,61 og 65, i tillegg til oppføring av fritidsbolig, lysthus og sjøbod. Justering av grenser går ut på at deler av gnr. 2, 4 og 66 tillegges GB 26/65, dette for eiendommens grenser skal følge formålsgrensa i planen, samt at eiendommen får grense mot sjøen. Arealene som inngår i justeringen, er så store at dette ikke kan gjøres som en grensejustering, men må betraktes som en fradeling. Fradeling krever dispensasjon fra planen. Plassering av fritidsbolig og lysthus utenfor den tomten som allerede er fradelt, vil også generere krav om dispensasjon. Sjøboden ønskes oppført på et område som ikke tilhørte eiendommen da planen ble vedtatt, og er også i strid med planen, og krever dispensasjon. Det følger av 19-2, 2. ledd at det ikke kan dispenseres dersom hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Videre fremgår det at det skal foretas en avveining av hensynene som taler for og i mot en dispensasjon. Det kan bare dispenseres dersom det foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for en dispensasjon. Omsøkte tiltak omfattes av Kommunedelsplanen for Borøya og omkringliggende øyer og holmer, og det aktuelle areal er avsatt til fritidsbebyggelse uten plankrav før utbygging eller fradeling. Det fremgår av planens utfyllende bestemmelser at det imidlertid at det kun tillates utvidelse av eksisterende fritidsboliger opp til 100 m² tillatt bruksareal pr. tomt, og det tillates ikke deling til nye fritidsboligenheter. Planen ble vedtatt etter en omfattende og møysommelig prosess, og det bør vises tilbakeholdenhet med å innvilge dispensasjoner. Det følger av plan- og bygningsloven ledd, at kommunen ikke bør gi dispensasjon når direkte berørte statlige eller regionale myndigheter har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. I 100-metersbeltet langs sjøen skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og allmenne interesser. Området er riktignok avsatt til byggeområde i kommunedelsplanen, samtidig er det fra sentralt hold gitt sterke føringer med hensyn på tiltak i 100-metersbeltet.

3 Kommunedelplanen fastsetter fremtidig arealbruk for området og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i plan- og bygningslovens 1-6. Tiltak må ikke være i strid med planens arealformål og generelle bestemmelser, samt bestemmelser knyttet til arealformål og hensynssoner. Å innvilge omsøkte dispensasjon for fradeling, samt plassering av fritidsbolig og lysthus, innenfor gjeldende kommunedelsplan, vil kunne skape presedens for hele planen, og hensynet bak bestemmelsen vil bli vesentlig tilsidesatt. Det samme gjelder for sjøboden, selv om denne vil bli liggende mellom to eksisterende boder, og kan anses som utvidelse av allerede eksisterende bygg. Kommunen konkluderer med at det ikke foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for å kunne gi den omsøkte dispensasjon. Vilkårene etter plan- og bygningsloven 19-2 er derfor ikke oppfylt, og dispensasjonssøknaden avslås. Eventuell ny søknad: Dersom det sendes inn ny søknad som viser fritidsbolig og lysthus plassert innenfor de eksisterende grenser til GB 26/65, vil administrasjonen se positivt på en dispensasjon fra planens bestemmelser. Plan- og miljøutvalget bør delegere til administrasjonen å fatte vedtak dersom en slik søknad sendes inn. Fylkesmannens anbefalinger vedrørende utforming av fritidsboligen, bør legges til grunn ved en evt. ny søknad. Rådmannens merknader: Rådmannen har ikke ytterligere merknader til saken. Vedlegg 1 Søknad om dispensasjon - GB 26/65 - Okse 2 kart og tegning 3 Uttalelse til søknad om dispensasjon for grensejustering samt oppføring av fritidsbolig sjøbod og paviljong - GB 26/61 og GB 26/65 Okse 4 Oversiktskart - GB 26/65 - Okse 5 Skråfoto - GB 26/65 - Okse

4 (1/1øviK Kristiansand 28. des INFORMASJON OM NABOVARSEL Tiltak: Justering av grenser for nr. 65 og oppføring av fritidsbolig, paviljong. Ny bod på eksisterende brygge. Opplysninger om tiltaket: Det søkes om justering av grenser for oppføring av fritidsbolig på gnr.26 bnr. 65 Okse, samt oppføring av hytte som omsøkt. Dispensasjon: Tiltaket krever dispensasjon fra bestemmelser i plan. På grunn av besternmelsenes formulering: at det kun er tillatt å tdbygge eksisterende fntidsbobger, Dette er en inkurie i planen da det ikke omfatter allerede fradelte tomter. intensjonen er at alle tomter som er fradelt skal kunne bebygges. Bnr.65 er allerede fradelt til bygging. Justering av grenser: Grunneier har samtykket i grensejustering, slik at eiendomsgrenser vil følge formålsgrenser i planen. Plassering av bygg: Om vedleggene: Vi har valgt å plassere tiltaket på en hylle i terrenget og på kote +12. Dersom hytta skulle vært lagt lengre syd er terrenget stigende og det vil gi større eksponering I landskapet. Det er lagt ved situasjonskart og tegninger. Naboer som har merknader må sende dem til søker: Møvik Byggetjenester, Andøyfaret 19B, 4623 Kristiansand, eller på epost: anne@arkmovik.no innen 14 dager fra mottatt varsel. Alle merknader skal sendes til kommunen av søker. Det er derfor ikke nødvendig å sende til kommunen direkte. Dersom det blir gjort endringer etter at merknader er mottatt, vil naboer bli tilskrevet med brev/få tilsendt kopi. Med hilsen 9J& e Karen Birkeland Ansvarlig søker ØVIK I byggetienester Andøyfaret Kristiansand Tlf /

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16 iskfi Fylkesmannen i Vest-Agder Miljøvernavdelingen Saksbehandler: Torfinn Vollan Tlf.: Deres ref.: 2012/ /20 12 Vår ref.: 2012/4984 Vår dato: Arkivkode: Søgne kommune Postboks Søgne Okse - uttalelse til søknad om dispensasjon for grensejustering samt oppføring av fritidsbolig, sjobod og paviljong eiendommene gnr. 26 bnr. 61 og 65 Det vises til kommunens oversendelse av Det er søkt om dispensasjon for grensejustering mellom eiendommene gnr. 26 bnr. 2, 4, 61 og 65. Det er samtidig søkt om dispensasjon for oppføring av fritidsbolig og paviljong på eiendommen gnr. 26 bnr. 65 på et område som nå, før grensejustering, tilligger gnr. 26. bnr. 4 og 61. Fritidsboligen ønskes plassert ca. 25 meter fra sjøen, og er angitt med BRA på 100 m2. Paviljongen ønskes plassert ca. 15 meter fra sjøen. Fritidsboligen og paviljongen ønskes plassert ca. 4 meter fra areal utlagt til friområde. Videre er det søkt om dispensasjon for oppføring av sjøbod ved eksisterende brygge, plassert mellom to eksisterende sjøboder på eiendommen gnr. 26 bnr. 4. Arealet der sjdboden ønskes oppført ønskes tillagt gnr. 26. bnr 61 ved en grensejustering. Området er omfattet av kommunedelplan for Borøya med omkringliggende øyer og holmer, vedtatt av kommunestyret den Det aktuelle areal er utlagt til fritidsbebyggelse uten plankrav før utbygging eller deling. Av planens tilhørende bestemmelser framgår det imidlertid at det kun tillates utvidelse av eksisterendc fritidsboliger opp til T-BRA=100m2 pr. tomt, primært som tilbygg, samtidig som det ikke tillates dcling til nye fritidsboligenheter. Det fremgår av møtebok fra Planutvalgets møte den , da det ble vedtatt å legge planen ut for høring, at administrasjonen anbefalte at fradelte ubebygde tomter i planområdet skulle inngå i planen og at disse kunne bebygges. Eiendommen gnr. 26 bnr. 65 ble registrert fradelt den På denne bakgrunn har Miljøvernavdelingen i utgangspunktet ingen merknader til en eventuell oppføring av fi-itidsbolig på gnr. 26. bnr. 65 innenfor de gienser som eiendommen hadde da fradeling fant sted, da dette må anses å være i samsvar med kommunedelplanen. Vi viser i denne forbindelse til vår uttalelse i brev av i kommunens i kommunens sak 2009/7548 vedrørende gnr. 26 bnr. 66, som også ble fradelt den , der Miljøvernavdelingen ikke hadde merknader til søknad om oppføring fra fritidsbolig på T-BRA på 90 m2. Det er imidlertid i denne sak også søkt om en betydelig grenscjustering i kombinasjon med en plassering av fritidsbolig og paviljong utenfir det areal som i dag tilligger gnr. 26 bnr. 65. Etter vår vurdering medfører den omsøkte plassering av fritidsboligen og paviljong utenfor Besøksadr. Tordenskjoldsgate 65 E-post postmottak@frnya.no Postadr. Postboks 513 Lundsiden, 4605 Kristiansand Hjemmeside Telefon Telefaks Org.nr. N

17 Side 2 av 2 det opprinnelige areal at tiltakene kommer i strid med planens bestemmelser da unntaket for oppføring av fritidsbolig på tidligere fradelte tomter må anses kun å gjelde innenfor de arealer som tilhørte den aktuelle eiendom da planen ble vedtatt. Når det gjelder den omsøkte oppføring av sjobod, må også dette tiltak anses å være i strid mcd planen da også dette dreier seg om et tiltak som ønskes oppført på arealer som ikke tilhørte gnr. 26 bnr. 61 da planen ble vedtatt. På denne bakgrunn legger Miljøvernavdelingen til grunn at oppføring av paviljong og sjøbod, med plasscring som omsøkt, forutsetter at det dispenseres fra kommunedelplanen. Det fremgår av plan- og bygningsloven 19-2 at dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak planbcstemmelsen eller lovens formålsbestlmmelser blir vesentlig tilsidesatt, og fordelene må da være klart større enn ulempene. Ved vurdering av om det skal gis dispensasjon fra planer skal det legges særlig vekt på statlige og regionale rammer og mål. For 100-meterbeltet i sjøen er det gitt sterke føringer mcd hensyn til bevaring og forbud mot tiltak. Det kan her viss til St.meld. nr. 21 ( ) om Regjeringens miljøvempolitikk og rikets miljøverntilstand og «Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen», av , punkt 6.2. Kommunedelplanen for Borøya ble vedtatt etter en lang og omstendelig prosess, og det bør derfor vises stor tilbakeholdenhet mcd å innvilge dispensasjoner. En eventuell dispensasjon til de omsøkte tiltak vil kunne skape presedens for andre ubebygde tomter. Fritidsboligens utforming fremstår som lite tilpasset landskapet, med en stor fasade ut mot sjøen. Miljøvemavdelingen anbefaler dertbr at det planlegges en mer landskapstilpasset fritidsholig plassert innenfor det nåværende tomteareal på gnr. 65, og fraråder således at det gis dispensasjon for fritidsbolig som omsøkt. Miljøvernavdelingen har ingen merknader til en dispensasjon med hensyn til den ønskede plassering oc utforming av sjøbod og paviljong. Med hilsen ( ( AX- 1 r 7 ibfrtmel MagnyK homassen (e.f.) Torninn Vollan plankoordinator seniorrådgiver 1 Kopi til: earl Berg flølleveien SØGNE Movik Byggtjenester Andøyfaret KRISTIANSAND S Anna Kjellaug Øgreid Leireveien SØGNE

18 GB26/65 Okse Oversiktskart Målestokk 1:2000

19 GIS/LINE Web BlomURBEX ver Page 1 of GIS/LINE Web BlomURBEX versjon 2.1 Årsserie: 2011