Saksframlegg. Søknad om dispensasjon for oppføring av tilbygg til sjøbod - GB 15/9 - Nodenesveien 23

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 15/9 Saksmappe: 2014/ /2015 Saksbehandler: Bjørg Holme Dato: Saksframlegg Søknad om dispensasjon for oppføring av tilbygg til sjøbod - GB 15/9 - Nodenesveien 23 Utv.saksnr Utvalg Møtedato Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 og 11-6 rettsvirkning av kommuneplan, avslås søknad om dispensasjon fra kommuneplanen bestemmelse, for oppføring av tilbygg til sjøbu på GB 15/9. Det gis heller ikke dispensasjon etter plan- og bygningslovens 1-8 vedrørende bygging i 100-metersbeltet langs sjøen. Saksutredning: Søknaden: Det søkes om å oppføre et tilbygg på 10 m² til eksisterende sjøbu på GB 15/9 Nodenesveien 23. Søknaden er mottatt i kommunen Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger og utsnitt av kart. Tilbygget søkes plassert på baksiden av sjøboden. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser vedrørende størrelse og utforming av sjøbuer, 5 f jf. pbl 11-9 nr 5. Det er søkt dispensasjons fra reguleringsbestemmelsenes 3 vedrørende sjøbod/naust. I følge Fylkesmannen gjelder reguleringsbestemmelsenes 3 kun de sjøbuene som er plassert i byggeområde for sjøboder/naust og ikke de som er plassert i byggeområde for bolig, slik det er tilfelle i denne saken. Kommuneplanens bestemmelser gjelder fordi reguleringsplanen ikke har bestemmelser når det gjelder sjøboder som er plassert i regulerte boligområder, slik som i denne saken. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område avsatt til område for boliger med tilhørende anlegg i reguleringsplan for Søvik-Nodenes. Planen er egengodkjent

2 Relevante bestemmelser i saken: 2. Boligområde I området kan tillates oppført nye boliger som vist på planen. Nye boliger gis en estetisk utforming som harmoniserer med bebyggelsen i strøket. Bestående boliger gis rimelig muligheter for utvidelse. Kommuneplanen regulerer forhold som reguleringsplanen ikke sier noe om. 5 Funksjonskrav og utbyggingsvolum, pbl 11-9 nr 5 f. Uthus i 100-metersbeltet fra sjøen Uthus i 100-metersbeltet fra sjøen skal verken ha bebygd areal (BYA) eller bruksareal (BYA) større enn 15 m² med maksimum mønehøyde 3,5 meter. Det skal ha dør uten vindu og ikke mer enn to vinduer, hvert med glassareal inntil 0,5 m². Takvinkel skal tilpasses øvrig bebyggelse. Ark, kvist, takoppbygg, halvtak og overbygg tillates ikke. Det tillates kun et uthus pr eiendom. Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt.

3 Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Vest-Agder legger til grunn at det er kommuneplanens bestemmelser vedrørende uthus i 100-metersbeltet langs sjøen som gjelder, pga at sjøboden ligger i regulert boligområde Utfyllende bestemmelse til kommuneplanen, 5 punkt f, har bestemmelse om at uthus i 100-metersbeltet langs sjøen skal verken ha bebygd areal (BYA) eller bruksareal (BRA) større enn 15 m² med maksimum mønehøyde på 3,5 meter. For denne søknaden betyr det da at eksisterende sjøbod allerede er dobbelt så stor. En eventuell dispensasjon for utvidelse bidrar derfor til å svekke kommuneplanen som styringsverktøy, samt å skape en uheldig presedens. Vest-Agder fylkeskommune: har ikke kommet med uttalelse innen fristen. Det vises til uttalelsene i sin helhet. Relevante punkter i tiltakshavers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Nabosjøboder er større enn den som er bygd på GB 15/9. Den aktuelle sjøboden er i matrikkelen oppgitt å ha et bruksareal (BRA) på 27 m². Denne er godkjent i På naboeiendommen GB 15/7, Nodenesveien 27 er det i følge matrikkelen en sjøbu med BRA på 35 m². På naboeiendommen GB 15/64 er det i følge matrikkelen en sjøbu med BRA på 40 m². På en annen eiendom litt lenger sør for GB 15/9, GB 17/6 er det registrert et veksthus på 25 m² BRA. Litt lengre nord for eiendommen, på GB 15/3, Langenesveien 312 er det registrert en sjøbu el. på 20 m² BRA i følge matrikkelen. De nærmeste nabosjøbuene, den på GB 15/7 og den på GB 15/64, er større enn tiltakshavers sjøbu. Vi ser derfor nærmere på disse to sakene. Sjøbua på GB 15/7 ligger i likhet med tiltakshavers sjøbu på regulert boligformål. Det har vært sjøbu her lenge, den vises på ortofoto fra Det er lite dokumentasjon i arkivet vedrørende sjøbua, men sjøbu vises på kartet som fulgte byggesøknaden vedrørende bolig fra Sjøbua er fra før planen ble vedtatt. Når det gjelder GB 15/64 foreligger det tillatelse til båthus fra Dette er plassert på regulert formål: område for fritidsbebyggelse. I dette område har reguleringsplanen en bestemmelse, 3, om at bestående sjøboder og naust opprettholdes, og at det tillates innredning til kombinasjonsbruk. I følge matrikkelen er bygget tatt i bruk i Dette er også fra før planen ble vedtatt i Siden denne sjøboden er plassert på et annet formål en omsøkt sjøbod, hvor det er andre bestemmelser som gjelder, er ikke saken sammenlignbar. Begge disse sjøbodene er fra før både reguleringsplanen og kommuneplanen ble vedtatt. Ingen av dem kan sammenliknes med denne saken. Det er gjeldende planer som må legges til grunn nå. Administrasjonens samlede vurdering: Det søkes om tilbygg til eksisterende sjøbod. Tiltaket er i strid med kommuneplanen og planog bygningsloven 1-8 om byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjøen, og er avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse.

4 I gjeldende reguleringsplan er eiendommen avsatt til eksisterende byggeområde for bolig. Siden sjøbua ligger i område regulert til boligformål er det bestemmelsene for dette som gjelder. Siden reguleringsplanen ikke har spesielle bestemmelser for sjøboder i regulert boligområde, er det kommuneplanens bestemmelser vedrørende dette som gjelder. Sjøboden er allerede større enn kommuneplanens bestemmelser tillater. Vinduene på tilbygget vil føre til at sjøbua blir mer i strid med kommuneplanen når det gjelder vindusareal. Tilbygget vil medføre at sjøboden blir ytterligere i strid med kommuneplanens bestemmelse både når det gjelder størrelse og vindusareal. Gjeldende reguleringsplan er vedtatt i 1998 og gjeldende kommuneplan i Disse er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Kommuneplanen fastsetter fremtidig arealbruk for området, og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i plan- og bygningsloven 1-6. Tiltak må ikke være i strid med planens arealformål og bestemmelser. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Hensynet bak kommuneplanen er å begrense byggingen i strandsonen av blant annet sjøboder. Det er stort press for å bygge i strandsonen. For å motvirke dette er dette gitt strenge nasjonale føringer, noe som også gjenspeiles i kommuneplanens bestemmelser. En tillatelse til utvidelse av den aktuelle sjøbua vil svekke kommuneplanen som styringsverktøy og bidra til å skape presedens for andre lignende saker. De forhold som planen og plan- og bygningslovgivningen skal ivareta vil dermed bli skadelidende. En plan skal ivareta konsekvenser for barn og unge, helse, miljø og sikkerhet, samt tilgjengelighet, for å nevne noe. Barn og unges interesser anses ikke å endres som følge av tiltaket. Det er ikke sagt noe i søknaden om hvor høyt over havet tiltaket er tenkt plassert, men det er plassert i samme høyde som eksisterende sjøbod. Det er dermed i strid med de strenge reglene som nå gjelder når det gjelder sikkerhet mot stormflo. Dersom tiltaket skal godkjennes må et vilkår være et det prosjekteres mot stormflo. Kommunen kan bli erstatningsansvarlig dersom det gis tillatelse til å bygge verdier inn i et område uten å ta hensyn til faren for stormflo. De ligger i kommuneplanens bestemmelser at sjøboder skal gis en nøktern utforming, med lite vinduer ved at det ikke tillates kvister, arker eller takopplett, og det er satt begrensning på areal og mønehøyde. Det er ikke ønskelig med store sjøbuer som i utforming kan sammenliknes med boliger.

5 Tilbygget til Sjøboden bidrar til at sjøboden blir mer i strid med kommuneplanen både når det gjelder størrelse og vindusareal. En dispensasjon vil kunne skape uheldig presedens og utvikling for hele kommunen. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon for oppføring av tilbygg til sjøboden vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor ikke oppfylt og dispensasjonssøknaden for omsøkte tilbygg avslås. Kommunen skal ikke behandle dispensasjonen videre når andre ledd første punktum ikke er oppfylt, da loven består av to kumulative vilkår. Da dispensasjon for oppføring av tilbygg til sjøboden avslås etter bestemmelsens første punktum, vurderes ikke søknaden nærmere i forhold til fordeler og ulemper, da både første og andre punktum må oppfylles for at dispensasjon skal kunne gis. Kommuneplanen, med bestemmelser og retningslinjer, ble vedtatt av kommunestyret den , og er en helt ny plan som ikke bør fravikes. Rådmannens merknader: Rådmannen har ikke ytterligere merknader til saken. Vedlegg 1 Oversiktskart - Søknad om dispensasjon for oppføring av tilbygg til sjøbod - GB 15/9 - Nodenesveien 23 2 Søknad om dispensasjon 3 Situasjonskart 4 Skisse 5 Uttalelse fra fylkesmannen