Saksframlegg. Søknad om dispensasjon levegger, trapp samt rom for renseanlegg på GB 50/33 - Skotteholmen

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 50/33 Saksmappe: 2014/ /2015 Saksbehandler: Terje Axelsen Dato: Saksframlegg Søknad om dispensasjon levegger, trapp samt rom for renseanlegg på GB 50/33 - Skotteholmen Utv.saksnr Utvalg Møtedato 6/16 Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon fra plan- og bygningslovens 1-8, forbud mot tiltak i 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag, samt dispensasjon fra forbudet i kommuneplanens arealdel vedrørende tiltak i LNFR-område. Søknaden omfatter ettergodkjenning av oppført rom for minirenseanlegg og terrasse oppå dette, terrasse mot sør samt trapp i terreng. Dispensasjonen gis på følgende vilkår: Trapp og rekkverk på terrasse må beises i naturtilpassede farger. I samme vedtak og i medhold av plan- og bygningslovens 19-2 avslås søknad om dispensasjon for ettergodkjenning av oppførte levegger på GB 50/33. Avslaget begrunnes med at ulempene er klart større enn fordelene ved en dispensasjon. Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2, godkjennes søknad om dispensasjon fra plan- og bygningslovens 1-8, forbud mot tiltak i 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag, samt dispensasjon fra forbudet i kommuneplanens arealdel vedrørende tiltak i LNFR-område. Søknaden omfatter ettergodkjenning av oppført rom for minirenseanlegg og terrasse oppå dette, terrasse mot sør samt trapp i terreng. Dispensasjonen gis på følgende vilkår: Trapp og rekkverk på terrasse må beises i naturtilpassede farger.

2 I samme vedtak og i medhold av plan- og bygningslovens 19-2 avslås søknad om dispensasjon for ettergodkjenning av oppførte levegger på GB 50/33. Avslaget begrunnes med at ulempene er klart større enn fordelene ved en dispensasjon. Behandling: Daland (FRP) fremmet følgende forslag: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon fra plan- og bygningslovens 1-8, forbud mot tiltak i 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag, samt dispensasjon fra forbudet i kommuneplanens arealdel vedrørende tiltak i LNFR-område. Søknaden omfatter ettergodkjenning av oppført rom for minirenseanlegg og terrasse oppå dette, terrasse mot sør samt trapp i terreng, og levegger. Dispensasjonen gis på følgende vilkår: Trapp, rekkverk på terrasse og levegger må beises i naturtilpassede farger. Begrunnelse: Plan og miljøutvalget viser til rådmannens vurdering, med unntak av levegger. Utvalget legger vekt på at levegger som omsøkt, er hensiktsmessig som støyskjerm mot E-39. Utvalget finner ingen ulemper med å si ja til omsøkte levegger. Fordelene ansees klart større en ulempene. Utvalget kan ikke se at dette vedtak vil kunne gi vesentlig presedensvirkning. Tiltakshaver har kontaktet administrasjonen og ber utvalget utsette saken for å komme med tilleggsopplysninger. Utvalget ønsker å behandle saken i dette møtet. Votering: Rådmannens forslag ble satt opp mot forslaget til FRP. FRP sitt forslag ble vedtatt med 6 (H, FRP, KRF, MDG) mot 3 (V, AP)stemmer Vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon fra plan- og bygningslovens 1-8, forbud mot tiltak i 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag, samt dispensasjon fra forbudet i kommuneplanens arealdel vedrørende tiltak i LNFR-område. Søknaden omfatter ettergodkjenning av oppført rom for minirenseanlegg og terrasse oppå dette, terrasse mot sør samt trapp i terreng, og levegger. Dispensasjonen gis på følgende vilkår: Trapp, rekkverk på terrasse og levegger må beises i naturtilpassede farger. Begrunnelse: Plan og miljøutvalget viser til rådmannens vurdering, med unntak av levegger. Utvalget legger vekt på at levegger som omsøkt, er hensiktsmessig som støyskjerm mot E-39. Utvalget finner ingen ulemper med å si ja til omsøkte levegger. Fordelene ansees klart større en ulempene. Utvalget kan ikke se at dette vedtak vil kunne gi vesentlig presedensvirkning.

3 Bakgrunn for saken: Den 13.oktober 2014, saksnr. 552/14, ble det innvilget dispensasjon og gitt tillatelse til oppføring av minirenseanlegg på GB 50/33 Skotteholmen. Renseanlegget skulle plasseres i et rom under terrassen, i tilknytning til eksisterende sjøbod, og avløpsledningen skulle føre utslippet ut på 10 meters dyp. I forbindelse med søknad om ferdigattest på anlegget ble det utført tilsyn på eiendommen den 18.juni Det ble da avdekket flere forhold som ikke var i tråd med innvilget dispensasjon. Blant annet var rommet som renseanlegget skulle stå i blitt ca. dobbelt så stort som omsøkt, det var oppført en trapp mellom terrassen og brygga, det var oppført en terrasse på hyttas sørside og det var oppført to, ca. 2 meter høye levegger. Saksutredning: Det søkes nå i ettertid om godkjenning av trapp, terrasse mot sør, utvidet rom for renseanlegg, samt godkjenning av oppførte levegger på GB 50/33 Skotteholmen. Søknaden er mottatt den Tiltaket er i strid med byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjøen og byggeforbudet i LNFR-områder. Det søkes derfor dispensasjon for disse forholdene. Oversiktsbilde Skotteholmen Eiendommen GB 50/33 ligger sentralt plassert i Trysfjorden. Holmen har et areal på 1151 m² og er bebygd med en fritidsbolig og en sjøbod. Nå er det i tillegg kommet et rom for renseanlegget som ligger vegg i vegg med sjøboden. På taket av rommet er det terrasse. Holmen er forbundet med fastlandet via en gangbro/hengebro. Grad av utnytting for eiendommen er beregnet til 108 m² BYA, hvorav rom til renseanlegg utgjør 10 m².

4 Skråfoto Skotteholmen. Tre til venstre for sjøbod er fjernet. Spesielle forhold: På innsendt tegning er det vist en levegg mellom hytta og mot trappa. Men det er også oppført en levegg på andre siden av hytta, i det sørøstre hjørnet. Begge leveggene er sammenlignbare med hensyn på høyden. Vedtaket vil gjelde for begge leveggene. På plantegning innsendt er begge leveggene vist. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen er ikke regulert, men ligger innenfor område avsatt til LNFR-formål i kommuneplanens arealdel. Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder blir også ivaretatt. Klager/protester/bemerkninger: Foreligger ikke. Uttalelser fra annen myndighet: Til tidligere søknad om dispensasjon for oppføring av minirenseanlegg uttalte Fylkesmannen i Vest-Agder blant annet følgende: «Skotteholmen har byggeforbud med hjemmel i kommuneplanens LNF-formål. I tillegg gjelder strenge nasjonale føringer med hensyn til byggetiltak. Samtidig er det generelt positivt at avløpsvannet blir renset. Da eiendommen allerede har uthus/sjøbod, bør det primært vurderes om renseanlegget kan gis plass inne i sjøboden framfor utvendig. Bygging av boder på ca. 10 kvm, slik standardtegningen viser, kan ofte øke det bebygde preget og dermed skade bl.a. naturverdiene

5 i strandsonen. Det bør derfor bare unntaksvis tillates slike bygg, eksempelvis som tilbygg til eksisterende bebyggelse. Da omsøkte bygg føres opp i et «hjørne» mellom hytta og sjøboden, vil vi ikke påklage et eventuelt dispensasjonsvedtak. Det bør vurderes om tilbygget kan bygges så lite som mulig». Fylkesmannen i Vest-Agder sier følgende til ny søknad om dispensasjon: «I ettertid viser det seg at bygget for renseanlegget er bygd ca. 4 kvm større enn godkjent, samt terrasse på tak med rekkverk. Det er også bygd trapp ned til sjøen og en 2,05 meter høy levegg/støyskjerm mot E39. Nå søkes det om å få disse tiltakene godkjent i ettertid. Miljøvernavdelingen viser til vår vurdering av den opprinnelige søknaden, noe som tilsier at de utførte byggetiltak har gått vesentlig utover de godkjente rammer. Sett fra E39 har tiltakene også ført til at det bebygde preget på holmen har økt vesentlig, spesielt gjelder dette leveggen. En evt. ettergodkjenning i dette tilfellet vil gi et uheldig signal. Miljøvernavdelingen er etter dette negative til søknaden». Det vises for øvrig til uttalelsen i sin helhet. Vest-Agder fylkeskommune har ingen merknader til søknaden. Dispensasjoner: Tiltakene er avhengig av dispensasjon fra byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjøen. Det er videre avhengig av dispensasjon fra byggeforbudet i LNFR-område i kommuneplanens arealdel. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Eiendommen ligger på en liten øy, og det er kun tiltakshavere som er eiere av denne. Tiltak som er blitt utført vil ikke være til skade for andre eller for eiendommen. Endringene er synlig fra E39 på motsatt side av fjorden, men er knapt synlig for annen bebyggelse på Try/Ospedalen. Det er riktig at det ikke er andre grunneiere på holmen. Dette er imidlertid ikke noen unnskyldning eller begrunnelse for å oppføre tiltak som går ut over gitt dispensasjon og tillatelse. Tiltakene som er utført, spesielt leveggene, vil være mest eksponert for innsyn fra veien i øst siden de er satt opp på den siden av holmen. Det er for så vidt riktig at tiltakene ikke vil være veldig synlig fra vestsiden. Administrasjonens samlede vurdering: Det søkes om godkjenning av trapp fra terrasse og ned til brygga. Det søkes videre om godkjenning av utvidet rom for minirenseanlegg, terrasse på sørsiden av hytta samt for levegger/støyskjermer mot E39. Alle tiltakene er gjennomført. Tiltakene er avhengig av dispensasjon fra LNFR-formålet i kommuneplanens arealdel samt fra forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet langs sjøen, 1-8 i plan- og bygningsloven.det er kommuneplanens arealdel som er gjeldende for eiendommen Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven: Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelsene fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjonen kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller

6 hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bestemmelsen inneholder to kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Det betyr at i første omgang må det vurderes om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Viser vurderingen at de nevnte hensynene blir vesentlig tilsidesatt, skal ikke kommunen behandle dispensasjonen videre. Vurdering av rom for minirenseanlegg: Ved tilsyn ble det konstatert at rommet for renseanlegget var blitt større enn det var gitt tillatelse til. Rommet er bygd med et areal på ca. 10 m² BYA, noe som er ca. 5 m² for stort. Det er deretter foretatt en utvidelse av eksisterende terrasse på taket av rommet. Terrassen er sikret med et rekkverk med høyde 90 cm. Administrasjonen mener at det er alvorlig å utfordre prinsippet med å søke om godkjennelse før men gjør søknadspliktige endringer på et tiltak, spesielt i et slikt område. I dette tilfellet vil imidlertid en utvidelse på 5 m² bety lite i forhold til eksponering av rommet. Det ligger klemt inne mellom sjøboden og fjellet og ville nesten ha vært like synlig om det var oppført som omsøkt. Holmen er i tillegg bebygd med fritidsbolig og sjøbod fra før. Administrasjonen mener at hensynene bak lovens formålsbestemmelse og hensynet bak kommuneplanens bestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt i dette tilfellet siden det er en relativt liten utvidelse i areal. Fordelene vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering siden rommet og terrassen vil fremstå ganske likt fra sjøsiden. Fra landsiden mot vest vil tiltaket knapt være synlig. Anleggsrommet synes også å være godt tilpasset til renseanlegget, samt til drift og vedlikehold av dette. Fordelen med hensyn til den økte størrelsen av rommet vil være at vanlig ettersyn blir enklere. Videre vil det bli enklere å utføre service og vedlikehold på anlegget. Sikkerheten for operatør/sevicemann vil være vesentlig forbedret i og med at rommet har blitt noe større. Forholdet til allmennheten vil forbli uforandret etter tiltaket. Vurdering av trapp ned til brygge: Mye av den samme vurderingen som er gjort for rommet til renseanlegget vil være gjeldende også for trappa. Den ligger helt nede på terrenget og går fra terrassen utenfor hytta og ned til brygga. En god, sikker trapp vil være ganske nødvendig for å oppta og utjevne forskjeller i terrenget slik som det er snakk om her. Trappa vil også være lite synlig fra landsiden i vest. Tiltakshaver ønsker i tillegg å plante vegetasjon på utsiden av tiltaket, noe som på litt sikt vil gjøre det enda mindre synlig. Administrasjonen konkluderer med at hensynene bak lovens formålsbestemmelse og hensynet bak kommuneplanens bestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt i dette tilfellet siden trappa i liten grad vil endre det bebygde preget på eiendommen. Fordelene med en trapp i ulendt terreng vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. En slik trapp vil heller ikke endre forholdet til allmennheten, selv om hver liten ting til sammen privatiserer eiendommen. Holmen har imidlertid fremstått som privat i lang tid. Terrasse på sørsiden av hytte: Det har tidligere ligget en liten terrasse foran hytta mot sør. Denne er nå utvidet noe mot øst, og det er satt opp en levegg i enden av den nye delen. Terrassen fremstår som lite synlig, og berører kun et område som naturlig hører til rundt hytta. Det vil være en klar fordel å ha en stabil og god plattform utenfor hytta. Forholdet til allmennheten vil ikke endres ved dette tiltaket.

7 Vurdering av levegger: Leveggene som er satt opp er mye mer synlig i terrenget enn de øvrige tiltakene. De er opplyst å være over 2 meter høye. Etter en samlet vurdering kan vi likevel ikke se at hensynene bak lovens formålsbestemmelse eller hensynet bak bestemmelsen i kommuneplanens arealdel blir vesentlig tilsidesatt. Hensynet bak byggeforbudet er først og fremst å beskytte ubebygde og uberørte arealer i strandsonen og i LNFRområder mot utbygging. Men byggeforbudet må også vurderes når det foretas en økning av bebyggelsen i de ovennevnte områdene. Her er det snakk om to levegger/støyskjermer som er oppført på en bebygd eiendom, tett opp til eksisterende bebyggelse. De legger heller ikke beslag på uberørte naturverdier. Leveggene er oppført for å fungere som en skjerm for innsyn og støy fra E39, øst for holmen. Fordelene for tiltakshaver er åpenbare, siden de får et lunere og stillere areal innenfor leveggene. Imidlertid er veggene høye og lett synlige både fra sjøsiden og fra hovedveien. Veggene er med på å understreke det bebygde preget, og viser med all tydelighet at holmen ikke er tilgjengelig for allmennheten. Selv om det blir plantet vegetasjon utenfor leveggene, vil de likevel være godt synlige fra sjøen og fra E 39. På bakgrunn av ovenstående konkluderer administrasjonen at ulempene med nevnte levegger er klart større enn fordelene, og vilkåret etter plan- og bygningslovens 19-2 andre ledd andre punktum er derfor ikke oppfylt. Rådmannens merknader: Rådmannen har ikke ytterligere merknader til saken. Vedlegg 1 Søknad om dispensasjon 2 Tilbakemelding vedrørende utførte tiltak 3 Tegning 4 Plantegning 5 Situasjonskart 6 Uttalelse fra Fylkesmannen i Vest-Agder 7 Uttalelse fra Vest-Agder fylkeskommune 8 Tidligere dispensasjon og tillatelse, saksnr. 552/14 9 Bilde av levegg1 10 Bilde av levegg2 11 Bilde av anleggsrom, rekkverk på terrasse og trapp 12 Bilde fra toppen av trappa 13 Oversiktskart Skotteholmen 14 Skråfoto Skotteholmen 15 Oversiktsbilde Skotteholmen