Saksframlegg. Klagebehandling: Søknad om dispensasjon for oppføring av uthus - GB 20/130 - Krossnesveien 130

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 20/130 Saksmappe: 2015/ /2016 Saksbehandler: Mette Erklev Dato: Saksframlegg Klagebehandling: Søknad om dispensasjon for oppføring av uthus - GB 20/130 - Krossnesveien 130 Utv.saksnr Utvalg Møtedato Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: Plan- og miljøutvalget opprettholder sitt vedtak av : Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for oppføring av båthus på GB 20/130 avslås i medhold av plan- og bygningsloven Klage fra tiltakshaver og advokat Bakka tas ikke til følge. Saken oversendes Fylkesmannen for avgjørelse. Bakgrunn for saken: Det søkes om dispensasjon fra reguleringsplan for oppføring av båthus/naust, samt vedlikehold av bryggeanlegg på GB 20/130 Krossnesveien 130. Ettersom at reguleringsplanen ikke har egne bestemmelser om båthus eller andre former for uthus, kommer i tillegg kommuneplanens bestemmelser 5 bokstav f om størrelse og utforming på uthus i 100-metersbeltet - til anvendelse. Saken har vært behandlet i utvalget tidligere, med følgende behandling og vedtak: Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for oppføring av båthus på GB 20/130 avslås i medhold av plan- og bygningsloven Behandling: Stubstad (FRP) fremmet følgende forslag til vedtak: I medhold av pbl. paragraf 19-2 innvilges søknad om dispensasjon fra kommuneplanens 5 bokstav f for oppføring av båthus på følgende vilkår :

2 - Reguleringsplanens bestemmelse om samlet bruttoareal gulv skal ikke overskride 100m2 Utvalget har vurdert saken etter pbl. Paragraf 1.1 formålsbestemmelse Utvalgets begrunnelse: Utvalget er av den oppfatning at brutto gulv er en begrensning for utnytting per tomt og ikke forståes som en enkelt bygning. Paragraf 3 omtaler: (bebyggelsens plassering på de enkelte tomter skal fastsettes etter konkret vurdering i det enkelte tilfelle). Bruken av flertalls-endelse indikerer at det dreier seg om flere bygninger per tomt. Ellers ville det stått hyttens / bygningens plassering... Bestemmelsen om (kun en hytte per tomt) regulerer antall bruksenheter per tomt og stenger for oppføring av flere mindre hytter på samme tomt. I planområdet er det innvilget tillatelser for oppføring av flere bygninger på samme tomt. Søknaden er således i tråd med intensjonen i reguleringsplanen og som stadfestes gjennom en konkret vurdering om hvordan området er bebygd. I omsøkt område er det oppført brygge. Fylkesmannens syn på at båthuset isolert sett kan gis relativ god landskapstilpasning, samt administrasjonens syn om at området fremstår ganske privatisert og ikke i særlig grad bryter opp en lang strandlinje viser at tiltaket er i tråd med statlige og regionale planer for strandsoneforvaltningen I vurdering av fordeler/ ulemper har utvalget gjort følgende vurderinger: Ulempe: avvik fra kommuneplanen Fordeler: båthus oppføres for å gi en funksjonell oppbevaring av båt og utstyr i henhold til intensjonen i reguleringsplanen. Etter samlet vurdering har utvalget konkludert med at fordelene er klart større enn ulempene. Presedensfare: Utvalget ser ikke denne sak danner grunnlag for presedens da den følger intensjonen i reguleringsplanen og ikke overskrider kommuneplanens utnyttelses grad på 120 BRA. Votering: Rådmannens forslag til vedtak ble satt opp mot forslaget til FRP. Rådmannens forslag ble vedtatt med 5(MDG, KRF, V, AP) mot 4(H, FRP) stemmer. Vedtak: Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for oppføring av båthus på GB 20/130 avslås i medhold av plan- og bygningsloven Saksutredning: Det søkes om dispensasjon fra reguleringsplan for oppføring av båthus/naust, samt vedlikehold av bryggeanlegg på GB 20/130 Krossnesveien 130. Både tiltakshaver, Per Lindseth, og advokat Jakob Bakka på vegne av Per Lindseth, har påklaget vedtaket. Klagefrist og klagerett:

3 Protokollen fra forrige møte ble sendt ut fra kommunen den , og normalt er en klagefrist på tre uker etter at klager er gjort kjent med vedtaket. Klagefristen på tre uker gikk dermed ut den Klage fra Lindseth er mottatt , og klage fra Bakka den Som part i en sak regnes person som en avgjørelse retter seg mot eller som saken ellers direkte gjelder. Tiltakshaver og representant for tiltakshaver, anses som part i saken. Administrasjonen legger ut fra dette til grunn at klager har klagerett og at klagen er rettidig innkommet. Jfr. Forvaltningsloven 28 og 29. Klagens innhold: Klagen er omfattende og flere av tiltakshavers argumenter er belyst i tidligere saksfremlegg. Dette saksfremlegget følger som vedlegg til saken. Klage fra Per Lindseth i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Det som undrer meg når jeg leser utvalgets begrunnelse er at det konkluderes med at fordelene er større enn ulempene og at det heller ikke er en sak som vil skape presedens, da den følger intensjonene i reguleringsplanen av 1993 om en utnyttelsesgrad på 120m² BRA (i reguleringsplanen for området er dette oppgitt til 100m²). Eneste ulempe som fremkommer er avvik fra kommuneplanen. Det tiltakshaver her henviser til er argumenter som står i FRP sitt forslag til vedtak som ble fremmet i møtet. Dette forslaget ble nedstemt, og rådmannens forslag til vedtak ble vedtatt. Rådmannens konklusjon og vurdering samstemmer ikke med FRP s vurdering. For ordens skyld opplyses at utvalget ikke sier at reguleringsplanen har en begrensning på 120 m² utnyttelse, de 120 m² det vises til er kommuneplanens utnyttelse: Det henvises også til Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agders uttalelse: «Selv om omsøkte båthus isolert sett kan gis en relativt god landskapstilpasning, vil bygget etter vårt skjønn bryte opp en forholdsvis lang strandsone uten bygninger fra før. Vi stiller oss derfor negative til søknaden.» Jeg undrer meg over at ikke dette argumentet ble benyttet i forbindelse med at min nabo mot vest fikk bygge nytt naust og bryggeanlegg, hvor sistnevnte strekker seg flere meter lengre ut i sjøen enn den gamle brygga. Det er også vist til flere bygg på nærliggende eiendommer, som tiltakshaver mener bør skape en forventning om likebehandling. Saksbehandler har gått detaljert gjennom dette ved forrige behandling, og pekt på at tillatelse til båthus ble gitt på grunnlag av at det sto et båthus her fra før. Også andre eiendommers bebyggelse er belyst, og det vises i den forbindelse til særutskrift fra forrige møte. Jeg kan heller ikke se at reguleringsplanen for området er til hinder for at det bygges en bod på inntil 15m² på samme sted. Det er også verdt å merke at byggeforbudet i 100 meters sonen gjelder imidlertid ikke i område som er regulert til bebyggelse i plan vedtatt før 2009, og en slik bod ligger også innenfor grensen for utnyttelsesgrad på eiendommen (100m² BYA) og de arealgrenser kommunen setter. Kommunen tolker reguleringsplanen til at det ikke åpnes opp for båthus, men at hver tomt kun skal bebygges med 1 hytte. Det hevdes ikke at byggeforbudet i 100-metersbeltet gjelder, men der det ikke foreligger motstrid gjelder kommuneplanens bestemmelser for regulerings- og bebyggelsesplaner som ikke har bestemmelser om tilsvarende. Det betyr at når reguleringsplanen ikke har bestemmelser om størrelse og utforming på uthus i 100- metersbeltet, vil kommuneplanens bestemmelser slå inn.

4 Dispensasjonssaker skal vurderes konkret og individuelt. Det er søkt om oppføring av en bygning for lagring av båt og utstyr siden tomta er så bratt ned mot sjøen. Tomta er regulert til fritidsformål hvilket innebærer at det skal være innretninger som tilrettelegger for en hensiktsmessig bruk. Således er det et saklig arealdisponeringshensyn som er et karakteristisk behov for eiendommen som fritidseiendom, som ligger til grunn for søknaden. Selv om en tomt er regulert til fritidsformål, er det ikke en selvfølge at det skal kunne bygges alt av bygninger og anlegg som man anser som naturlig tilhørende en fritidsbolig. Administrasjonen forholder seg til planen med bestemmelser, men har forståelse for tiltakshavers ønsker og behov. Klage fra adv. Jakob Bakka pva. Lindseth i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentarer: Båthuset plasseres på et sted som allerede er bygd ut med brygge. Man utvider ikke området for hva som allerede er bebygd. Det skal altså bygges på et område som allerede er privatisert og innmark, slik at allmenhetens interesser i strandsonen ikke blir berørt. Søknaden er ikke avslått med hjemmel i strandsonevernet, men med hjemmel i rettsvirkning av reguleringsplanen plan- og bygningsloven Selv om det gis tillatelse til et båthus i denne sak, blir ikke den samlede utnyttelsen på eiendommen over de 100 m² BYA som reguleringsplanen kan godkjenne, og det er den samlede utnyttelse som er av betydning for de hensyn som skal ivaretas med bestemmelse om utnyttelsesgrad. Administrasjonen har ikke konkludert med dette i sin vurdering, og tolking av reguleringsplanen. Det er antall bygninger som er utslagsgivende i forhold til avslaget, ikke utnyttelsen i form av bebygd areal. At man holder seg innenfor planens utnyttelse er positivt i vurderingen, men argumentet er funnet for lett i forhold til dispensasjonsvurderingen. Forskjellsbehandling ved at alle andre eiendommer i området har slike «tilleggsbygninger» som sjøboder, anneks og båthus. Det er kun 20/130 som ikke har noen slikt. Saksbehandler har ved førstegangsbehandling av saken redegjort utførlig for byggetiltak på andre eiendommer i området. De fleste er utført for en del tid tilbake, med unntak av tiltakene på GB 20/149 hvor det ble gitt tillatelse til tiltak i Dette dreide seg imidlertid om riving av eksisterende bygningsmasse og oppføring av tilsvarende, og det kan følgelig ikke påvises konkrete saker som er direkte sammenlignbare i slik grad at det kan hevdes å være usaklig forskjellsbehandling. Dispensasjonssaker skal vurderes konkret og individuelt. I denne sak er det et saklig behov for å kunne ha en bygning for lagring av båt og utstyr siden tomten er så bratt. Eiendommen er regulert til fritidsformål. Da er det et saklig hensyn at eiendommen bebygges for at den tilrettelegges for en slik bruk. Individuelle behov kan tillegges vekt ved vurdering av en dispensasjonssak, men slike behov skal ikke tillegges vesentlig vekt. Administrasjonen har forståelse for tiltakshavers ønsker i forhold til at det er bratt fra sjøen og opp til hytta, men hensynene bak bestemmelsene i planen vurderes som vesentlig tilsidesatt dersom det gis dispensasjon for omsøkte båthus. Klagene er svært omfattende og bes gjennomgått nøye, disse følger saken i sin helhet. Administrasjonens samlede vurdering: Tiltaket er i strid med gjeldende reguleringsplan, og er avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse. I gjeldende reguleringsplan er eiendommen avsatt til byggeområde for hytte, og

5 eksisterende hytte er vist i plankartet. Planen er tolket til ikke å åpne for andre bygg enn 9 nye hytter, dette er nedfelt i bestemmelsene. Det vises til tidligere behandling av saken hvor dette er vurdert og beskrevet. Denne planen berører lokale forhold, og det må legges vekt på hensynet til det kommunale selvstyret. Dette dreier seg om kommunens egen plan som kommunen selv er nærmest til å fortolke. Loven tillegger den kommunale planmyndighet omfattende kompetanse ut fra den forutsetning at dens lokalkunnskap er av stor betydning av vurderinger. Administrasjonen finner ikke å kunne gi klager medhold i påstanden om at kommunens tolkning av bestemmelsen er uriktig. Det er i klagene vist til at det oppleves som en urimelig forskjellsbehandling at det gis avslag på søknaden, da alle andre eiendommer i planområdet har en sekundærbygning. Administrasjonen understreker at det må være tale om rettslig og faktisk sammenlignbare saker hvis likebehandlingshensyn skal gjøre seg gjeldende. Tidligere saksbehandler har belyst at dette ikke er tilfelle for denne saken, gjennom utførlig vurdering i tidligere behandling. Det vises igjen til denne. Videre vises det til administrasjonens kommentarer til klager over. Administrasjonen kan ikke se at det fremkommer nye momenter av slik karakter at forslag til vedtak bør endres, klager fra tiltakshaver og advokat Bakka anbefales ikke tatt til følge. Saken oversendes Fylkesmannen for avgjørelse. Rådmannens merknader: Rådmannen har ikke ytterligere merknader til saken. Vedlegg 1 Særutskrift Søknad om dispensasjon for oppføring av båthus på GB 20/130 - Krossneset 2 Oversendelse av klage på vedtak 3 Klage - Dispensasjon for oppføring av båthus på GB 20/130 på Krossneset 4 Bilder 5 Søknad om dispensasjon 6 Kart 7 Tegning 8 Krossneset - Uttalelse til søknad om disp. fra reguleringsplan for oppføring av uthus ( båthus ) på GB 20/130 9 Tilleggsopplysninger 10 Kart 11 Oversiktskart - GB 20/130 - Krossnesetveien 130