Saksframlegg. Søknad om dispensasjon for godkjenning av hybelleilighet på GB 18/106 - Dr. Rohdes vei 9

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 18/106 Saksmappe: 2013/ /2013 Saksbehandler: Anne Marit Tønnesland Dato: Saksframlegg Søknad om dispensasjon for godkjenning av hybelleilighet på GB 18/106 - Dr. Rohdes vei 9 Utv.saksnr Utvalg Møtedato 104/13 Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 avslås søknaden om dispensasjon fra kravene i Teknisk forskrift 12-2 og Bakgrunn for saken: Det søkes om godkjenning av hybelleilighet på GB 18/106. Hybelleiligheten blir på 36 m². Det søkes i den forbindelse dispensasjon fra TEK 12-2 vedrørende krav om tilgjengelig boenhet, og fra TEK vedrørende krav om innvendig bod. Søknaden er mottatt: 18. mars Saksutredning: Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område regulert til bolig i reguleringsplan for Nygårdsheia. Reguleringsplanen er egengodkjent 8. mai Gjeldende bestemmelser: TEK Krav om tilgjengelig boenhet (1) Boenhet i bygning med krav om heis skal ha alle hovedfunksjoner på inngangsplanet. Inngangsplanet skal være tilgjengelig for personer med funksjonsnedsettelse slik det følger av bestemmelser i forskriften. (2) Boenhet i bygning uten krav om heis som har alle hovedfunksjoner på bygningens inngangsplan, skal være tilgjengelig på inngangsplanet slik det følger av bestemmelser i forskriften, med mindre det i 8-6 gis unntak fra krav til gangatkomst. (3) Med hovedfunksjoner menes stue, kjøkken, soverom, bad og toalett.

2 TEK Bod og oppbevaringsplass (1) Boenhet skal ha tilstrekkelig plass for oppbevaring av klær, mat, sykler, barnevogner, sportsutstyr, hagemøbler mv. Følgende skal minst være oppfylt: a) Boenhet skal, i tillegg til oppbevaringsplass for mat og klær, ha innvendig oppbevaringsplass eller bod på minimum 3 m 2 BRA. For 1-roms leiligheter kan innvendig oppbevaringsplass eller bod være 1,5 m 2 BRA eller minimum 2 løpemeter skap. Innvendig oppbevaringsplass eller bod som er i tillegg til oppbevaringsplass for mat og klær, skal plasseres internt i boenhet eller internt i bygningen. b) Boenhet skal ha oppbevaringsplass eller bod på minimum 5 m 2 BRA for sykler, sportsutstyr, barnevogner m.m. For 1-roms leiligheter kan arealet for den enkelte boenhet halveres. Protester/bemerkninger: Det foreligger ingen merknader til tiltaket. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Krav om tilgjengelighet er ikke mulig på stedet. Tomta har i alle år vært bebodd med denne brattheten. Det er enda mer stigning opp til hoved leiligheten. Krav om tilgjengelighet gjelder for alle leiligheter som har hovedfunksjonene på inngangsplanet. Vi gjør for ordens skyld oppmerksom på at kravene ikke har tilbakevirkende kraft, og således ikke gjør seg gjeldende for hoved leiligheten. Disse slår først inn ved etablering av en ny boenhet. Kravet til tilgjengelighet gjelder ikke dersom det er gitt unntak for krav til gangatkomst til en eller flere boenheter etter 8-6 på grunn av bratt terreng. For kortere strekning inntil 3,0 m kan stigning være maksimum 1:12. For hver 0,6 m høydeforskjell skal det være hvileplan på minimum 1,6 m x 1,6 m. Dersom terrenget er for bratt til at kravet om stigningsforhold kan oppnås, gjelder ikke krav om tilgjengelig boenhet. Omsøkte leilighet får inngangsparti på bakkeplan. Høydeforskjellen fra offentlig vei til inngangsparti er 1 meter. Det vil enkelt kunne etableres hvileplan om nødvendig, og unntak fra kravet gjør seg av den grunn ikke gjeldende. Hybelen det søkes om blir leid ut til små husholdninger, og det er ikke en slik størrelse på denne som gjør at man blir boende her hele livet. Den har en typisk studentstørrelse, og egner seg for 1-2 personer i en oppstartsfase. Krav om tilgjengelighet gjelder for alle boenheter uavhengig av størrelse. Det vil være mange hybelleiligheter i gamle strøk som ikke klarer å oppfylle tilgjengelighetskravene i nye forskrifter. Man kan likevel hevde at de bør ha livets rett som utleiedel. Som tidligere nevnt, gjelder ikke nye krav for etablerte leiligheter. Kravene til innvendig bod i hybel kan ikke ivaretas. Det må benyttes utvendig bod, da en innvendig bod vil ta for mye areal av boligrommene. Det er en ettromshybel med sovealkove. Alternativt må det settes inn dør mellom stue og den utvendige boden, noe som ikke er ønskelig av plasshensyn. I henhold til TEK skal ett-roms leiligheter har innvendig bod på 1,5 m² og utvendig bod på 5 m². Innvendig bod kan evt. erstattes med 2 løpemeter skap. Å erstatte innvendig bod med en større utvendig bod anses for å være en dårlig løsning, da bruken av slike boder er svært forskjellig. Utvendig bod benyttes til sykler, dekk, barnevogner etc. mens innvendig boder brukes til lagring av kjøkkenutstyr, klær osv. Vi kan ikke se at der er spesielle forhold i denne saken som skulle tilsi at dispensasjon skal gis.

3 Uttalelser fra annen myndighet: Saken har ikke vært høring hos øvrige myndigheter, da vi ikke kan se at deres interesser blir berørt. Administrasjonens samlede vurdering: Det følger av 19-2, 2. ledd at det ikke kan dispenseres dersom hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Videre fremgår det at det skal foretas en avveining av hensynene som taler for og i mot en dispensasjon. Det kan bare dispenseres dersom det foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for en dispensasjon. Teknisk forskrift skal sikre at tiltak planlegges, prosjekteres og utføres ut fra hensyn til god visuell kvalitet, universell utforming og slik at tiltaket oppfyller tekniske krav til sikkerhet, miljø, helse og energi. Kommunen kan gi tillatelse til bruksendring og nødvendig ombygging og rehabilitering av eksisterende byggverk også når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader, dersom bruksendringen eller ombyggingen er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk, jf. plan- og bygningslovens Denne bestemmelsen gjelder imidlertid kun for ombygging og utbedring av eksisterende boliger, og ikke for etablering av nye boenheter. En ny boenhet er ikke nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk av eksisterende bolig. Dersom kravene i teknisk forskrift ikke kan imøtekommes, anses ikke arealene å være egnet til boligformål. Vi kan ikke se at der er spesielle forhold i denne saken som skulle tilsi at kravene skal fravikes. Dersom det gis dispensasjon i dette tilfelle, vil dette skape presedens i alle tilsvarende saker, i hele kommunen. Kommunen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon i dette tilfellet, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 er derfor ikke oppfylt, og dispensasjonssøknaden avslås. Rådmannens merknader: Rådmannen har ingen ytterligere merknader. Vedlegg: 1 Søknad om dispensasjon, kart og tegninger 2 Oversiktskart

4

5

6

7 Målestokk 1:1500